Договор аренды на неопределенный срок преимущества и недостатки

Применение договора бессрочной аренды

Из-за возможности избежать госрегистрации аренда без указания срока часто применяется к объектам недвижимости. Обязательное условие — наличие определенного доверия между сторонами.

Обратите внимание! В данном случае будет уместно предусмотреть неустойку на случай немотивированного расторжения договора одной из сторон. Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

• государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
• лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
• водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Аренда нежилой недвижимости

К объектам нежилой недвижимости относятся:

• здания и производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса;
• объекты недвижимости и различное имущество, которое может использоваться для ведения хозяйственной деятельности.

Для заключения договора аренды предварительно стороны должны провести тщательную проверку правоспособности партнера. Арендодатель должен проверить регистрацию компании арендатора и полномочия лица выступающего от имени компании арендатора. Арендатор – осуществить проверку права собственности на имущество арендодателя.

Сдаваемая недвижимость в обязательном порядке должна быть оформлена с помощью договора с указанием всех основных положений в отношении эксплуатации, ремонта, оплаты, причин расторжения правого соглашения.

По действующему законодательству (Гражданский кодекс РФ ст. 609) при заключении договора должны быть отражены основные положения:

1. Договор должен быть заключен в письменном виде при любой продолжительности его действия (одна из сторон является юридическим лицом).
2. После оформления договора при необходимости должна производиться обязательная регистрация.
3. При заключении договора аренды, в котором предусматривается дальнейший переход объекта недвижимости в собственность арендатора, должна, соблюдаться форма с указанием положений договора купли-продажи.

В законодательном акте № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. оговариваются все основные пункты регистрации договора аренды в госорганах.

Договор может быть заключен между сторонами без указания срока его действия в следующих случаях:

• арендатор и арендодатель не смогли согласовать сроки действия договора;
• обе стороны заинтересованы в договоре, действующем длительный период времени.

Для расторжения заключенного договора в случае утраты необходимости в использовании помещения, одна из сторон должна предупредить своего партнера по соглашению за 3 месяца до даты расторжения. В договоре также могут быть указаны другие сроки расторжения соглашения.

Договор аренды между юридическими лицами может заключаться на срок до 5 лет с дальнейшим переоформлением в письменном виде.

При заключении договора необходимо указать характеристики недвижимого имущества с указанием юридического адреса. Передача помещений и имущества должны осуществляться с оформлением приемо-сдаточного акта, в котором указываются:

1. Перечень всего имущества с указанием процента износа.
2. Исходные данные передаваемого имущества (год постройки, мощности систе5м энергоснабжения, водоснабжения, канализации, отопления)
3. Размер арендной платы с указанием периодов оплаты.
4. Порядок проведения, выплаты по капитальному, текущему ремонту. Устранение аварийных ситуаций в арендуемых помещениях, порядок возмещения затрат.
5. Перечень коммунальных услуг и порядок оплаты.

Порядок составления

Составление договора аренды нежилых помещений регулируется статьями 609, 651, 658 ГК РФ. Различие заключается в предмете договора: здание, сооружение или предприятие соответственно.

Статья 658 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Согласно требованиям этих статей, такой договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Если условие о форме соглашения не соблюдено, это ведет к недействительности действий сторон (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть отражены следующие элементы:

1. Название(договор аренды нежилого помещения), дата и место составления (14.08.2019, г. Москва).
2. Стороны(Иванов Иван Иванович, 11.10.1958 года рождения, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 144, кв. 5, паспорт гражданина РФ № 56 16 серия 123456 выдан ОМВД России по району Арбат г. Москвы 17.10.2015, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и Петров Петр Петрович, , именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили договор о нижеследующем).
3. Объект договора, то есть нежилое помещение в виде здания, сооружения или предприятия с указанием его площади, адресом места нахождения, целевого назначения и так далее (предприятие, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, общей площадью 144 м 2 , кадастровый номер 1111111, для использования в целях изготовления и продажи мебельных изделий).
4. Арендная плата, ее размер, порядок внесения, периодичность(размер арендной платы составляет 100 000 (сто тысяч) рублей в месяц посредством перевода средств на расчетный счет в ПАО «Банк» № 123123123 до 12 числа каждого месяца).
5. Срок договора(срок действия договорных отношений – бессрочный).
6. Права и обязанности арендодателя(Арендодатель обязуется: 1. Передать недвижимость в пригодном для эксплуатации состоянии. Проводить капитальный ремонт. Арендодатель вправе: 1. Ежемесячно проверять состояние переданного в аренду имущества).
7. Права и обязанности арендатора(Арендатор обязуется: 1. Своевременно вносить арендную плату. Поддерживать помещение в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендатор вправе: 1. Проверить состояние объекта договора перед подписанием акта приема-передачи).
8. Ответственность за нарушение условий договорных отношений в виде возмещения убытков, неустойки и прочего (в случае задержки арендной платы Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 10% от размера арендной платы).
9. Условия прекращения, изменения и расторжения сделки(для расторжения договора одна из сторон должна направить другой стороне письменное уведомление за 3 календарных месяца).
10. Заключительные положения(данный договор подписан в 2 экземплярах, один из которых остается у Арендодателя, другой передается Арендатору).
11. Реквизиты сторон(Иванов Иван Иванович, адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 144, кв. 5, телефон: +79991474565, ИНН: 111111, расчетный счет: 111111, Банк: ПАО «Банк», корреспондентский счет: 1111111, БИК: 111111, подпись).

Срочный договор

Этому виду договоров посвящена ст. 59 ТК РФ. Он заключается в ситуации, когда организации на определенный временной промежуток необходим работник для выполнения определенных должностных обязанностей. После окончания действия этого договора рабочие отношения будут прекращены. Обычно этот вид соглашений заключается не более, чем на 5 лет. Минимальный срок законом не определен. Исходя из специфики работы, для каждого вида срочного договора определяется его длительность.

Особенность срочных трудовых отношений состоит в том, что после их окончания работник увольняется. Если срок в договоре не определен, значит человек устроен постоянно, увольнение не может произойти в зависимости от наступления какой-либо даты.

Временные работники не должны быть ущемлены работодателем в гарантиях и трудовых правах. Они имеют право на оплату труда и нормальную длительность рабочего времени. Если это необходимо в силу закона, им должна быть предоставлена спецодежда, на них распространяются нормативные акты предприятия, Положения об охране труда.

Эти виды договоров заключаются работодателем, если по характеру работы они не могут быть оформлены не неопределенное время. Список, который отражен в статье 59 ТК РФ, не является закрытым. Это означает, что могут быть предусмотрены и иные случаи, когда заключается срочный контракт. Статья дает основания заключения:

• исполнение обязанностей за отсутствующего временно сотрудника;
• период выполнения временных работ сроком до 2 месяцев;
• с работниками, которые едут за границу со служебными целями;
• выполнение служебных обязанностей, связанных с расширением производства (до 12 месяцев), либо выходящих за рамки производства, оказываемых услуг;
• с работниками, поступающими на работу в организации, созданными на определенное время в целях выполнения определенных работ;
• с лицами, которые принимаются на работу для выполнения определенных служебных действий: время их окончания невозможно определить конкретной датой;
• для выполнения должностных обязанностей, связанных со стажировкой и обучением конкретного человека;
• с лицами, которые направляются из Службы Занятости на временные и общественные работы;
• с лицами, направленными на прохождение альтернативной гражданской службы и т.д.

Срочный договор может быть оформлен работодателем только в случае, если на это есть основания, указанные в законе. Если соискателю был предложен срочного вида договор безосновательно, это признается нарушением прав человека. При составлении договора в нем обязательно должно быть указание на то, что он заключается на определенное время. Это требование можно найти в статье 57 ТК, ч. 2, п. 4.

Срочный договор должен иметь обязательные условия:

• место осуществления трудовой деятельности;
• функции работника;
• дата начала работы;
• оплата труда;
• режим дня;
• характер работы;
• положение об обязательном социальном страховании.

При заключении срочного договора стороны вправе устанавливать испытательный срок. Но не на всех работах. Все зависит от вида:

1. Сезонные. Во время исполнения этого вида работ сотрудникам нельзя устанавливать испытания более 14 дней (ст. 70 ТК РФ).
2. Временные работы. При оформлении срочного контракта на период работ временного характера испытательный срок не устанавливается. Срок выполнения временных работ – до 2 месяцев.
3. Иные работы. При заключении трудового контракта на период от 2 до 6 месяцев испытательный срок не может быть больше 2 недель.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)).

Вопрос: у стороны по договору аренды изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован?

Ответ: да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

• учредительные документы;
• документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
• приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
• свидетельство о государственной регистрации организации.

Особенности бессрочного договора аренды нежилого помещения

Договор считается бессрочным, если в нем не указан срок. Также иногда эту информацию прописывают самом тексте документа. Вполне уместно это в случаях:

• если обе стороны не могут определиться с датой окончания их отношений;
• если необходимо заключить договор на длительный период.

Это вовсе не означает, что расторжение документа будет проходить сложно. Согласно нашему законодательству любая из сторон, принимающая участие в сделке, может расторгнуть соглашение, предупредив другую сторону о причинах за три месяца. Иногда прямо в документе указывается, что предупредить можно и в ином порядке, например, за один месяц.

Еще один нюанс: согласно Гражданскому Кодексу РФ договор аренды нежилого помещения можно заключить на срок до пяти лет, но не больше. Учтите, что если с момента подписания документа пройдет пять лет, лучше всего перезаключить договор.

Если срок указан (например, 1 год), то такой договор считается срочным и расторгается автоматически по истечении данного периода.

Что еще необходимо знать о договоре аренды нежилого помещения:

Не стоит бояться прописывать все до мелочей, важно описать помещение, указать его точное расположение.
Передача имущества должна происходить согласно акту, возвратить его должны в том же виде.
Можно дополнительно указать порядок продления.

То, без чего не обходится ни один договор, — это права и обязанности сторон.

Права и обязанности сторон

В качестве обязанностей в договоре обязательно нужно указать:

• своевременную выплату арендной платы (указывается точная дата месяца, квартала или полугодия);
• вопросы, связанные с ремонтом (например, компания дает арендатору срок в два месяца на проведение косметического ремонта, освобождая его на этот период от арендной платы);
• вопрос уплаты коммунальных платежей также должен быть прописан подробно.

Что касается прав сторон, то этот пункт является обязательным. Он содержит следующую информацию:

1. Проверку сдаваемого помещения арендодателем.
2. Полное или частичное предоставление площади арендатору.
3. Право самого арендатора на субаренду.

Образец

Очень часто на просторах Интернета ищут пример бессрочного договора аренды нежилого помещения или его типовые формы. Предлагаем вам скачать его по .

Договор долгосрочной аренды квартиры

Квартира как вид жилого помещения наравне с жилым домом (ст. 673 Кодекса) может быть сдана в аренду собственником или его представителем для проживания в ней физических лиц.

Закон различает два вида договора владения и пользования жилым помещением: наем и аренду. Наем регулируется гл. 35 Кодекса и возможен с физлицом-нанимателем. В то время как с юрлицом или ИП допускается заключение только арендного контракта (в таком случае применяются положения гл. 34 Кодекса).

Важно! Договор аренды квартиры на длительный срок, равно как и договор найма квартиры заключаются в письменной форме и подлежат госрегистрации, если сторонами установлен срок их действия не менее одного календарного года (ст. 609, 674 Кодекса)

Жилое помещение, переданное по договору найма или аренды, в силу норм Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 17) может быть использовано только для проживания в нем физических лиц. В договоре найма помимо самого нанимателя — физического лица также должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с ним (ст. 677 Кодекса). Юридические лица, как правило, арендуют квартиры для физических лиц, которыми могут быть, например, сотрудники компании. Однако конкретное указание данных таких лиц в договоре аренды, в отличие от договора найма, не требуется.

Договор заключен на неопределенный срок

Неопределенный срок действия договора не означает невозможности его расторжения

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 марта 2009 г. N Ф04-896/2009(597-А75-47) указал, что к аренды, заключенному на неопределенный срок, не применяется правило, предусматривающее обязательное наличие взаимного согласия сторон на его расторжение.

Здесь ФАС отметил, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в не определен, аренды также считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, заключил ФАС.

При этом далеко не каждый человек задумывается над тем, какой трудовой договор он заключает, на неопределенный или срочный трудовой договор.

а так же и то, что подразумевает то или иное понятие, и что за этим стоит.

А ведь подписывая трудовой, работник тем самым определяет свои дальнейшие трудовые взаимоотношения с работодателем, как в процессе работы, так и при расторжении трудового договора.

данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием.

Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен аренды здания, который был возобновлен на неопределенный в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что является незаключенным.

Такая ситуация возможна, поскольку аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст.

433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п.

2 ст. 433 ГК РФ)

Заключение трудового договора на неопределенный срок

Это составляет главное отличие трудового договора на неопределенный срок от срочного, по которому продолжительность максимальной занятости не превышает 5 лет. При трудоустройстве потенциальный работник сделает свой выбор в пользу работодателя, предлагающего условия неопределенного срока действия трудового.

Это условие дает гарантии защиты от недобросовестных действий работодателя.

Очень удобно для торопыг (дело горит, а бумажки терпят) и разгильдяев (уж натворил что-то, а все-то лень изготовить). 1.

В по поводу действия (за исключением, для которых в соответствии с ГК срок действия является существенным условием и без указания договор считается незаключенным, например, договора страхования, доверительного управления имуществом) ничего не сказано; Срок окончания, заключенного на определенный срок, может быть обозначен конкретной датой (договор заключен на срок с _______________ до «___» _____________ 20__ года) или истечением некого периода (договор вступает в силу с _________________________ и действует в течение ___ дней (месяцев, лет).

Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п.

3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание аренды не является окончанием действия. аренды и срок действия могут совпадать по времени.

Бессрочный трудовой договор

Расходы на приобретение работ (услуг), выполненных (оказанных) сторонними организациями, признаются в «прибыльных» целях в том периоде, в котором документально подтвержден факт выполнения этих работ (оказания услуг).

Минфин напомнил, что считать датой такого документального подтверждения.

Трудовое сотрудничество возможно как в форме долгосрочных отношений, постоянных, так и на ограниченный промежуток времени.

Конференция ЮрКлуба

Статья 450. Основания изменения и расторжения 3.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 610. Срок договора аренды 2.

Если срок аренды в не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.