Кто должен оплачивать договор купли-продажи?

Содержание основного договора

• реквизиты:
• вступительную часть;
• предмет;
• полномочия сторон;
• доп.условия;
• адреса сторон, банковские реквизиты.

В реквизиты соглашения входят следующие положения:

• название;
• дата подписания: она отражает начало действия договора, определяет момент его прекращения, равно как и тех правовых последствий, которые порождаются правоотношением;
• место оформления: город, НП;
• № договора: реквизит не обязателен, но на практике применяется повсеместно.

Преамбула договора – это его информационная составляющая. В этой части соглашения указывается исчерпывающая информация о сторонах соглашения:

• название по договору: продавец, покупатель;
• полные наименования ЮЛ, реквизиты с датой регистрации;
• указание на заключение сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи? Обязательно включить существенные условия в текст документа. А также прописать все реквизиты.

На что обязательно обратить внимание

Составление договора купли-продажи происходит двумя путями:

1. Самостоятельно, путем скачивания типового шаблона со специализированных сайтов в интернете.
2. Через юриста, в нотариальной конторе.

Первый вариант имеет преимущество в том, что он бесплатный. Но стороны, пользуясь им, должны иметь минимальные правовые знания гражданско-правового законодательства, чтобы к тексту не было претензий. Это в интересах сторон, которые желают провести законную сделку.

Второй вариант возмездный, но интересен тем, что гарантирует юридическую чистоту самой сделки. Об этом необходимо позаботиться заранее, до момента заключения соглашения. После осмотра квартиры, при условии, что покупателю все подходит, он должен проверить наличие документов на объект недвижимости у продавца. В перечень входит правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги, а также справки на недвижимость. Юрист проанализирует документы, а также проверит наличие обременений, количество зарегистрированных в ней жильцов, а также возможные притязания третьих лиц.

Особое внимание уделяется форме договора. Устно купля-продажа не заключается

Это противоречит правилам логики: переход права собственности от покупателя к продавцу регистрируется в Росреестре. И договор входит в состав документов, которые нужно предъявить сотрудникам этого органа. Если сделка заключается устно, по договоренности между сторонами, регистрировать нечего.

Участие нотариуса в продаже квартиры не обязательно. Существуют исключения, которые касаются состава участников, а также имущества. Стороны предпочитают обращаться в нотариальную контору. Участие специалиста в этом правоотношении гарантирует, что сделка не будет оспорена в судебном порядке. Даже при условии того, что заинтересованная сторона попытается это сделать.

Нотариус удостоверяет правосубъектность сторон будущего отношения (то есть, дее- и правоспособность), а также следит за качеством заключения договора.

Дополнительные условия

Особенность этих пунктов заключается в том, что их фиксация в договоре не обязательна. Но стороны заинтересованы в том, чтобы они были прописаны:

Договор продажи квартир включает доп.условия:

1. Документы, на основании которых продавец распоряжается квартирой.
2. Дата передачи недвижимости и срок ее фактического освобождения.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оформление договора купли-продажи земельного участка

Отчуждение земельного участка происходит путем заключения договора купли-продажи, условия которого согласовываются сторонами и оформляются в письменном документе. От соблюдения требований к оформлению договора зависит не только наступление определенных правовых последствий для каждой из сторон, но и порядок осуществления регистрационных действий.

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:

1) Простая письменная форма.

Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков.

Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

• а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:

• Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
• Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
• Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
• Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
• Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Список необходимых документов

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

• Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
• Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
• Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.

Этапы осуществления сделки

Процедуру заключения сделки разделяют на пять этапов.

Первый этап

Поиск оптимального объекта недвижимости, просмотр, подбор подходящих предложений.

Завершение этого этапа означает, что покупатель, которому требуется приобрести объект недвижимости, нашел для себя подходящее предложение, которое подходит по всем или большинству запрашиваемых характеристик.

Уже на этом этапе продавец может получить часть денег за продаваемую им квартиру в виде предоплаты. Обычно деньги платят при оформлении предварительного соглашения (продавец обязуется продать недвижимость конкретному покупателю).

Покупатель в свою очередь организовывает проверку юридической чистоты проводимой с недвижимостью сделки, чтобы быть уверенным в ее законности.

Второй этап

Действия подготовительного характера, оформление соглашения. На этом этапе заключается письменное соглашение о КП недвижимости. В дальнейшем по соглашению сторон документ заверяется в нотариальном порядке.

Третий этап

Передача денег за недвижимость. Этот этап наиболее волнительный и требует к себе особого внимания. Лучше использовать наиболее надежный и безопасный способ – провести передачу средств, используя банковскую ячейку.

Заметьте! Деньги продавцу из ячейки выдаются только при предъявлении свидетельства о переходе права собственности на другое лицо.

Четвертый этап

Проведение процедуры гос. регистрации недвижимости через подразделение Федеральной службы гос. регистрации.

Ожидаем регистрационный документ на протяжении двух недель (срок оформления).

Пятый этап

На этом этапе приобретенное жилье освобождается прежним владельцем. Чтобы избежать недоразумений, сторонам лучше заблаговременно обговорить этот момент и установить конкретные сроки.

Процедура освобождения помещения и передачи ключей от жилья фиксируется отдельным актом приемки-передачи объекта. По завершении этого этапа жилье переходит в полное распоряжение покупателя.

Другие расходы при купле-продаже квартиры по ипотеке

Покупка жилья с использованием ипотечных средств влечет за собой и другие расходы. Есть список документов, без которых банк не выдаст ипотечный займ покупателю квартиры. Покупатель должен организовать оценку объекта жилой недвижимости. У компании, организующей оценку стоимости жилья, обязательно должна быть действующая лицензия на оказание такого рода услуг. Стоимость услуги — от 2000 до 4000 тысяч рублей. Конечная стоимость оценки зависит также от площади квартиры. В этом случае ответ на вопрос, кто оплачивает оценку недвижимости: продавец или покупатель, очевиден. Потратиться нужно именно покупателю, поскольку документ нужен ему для банка.

Чтобы провести работы по оценке жилья, понадобится пакет документов: от права собственности на объект до экспликации и плана квартиры. Чтобы получить некоторые документы, нужно оплатить госпошлину. Например, план объекта обойдется еще приблизительно в 2000 рублей. В конечном итоге оценщик указывает две цены объекта недвижимости: ликвидную и рыночную. Покупая квартиру в ипотеку, заемщик может потратить на дополнительные расходы от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей. В некоторых случаях эта сумма может составить даже не одну сотню тысяч рублей.

Основные и существенные условия по видам сделок

При заключении различных договоров, следует учитывать особенности условий, которые или обязательно требуется включать в текст документа, или рекомендуется, что установлено соответствующими статьями ГК РФ или другими нормативными актами разных ведомств.

Розничная торговля

Наименование товара – одно из существенных условий при осуществлении сделок в розничной торговле. Товар – это, как правило, предмет или набор предметов, приобретаемый для личного пользования.

Внимание: товары, причиняющие вред покупателю, не допускаются к продаже, а если предмет должен соответствовать определенным требованиям безопасности, то обязательно должен присутствовать сертификат качества. Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек

Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек.

Информацию о цене за товар покупатель узнает до заключения договора (покупки), после оплаты и получения товара, сделка считается заключенной.

Продавец не может в ряде случаев указывать более высокую цену, если государственные регулирующие органы установили максимальную стоимость данного вида продукции.

Сделки с недвижимостью

При заключении подобных сделок, следует руководствоваться следующими существенными условиями, которые нужно указать в тексте документа:

• информация об объекте, позволяющая его точно идентифицировать;
• оценочная стоимость;
• те лица (список), которые имеют право на использование (проживания) объекта и юридические основания для предоставления этих прав.

Эти пункты описаны в статьях ГК: , , .

Отсутствие согласования существенных и дополнительных условий, упомянутых в законах РФ или в тексте документа, делает соглашение о купле-продаже не имеющим юридической силы, то есть ничтожным.

О продаже лесоматериалов

• полное наименование породы древесины;
• сорт материала;
• количество товара и порядок его определения.

Также должны быть пометки о соответствии качества древесины определенным стандартам или регламентам, а в некоторых случаях – указание на документы, служащие подтверждением указанных свойств.

Договор о поставке электроэнергии

Постановление правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442 (пункт 40) регламентирует существенные условия, которые отражаются в документе купли-продажи.

А именно:

• предмет договора;
• дата начала исполнения договора;
• обязанности потребителя;
• права потребителя;
• требования, предъявляемые к качеству электроэнергии (э/э);
• особенности определения мощности, объема и стоимости приобретаемой э/э;
• пункт об условиях учета электроэнергии;
• описание ответственности исполнителя за нарушение поставки и качества э/э.

Купля-продажа автомобилей

Справка. При осуществлении сделок с участием ТС в качестве товара, нужно руководствоваться приказом МВД от 07.08.2013 № 605 для указания существенных условий договора

Это связано с особенностями регистрации ТС на территории РФ.

В данном случае, существенными принято считать:

• данные о месте заключения договора и дате;
• информация о транспортном средстве, по которой его можно четко идентифицировать (марка, модель, указание номерных агрегатов, масса, дата выпуска);
• данные техпаспорта ТС;
• номер регистрационного знака при его наличии;
• стоимость ТС (по указанию продавца);
• паспортные данные продавца и покупателя, наименование организации, если это – юридическое лицо.

Рекомендуется также указать:

• дату передачи ТС покупателю;
• способ оплаты покупки, срок выдачи или перечисления средств продавцу;
• сведения о гарантии продавца, если она предоставляется;
• комплектность ТС, если это необходимо.

Поставка коммунальных услуг

Данный вид услуг разделяется на два вида, соответственно создаются два документа:

1. Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома;
2. Договор об управлении домом.

В первом случае соглашение требует указания:

• предмета договора;
• сроков выполнения работ;
• стоимости работ;
• дополнительные условия (при необходимости).

В договоре управления следует отметить:

1. Предмет договора. Здесь указывают адрес дома, что входит в состав общего имущества, выполняемые работы при обслуживании, перечень услуг;
2. Способ определения стоимости ЖКУ, порядок ее оплаты;
3. Порядок мониторинга за осуществлением услуг, оказываемых управляющей фирмой;
4. Прочие дополнительные условия, по согласованию сторон.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оформление договора купли-продажи земельного участка

Отчуждение земельного участка происходит путем заключения договора купли-продажи, условия которого согласовываются сторонами и оформляются в письменном документе. От соблюдения требований к оформлению договора зависит не только наступление определенных правовых последствий для каждой из сторон, но и порядок осуществления регистрационных действий.

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:

1) Простая письменная форма.

Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков.

Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

• а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:

• Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
• Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
• Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
• Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
• Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Список необходимых документов

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

• Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
• Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
• Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.

Ищем выгодное предложение

Прежде чем сделать выбор в пользу наиболее подходящей ипотечной программы и оценить, какие расходы по ипотеке ожидаются, надо провести подробный анализ нескольких уже имеющихся на рынке продуктов.

Сначала анализируется процентная ставка

В рекламе может быть указана очень привлекательная сумма, но обратить внимание на ту, которая получается при расчете полной стоимости ипотечного кредита

Далее нужно рассчитать, по какому графику будут осуществляться выплаты, а заодно получить информацию о процентах. Как правило, эта информация уже содержится на официальных сайтах банков. Многие кредитные организации размещают на своих сайтах кредитный калькулятор. Задав определенные параметры, с его помощью можно высчитать, какие расходы предстоят при оформлении ипотеки, включая приблизительные ежемесячные платежи по кредиту и процентам.

Расходы продавца при продаже квартиры

Если продавец самостоятельно занимается продажей своей квартиры, уже на начальном этапе он начинает нести расходы, связанные с рекламой и продвижением объявления о продаже. Очень часто продавцы проводят в квартире предпродажный косметический ремонт. В большинстве случаях это не увеличивает стоимость объекта, а добавляет расходы продавцу.

Подготовка документов для продажи квартиры

Продавцу необходимо подготовить базовый пакет документов для сделки:

Перечень документов может быть дополнен из-за индивидуальных особенностей сделки. Например:

Оплата услуг риэлтора

Стоимость услуг риэлтора может быть заложена в цену продаваемой квартиры, или цена квартиры может быть увеличена на сумму стоимости услуг агента.

За услуги может быть назначена фиксированная сумма (70 000 – 150 000) или процент от суммы сделки (2 – 5%). Подробнее о том, сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры читайте → здесь.

Оплата услуг нотариуса 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ нотариальное удостоверение сделок предусмотрено в двух случаях:

1. предусмотрено законом;
2. решение сторон договора.

Обязательное нотариальное удостоверение:

• Собственником продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин или гражданин, признанный ограниченно дееспособным. Предварительно нужно получить согласие органа опеки и попечительства.
• Продажа доли в праве общей собственности.

Размер государственной пошлины, в соответствии с законодательством Российской Федерации, составляет  – 0,5 процента суммы договора, не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ)

В зависимости от сложности договора купли-продажи, нотариус возьмет плату за его составление (от 5 000 рублей) и за другие услуги правового и технического характера.

Если стороны решили оформить сделку у нотариуса, они сами определяют порядок расчета, обычно расходы делят в равных долях.

Размер и порядок уплаты госпошлины

Каждыйобъект недвижимого имущества имеет пакет документации, удостоверяющий его законность. Она делится на два типа: правоустанавливающая и техническая. Если хоть одна, из типичного перечня бумаг, будет отсутствовать, приобретатель имущества не сможет полноценно пользоваться имуществом по своему усмотрению. Поскольку факт заключения сделки может быть признанным незаконным.

Чтобы предотвратить всевозможные фальсификации, эти бумаги регистрируются в ГРП (государственной регистрационной палате). Регистрация признается законной после тщательной проверки подлинности документации, проверки оплаты госпошлины.

Регламент заключения сделки:

1. Заключение (подписание) договора.
2. Закрепление прав собственности новым владельцем.

Госпошлину надо уплачивать обязательно. Размер стоимости установлен НК, регламентируется статьей под номером 333.

В сумму налога входит:

1. Регистрация договора о купле-продаженедвижимого имущества. Размер к оплате составляет половину стоимости установленной действующим нормативом – обойдется приобретателю в 1000 рублей. Платеж производится отдельной квитанцией на имя нового обладателя недвижимости.
2. Получение свидетельства о правах собственности. Стоимость этого документа составит 2000 рублей. Оплачивается также приобретателем квартиры.

При покупке организации (коммерческой недвижимости) стоимость госпошлины увеличивается до 22000 рублей.

Пред тем, как покупатель подпишет договор, его необходимо показать опытному юристу. Специалист проверит его на правильность составления и отсутствие сокрытых пунктов.

Оплачивать госпошлину можно несколькими способами:

1. Личным посещением банковского учреждения, при себе иметь паспорт и платежные реквизиты.
2. Посредством интернет-банкинга. Оплата производится самостоятельно в режиме онлайн.

Квитанция – официальный бланк, доказывающий факт совершения сделки и оплаты госпошлины. Ее необходимо будет предъявить вместе с другими необходимыми для сделки, документами.При выписке свидетельства о праве обладания собственностью собственности,сотрудникомГосреестравыписывается оригинал квитанции. Этот фискальный документ подшивается в дело. Считается неоспоримым доказательством оплаты госпошлины и законности свершения сделки.

Какие могут быть дополнительные траты

К другим расходным статьям относятся:

• оплата услуг нотариуса;
• оценка имущества;
• заверение доверенности, если полномочия приобретения или продажи владели недвижимости делегирует стороннему лицу;
• выписка нового свидетельства на право собственности, в случае утери оригинала;
• нотариальное заверение копий;
•  проезд на место совершение сделки и другие места посещения.

Сюда же относится и аренда банковской ячейки. Понадобится это действие для хранения личных сбережений приобретателя. Стоимость аренды зависит от тарифов финансовой структуры (банком) с которым покупатель заключает договор.

Стороны, принимающие участие в свершении сделки, должны быть внимательными, отдавать отчет каждому своему действию. Недопустимы злоупотребления своими правами и обман. Если есть какие-либо разногласия, решать их нужно до момента подписания договора. Покупка-продажа недвижимого имущества считается экономически ценной операцией. Недобросовестное отношение к заделке непозволительно, поскольку может тянуть за собой уголовную ответственность и лишение свободы.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.