Можно ли и как продать неприватизированную квартиру

Варианты продажи муниципального жилья

Перед тем как продать неприватизированную квартиру, собственник должен способ. Существует два варианта того, как это осуществить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Регистрация покупателя в муниципальной квартире до момента ее продажи

Приватизация жилплощади совместно с покупателем

Суть такой сделки в том, что владелец муниципальной квартиры прописывает в ней потенциального покупателя, переоформляет на него лицевой счёт, после чего сам выписывается из этой жилплощади. Жилье остаётся неприватизированным, но покупатель будет жить в нём вполне законно. Для прописки нового гражданина, являющегося родственником, потребуется письменное согласие всех совладельцев квартиры. Если же прописываемый человек – посторонний, нужно получить разрешение муниципалитета. Подобный вид сделки несколько рисковый, поэтому передачу денежных средств следует оформлять распиской в нотариальной конторе.

Актуальна, когда истёк срок возможности бесплатной приватизации объекта недвижимости. Поэтому продажа неприватизированной квартиры происходит в основном тогда, когда потенциальный покупатель заинтересован именно в данной жилплощади и готов к некоторым трудностям, включая внесение задатка для ее приватизации. Такое оформление будет длительным, но в результате покупатель получит собственную, приватизированную на свое имя квартиру. Перед началом процесса приватизации стоит убедиться, что это действительно можно сделать. Существуют ограничения для жилплощади, расположенной в военных городках и в домах специального ведомства.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

В законах, которые касаются жилья предоставляемого гражданам по договорам социального найма, сказано, что поскольку эти объекты недвижимости принадлежат муниципалитету, то и принимать решения о продажах и иных сделках допускается исключительно соответствующим структурам.

Иными словами у людей, живущих в неприватизированных квартирах нет возможности ее:

• продавать родственникам или любым третьим лицам;
• сдавать;
• обменивать на жилплощади с улучшенными условиями для проживания, например, на квартиру большим метражом или объект, который находится в новом доме;
• указывать в завещаниях;
• дарить любым гражданам.

Примечание: также лица не имеют прав в таких объектах никого прописывать. Исключение это их малолетние дети.

Однако существуют некоторые способы, которые позволят провести подобные сделки

Для любого важно:

1. Удостовериться, что собраны все документы.
2. Убедиться, что предполагаемая сделка не противоречит законам, а главное у человека, который наметил продавать неприватизированный объект, не возникнет проблем с правоохранительными органами или муниципалитетом.
3. Обратиться к специалистам за консультацией и разъяснением всех допустимых рисков.

Совет: перед продажей продумать и проанализировать все последствия, к которым может привести такие сделки.

Можно ли продать неприватизированное жилье

Проводить манипуляции с недвижимостью, неявляющейся собственностью, юридически невозможно. По закону и бумагам владельцем квартиры считается государство или муниципалитет. Несмотря на это, есть способы, когда неприватизированная квартира может быть продана. Варианты законные, но имеет ряд особенностей и рисков, поэтому если есть возможность провести приватизацию, то лучше перед продажей сделать это самостоятельно.

При отсутствии приватизации квартира может быть реализована следующими способами:

• Продажа с одновременной приватизацией. Предполагается подача запроса на приватизацию, при положительном решении муниципалитета или государственного органа, проводится регистрация права собственности. Впоследствии заключается договор купли-продажи. На этапе оформления приватизации рекомендовано взятие предоплаты, размер выбирается по индивидуальным условиям. Процедура не отличается быстротой, требуется проведение ряда юридических процедур, важны доверительные взаимоотношения сторон, часто такие сделки заключаются между родственниками, проверенными знакомыми.
• Продажа через прописку. Вариант выгоден для продавца, так как собственник получает деньги, передает жилье, снимает с себя ответственность за приватизацию. Покупатель регистрируется в квартире, прописка удостоверяется и отмечается у нотариуса, продавец выписывается. Передача денежных средств, а также само соглашение фиксируется на бумажном носителе. Взаимоотношения рискованные, есть риски для обеих сторон, найти покупателя на стороне для такой продажи сложно, не каждая нотариальная контора работает с подобными процессами.
• Обмен. Законодательством разрешается менять неприватизированную квартиру на приватизированную, регламентируются действия ЖК РФ. Для проведения обмена привлекается третье лицо, имеющее в собственности буферное жилье. Схема предполагает: выкуп буферной недвижимости, обмен ее на неприватизированную, агентская квартира снова продается прежним владельцам, происходит получение денежных средств, покупателем приватизируется жилье. Манипуляции имеют высокие риски, агентства с буферным жильем могут быть и мошенниками.

Перед проведением манипуляций, направленных на сделку с неприватизированной квартирой, требуется подтверждение, что недвижимость подлежит переходу в собственность.

Купля или продажи квартиры предполагает множество юридических особенностей, соответствий ЖК и СК, поэтому проводить такие серьезные сделки нужно совместно с юристом, риелтором или другим проверенным специалистом, уполномоченным грамотно и законно решать подобные вопросы.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Статус не приватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу не приватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи не приватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
3. Найти покупателя.
4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
5. Получить решение администрации.
6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Можно ли продать неприватизированное жилье с долгами?

• Если нашелся покупатель на неприватизированное жилье с долгами (а его нехитро найти, потому что стоимость квартиры вам придется снизить в любом случае), то предложите ему оплатить долги и приватизацию, естественно, заверив данные действия нотариально. Тогда у вас все получится, и останутся дальнейшие действия оформления купли-продажи.
• Есть вариант – действовать через все то же агентство недвижимости. Оно может самостоятельно, исходя из своего бюджета, оплатить ваши долги, а потом при продаже, соответственно, вычесть их из общей стоимости. Конечно, не забудьте о процентах за их работу.
• Также агентство может заверить ЖЭК о наличии покупателя на вашу квартиру и его готовности оплатить все долги и вступить в права собственности. Но в данном случае опять-таки существенно страдает продавец: цену квартиры нужно снизить, проценты агентству заплатить.

Размер госпошлины

В соответствии со подпунктом 22, пункта 1, статьи 333.33 НК РФ, при оформлении права собственности нужно заплатить госпошлину: Таким образом, если квартира приватизируется в долевую собственность на 5 человек, то общий расход составит 5*2=10 тысяч рублей.

Где и как оплатить госпошлину

Оплатить госпошлину можно различными способами:

• Банки. Самый простой и доступный способ. Достаточно посетить любое отделение любого банка и в кассе изъявить желание оплатить госпошлину. Удобно то, что отделений банков везде очень много.
• Почтовые отделения. Второй по популярности вариант, во многим схож с предыдущим. Единственный его недостаток – частые большие очереди на почте. Как следствие, придется долго ждать.
• Стационарный терминал. Этот способ также является аналогом оплаты через банк, но вместо посещения кассы, операция производится в терминале (или банкомате, если у него есть такая функция). Быстро, просто и удобно, однако у людей, которые не используют на постоянной основе подобные устройства могут возникнуть проблемы с управлением. Обычно это решается вызовом консультанта.
• Госуслуги. Еще один быстрый способ оплатить госпошлину – на сайте Госуслуг. Там есть специальная форма, где нужно просто ввести все данные и подтвердить операцию.
• Онлайн платежи. Очередной аналог платежа через банк, но в данном случае даже из дому выходить не нужно. Все совершается в личном кабинете того банка, в котором обслуживается заявитель (а они есть почти у всех).

Другие расходы при приватизации

Итак, госпошлина – это обязательный платеж, который нужно оплатить до получения выписки из ЕГРН на квартиру. Однако одной выпиской дело не ограничивается. Соискателю могут потребоваться и другие документы. Разумеется, за них тоже придется заплатить.

Основные расходы при приватизации квартиры в 2020 году:

Техническая документация на жилое помещение выдается в БТИ по месту регистрации квартиры. Заявку на получение паспорта можно подать через Гос (МФЦ).

Выписка из домовой книги

Второе название – поквартирная карточка. Документ подтверждает факт проживания жильцов. Если квартира приватизируется на нескольких человек, выписка из домовой книги укажет – кто имеет право участвовать в процедуре. Жилье перейдет в долевую собственность.

Стоимость выписки – 200 рублей. Оплатить взнос можно в миграционном отделении или в ЖЭУ по месту жительства.

Выписка из ЕГРН

Универсальный документ, который вобрал в себя ранее действительные справки: кадастровый паспорт, справку о неучастии в приватизации, справку о владении жильем и т.д.

Стоимость расширенной выписки из ЕГРН – 300 рублей физическим лицам; 950 рублей – организациям.

Нотариальный отказ от приватизации

Оформляется в случае нежелания человека участвовать в приватизации квартиры. Отказ не может быть в чью-то пользу, как, например, с наследованием имущества. Отказавшись от участия, жилец сохранит право на бесплатную приватизацию.

Бывает, что человек не может самостоятельно приватизировать квартиру. Например, в силу занятости, нежелания, лечения или отдыха за границей. Нет ничего проще доверить оформление представителю. Доверенность утверждается нотариусом (см. «Как составить доверенность на приватизацию квартиры?«).

Более подробно о расходах вы можете прочитать в статье «Сколько стоит приватизация квартиры?»

Судебные расходы

Возникновение сложных ситуаций часто приводит в суд. Расходы на судебные издержки зависят от тех требований, которые заявляет истец. Это может быть принудительное выселение из квартиры, отказ в приватизации, признание приватизации недействительной и т.д.

Юрист поможет сформулировать требования к ответчику и соблюсти процессуальные сроки. Вместе с тем за истцом сохраняется право взыскать судебные издержки с проигравшей стороны. Об этом нужно указать заранее, чтобы суд принял соответствующее решение.

Как подстраховаться

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Таким образом, продать неприватизированную квартиру нельзя, жильем может распорядиться только его собственник. Однако вы можете найти другие варианты, либо приватизировать квартиру и затем продать ее.

Еще больше материалов по теме в рубрике: “Приватизация“.

***

Дорогие друзья, спасибо за прочтение статьи. Мы очень старались передать вам актуальную и правдивую информацию, изложив ее простым языком. Если вам нравится то, что мы делаем, поставьте лайк, поддержите канал! Всегда ваш, https://nsovetnik.ru/.

Как подстраховаться

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Таким образом, продать неприватизированную квартиру нельзя, жильем может распорядиться только его собственник. Однако вы можете найти другие варианты, либо приватизировать квартиру и затем продать ее. 

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Приватизация».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Риски и подводные камни при продаже неприватизированной квартиры

Продажа муниципального жилья не подкреплена законом, потому подвергнута большим рискам:

• вариант с обменом может не отвечать всем юридическим требованиям (например, квартира может оказаться в залоге или под арестом, в ней прописаны посторонние граждане и т.д.);
• «буферная» квартира принадлежит агентству и может одновременно использоваться в нескольких схемах, т.е. продана нескольким покупателям сразу. При этом агентство настоятельно просит внести задаток еще до момента совершения сделки и многие соглашаются на это, поскольку продать неприватизированное жилье очень сложно. В итоге может оказаться, что сделка будет признана недействительной, но вернуть задаток уже невозможно;
• еще одним подвохом является необходимость постоянной регистрации в муниципальной квартире. Но до тех пор, пока нынешний жилец не выписался, в нее нельзя подселять других жильцов. Это может существенно замедлить сроки продажи подобной недвижимости;
• если с квартиросъемщиком проживают несовершеннолетние дети, то продать муниципальную квартиру, минуя этап приватизации, невозможно.

В результате может случиться так, что наниматель останется и без квартиры и без денег. Потому рекомендуется совершать такие действия только в сопровождении с проверенными риэлторами или родственниками. Чтобы свести к минимуму риски попасть к недобросовестному агенту, придерживайтесь следующих простых правил:

проверьте документы и репутацию агентства по продаже недвижимости, прочитайте отзывы и обратите внимание на количество лет успешной работы на этом рынке;
не бросайтесь сразу подписывать договор с агентством, особенно, когда вам обещают, что только сегодня и только сейчас действует акция на услуги риэлтора. Помните, что это способ заманить вас к себе, а услуги имеют фиксированную стоимость, которая мало отличается от других агентств.. Покупателю неприватизированной квартиры следует взвесить не только выгоду от сделки, но и возможность впоследствии перевести ее законным путем в свою собственность

Покупателю неприватизированной квартиры следует взвесить не только выгоду от сделки, но и возможность впоследствии перевести ее законным путем в свою собственность.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

• подлежит сносу;
• признано аварийным;
• в нем проведена незаконная перепланировка.

Пошаговая инструкция (этапы)

Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:

1. Поместить объявление в газете, интернете.
2. Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
3. Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
4. Получить доплату с клиента.
5. Переехать в жилье покупателя.

Необходимые документы

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

• паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
• ордер (договор социального найма);
• разрешение от местной администрации;
• домовая книга;
• выписка ЕГРН;
• технический паспорт;
• разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
• доверенность на представителя.

Сроки и стоимость

Сроки проведения обмена целиком зависят от того, как скоро найдется покупатель на жилую площадь. Услугу государственные органы оказывают бесплатно. Разрешение выдается спустя 2 недели после подачи заявления. Решение на обмен можно получить через:

• портал Госуслуг;
• органы МФЦ;
• в районной администрации.

Стоимость работы риелтора зависит от процентной ставки, оговоренной в заключенном с агентством договоре.  Чем дороже купили квартиру, тем больше придется платить за проведение сделки.

Как продать

Существует 2 варианта действий, которые вы можете произвести, для продажи квартиры, не оформленной в собственность.

Оба они вполне законны, но, так или иначе, связаны с рисками. Однако прежде чем приступать к продаже стоит убедиться, что приватизация вашей квартиры вообще возможна.

Существуют случаи, в которых приватизация не может быть проведена:

• Жильё признано аварийным;
• Отсутствие договора найма;
• Бесхозное жильё. Редко, но случается такое, что по разным причинам собственник у объекта недвижимости отсутствует;
• Жильё принадлежит не муниципалитету. Такое тоже бывает, к примеру, в тех случаях, когда дом строился для сотрудников НИИ, университета, завода;
• Повторное участие в приватизации. В таком случае вам нужно будет заплатить за процедуру, т. к. своим бесплатным правом вы уже воспользовались;
• Несоответствие документов и отказ одного из прописанных, не дадут вам права пройти приватизацию.

Инфо

Если вы выявили отсутствие некоторых документов, которые необходимы для приватизации, то вам придется заняться их восстановлением, вне зависимости от того будете вы приватизировать квартиру сами или этим займётся её новый владелец. В некоторых ситуациях это довольно затратный процесс, как по времени, так и по деньгам. С финансовым вопросом ничего поделать нельзя, а вот восстановить документ в короткие сроки вам поможет МФЦ вашего города или населённого пункта.

Выяснив своё право на приватизацию, вы можете приступать к осуществлению одного из вариантов продажи. Здесь:

• Обмен квартиры;
• Оформление приватизации вместе с покупателем.

Оба эти варианта вполне законны, но при этом совершенно разные. Давайте разберёмся с каждым подробно.

Договариваемся с покупателем

Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!

ВАЖНО !!! Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса

При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору. 

Преимущества и недостатки

Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:

Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление  на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )

Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире. Прописать в квартире новых жильцов

В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников

В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений. Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма. Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.

Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.

Можно выделить и недостатки приватизации недвижимости, в числе которых:

1. Расходы на содержание несут собственники недвижимости. Если собственник не оплачивает их самостоятельно, то его могут заставить оплачивать их в судебном порядке (на основании или ). Наниматели квартир по договорам социального найма могут не нести дополнительные траты: все расходы берет на себя собственник в лице муниципального образования.
2. На квартиру в собственности могут наложить взыскание, а на муниципальное жилье – нет (по , ). Неприватизированная квартира не может быть изъята в рамках исполнительного производства или в процессе банкротства, так как она фактически не принадлежит человеку.
3. В случае если на месте дома планируется строительство социального объекта, то приватизированную квартиру могут изъять у собственника. Изъятие недвижимости власти компенсируют разными способами: они могут предоставить взамен другую недвижимость или выплатить денежную компенсацию. Конечно, неприватизированную квартиру в данной ситуации также изымут, но обмен будет более выгодным с учетом нормы жилплощади на человека.
4. Необходимость ежегодной оплаты налог на имущества (согласно ).
5. Необходимость оплаты взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. На основании можно сделать вывод, что наниматели квартиры такие взносы не платят, а собственники – обязаны.
6. Лишение права на бесплатную приватизацию в перспективе.

Статус неприватизированного жилья

В 1991 году в России стартовал процесс перевода жилого имущества, находящегося в распоряжении государства, в частные владения. Оформление права собственности на жилплощадь (приватизация) предусматривает сбор необходимых документов, на основании которых гражданам выдается свидетельство собственности. Закон N 1541-1 от 4 июля 1991 года с последующими внесёнными изменениями устанавливает порядок приватизации, перечень лиц и объектов недвижимого имущества, допускаемых к участию в программе, нюансы и исключения для определенных категорий россиян и жилых помещений.

Проживающие в неприватизированных квартирах граждане распоряжаются недвижимостью в рамках действующего законодательства, допускающего те или иные действия со стороны нанимателей жилплощади (глава 35 ГК РФ). Жилые помещения принадлежат муниципалитету, квартиросъемщики проживают в них по договору социального найма.

Неприватизированное жилье лишает владельца преимуществ, доступных при оформлении недвижимости в собственность:

• возможность продать, подарить, сдать в аренду и т.д.;
• использование квадратных метров в качестве финансового капитала, в том числе для получения денежных средств под залог;
• увеличение жилплощади за счёт законной перепланировки квартиры;
• неправомерность выселения собственника из квартиры за долги.

Приватизация основана на добровольном согласии граждан и подразумевает честность проведения сделки. Процедура возможна единственный раз в жизни каждого гражданина в отношении одного объекта недвижимости.

При достижении совершеннолетия россияне вправе воспользоваться правом приватизации жилья по своему усмотрению, независимо от проведения подобных сделок родителями в предшествующие годы, если возможность участия в приватизации не была использована ими до 18 лет (ст.2 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

8 (495) 899-03-81 (Москва и МО)8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.