Образец дополнительного соглашения к договору найма квартиры

В каких случаях составляется дополнительный договор

В большинстве случаев договор аренды заключается на довольно длительны промежуток времени. Поэтому составление дополнительного соглашения становится во многих случаях становиться спасительным решением, для того чтобы уладить разногласие и решить ряд возникших вопросов между собственником и арендатором и внести какие-то изменения в договор.

По статистике основным предметом спора становиться цена, которую собственник получает от арендатора за то, что тот пользуется земельным участком. Так как ежегодно за счет роста инфляции стоимость земли растет, а сумма, на которую соглашался собственник, например, 10 лет назад становится невыгодной в нынешнее время.

Конечно, цена арендуемой земли не единственный аспект, который можно изменить в дополнительном соглашении. Существует ряд других параметров, которые могут быть пересмотрены, например:

• изменение одной из сторон договора. Такое происходит в тех случаях, когда меняется хозяин земельного участка вследствие дарения, наследства, продажи;
• изменение юридического адреса одной из сторон. При изменении юридического адреса у одной из стороны, также необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором указан новый адрес;
• изменение границ участка. Значит что изменение границ арендуемого участка может быть сделано как для увеличения, так и для понижения арендной платы;
• изменение адреса арендуемого участка. Такое происходит в тех случаях, когда улица, на которой находится участок, или город меняет название;
• изменение цели предоставления земли. Согласно договору, земля может использоваться только под указанные в основном договоре цели. Если цель для эксплуатации меняется, например, была предоставлена для сельхозназначения, а теперь необходима для других целей, то нужно данное желание арендатора согласовать с хозяином земли и заключить дополнительное соглашение;
• изменение порядка расчета арендной платы. При подписании договора аренды указывается сумма, которая должна поступать на счет собственника. Но в течение времени сумма или тип оплаты может меняться. Например, вначале арендная плата может составлять определенную денежную сумму, но потом переделаться на выплату процентов от продаж с земельного участка.

Инициатором дополнительного соглашения могут выступать любая из сторон, но для этого должны быть веские обоснованные основания. Подписывается дополнительное соглашение только по согласию обеих сторон.

Что пишется в тексте

В доп. соглашении могут быть обозначены любые перемены и требования, которых пожелали участники сделки. При его составлении обязательно нужно сослаться на основной договор. Новые требования оформляются так: указывается номер пункта и дальше говорится «считать не действительным». Если в соглашении говорится о продлении существующего документа, то обязательно нужно указать период, на который он продлевается.

Договор примерно одинаково составляется и для жилых помещений и для нежилых. Случается, что помещения из жилого становится нежилым. В этих случаях необходим новый документ. Разница в использовании помещение может быть очень большой, поэтому доп. соглашение требуется обязательно. Оно оформляется на бумаге, и форма его повторяет форму основного договора.

Обычно приложения составляют для изменений цены, сроков аренды, определения обязанностей договаривающихся. Бывает, что участники заранее решают, как изменится цена помещения при изменении каких-нибудь условий.

Случается, что в новом документе фиксируются права и обязанности сторон, например, один из участников будет проводить ремонт помещения. Возможны и какие-либо другие обязательства.

Возможна ли автоматическая пролонгация?

Пример формулировок

Рассмотрим, как происходит автоматическая пролонгация договора: формулировка будет дана ниже.

Возможны два варианта автоудлинения контрактов:

1. По закону.
2. По воле участников.

Второй вариант (по воле участников) работает, когда прямых указаний закона на автоудлинение нет. Тогда, например, поставщик и покупатель благодаря принципу свободы сделки включают в контракт пункты о его автопродлении, если они не противоречат закону.

Пример формулировок

Итак, мы рассмотрели, как происходит пролонгация договора: формулировка в договоре (образец ниже) позволяет оставлять условия документа прежними.

Автоматическая пролонгация допускается законом, но в определенных ситуациях власти относятся к ней с подозрением. Пример: производится продление договора аренды земельного участка, но уже после истечения срока действия. Однократная процедура продления периода аренды для полугодового контракта не вызывает подозрений. Но если контракт заключен на 11 месяцев, и продлевался 4 или 5 раз, представители властей начинают задавать вопросы.

Некоторые бизнесмены предпочитают заключать соглашения на период до 11 месяцев, для экономии на регистрации. Юристы в подобной ситуации рекомендуют использовать контракт с неограниченным периодом действия документа — бессрочный, или заключенный на неопределенное время. Это соглашение позволяет и сэкономить на выплатах, и использовать объект аренды в течение требуемого периода.

Соглашение о продлении всегда составляется в простой письменной форме. В законе отсутствуют строгие требования к данному документу. Но порядок оформления у данной официальной бумаги аналогичен продлеваемому контракту аренды.

Соглашение о продлении выглядит следующим образом:

• Название — «Соглашение о продлении договора аренды»;
• Место и дата составления документа;
• Перечисление сторон соглашения;
• Суть документа — изменение и дополнение базового договора аренды;
• Перечисление изменений основного контракта: сроки продления, изменение порядка оплаты и т. п.;
• Дата вступления в силу дополнительного соглашения;
• Число экземпляров документа, у кого хранятся;
• Реквизиты и подписи арендатора и арендодателя.

По умолчанию уведомление составляется в свободной форме, в виде письма. Необходимо учесть: в ряде случаев составление документа производится по требованиям, указанным в основном договоре аренды. Юридические лица обычно заполняют письмо на фирменном бланке.

Уведомление содержит следующие сведения:

• Название письма. Стандартный вариант: «Письмо о продлении периода аренды».
• Начало документа. Перечисляется: название основного соглашения, дата начала действия, номер соглашения.
• Указание сроков действия договора. Обязательно дается ссылка на конкретный пункт в документе, в котором имеется информация о дате отмены действия соглашения.
• Вежливая просьба о продлении сроков действия соглашения. Необходимо дать точную информацию о желаемом времени действия договора. Рекомендуемый вариант: «согласно 1 пункту статьи 621 ГК РФ прошу продлить период действия…», с указанием конкретного договора и желаемых сроков.
• В конце ставится дата составления документа. Для юридических лиц: ставится печать и порядковый номер письма, по которому его регистрируют в журнале учета исходящей документации.
• Заканчивается письмо подписью арендатора. Разрешается ставить подпись доверенного лица, при наличии в качестве приложения заверенной у нотариуса доверенности.

Форма уведомления о продлении договора аренды может быть установлена в самом соглашении между арендатором и арендодателем.

На что обратить внимание при заключении соглашений?

Особые моменты, которые прописываются в доп соглашениях

Исходя из названия самого соглашения понятно, что оно лишь в определенной части дополняет (изменяет) условия договоров.

Исключением является только полное прекращение договора в досрочном порядке. Поэтому, если стороны намереваются внести много поправок, существенно меняющих само обязательство, описанное соглашение не подойдет.

В таких случаях целесообразнее прибегнуть к заключению нового договора или новации

Для действительности вносимых поправок важно соблюдать требование о форме соглашений

Если в документе содержатся условия о праве арендодателей самостоятельно менять плату и порядок ее внесения, автоматическом его продлении, то другие соглашения не нужны.

Мнение юриста-эксперта:

Любой заключенный договор его стороны могут изменять, дополнять и прекращать. Делается это при их обоюдном согласии в форме письменного дополнительного соглашения. Оно должно отражать суть изменений (дополнений) и следовать форме самого договора.

О договорах аренды нежилых помещений и доп соглашениях к ним вы можете узнать, посмотрев видео:

Watch this video on YouTube

08 Мар 2017      kasjanenko    
    1022      

Дополнительное соглашение: судебная практика

Между партнерами иногда возникают споры не только насчет ДА, но и дополнения к нему. Судебная практика содержит несколько подобных примеров.

Дело о принуждении к подписанию доп. соглашения

В суд обратился собственник помещения, на территории которого ИП арендовал один из офисов. Истец пояснил, что ДА был заключен на срок 5 лет, который уже истек. Арендодатель заблаговременно пытался подписать с ИП доп. соглашение на новых условиях, которое предусматривало в том числе и повышение арендной платы.

Из видео вы узнаете, что нужно чтобы зарегистрировать договор аренды нежилого помещения:

Спор о досрочном расторжении

Таким образом, любые изменения, связанные с ДА, стороны отражают в письменном виде. Внесение этих поправок, порядок согласования прописываются в документе и/или регулируются ГК и другими нормами. Составить доп. соглашение можно самостоятельно, а его регистрация обязательна только в том случае, если ранее был зарегистрирован и основной договор.

За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?

Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Образец дополнительного соглашения к договору о продлении срока найма

Непосредственная взаимозависимость возникает в соответствии с тем, что:

• договор, действующий 1 год, продлевается на такое же количество времени;
• договор, действующий максимальный срок 5 лет – пролонгируется на столько же.

При этом требуется учитывать, что если аренда являлась долгосрочной и составлялась на срок от 1 до 5 лет, договор требуется зарегистрировать в Росреестре.

Конечно, можно обойтись и без регистрации. Но в случае судебных разбирательств, договор может быть признан недействительным из-за отсутствия постановки на учёт.

Ели срок аренды подходит к концу, любая сторона имеет право проявить инициативу и выйти с предложением к партнёру, которое может заключаться:

• в пролонгации действий договора;
• в прекращении аренды.

О том, как составить договор аренды квартиры, а также о том, как его правильно заключить, вы можете прочитать в наших статьях.

Если отношения между сторонами расторгаются, нужно провести сверку имущества с актом приёма-передачи, по которому жильцы вселялись в квартиру.

Если жильцы выселяются из квартиры, им требуется передать имущество, а также состояние квартиры на основании положений основного договора. Если в нём указана необходимость проведения ремонта – его придётся провести.

Если указаны иные формы ответственности – их также придётся исполнить. При отказе одной из сторон исполнять пункты договора, можно подать в суд.

Кроме этого требуется провести взаиморасчёты сторон и оформить выезд из квартиры.

Образец уведомления нанимателя об истечении срока договора найма жилого помещения

Если первичный договор найма квартиры был зарегистрирован в Росреестре и дополнительное соглашение изменяет срок его действия, то необходимо уведомить об этом государственный орган регистрации. В отношении дополнений и изменений другого рода подобных действий от арендодателя не требуется. После рассмотрения и анализа основных изменений в части условий предоставления аренды специалист службы регистрации проведет процедуру внесения соглашения в единый перечень.

• бланк заявления;
• удостоверение личности;
• квитанцию о проведении уплаты пошлины;
• документ дополнительного соглашения.

Регистрирующее лицо при проведении экспертной оценки в части действительности документов вправе потребовать предоставить дополнительные сведения для снижения риска появления нарушений

При составлении соглашения и внесении поправок важно убедиться в том, что документ не содержит пунктов, которые бы вступали в противоречие с уже имеющимися положениями

Особенности соглашения при социальном найме в общежитии

В дополнении к договору обязательно указывают пункты, которые подверглись изменению и прекращают действие. Форма по которой был составлен дополнительный документ непременно должна быть такой же, как и для самого договора об аренде. То есть если основной документ составлен в письменной форме, то и дополнения к нему должны быть написаны от руки, это одно из важных правил для удостоверения документов.

Дополнения к основной сделке также, как и сам договор аренды необходимо зарегистрировать как официальные бумаги. Потому чтобы зарегистрировать данное соглашение необходимо заплатить налог государству, который составляет фиксированную сумму отдельно для физических и юридических лиц.

Дополнительное соглашение при наличии договора социального найма при проживании в общежитии или ином жилом объекте должно заключаться в простой письменной форме. Наниматель должен подготовить пакет документов, который требует административный регламент органа местного самоуправления.

1. Заявление;
2. Согласие проживающих на территории жилого объекта лиц;
3. Удостоверение личности заявителя и членов его семьи;
4. Договор о социальном найме;
5. Документ о социальном положении;
6. Бумаги для подтверждения родственной связи лиц, живущих в арендуемом помещении;
7. Справка об отсутствии обременения на жилую недвижимость.

Обращаться требуется в орган, который по договору социальной аренды является наймодателем. Сделать это можно одним из следующих способов:

• личное обращение;
• через полномочного представителя;
• с использованием сервиса портала Госуслуг;
• через МФЦ.

Дополнительное соглашение всегда предполагает наличие основного договора о найме жилого объекта. Он позволяет изменить ранее достигнутые договоренности без расторжения первичного документа. Обязательным условием его составления является добровольное согласие обоих участников арендных отношений, а моментом вступления в действие считается дата подписания, если иное указание отсутствует.

Образец дополнительного соглашения к договору субаренды

По своему смыслу, договор субаренды представляет поднаем имущества, с передачей обязательств по сделке третьему лицу.

Сведения, которые должны обязательно содержаться в договоре субаренды

Месторасположение объекта недвижимости, которое выступает предметом субаренды	личные данные о собственнике
Тип постройки	в котором находится передающееся в аренду нежилое помещение
Площадь объекта	или его части, которая сдается по договору
Технические параметры недвижимости	этажность, количество помещений, инженерные коммуникации, а также правовой статус сторон договора

О пролонгации договора

По соглашению сторон, если есть необходимость, возможно продление срока действия договора субаренды.

Оно оформляется дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора субаренды.

В некоторых ситуациях стороны субаренды могут прописать в тексте договора условия пролонгации его срока.

В этом случае продление происходит автоматом, без подписания дополнительного соглашения. Контракт пролонгируется на ранее определенный в договоре срок.

График выполнения платежей

Размер арендной платы, которую должен уплачивать субарендатор в определенный в договоре срок, необходимо согласовать сторонам сделки. График совершения арендных платежей может являться приложением к договору субаренды.

По факту график платежей по договору субаренды представляет собой документ, подтверждающий обоснованность и учета расходов.

График арендных платежей подписывается арендатором и субарендатором. Также на нем ставится дата его составления.

Это требование закреплено письмом Министерства финансов № 559 от 06.10.2008 г.

Варианты арендной платы:

Точная сумма денежных средств	подлежащая оплате согласно договоренности сторон (регулярные платежи или единовременная полная оплата)
В виде части	дохода (доли), полученной от использования предмета субаренды
Оказание субарендатором определенного рода услуг	в отношении арендодателя
Перевод права собственности субарендатором	на какое-либо имущество или прав аренды
Субарендатор производит улучшения состояния объекте недвижимости	предусмотренных сделкой субаренды

Обязательства сторон сделки

Субаренда с правовой точки зрения является особой формой юридических правоотношений.

Условия сделки субаренды устанавливаются ее сторонами во время заключения соответствующего договора.

Предметом договора субаренды может выступать любой объект недвижимого имущества:

• здание
• строение,
• сооружение,
• нежилое помещение,
• земельный участок и т.д.

Субарендатор несет обязанность перед арендатором по внесению арендной платы. Кроме того, он должен использовать нежилое помещение согласно его назначению, надлежащим образом содержать его, контролировать исправное состояние инженерных сетей и другого оборудования, выполнять текущий ремонт (если договором не установлено иное).

Порядок досрочного расторжения договора

В этом случае стороны также ориентируются на порядок, прописанный в документе. Обычно последовательность действий аналогичная – 1 сторона уведомляет другую за 1 месяц, после чего соглашение расторгается в письменном виде.

Также законодательство (ГК, ст. 619) дает арендодателю право досрочного расторжения договора, если арендатор:

• использует вверенное имущество со значительными нарушениями;
• ухудшает его;
• не вносит установленную плату 2 и более раз подряд;
• не осуществляет капитальный ремонт вверенного имущества.

Во многих случаях в документе указано, что он составлен на 11 месяцев (чтобы избежать обязанности государственной регистрации), однако продление осуществляется автоматически. Если ни одна из сторон не заявит о своем желании прекратить отношения, документ продолжает действовать на очередные 11 месяцев или другой срок.

Когда документ вступает в действие

В дополнительном соглашении можно указать  дату начала его действия. В большинстве случаев таким моментом является дата подписания, но может быть определено и будущее время. Без явного указания документ начинает действовать сразу после подписания. С точки зрения законодательства допустимо использование возможности заключения соглашения задним числом.

Если первичный договор найма квартиры был зарегистрирован в Росреестре и дополнительное соглашение изменяет срок его действия, то необходимо уведомить об этом государственный орган регистрации. В отношении дополнений и изменений другого рода подобных действий от арендодателя не требуется. После рассмотрения и анализа основных изменений в части условий предоставления аренды специалист службы регистрации проведет процедуру внесения соглашения в единый перечень.

Потребуется предоставить:

• бланк заявления;
• удостоверение личности;
• квитанцию о проведении уплаты пошлины;
• документ дополнительного соглашения.

Регистрирующее лицо при проведении экспертной оценки в части действительности документов вправе потребовать предоставить дополнительные сведения для снижения риска появления нарушений

При составлении соглашения и внесении поправок важно убедиться в том, что документ не содержит пунктов, которые бы вступали в противоречие с уже имеющимися положениями.

Как зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости

Госрегистрация соглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. При этом учитывайте следующие отличия:

при заполнении заявления знак “V” проставьте:

• в графе 3.3 заявления;
• в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
• в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение о расторжении договора аренды”.

Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;

в комплекте документов вместо договора аренды недвижимости представьте соглашение о расторжении договора аренды.

Нужно ли уплачивать госпошлину за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимости

Нет, не нужно. Это следует из пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и подтверждается разъяснениями Минфина России.

Дополнительное соглашение к договору аренды помещения: образец

Нередко возникают ситуации, когда необходимо изменить прописанные в договоре аренды условия.

В Гражданском кодексе существует два способа изменения данных условий:

• через подписание дополнительного соглашения, если обе стороны согласны с изменениями;
• через суд, если одна сторона добивается изменений, а вторая выступает против.

Если необходимо продлить срок действия договора аренды, то вместо составления нового, можно заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору. Нередко в договор аренды включают пункт об автоматической пролонгации.

Это означает, что период действия договора автоматически продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не захочет расторгнуть договор или изменить его существенные условия за месяц до окончания срока действия.

В данном случае, договор может продлеваться неограниченное количество раз без составления дополнительных соглашений.

Но в случае, когда аренда регистрируется, как обременение права собственности, автоматическое продление — не самый лучший вариант. Для отслеживания сроков обременения, регистратору необходимо предоставлять дополнительное соглашение о продлении аренды.

При досрочном расторжении договора аренды по взаимному согласию так же может быть подписано дополнительное соглашение, к которому имеет смысл составить акт обратного приема-передачи предмета аренды.

И последнее, при изменении условий сделки (плата по договору, объем прав арендатора, его обязанности и т. д.) также необходимо составлять дополнительное соглашение.

Содержание дополнительного соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения

В дополнительное соглашение вносятся условия, в зависимости от желания участников соглашения. Неотъемлемой частью любого дополнительного соглашения является ссылка на основной договор аренды.

При внесении изменений, новые и старые условия указываются следующим образом : «пункт № Х излагается в следующей редакции…» или «пункт № Х считать недействительным». В случае продления договора, указывается новый период действия арендных правоотношений.

Существенных различий при составлении дополнительного соглашения к договору аренды жилого или не жилого помещения нет.

В случае если поменялось назначение помещения с жилого на нежилое, или наоборот, то оптимальным вариантом можно считать составление нового договора аренды, так как разница в правах и обязанностях может быть очень значительна.

При составлении дополнительного соглашения, нужно придерживаться главного правила – форма соглашения не должна отличаться от формы основного договора аренды, т. е. если договор первоначально был составлен в письменном виде, то и соглашение к нему должно иметь письменное оформление.

Естественно, при нотариальном заверении договора аренды, дополнительное соглашение также должно быть заверено у нотариуса.

Более внимательно нужно отнестись, составляя дополнительное соглашение в случае государственной регистрации. Оформленное надлежащим образом, соглашение передается на государственную регистрацию регистратору.

Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора. Оно должно быть составлено в той же форме, и зарегистрировано в том же порядке, что и договор.

Дополнительное соглашение направлено на урегулирование разногласий по действующему договору, таких как продление или сокращение срока действия договора, и может быть подписано только в том случае, если обе стороны пришли к согласию.

Если вы хотите узнать, Или позвоните нам по телефонам: