Можно ли жить в нежилом помещении?

Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях

Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.

Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.

Назначение и порядок его изменения

Порой владельцы нежилого объекта решают перепланировать принадлежащую им собственность под жилье. Или, наоборот, собственник, приобретя жилое помещение, начинает переделывать его под производственную деятельность.

Правила перевода объекта в жилой фонд предусмотрены в ст. 23 ЖК РФ:

1. владелец недвижимости составляет заявление в муниципальный орган на изменение статуса помещения, при наличии нескольких собственников требуется согласие каждого из них;
2. оплачиваются все задолженности по коммунальным платежам;
3. объект проверяется на наличие обременений;
4. удостоверяются, что измена статуса не затрагивает интересы других лиц;
5. муниципальный орган рассматривает заявление и предоставленные документы, при необходимости проводит осмотр объекта;
6. в течение 45 дней выносится решение о переводе или о запрете на перевод помещения в другой статус.

Отказ в переводе помещения в другой статус может быть обжалован в судебных органах.

По закону нельзя запретить владельцу проживать на собственном объекте, если это не затрагивает интересы окружающих. Однако оформить прописку, временную или постоянную, в нежилом помещении нельзя. Полный список мест, где можно прописаться, перечислен в приложении к Постановлению № 713.

С 2013 года разрешена прописка в дачных домиках при соблюдении установленных законодательством требований. Однако разрешение на постоянную регистрацию в этих случаях обычно удается получить только по решению суда.

Предлагаем ознакомиться Замена лишения свободы на принудительные работы

Садовый дом — это жилое или нежилое помещение?

Исходя из сказанного выше, садовый дом может считаться как жилым, так и нежилым зданием, все зависит от его состояния, обустройства и многих других факторов. Вплоть до 2021 года понятие «садовый участок» было разделено на несколько других. Позволялось возводить как жилые, так и нежилые дома. И если строение было в свое время зарегистрировано как жилое, то после 2021 никакие поправки вносить не требуется. Дом автоматически получит жилой статус.

С другой стороны, если дом возводится после 2021 года или ранее не был зарегистрирован как жилой, придется сначала придать ему статус жилого строения. В противном случае зарегистрироваться в нем не получится.

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях. Апартаменты могут образовываться:

• при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
• при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД, когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
• при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Нормативные акты

Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

• Жилищный кодекс РФ ();
• Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП ();
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП ();
• СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты).

Простым языком

Сделать апартаменты можно практически в любом нежилом и жилом здании. Для этого можно использовать даже пустующие производственные объекты с большими площадями, если они привлекательны по месту расположения, исходным характеристикам (например, по высоте этажей). Множество требований, которые предусмотрены для жилых помещений, не обязательно соблюдать при продаже апартаментов:

• нет обязательных норм по обеспечению коммунальными услугами, хотя в этом заинтересован сам собственник или застройщик;
• не нужно возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, без которых практически невозможно ввести в эксплуатацию МКД;
• нет жестких требований по расположению помещений в апартаментах, можно свободно делать перепланировку, возводить и перемещать перегородки и стены, объединять разные зоны и площади.

Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена

Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:

1. Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
2. Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
3. Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
4. Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.

Споры об определении назначения помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного. Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е. имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется. 

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами. Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой. Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.

В чем может заключаться перепланировка во встроено–пристроенном помещении МКД?

Данные помещения могут предполагаться как на стадии строительства здания, так и при наличии уже существующего объекта. Есть несколько особенностей правового статуса этих помещений:

• Данные помещения не предназначены для того, чтобы в них жили. Это нежилые помещения. Благодаря этому в таких помещениях можно вести как коммерческую, так и хозяйственную деятельность.
• Обычно помещение с МКД имеет общий фундамент, их стены сделаны из одинаковых материалов, у них есть смежные конструкции. Однако, в данном случае бывают исключения.
• В зависимости от того, какие условия проектирования, а также как оформляются права, помещение может входить в площадь МКД, либо существовать как самостоятельный, нежилой объект.

От статуса помещения будет зависеть то, какие строительные работы будут разрешены, а также этапы согласования пристройки к зданию.

Если у помещений общая площадь, то на проводимые работы будут действовать все те ограничения, которые действуют для МКД. К примеру, для недвижимости, которая находится в Москве, актуально постановление номер 432–ПП и 508–ПП. В них можно найти список тех работ, которые разрешены при перепланировке, а также запреты. Если помещение не входит в состав дома, то эти постановления не применяются. Поэтому, запретов будет намного меньше.

Перечень нормативных актов

Для того, чтобы провести перепланировочные работы в МКД, в нежилых объектах можно применить разнообразные правила. Если это относится к общей площади дома, то для того, чтобы получить разрешение, вам понадобится ЖК РФ, закон № 384–ФЗ, СП 54.13 330.2016, постановление правительства Москвы номер 508–ПП.

Если помещение считается самостоятельным объектом, и не относится к площади,то на использование данных документов есть ограничения. Например, ЖК РФ и СП 54.13 330.2016 не будет применяться. Если здание нежилое, то проектное решение обязательно должно соответствовать нормам безопасности разнообразных законов и постановлений.

Простым языком

Те виды деятельности, которыми можно заниматься в таких помещениях, будут зависеть от того, какой у них правовой статус. Можно найти ограничения по деятельности, как коммерческой, так и хозяйственной. Они прямо отражены в СП 54.13330.2016. Если привести пример, то можно выделить запрет на торговлю бытовой химией в таких помещениях, продажу автопокрышек и автомасел, складов и точек по продаже сырой рыбы. Такие запреты не действует для те строения, которые стоят отдельно, даже при наличии общих конструкций, фундаментов и стен с МКД.

У такой перепланировки встроено–пристроенных помещений могут быть следующие цели:

• Если изменяется вид деятельности, если объект теперь будет иметь другое предназначение.
• Изменение внутренней компоновки, а также планировки для того, чтобы улучшить параметры, повысить комфорт такого помещения.
• Для того, чтобы подготовить здание к продаже, для увеличения его стоимости.
• Переделать здание под нужды жильца.

Окончательное решение о том, будут проводиться работы или нет, должен принимать правообладатель. Если же данное помещение находится на территории общего имущества МКД, и в нём проводится работа, то должно быть организовано собрание, все должны быть согласны с изменениями.

Узнать, входит ли данное помещение в площадь МКД, вы можете по информации, которую можно найти в ЕГРН. Там есть документы по этому поводу. Однако, если здание построено очень давно, то данный вопрос становится более сложным. Возможно, здание вообще не проходило кадастровый учет, поэтому информации о нём нету. Возможно, придется обратиться в суд. В суде уже было много таких споров. Этот вопрос обязательно нужно решить, так как от того, какой статус присвоен помещению, будет зависеть порядок оплаты взносов, а также расходы на то, чтобы содержать общедомовое имущество.

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры — их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность , придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с НК РФ (в журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты».

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном НК, будет предоставлен по правилам предоставления .

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена — 12.10.2017

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Что относится к вспомогательным помещениям

Вспомогательные площади могут быть у здания или помещения. Они нужны для следующих целей:

• для обеспечения эксплуатации основного объекта (например, вспомогательные помещения квартиры включают кухню, коридор, санузел);
• для обеспечения нужд персонала, посетителей и жильцов (например, комнаты для отдыха и приема пищи на производственном объекте);
• для иных целей, не связанных с основным назначением объекта.

Специальные нормы о правовом статусе вспомогательных помещений появились в Приказе МЭР № 953 (). В МКД такие помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Для нежилых объектов места общего пользования отсутствуют, поэтому при разделе такого здания на помещения в техническом плане указывают вспомогательные помещения.

Естественно, площади вспомогательных помещений всегда будут меньше площадей основного объекта. Владелец коммерческой недвижимости может быть заинтересован в сокращении количества и площади вспомогательных помещений, чтобы расширить производство, торговые залы. Однако полностью убрать такие помещения нельзя. СП и ГОСТ на все виды зданий предусматривают обязательные нормативы для вспомогательных помещений (по площади, по видам, по оснащению и т.д.).

Наличие вспомогательного помещения должно быть непосредственно связано с эксплуатацией основного объекта. Например, для постоянно работающего предприятия это будут помещения для медпункта или оказания медицинских услуг иным способом, для организации питания работников. Для обеспечения таких нужд могут возводиться отдельно стоящие вспомогательные здания. Однако даже их наличие не позволяет убрать все вспомогательные помещения.

Вспомогательные помещения предназначены для обслуживания здания, удовлетворения нужд жильцов, персонала. посетителей. На данном примере вспомогательное помещение используется для размещения технического оборудования.

Юридически

Официальная трактовка вспомогательных помещений раскрыта в СП 54.13330.2016 (для многоквартирных зданий), в Приказе МЭР № 953 (для нежилых зданий). Согласно пункту 3.21 СП, это помещения, которые являются частью квартиры, обеспечивают санитарные, хозяйственные, бытовые, технические, коммуникационные нужды жильцов. В технических планах и сведениях ЕГРН такие помещения отражаются как места общего пользования (МОП). По СП 54.13330.2016 () в специальные группы вспомогательных помещений здания выделены:

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

• помещения (места) общего назначения – не являются частью квартир, используются для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения (технические помещения, встроенные паркинги, коридоры, лестничные клетки в подъездах и т.д.);
• помещения (места) общественного назначения – предназначены для ведения какой-либо деятельности, связанной с обслуживанием граждан, имеют отдельные входы с участка или непосредственно из МКД;
• технические помещения и этажи – относятся к нежилым объектам, нужны для технического обслуживания инженерных коммуникаций дома (доступ на эти площади разрешен только для сотрудников эксплуатирующих организаций).

Подсобное помещение

Сегодня подсобное помещение — это неотъемлемая часть любого жилища. Будь то огромный частный дом или небольшая однокомнатная квартира, дополнительные постройки и комнаты обеспечивают удобство и комфорт проживания.

В любом доме площадь делится на жилую и подсобную. Жилой площади часто уделяют больше всего внимания, так как на ней хозяева проводят основную часть времени.

Но нельзя переоценить важность вспомогательных комнат. Подсобное помещение — это участок жилья, предназначенный для удовлетворения потребностей хозяйственного и бытового характера

На территории этой площади мало кто находится значительное время, но без нее в жилых комнатах воцарился бы настоящий бедлам.

К подсобным помещениям можно отнести любой участок дома или квартиры, отведенный для поддержания жилища в хорошем состоянии, необходимый для ухода за каким-либо его элементом или предназначенный для бытовых нужд обитателей.

Отличают такие виды подсобных помещений:

• кухня;
• туалет;
• ванная комната;
• прихожая;
• кабинет;
• гараж;
• прачечная;
• гардеробная;
• библиотека;
• котельная;
• мастерская;
• кладовые;
• веранда;
• цокольное помещение.

Кроме подсобных помещений жилых домов, существуют вспомогательные комнаты в постройках производственного или иного нежилого назначения. Это может быть складской комнатой в магазине, предназначенной для хранения товара, или большим складом на предприятии.

Самое востребованное подсобное помещение — кладовка

Не самое распространенное помещение, так как наиболее часто пользуются кухней, прихожей, ванной, туалетом, которые присутствуют в каждом доме. Кладовка как вид подсобного помещения — это гарантия порядка в остальных комнатах. Чтоб оборудовать это необходимое место, достаточно отгородить несколько квадратных метров в коридоре.

Наиболее распространенными типами кладовок по назначению являются:

Помещения для хранения продуктов и консервации. Небольшая комнатка или отгороженная ниша обеспечит порядок на кухне. Главными условиями для хранения продуктов являются поддержание подходящей температуры, хорошая вентиляция и отсутствие прямых солнечных лучей.

Полезный совет: полок много не бывает. Это правило хорошо действует при обустройстве кухонной кладовки. Консервация, специи и другие мелочи будут постоянно под рукой и хорошо организованы.

Отдел для хранения бытовой техники и химии. Иногда упрятать гладильную доску, пылесос и другие приборы для уборки становится не самой легкой задачей, так как они забирают немало места. Главное — позаботиться, чтобы громоздкие вещи не вываливались при открытии дверей. Под бытовую кладовую можно выделить небольшой шкаф или его часть. Также допустимо организовать нишу или отгородить секцию коридора. В случае отдельной комнаты, здесь же возможно размещение стиральной машины и сушилки.

Интересно! В Америке под понятием «подсобное помещение» подразумевают именно комнатку рядом с кухней, обустроенную для стирки, глажки и хранения бытовых приборов и средств. Сюда же могут перенести с кухни холодильник и обустроить угол для хранения продуктов.

Гардеробная комната. Это помещение не является кладовой, но имеет похожее устройство. Оборудовать можно как шкаф-купе, так и отдельную нишу или комнату. Преимущество такого помещения в том, что оно позволяет хранить вещи и обувь максимально правильно. Всю одежду можно развешать по вешалкам, что поможет дольше сохранить ее в достойном виде.

Где расположить и как организовать подсобные помещения

Подсобное помещение — это необязательно небольшая ниша в квартире. Если мы рассматриваем вариант частного дома или коттеджа, то все вспомогательные постройки располагаются на первом этаже, в подвальной комнате, пристройках или небольших отдельных сооружениях.

Не всегда получается позаботиться как о практичности помещения, так и о его дизайнерском оформлении. Если нет возможности достойного оформления уголка, стоит позаботиться о сокрытии его от посторонних взглядов.

Если помещение совсем небольшое, самым рациональным расположением всех необходимых полок и вещей будет форма, схожая с буквой «П». При таком обустройстве занято 3 стены, а иногда даже дверь.

Совет! Независимо от размеров подсобных помещений, не стоит забывать про безопасность. Опасные комнаты стоит закрывать от детей, мелкие и острые предметы прятать, легковоспламеняемое — беречь от самовозгорания.

Гораздо аккуратнее смотрится комната, в которой весь инструмент и оборудование рассредоточены по шкафчикам и корзинам, а не сложены пусть и аккуратными, но кучами. Закрытые полки и корзины также выглядят эстетичнее открытых.