Оформление и налогообложение при обмене дома на дом или квартиру

1. Общие сведения

На Сайте компании Союза содействия развитию рынка недвижимости «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (в дальнейшем — Компания) применяется технология
сбора информации с использованием cookie-файлов, которая позволяет повысить эффективность Сайта и Сервисов Компании.
Сookie-файлы — это небольшие текстовые файлы, размещаемые на пользовательском устройстве веб-сайтами, которые посещались пользователем.
Они широко используются для того, чтобы веб-сайты могли работать эффективнее, а также, чтобы предоставлять
необходимую информацию владельцам, администрации веб-сайта.
Использование cookie-файлов — стандартная на данный момент практика для большинства веб-сайтов.
Посещая Сайт Компании пользователь соглашается с условиями использования cookie-файлов, описанными в
настоящем документе, в том числе с тем, что Компания может использовать cookie-файлы и иные данные
для их последующей обработки, а также может передавать их третьим лицам для проведения исследований
и предоставления услуг Партнерами Компании.

Как правильно составить договор

В отличие от договора купли-продажи, при заключении договора мены обе стороны одновременно становятся и продавцом, и покупателем. Кроме того, у бумаги есть ряд других особенностей:

1. При осуществлении данного договора действуют все те же правила, что и при заключении договора купли-продажи (если это не мешает процедуре мены).
2. Если в договоре не будет указана стоимость каждого жилья, участвующего в обмене, то сделка будет считаться равноценной.
3. Все денежные расходы при заключении несут сами собственники.
4. Собственниками другого жилья участники сделки становятся тогда, когда обеими сторонами будут выполнены все пункты договора и процедура госрегистрации перехода собственнических прав.
5. К договору мены придется добавить бумагу о выполнении встречных обязательств (по ст. 328 ГК РФ), если передача жилья одной из сторон будет проходить позже.
6. В случае если договор мены будет признан судом заключенным неправильно или без согласия одной из сторон, то юридически собственность вновь возвращается к старым владельцам.
7. В случае заключения бумаги на условиях доплаты 13% от этой суммы необходимо будет уплатить в налог.

Договор составляется в простой письменной форме. Неправильно составленный договор может быть легко признан недействительным, поэтому нужно помнить об обязательном указании в бумаге следующих пунктов:

1. Когда и где был заключен договор.
2. Информация о сторонах, подписывающих бумагу.
3. Вся информация о жилье, участвующем в обмене (полный адрес, количество этажей, подъезд, в котором находится квартира, близость различных объектов инфраструктуры и т.д.).
4. Данные бумаг о праве собственности с обеих сторон.
5. Стоимость жилья, участвующего в обмене.
6. Сумма, которую должен заплатить гражданин, предоставивший квартиру или дом меньшей стоимости.
7. Пункты, в которых указаны последствия нарушения договора каждой из сторон.
8. Как будут разрешены споры.
9. Личные подписи участвующих в договоре граждан.

Осуществить обмен приватизированного дома можно только на

приватизированную квартиру

. Жилье, находящееся в собственности государства не может участвовать в сделке.

Обменять муниципальное жилье на частный дом нельзя. Для этого необходимо, чтобы муниципальное жилье перешло в разряд приватизированного.

Но помните о том, что после процедуры приватизации вы обязуетесь платить подоходный налог в течение трех лет. Поэтому прежде чем заняться процедурой приватизации, тщательно соразмерьте свои желания и возможности.

Как сделать обмен дома на обособленное помещение в многоквартирном здании без посредников? Самостоятельно осуществить размен возможно, однако вы на себя берете ответственность за проведение процедуры. Вам самостоятельно придется контролировать процесс осуществления обязательств иной стороной.

Кроме того, вам подыщут выгодные варианты оппонентов по сделке, что существенно сэкономит ваше время.

Но за свою помощь агентство по недвижимости просит процент от сделки. Как правило он варьируется от двух до десяти процентов от конкретного договора.

Предлагаем ознакомиться Оценка авто для наследства Документы для проведения процедуры

Рассмотрим основные плюсы размена через агентство:

1. Полное сопровождение сделки.
2. Агентство берет на себя обязанность по подготовке документации.
3. Помогает в поиске вариантов.
4. Контролирует исполнение сторонами обязательств по договору.
5. Помогает в решении спорных моментов.
6. Оценивает стоимость недвижимости.

Но минусы также имеют место быть. К ним относят:

1. Высокая стоимость за услуги риелтора.
2. Отсутствие контроля за ходом процедуры.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

• насколько полный пакет документов у собственника;
• проведена ли приватизация;
• прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
• кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Пошаговая инструкция при обмене

Формально обмен недвижимости независимо от ее типа не имеет существенных различий. Правда, больше всего времени тратится на стадию поиска подходящего варианта.

Если разбить всю деятельность по обмену недвижимостью, то можно выделить следующие шаги:

1. Экспертная оценка стоимости квартиры.

Данный шаг позволяет оценить имеющуюся собственность и выяснить на какой дом можно рассчитывать с учетом цены квартиры и имеющихся личных сбережений, которые собственник готов потратить на обмен. Если такую оценку не проводить, то есть вероятность, что стоимость имеющегося в собственности объекта будет занижена.

1. Поиск дома для организации обмена.

Его можно осуществлять самостоятельно, а можно прибегнуть к помощи риэлтерских контор. Вероятность найти подходящий объект во втором варианте значительно увеличивается, так как самостоятельный поиск отнимает много времени и сил, а зачастую времени на постоянный мониторинг рекламных объявлений просто нет. Возможно, у владельца квартиры есть какие-то предпочтения по месту расположения недвижимости, этажности, площади, количеству хозяйственных построек или комнат внутри дома. Тогда эти пожелания следует указывать риелтору, который будет искать подходящий под ваши запросы дом.

1. Юридическая проверка документации и предварительное составление договора мены.

Когда объект, подходящий под требования клиента обнаружен, сценарий дальнейших событий может развиваться несколькими путями. Самый простой, когда обе стороны довольны подобранным результатом и остается только договориться о доплате. Но, наиболее часто встречаются ситуации, когда необходимо авансировать будущую сделку и параллельно искать дополнительные варианты для кругового обмена либо же искать покупателя для своей квартиры. Как только недвижимость для обмена обнаружена, следует подготовить предварительный договор мены. Его форма проста и не имеет особых отличий от стандартного договора. На этом же этапе проверяется документация объектов, участвующих в сделке на предмет чистоты и отсутствия проблем.

1. Подписание сторонами договора, регистрация сделки.

Именно этот этап в конечном итоге регистрирует сделки и, соответственно, влечет наступление юридических последствий. С момента регистрации сделки бывший владелец квартиры становится собственником дома и наоборот.

Обмен квартиры на комнату

Такой вид сделки как обмен квартиры на комнату возможен и является неравноценным. В этом случае собственник комнаты должен предоставить доплату за жилье большей площади.

При таком варианте в договор мены рекомендуется в обязательном порядке включать пункт о доплате. Нужно указать:

1. сумму доплаты;
2. срок, когда она должна быть внесена;
3. санкции за неуплату и за неуплату вовремя.

В зависимости от расположения объектов недвижимости данная сделка возможна и на других условиях. Например, когда комната расположена в центре, а ее владелец не против переехать в отдаленный или спальный район города (где расположена квартира, чаще всего, однокомнатная), то возможен равноценный обмен.

При обмене неприватизированного жилья предусмотреть доплату невозможно.

Это связано с тем, что квартира и комната не принадлежат гражданам, а находятся у них в пользовании по договору социального найма, соответственно выгоду они получать не могут.

Как обменять комнату в коммуналке на квартиру

При обмене приватизированной комнаты в коммунальной квартире ее собственнику следует сначала предложить совершить сделку (покупку) соседям. Намерено завышать стоимость комнаты в этом случае не рекомендуется, так как у соседей может возникнуть основание для оспаривания совершенного обмена. Если они откажутся от ее приобретения, сделка может быть предложена третьим лица. При этом отказ должен быть письменно оформлен и заверен у нотариуса.

Если в коммунальной квартире имеются неприватизированные комнаты, а обмен совершается в отношении приватизированной, то преимущественное право на квартиру помимо соседей возникает и у государства.

Данные условия нужно соблюсти для того, чтобы после совершения сделки не возникло проблем. Если не выполнить требования законодательства, то сделка может быть признана недействительной путем обращения в суд.

Обмен в коммунальной квартире — советы 26 076 адвокатов и юристов

адвокат Ильина Елена Вадимовна Если бюро обмена выдало Вам ордер из так называемого «свободного» фонда, переданного Администрацией района в обменный фонд Горжилобмена, то есть Вы не производили обмен жилой площади с конкретным нанимателем этой площади по договору социального найма, то вполне возможно, что претензии соседа на площадь могут быть вполне обоснованны, поскольку он имеет право на улучшение жилищных условий, а жилищные органы это право игнорируют. Сосед может иметь право на комнату и оспаривать выдачу Вашего ордера, поскольку он имеет право на улучшение жилищных условий путём присоединения освободившейся площади в дополнение к занимаемой площади в соответствии со ст.46 ЖК РФ, либо в соответствии со ст.21 Закона СПб. от 16.08.2001г. № 572-73 «О жилищной политике Санкт-Петербурга». В таком случае, тем более что Вам могут быть неизвестны все обстоятельства, на которые будет ссылаться сосед, лучше решать вопрос о вселении и обязании не препятствовать Вашему проживанию в комнате, в судебном порядке. Если негде жить, то можно снять комнату, заключив письменный договор поднайма и получив расписки от нанимателя или собственника о получении платы за аренду, а потом через суд требовать возмещения убытков, связанных с арендой комнаты, с соседа, препятствующего Вашему проживанию (если Ваш иск будет удовлетворён). Если же Вы производили обмен жилой площади с конкретным нанимателем комнаты, этот наниматель не имел никаких споров по поводу жилья с соседом, то претензии к Вам соседа могут быть необоснованными. Наличие у Вас ордера на комнату и регистрация в ней по месту пребывания, отсутствие предъявленного к Вам иска о признании ордера недействительным и ареста на спорную комнату позволяет Вам не опасаться обвинений в проникновении в чужое жилище. Вам может оказать определённое содействие участковый инспектор милиции. Однако если иск соседом к моменту Ваших мероприятий по вселению предъявлен и арест на комнату наложен и Вы об этом извещены, комната опечатана, то действия будут самоуправными и нарушающими определение суда о наложении ареста. Вы можете быть привлечены к административной или уголовной ответственности. В таких ситуациях часто бывает, что возникают ещё и обвинения в пропаже ценных вещей со стороны соседа. Таким образом, лучше вселяться, когда всё проверено, в том числе законность ордера и во вселении оказывает содействие судебный пристав, исполняющий судебное решение. www.9111.ru

Можно ли обменять квартиру, если она в собственности менее 3 лет

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, она может быть обменена. Но в соответствии с налоговым законодательством РФ с полученного дохода придется заплатить налог, который равен 13% от стоимости жилья.

Трехлетний срок владения для получения льготы по налогу сохранился для тех, кому объект недвижимости достался по наследству, дару от близкого родственника или вследствие приватизации и др.

Мена квартиры, приобретенной после 01.01.2016, не подлежит налогообложению, если она совершается после 5 лет нахождения в собственности лица, в противном случае налог следует выплатить.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. Если квартира оценивается ниже этой суммы, то налог равен нулю.

Налог не придется платить той стороне в сделке, которая осуществляет доплату, так как это применяется к неравноценному обмену. Аналогично и с доплаченной суммы будет взиматься налог только в том случае, если она превысит 1 млн руб.

Процедура

Перед началом обмена нужно уяснить себе, в чем специфика такого объекта недвижимости, как комната.

С чего начинать и куда обращаться?

Перед началом всех сделок надо предложить выкупить комнату другим собственникам в квартире, причем если цена для них окажется завышенной, то они имеют право оспорить обмен через суд. Если соседи отказываются приобрести комнату, то этот отказ нужно заверить у нотариуса.

Если они не только отказались купить сами, но и не дают согласие на сделку с другими покупателями, то нужно выслать заказным письмом предложение л покупке с описью вложения. Через месяц нет ответа – можно начинать обмен.

Затем начинается поиск собственника жилья, согласного на обмен. Вы можете сделать это как самостоятельно, при помощи различных площадок по обмену жилплощади, так и с помощью специалиста из агентства недвижимости. Он не только подберет для вас удобные варианты, но и расскажет обо всех юридических тонкостях, которые обезопасят от возможного мошенничества.

Необходимые документы

Если менять на квартиру

• Паспорт.
• Свидетельство о собственности на комнату либо выписка из ЕГРН.
• Документ, обосновывающий право на жилплощадь.
• Технический паспорт.
• Отказ собственников других комнат в коммунальной квартире от покупки.
• Договор обмена.
• Справка из БТИ о стоимости комнаты.
• Справка о составе семьи.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Заявление на регистрацию сделки.

Не обязательно, но могут понадобиться следующие документы:

• разрешение органов опеки;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• согласие супруга;
• доверенность, если в сделке участвует представитель собственника.

На дом (в городе или в деревне)

К перечню документов, приведенных выше, нужно добавить:

• документы на право владения землей, кадастровый план;
• домовую книгу;
• акт о проведенном межевании земельного участка.

При участии в сделке нескольких объектов недвижимости

Перечень документов не меняется, но при сложном обмене, в котором участвует несколько объектов недвижимости (например, если квартиру и комнату меняют на квартиру), необходима консультация опытных специалистов из агентства, оценщиков и юристов, только они смогут грамотно оформить договор мены.

Процедура оформления и содержание договора

Важно. Договор мены регулируется 31 главой Гражданского Кодекса

В нем обязательно должны быть зафиксированы следующие сведения:

• паспортные данные сторон (собственников или их представителей);
• сведения об обмениваемом жилье – метраж, адрес, этаж, площадь квартиры, в которой находится комната, кадастровый номер;
• стоимость объектов обмена, если она не указана, то жилье считается равноценным;
• номер документа, на основании которого возникло право собственности (приватизация, наследство, покупка и т. д.);
• есть ли доплата, сумма и каким образом она вносится (наличный или безналичный расчет);
• дата, к которой надо освободить жилое помещение;
• подписи сторон и дата.

Если в обмене участвует квартира или комната с непогашенным кредитом, по закону ограничений для сделки нет, но в процедуре обязательно должен участвовать тот банк, который выдал кредит.

Определение цены и доплаты

При обмене недвижимости на лучшую по площади или по качеству, осуществляется доплата, о её размере собственники договариваются заранее и вносят её в договор. Доплата за лучшее жилье делается как наличным, так и безналичным расчетом, а также материнским капиталом.

Условия передачи денег в обязательном порядке вносятся в договор. Если это происходит вне договора, то необходим акт приема-передачи, расписка либо другие подтверждения.

Сроки и стоимость оформления

Процесс сбора документов и решения всех вопросов по сделке достаточно длительный.

Важно. Самостоятельное оформление может вызвать сложности в связи с проживанием несовершеннолетних или недееспособных жильцов, с проведенными ранее перепланировками и другими нюансами, поэтому для убыстрения сделки нужно обратиться в агентство

В стоимость входит:

• госпошлина;
• уплата налога с дохода;
• плата за оценку недвижимости независимыми экспертами и комиссионные риелторской компании.

Сделка считается состоявшейся к моменту получения выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Выписка обычно приходит через неделю после подачи заявления.

Различные варианты обмена жилплощади в Москве

При принятии решении об обмене жилплощади в Москве на пригород по различным причинам, необходимо учитывать некоторые особенности. Например, возможность подъехать к частному дому на личном автомобильном транспорте или же возможность добраться до Москвы на общественном, что также является немаловажным фактором, когда решите менять недвижимое имущество.

Для совершения обмена, например, своей однокомнатной квартиры в Москве, вы можете выбрать интересующий вас дом недалеко от Москвы. Соответственно, если у вас квартира больших размеров в Москве или же другом городе, то это даёт явное преимущество в выборе жилого помещения.

Иногда жители Москвы принимают решение купить более дешёвую жилплощадь, чтобы на разницу в стоимости между квартирой в Москве и частным домом сделать себе необходимый ремонт. Это неким образом меняет их условия проживания. В том случае, если в настоящий момент вы не готовы полностью оплатить покупку жилого дома, то возможен вариант покупки земельного участка, на котором вы самостоятельно осуществите постройку коттеджа вашей мечты

При таком развитии ситуации, строительство может затянуться на какой-то период, что необходимо также принимать во внимание