Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Документы для переуступки

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

ППА от города Москвы: продажа права аренды и выкуп помещений

Арендуемое имущество может быть выкуплено, если это оговорено в договоре, заключенном государством/городом с представителем малого или среднего бизнеса

Обратите внимание, что аренда с правом выкупа означает приоритетное право арендатора на приобретение занимаемой площади и действует только в случае, если закреплено документально. При этом не имеет значения, каким образом было получена официальная возможность осуществлять аренду – в результате победы на торгах или путем продажи права

Дополнительно возможность выкупа может быть оговорена и закреплена в документах даже после заключения договора, по которому организация снимает постройку или помещение в ней. В любом случае ппа от города москвы осуществляется не непосредственно муниципалитетом, а предыдущим владельцем договора. Существуют определенные требования, которым должен соответствовать арендатор, желающий получить приоритетное право выкупа:

• он должен являться субъектом среднего или малого бизнеса;
• имущество снимается непрерывно в течение 2 и более лет;
• задолженности по каким-либо платежам должны отсутствовать;
• выкуп помещений у города возможен, если арендуемое помещение не включено в утвержденный список муниципального и государственного имущества, предназначенного для передачи во временное пользование или владение субъектам предпринимательства.

При соблюдении всех этих правил, Департамент городского имущества Москвы может принять решение о возможности приватизации указанного помещения с площадью до 1000 квадратных метров. Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города

Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Опасно ли прерывать половой акт?

При использовании метода ППА мужчина должен постоянно контролировать ситуацию.

Разговор двух сердец

С одной стороны, регулярное сдерживание семяизвержения (направленного внутрь мочевого пузыря или наружу) говорит об обладании у мужчины большой силы воли.

Другое дело, если отталкиваться от психоэмоциональной политики метода. Постоянный контроль процесса блокирует удовольствие от секса и действует на мужчину довольно угнетающим образом.Психологические травмы от регулярного прерванного контакта постепенно приводят к нарушениям половых функций, вызывают расстройства нервной системы различного характера, развивают серьезные невротические состояния.Применение ППА для женщин грозит еще большими проблемами для женщин:

• психологическая неудовлетворенность может привести к утрате чувственного удовольствия и оргазма в принципе;
• проявление неадекватных реакций на интимную близость, раздражительности, нежелание заниматься любовью;
• возникновения болевых ощущений внизу живота;
• риск развития женских патологий — прерванная близость в период месячных может спровоцировать эндометриоз, эндометрит, воспаление матки и ее придатков.

Стоит сказать, что ППА имеет не только плюсы, но и огромное количество минусов. Если половой акт происходит между малознакомыми мужчиной и женщиной, существует огромная вероятность того, что различные венерические заболевания передадутся половым путём. Многие пары это отрицают, потому что, по их словам, они доверяют друг другу и не собираются скрывать наличие каких-либо отклонений от нормы.

Данный метод контрацепции представляет собой опасность с психологической и физиологической точки зрения. Необходимость извлечения полового члена нарушает ощущение оргазма, как у мужчины, так и у женщины. ППА не защищает от половых инфекций, смазка, выделяемая партнерами во время секса, может быть разносчиком страшных заболеваний, вплоть до вируса иммунодефицита и гепатита. Незавершенный половой акт как метод контрацепции категорически не рекомендуют использовать при случайных сексуальных контактах.

Для мужчины

Партнеры, практикующие прерывание полового акта, чаще обращаются к врачу с проблемами нарушения половой функции, чем мужчины, выбирающие другие способы контрацепции. Кровеносные сосуды половых органов теряют тонус, нарушается работа предстательной железы, уретры. Учащаются случаи неполной эрекции, неконтролируемого семяизвержения, а в зрелом возрасте возникают проблемы с фертильностью. Как последствие постоянного напряжения, невозможности расслабиться возникают неврозы, а в некоторых случаях импотенция.

Для женщины

Доказано, что женщины, использующие половой акт как средство предохранения, чувствуют напряженность и не получают максимального удовольствия от секса. Исключением являются представительницы слабого пола, которых беременность при прерванном акте не тревожит. Женщины, прибегающие к ППА, часто обращаются к врачу с жалобами на фригидность и трудности при достижении оргазма. В медицинской практике бывают случаи, когда постоянное прерывание сношений становится причиной развития миомы.

Когда переуступка невозможна

В некоторых случаях оформление переуступки права аренды невозможно. Запрет на такую сделку может быть в следующих случаях:

• в первоначальном арендном договоре содержится пункт о запрете на переуступку прав аренды в пользу третьих лиц;
• на арендуемой территории находятся незаконные постройки;
• земля находится в аресте или ином обременении;
• собственник не дал своего согласия на заключение договора переуступки;
• планируемое использование территории новым собственником не соответствует целевому назначению надела.

Также нельзя оформить соглашение о переуступке арендных прав, если у предыдущего арендатора имеются неоплаченные задолженности по арендным платежам. В таком случае необходимо предварительно погасить долги, и только после этого переоформлять права на землю.

Договор переуступки арендных прав: образец

В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.

Итак, как выглядит этот договор:

• Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
• Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
• Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
• Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
• Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.

Кроме этого собственник должен донести всю информацию, относительно использования земельного участка. Что он может делать, а что категорически запрещается, куда будет переводить денежные средства за аренду и прочие рекомендации

Это важно сделать до момента подписания договорного акта, потому что в случае отказа, не придётся ничего компенсировать за срыв контракта

Плата за переуступку прав по договору

Арендная плата составляет 200 000 рублей вместе с налогообложением. Действующий землепользователь обязан будет внести плату за переуступку прав не позднее 14 дней после государственной регистрации арендного соглашения. Арендная плата, согласно действующему договорному акту, равна 20 000 рублей

И ещё необходимо принять во внимание тот факт, что и выкупная стоимость земельного участка может равняться 200 000 рублям

Права и обязанности арендатора после уступки прав

После того как заключено арендное соглашение, новый землепользователь наделяется следующими правами:

• может использовать водоёмы и подземные воды, которые имеются на территории данного участка;
• иметь в собственности с\х культуры и получать дополнительный доход после их реализации на местном рынке или иным способом;
• имеет возможность пролонгировать срок арендного соглашения, когда он подойдёт к концу.

В его обязанности входит ежемесячное внесение арендных платежей, не ухудшать состояние земли, не нарушать территориальные права смежных участков. Арендодатель может вести контроль за исполнением договорного соглашения. При обнаружении злостного нарушения договора, он может подать иск в суд для взыскания компенсации за нанесённый вред участку. Но это в том случае, если не удастся урегулировать вопрос мирным путём. Поэтому предварительно необходимо посмотреть образец подобных договоров, чтобы не упустить из внимания ни одну важную деталь.

Возможные права третьих лиц

На практике случаются такие ситуации, когда к моменту проведения государственной регистрации нового арендного соглашения по переуступки прав, участок обременён правами третьих лиц. В этом конкретном случае арендатор может потребовать снижение арендной платы, либо вовсе расторгнуть данный контракт. В случае изъятия участка землепользователь обязан возместить собственнику убытки. Их размер в поной мере зависит от рыночной оценки недвижимого имущества.

Согласно оформляемому арендному акту стороны несут ответственность перед друг другом. И в случае неисполнения, предусмотрена компенсация всех убытков. Так, если землепользователь не внёс платёж в указанный срок, начисляются пени. В конечном итоге, он вносит плату в двукратном размере: пени и сумма основной платёж. Если сторона уклоняется от проведения государственной регистрации арендного договора, за это также предусмотрена выплаты допущенных убытков.

Также в договорном соглашении прописываются и обстоятельства непреодолимый силы. В случае их возникновения, собственник земельного участка и землепользователь уклоняются от предусмотренной ответственности. В случае их появления, одна из сторон должна оповестить другую сторону. Но это нужно сделать не позднее двух недель. Договор может быть расторгнуть раньше срока по обоюдному решению собственника и действующего арендатора.

Регистрировать арендный договор нужно в государственном кадастре недвижимости. И это необходимо выполнить, если он заключается между физическими лицами сроком на 12 месяцев. Размер государственной пошлины. Так, физлицам нужно будет заплатить 2 000 рублей, а юридическим гражданам — 22 000 рублей. Если контракт составляется между государством и юридическим лицом, необходимо оплатить 22 000 рублей юрлицу.

Особенности аренды государственных земель

Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

Условия передачи в залог права аренды земельного участка

07.08.2019 11:25

Крымский отдел

Для передачи права аренды земельного участка в залог необходимо получить согласие собственника земельного участка, однако в некоторых случаях достаточно уведомления собственника, также потребуется заключить договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При описании земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, общую площадь, категорию земель, вид разрешенного использования и иные идентификационные данные, а также реквизиты договора аренды. Договор об ипотеке права аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1, 3 ст. 339; п. 1 ст. 339.1 ГК РФ; п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В случаях, установленных законом, требуется получение согласия или направление уведомления о передаче права аренды земельного участка в залог.
Арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ). При этом передача права аренды в залог требует получения согласия собственника земельного участка. Данное согласие не требуется и достаточно одного только уведомления при условии, что в залог передается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при этом договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Аналогичная норма об отсутствии необходимости получать согласие при передаче в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при действии договора аренды сроком более пяти лет приведена в п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Из системного анализа приведенных норм права следует, что условия передачи права аренды земельного участка в залог различаются в зависимости от следующих факторов.
Если предметом договора ипотеки является только право аренды земельного участка, то требуется получение согласия собственника (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ; п. 4 ст. 6, п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09)).
Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ; п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ; ст. 69 Закона N 102-ФЗ).

Особенности передачи прав аренды

При заключении сделки по продаже прав аренды нужно учитывать следующие нюансы:

1. Переуступка права аренды выполняется до момента заключения договора с владельцем. Эта ситуация характерна тогда, когда лицо, выигравшее аукцион по переуступке арендных прав, хочет перепродать данное право третьему лицу (контрагенту). Эта передача прав аренды выгодна только продающему арендатору, так как он продает это право, как правило, по более значительной цене.
2. Арендные права передаются уже в рамках ранее подписанного договора. Такую сделку по передаче прав нельзя проводить, если аукцион считается несостоявшимся по причине недобора участников. Таковым аукцион признается, если не удалось добиться наличие как минимум двух участников. Здесь же единственный участник в течение 10 суток после аукциона обладает правом на оформление договора аренды по фиксированной на аукционе цене, но переуступить права аренды он уже не может.

Если первоначальный договор аренды муниципального земельного участка был оформлен сроком более 5 лет, то при переуступке этого участка согласие арендодателя не обязательно. Достаточно будет лишь направить ему уведомление о состоявшейся сделке.

Порядок оформления

Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.

Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.

В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.

Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.

Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.

Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.

Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.

В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.

Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности

Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.

Комплект документов

Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся

При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:

• учредительные документы;
• выписка из реестра юр. лиц;
• реквизиты организации.

Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе

Заключение сделки

Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.

Руководствуясь образцом оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.

Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.

Могут использоваться два способа

Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.

Какие условия включает

Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные

Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.

Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.