Как продать жилье за рубежом: пошаговая инструкция

Недвижимость за рубежом: особенности приобретения недвижимости за границей

Иметь собственное жилье за рубежом для комфортного отдыха в стране пребывания или получения дополнительного дохода на недвижимости сдачи в аренду мечтают многие россияне.

1. В некоторых европейских странах нерезиденту тяжело получить разрешение на покупку недвижимости, не говоря уже о продаже земли.
2. Препятствием может стать и высокая расходная часть на содержание жилья.
3. В отдельных странах введены квоты на покупку. Разрешение не будет выдано, если более половины жильцов дома будут нерезидентами.

)
В связи с этим каждый потенциальный покупатель должен знать об особенностях приобретения недвижимости за границей.

Причем в каждой стране свои законы:

• Так, например, в Хорватии у граждан другого государства вряд ли получится купить жилье, поскольку выдача разрешения властями тянется не один год. Недвижимость может приобретать лишь местная компания, владельцем которой является гражданин России. Но расходы на покупку в этом случае значительно возрастают.
• В Чехии имеются ограничения визового характера, что уравнивает владельцев недвижимости с туристами и другими приезжими. Право собственности на жилье не дает никаких преимуществ ни при получении визы, ни для продления сроков нахождения на территории страны.
• В некоторых европейских странах при приобретении здания исторической и архитектурной ценности все затраты по его сохранению и содержанию ложатся на покупателя. Может быть наложен запрет даже на изменение его внутреннего убранства, если это касается средневекового замка. При любых нарушениях – штраф.
• Если покупать жилье в Германии, придется уплатить налоговый сбор, составляющий 8-15% от стоимости покупки.

Болгария, Солнечный берег: от €13 000

Солнечный берег не нуждается в дополнительном представлении. Курорт известен еще с советских времен, когда среди граждан СССР он считался престижным направлением для отдыха. За последние десятилетия Солнечный берег динамично застраивался и постепенно сливался с соседними Несебром, Святым Власом, Елените.

Главное преимущество массовой застройки – широкий выбор предложений, которыми сегодня может похвастаться курорт. Среди многообразия жилых комплексов можно найти действительно дешевые варианты размещения. Например, на окраине Солнечного берега (расстояние до моря – около километра) в доме без архитектурных и инфраструктурных изысков можно купить студию всего за €13 000 – 15 000 или около €450 за кв. м. Причем, жилой комплекс будет современным, вряд ли, старше пяти-семи лет.

Правда, метраж у квартиры такой стоимости, скорее всего, окажется «детским». Из 27 «квадратов», заявленных в объявлении о продаже, смело вычитайте парочку на балкон, столько же на прихожую и санузел, и еще – на кухонный уголок. В результате жилого пространства у вас останется около 14 кв. м. Словом, не совсем квартира – скорее личный номер в простенькой гостинице.

Для сравнения. В элитных комплексах, расположенных на первой линии более дорогого курорта Золотые пески, также продаются студии. Обычно они крупнее – около 40 кв. м. И естественно дороже – от €1000 за «квадрат». Общую стоимость высчитать несложно.

Недвижимость Болгарии

Дом в Ямболе, Болгария

3 500 €

Площадь 68 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Велико Тырново, Болгария

3 600 €

Площадь 200 м2

PROPERTY.BG by SUPRIMMO

Дом в Бургасе, Болгария

4 000 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Ямболе, Болгария

4 999 €

Площадь 90 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Бургасе, Болгария

5 500 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Ямболе, Болгария

6 100 €

Площадь 80 м2, 4 комнаты

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Червенцах, Болгария

6 500 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

STEFANOV INVEST

Дом в Бургасе, Болгария

6 500 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Ямболе, Болгария

6 800 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Бургасе, Болгария

6 900 €

Площадь 140 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Студия на Солнечном берегу, Болгария

7 000 €

Площадь 25 м2, студия

Excel Property Bulgaria…

Дом в Ямболе, Болгария

7 000 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Бургасе, Болгария

7 800 €

Площадь 70 м2, 3 комнаты

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Светлине, Болгария

7 800 €

Площадь 60 м2, 3 комнаты

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Ямболе, Болгария

7 800 €

Площадь 76 м2, 5 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Бургасе, Болгария

7 900 €

Площадь 120 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Малко-Тырново, Болгария

7 900 €

Площадь 120 м2, 5 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Дом в Бургасе, Болгария

7 999 €

Площадь 100 м2, 6 комнат

BulgarianESTates Ltd.

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

8 000 €

Площадь 25 м2

OAZIS REALTY

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

8 000 €

Площадь 25 м2

OAZIS REALTY

Шаг № 13 – перевести деньги в Россию

С точки зрения российского законодательства перевод средств на зарубежный счет от продажи жилья – это незаконная валютная операция. Резиденты РФ должны переводить денежные средства в Россию, в противном случае им грозит штраф в размере 75-100% от стоимости проданного объекта недвижимости.

Также не забывайте, что бывшему владельцу необходимо оплатить налог на прирост капитала, о котором было сказано ранее.

В заключении хотелось бы сказать, что при продаже недвижимости за границей лучше всего пользоваться услугами квалифицированных специалистов, которые помогут организовать сделку максимально корректно. В каждой стране есть свои тонкости и нюансы налогового законодательства, о которых может не знать обыватель.

Оформление недвижимости на нескольких собственников

Если я приобретаю недвижимость за рубежом, становится ли мой супруг сособственником?

Если вы желаете оформить жилье только на себя, ваш супруг должен представить свое нотариально заверенное согласие на покупку вами недвижимости. В противном случае он должен участвовать в сделке, при этом можно выделить доли. Стоит иметь в виду: если супруги являются гражданами разных стран, их имущественные отношения при дальнейшем владении будет определять закон. Какой страны – вопрос международного права, но помните, в каждом государстве свой законный режим имущества супругов, то есть раздельная или совместная собственность на имущество, приобретенное в браке. 

Можно ли приобрести в собственность только часть объекта?

Да, как правило, долевое приобретение не является проблемой. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не желает вкладывать большие средства, но рассчитывает на выгодную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно проживать там, то отпадает и необходимость обращаться к управляющей компании для содержания жилья. В зависимости от страны форма владения приобретает свои особенности. Например, во Франции покупку лучше всего оформить на специальное гражданское общество – они существуют повсеместно для группового владения недвижимостью. Члены общества не зависят друг от друга, а членство в некоторых случаях позволит списать даже расходы на содержание. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все дольщики должны представить документы, подтверждающие финансовое положение. В случае, когда дольщиками являются супруги, документы представляет кто-либо один.

Ипотека в Польше

Валюта кредита	польский злотый, евро, швейцарский франк, доллар
Сумма займа	до 80-90% от цены объекта
Кредитная ставка	4-4,5%
Срок кредита	до 30-35 лет

Павел Ружицкий, руководитель агентства недвижимости Orzech Lux:

Банки Польши выдают кредиты негражданам ЕС только в том случае, если у них есть ВНЖ в стране, хотя бы временный, срок действия которого еще минимум год (для нескольких достаточно и полгода).

Конечно же, банки любят, чтобы доход был в Польше, лучше всего – рабочий контракт на неопределенный срок (который все равно, по сути, работодатель и сотрудник могут разорвать в любой момент). Причем проработать необходимо фактически всего шесть месяцев (для некоторых банков хватает и трех месяцев) с обязательным фактическим зачислением зарплаты на счет. И с этого счета необходимо покупать какие-то продукты, одежду, в общем не копить деньги, а тратить на обычную жизнь, оставляя каждый месяц сумму, которая, по расчетам, будет уходить на погашение кредита.

Не спешите со схемой «купил фирму – оформил себя туда на работу – получил ВНЖ – взял ипотеку». Раньше такое «прокатывало», так как после получения кредита банк уже не требует доходов или трудоустройства, даже ВНЖ может закончиться, главное, чтобы погашение шло без просрочек. Сейчас в такой фирме нельзя быть одновременно и работником, и учредителем, а лучше даже и не быть одновременно директором. Да и фирма не может быть только созданная, без реальной деятельности, оборотов и т. п. Можно наслушаться разных «консультантов», потратить на все это денег, а в итоге кредит не получить…

Если доходы не в Польше, их юридически принимают в расчет, но возникает другой вопрос. Валюта кредита и валюта доходов должны быть одинаковыми. Поэтому если у вас зарплата в евро или швейцарских франках, можно обращаться за ипотекой. Доллары не очень любят. Ну а в других валютах кредитов не выдают. На практике таких ситуаций с доходом не в Польше много среди фрилансеров.

Мы сами уже не занимаемся организацией получения кредитов, сотрудничаем с несколькими кредитными брокерами, которые сопровождают весь процесс под ключ. При этом услуги брокера оплачивает банк. Многие удивляются, что брокеру ничего платить не нужно. Это действительно так, даже ставка по кредиту будет такая же, как если бы заемщик обратился в банк напрямую.

Причины – банки оптимизируют расходы и переходят на аутсорсинг во всем, в том числе в организации «продажи ипотеки». Брокер также выполняет большую часть работы для банка по оформлению документов, формирует кредитное дело и дистанционно выносит на кредитный комитет. Также он в курсе, какой банк вынужден, например, в конкретном квартале нарастить кредитный портфель для выполнения планов и может дать лучшие условия. Да, с банком в Польше можно торговаться по процентам.

Недвижимость в странах Карибского бассейна

Некоторые страны Карибского бассейна (Куба, Барбадос, Доминикана, Ямайка и т.д) предлагают более интересные программы для получения гражданства: там необходимо инвестировать от 100 тысяч долларов.

Но важно знать, что часто имеется в виду не покупка жилья в привычном нам понимании, а покупка доли туристической инфраструктуры, то есть доли в отеле. В нем можно отдыхать, как совладельцу, а можно никогда его не видеть

Чаще недвижимость там покупают именно для получения ВНЖ. Это дает возможность путешествовать без виз и экономическую свободу

В нем можно отдыхать, как совладельцу, а можно никогда его не видеть. Чаще недвижимость там покупают именно для получения ВНЖ. Это дает возможность путешествовать без виз и экономическую свободу.

Инвестиционные программы

Вот некоторые из таких инвестиционных программ для стран Карибского бассейна:

• Получить гражданство Доминики можно, даже не зная языка и истории. Достаточно вложить средства в недвижимость минимум на 3 года или сделать благотворительный взнос в государственный фонд.
• По программе Сент-Люсии достаточно вложить минимум 100 тысяч долларов в одно из четырех направлений: вложение в недвижимость, государственные облигации или бизнес, либо благотворительный взнос в государственный фонд.
• Гражданство Гренады для себя и всей своей семьи можно получить, инвестируя от 150 тысяч долларов в недвижимость минимум на 5 лет, либо осуществив единоразовый невозвратный взнос в госфонд. 

Как видите, вариантов купить недвижимость за границей достаточно много, но это довольно рисковый способ вложения денег

Поэтому важно определить цели, собрать всю доступную информацию о законах и налогообложении, ответственно подойти к выбору страны и объекта. На финальном этапе нужно найти грамотного риэлтора в выбранной стране. 

Если у вас не хватает средств на покупку квартиры или дома за границей, вы можете купить долю в доходной недвижимости через акции фондов зарубежной недвижимости REIT.

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен. Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.

Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:

• Надежность
• Низкие риски
• Получение дохода в валюте
• Защита от локальной инфляции
• Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
• Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру

Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки.
Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется

Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.
Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации

За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность.
Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества.
Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег.
Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества.
Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%.
Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

«Золотая виза» за полмиллиона евро

Те, у кого есть от 250-500 тыс. евро, могут рассчитывать не только на приобретение ликвидной недвижимости, но и на получение вида на жительство, который со временем дает право на гражданство в Европе.

Так называемые «золотые визы» в обмен на инвестиции в Европе дают многие страны, в частности, Португалия, Греция, Испания, Мальта, Латвия, Кипр, Болгария. Правда, неизвестно как долго проживут такие программы. К примеру, недавно о сворачивании выдачи «золотых» виз в обмен на покупку недвижимости заявила Болгария. Как пояснил министр экономики Эмил Караниколов «проверка показала, что существенного экономического эффекта это не дает». В Болгарии, чтобы получить ВНЖ, нужно вложить в недвижимость не менее 500 тыс. евро.

Есть вопрос и по другим странам. В Еврокомиссии, в частности, считают, что Кипр, Мальта и Греция слишком часто выдают «золотые визы» гражданам из постсоветского пространства. Из-за этого, якобы, учащаются случаи отмывания денег, коррупции и различных преступных схем. В Великобритании по этой же причине с начала 2018 года приостановили выдачу виз для инвесторов. Ее могут возобновить в этом году, но только после тщательного аудита финансового состояния потенциального инвестора независимой британской компанией.

Впрочем, впрыгнуть в последний вагон все еще можно. Как рассказал руководитель агентства «Мигронис» Анатолий Летаев, получить ВНЖ, к примеру, в Португалии можно, купив жилую или коммерческую недвижимость стоимостью не ниже 500 тыс. евро. «При этом можно приобрести несколько объектов — главное, чтобы итоговая сумма сделки была не ниже необходимой. Возможна и более бюджетная покупка — в объекты старше 30 лет достаточно инвестировать 350 тыс. евро. Правда, такая недвижимость может потребовать значительных затрат на восстановление, да и продать ее в будущем может быть нелегко. Срок необходимого удержания недвижимости (до продажи) — 5 лет», — рассказал Летаев.

Стоит отметить, что на 500 тыс. евро в Португалии особо не разгуляешься. За такие деньги можно купить, к примеру, офис площадью 100 кв.м в центре Лиссабона, который в последующем можно сдавать в аренду примерно по 2-3 тыс. евро в месяц. Четырехкомнатные апартаменты в центре Лиссабона потянут почти на 700 тыс. евро.

Похожие цены на недвижимость и условия получения ВНЖ в Испании. Правда, там не разрешается продавать жилье. Точнее, инвестор может менять объекты, но всегда оставаться при недвижимости. Зато из-за более развитого туризма, есть возможность больше зарабатывать на аренде, чем в той же Португалии.

Италия

Даже в разгар кризиса варианты за €30000-50000 оставались редкостью. Сегодня же, когда рынок стабилен, а продажи вроде как растут, по-настоящему дешевые предложения можно найти только в глубокой провинции. А вот жилья примерно за €60000 на итальянском рынке достаточно. В Калабрии можно найти объекты с одной, двумя и даже тремя спальнями, не выходя за пределы названной суммы. Можно и дешевле! Отличия будут в удаленности от моря и цивилизации.

Александр Елизаров: «Самая доступная недвижимость находится на юге Италии, в Калабрии и Апулии. В моей практике самая бюджетная продажа – €70000. Это были двухкомнатные апартаменты с видом на море, естественно, вторичные. Место – не самое популярное туристическое направление со всеми вытекающими из этого плюсами и минусами».

Правильно оценивай вложения

Многие продавцы указывают только стоимость недвижимости без учёта налогов, сборов, пошлин и оплаты услуг специалистов, таких как риелторы и нотариусы. В таких странах, как Испания, в большинстве случаев комиссию платит продавец, и она уже включена в стоимость объекта недвижимости.

Но вернёмся к дополнительным затратам. Как пример, возьмём сумму 200 тысяч евро за дом. Вместе со всеми дополнительными сборами эта сумма может увеличиться на 10–12 % и составить уже 220–224 тысячи евро. Причём этих сборов не избежать, так как по закону тебе будет необходимо юридически подтвердить сделку и оплатить налоги. Перед покупкой следует уточнять у продавца и риелтора информацию о задолженностях по объекту недвижимости, чтобы потом не оказалось, что тебе придётся оплатить чуть ли не наполовину больше.

В обязательном порядке перед покупкой следует запросить в мэрии документ, который подтвердит, что в этом доме отсутствуют нарушения нормативов застройки. Если они имеются, то это чревато оплатой штрафов с последующим сносом определенных строений, которые не вписываются в нормы застройки.

Кстати, в добавление к предыдущему пункту. Покупка недвижимости с солидным возрастом или дешёвой недвижимости может вылиться для тебя в дополнительные расходы, причём немаленькие. Хочешь снести стену в своём доме — согласуй с архитекторами, оплати налог. Хочешь отреставрировать террасу — получай разрешение, нанимай рабочих с лицензией. Итого, недвижимость за 200 тысяч евро превратилась уже в 300 тысяч евро.

Ещё один важный подпункт — ипотека. Даже если у тебя нет тех же 200 тысяч евро на недвижимость, ты можешь взять ипотеку, даже будучи иностранным гражданином. Некоторые страны повышают первоначальные взносы для нерезидентов и выдают ипотеку только при 50% первоначальном взносе. А если прибавить налоги и затраты, то взнос поднимается до 65 %. Пример: вилла стоит 200 тысяч евро плюс 22 тысячи евро на оформление плюс около 5 тысяч — затраты на ипотеку. Итого — 227 тысяч евро. Получается, что для покупки необходимо 113,5 % минус 50 % ипотека, что составляет 63,5 % на первоначальный взнос.

Более того, некоторые банки выдают ипотеку максимум на 40 % от стоимости. То есть 50 % — это не самый низкий показатель.

Как рассказали специалисты из Selenhome, в Испании назревает та же ситуация, но пока что им удаётся выбивать для клиентов ипотеку до 70 % от стоимости объекта, то есть когда первоначальный взнос составляет до 40–45 %. Такую ставку может получить не каждый риелтор, но так как Selenhome правильно подготавливает документы, а её клиенты вовремя оплачивают ипотеку, то они получают более выгодные предложения. При такой ипотеке, выданной по ставке 1,3–2,5 % годовых на недвижимость стоимостью 230 тысяч евро (200 тысяч евро за дом + 30 тысяч на налоги и другие траты), за месяц придётся отдавать около 700 евро при первоначальном взносе около 90 тысяч евро. Тут совет только один: торопиться брать ипотеку под 40–45 % первоначального взноса сейчас или подкопить и брать уже под 60–65 %.

В чем риски покупки квартиры за рубежом?

Большинство россиян считают, что самая надежная инвестиция — это покупка квартиры. И плевать, что кризис, если не сейчас, то через 5-10 лет она обязательно вырастет в цене

А теперь, внимание, вопрос: вы точно в этом уверены, с учетом тенденций последних лет? Причем эти тенденции характерны не только для России, но и стран ЕС. Напомним, что многие инвесторы, которые покупали зарубежные квартиры в период 2006-2008 гг., тоже так считали

И сейчас, спустя 12 лет, цены на такое жилье во многих зарубежных странах не то что не выросли, но даже не восстановились.

В ситуации постоянного ежегодного роста цен приобретение недвижимости кажется простой задачей — просто берешь ипотечный кредит и покрываешь его из доходов, либо из ренты. Однако, в ситуации когда цены стагнируют или не растут, вы ставите себя в невыгодном положении перед банком, поскольку любая продажа приведет к убыткам, и в случае покупки, финансируемой за счет кредита, этих средств может оказаться недостаточно для покрытия оставшихся обязательств.

То, что мы сейчас имеем — это последствия огромного «пузыря» на рынке недвижимости, «надутого» банками, финансовыми брокерами и посредниками в период с 2000 по 2008 год. «Пузырь» лопнул, как и рухнули цены на жилье во многих европейских странах, и они остаются низкими до сих пор. Дешевые квартиры у моря в благополучной стране — все это выглядит крайне привлекательно, пока не начинаешь внимательно анализировать перспективы такого приобретения.

Можно сказать, что людям, купившим зарубежную недвижимость в 2006-2008 гг, просто не повезло. Просто «зашли на хаях» (от англ. high). Ну, допустим. А что скажете про тех инвесторов, которые купили квартиры в той же Болгарии или Испании после кризиса: в 2010-2014 годах? По состоянию на 2019 год цены там либо не изменились, либо выросли столь незначительно, что даже не перекрывают проценты по ипотечным кредитам. Это наглядно показывает график ниже из отчета европейского аналитического бюро Amron-Sarfin:

Как видно из графика, в самой плачевной ситуации оказались инвесторы, которые купили квартиры в 2008 году, когда цены на зарубежные квартиры были самыми высокими. По данным Amron, в среднем каждый инвестор на таких сделках потерял не менее 14% вложенных средств.

Справедливости ради — так не везде: в Германии, Англии, Нидерландах и других благополучных странах цены на жилье стабильно растут, но и недвижимость там совсем не курортная. А вот столь любимые нашими соотечественниками Болгария, Хорватия, Черногория и даже Испания «чувствуют себя плохо» последние 10 лет и ситуация в экономиках этих стран неизменно отражается на рынке жилья.

Следует изучить максимальную информацию о конкретной стране, регионе, городе, районе, проанализировать массу факторов: начиная от экономики и заканчивая криминогенной обстановкой в районе и перспективами развития инфраструктуры. Если вы хотите снизить риски инвестирования в жилье следует научиться разбираться в специфике интересующего рынка недвижимости не меньше, чем в своем родном районе.

Для того, чтобы инвестировать в недвижимость с минимальным риском, эксперты по недвижимости рекомендуют использовать подход «худшего сценария». То есть, анализируя предложения квартир, нужно искать не преимущества, а наоборот — уязвимости, т. е. факторы, из-за которых квартира может в среднесрочной перспективе потерять в цене. Это может быть что-угодно. Например:

1. стройка огромного жилого комплекса по соседству;
2. большое количество эмигрантов в районе из бедных стран;
3. плохой прогноз аналитиков по безработице;
4. отсутствие перспектив развития транспорта в районе и т. д.

Этот подход идет в разрез с той красивой рекламой зарубежного жилья, которая «сыпется» в умы россиян. Многие из наших соотечественников готовы «влазить в кредитную кабалу» лишь бы стать владельцем вожделенной квартиры у моря. Другие россияне покупают их не для себя, а с целью сдачи в аренду (интересно, неужели местные зарубежные инвесторы настолько тупы, чтобы не видеть эти возможности у себя «под носом»). Короче говоря, меньше эмоций, больше расчетливости, прагматичности и …цинизма. И помните, покупка квартиры за рубежом у моря — это всегда большой риск.

Выбор управляющей компании или риелтора

Чтобы не столкнуться с проблемами при покупке недвижимости за границей, лучше обращаться к знающим местность и рынок людям — риелторам. Выбирать специалиста по отзывам в интернете — занятие рискованное. Лучше всего выбирать риэлтора по советам реальных покупателей (в идеале — ваших знакомых). Узнайте у всех из своего окружения, не было ли у них или их знакомых опыта приобретения жилья за границей. Возможно, вам повезет. Можно получить нужные контакты на форумах, в русскоязычных группах в соцсетях.

Выбрав риэлтора, задайте ему все интересующие вопросы, посмотрите его лицензию и внимательно прочтите договор, прежде чем подписать его. Риски при покупке объекта недвижимости за рубежом очень высоки, и многое зависит именно от риэлтора.

Риэлтор должен показать все объекты, подходящие под ваши критерии, сориентировать вас по ценам, оказать консультационную и юридическую поддержку, проверить чистоту сделки, объяснить важные нюансы, связанные с налогообложением, получением ВНЖ (если это возможно).

Прежде чем общаться с риэлторами, желательно самостоятельно изучить предмет и получить хотя бы общее представление о рынке недвижимости и сделках с ней в выбранной стране. При покупке нужно быть готовым к тому, что от вас потребуют огромный пакет документов. Какие именно документы нужны — зависит от законодательства этой страны.

Если вы собираетесь сдавать недвижимость, после покупки встает вопрос о поиске управляющей компании. Такие компании занимаются управлением, обслуживанием и консалтинговыми услугами, следят за качеством сервиса и заключают договоры с поставщиками услуг

Очень важно подобрать хорошую управляющую компанию, если вы планируете сдавать недвижимость за границей, а жить на родине. Так у вас будет возможность контролировать ситуацию и следить за безопасностью объекта

Прежде чем определиться с компанией, уточните всю информацию о ней: посмотрите рейтинги, отзывы и документы, оцените срок работы на рынке. 

С управляющей компанией также надо заключить договор и прописать в нем все важные детали. В него можно (и нужно) внести все, что вы обговариваете словесно. Например, необходимость отправлять вам квитанции об оплате услуг или фото вашей недвижимости после каждой проверки. Обговорите и пропишите порядок работы и санкции за нарушение условий.

Ипотека на Кипре

Валюта кредита	евро
Сумма займа	до 60% от цены объекта
Кредитная ставка	4-4,5%
Срок кредита	от 10 лет

Георгий Сипилидис, руководитель направления Кипр Grekodom Development:

Каждый случай рассматривается индивидуально. Основное требование – надо доказать свою платежеспособность. Также банк Кипра обязательно запросит кредитную историю.

Заявка может рассматриваться в течение трех – пяти рабочих недель. Из документов потребуются: справка с работы, резюме, паспорт, рекомендательное письмо от вашего банка, размер заработной платы, кредитная история.

В последнее время ипотека не очень популярна, но есть покупатели, которые пользуются заемными деньгами. Иностранцы спрашивают реже, чаще кредиты берут местные жители. Если россияне и привлекают банковские деньги, то, как правило, небольшие суммы, обычно на покупку квартир стоимостью €150-250 тыс. В качестве альтернативы банковскому кредитованию можно рассмотреть рассрочку от застройщика – на первичном рынке многие предлагают такую возможность.

Черногория

Каждая третья сделка на черногорском побережье проходит с участием русскоязычных покупателей. С 2008 года цены на местную недвижимость упали на 30-40% и начали расти на отдельных курортах только в 2017-м. Поэтому в стране до сих пор можно купить жилье по весьма демократичным ценам, даже в новостройках. Более того, в строящихся проектах «ценник» на 10-20% ниже, чем в готовых.

Сегодня это – далеко не самая дешевая балканская страна – предлагает море, солнце и недвижимость у моря по приемлемым ценам

И, что для многих важно, вид на жительство в Черногории могут получить покупатели любой недвижимости. Конечно, с Болгарией по дешевизне предложений она тягаться не может, но домик у моря, например, на Барской ривьере, за €65000-75000 найти реально

Фото: Pixabay

Сколько нужно вложить, чтобы успешно сдавать в аренду?

Нередко покупатели при покупке ориентируются исключительно на цену объекта. Однако риэлторы советуют воздерживаться от приобретения слишком дешевого жилья по принципу «лишь бы крыша над головой была», поскольку нужно смотреть вперед – в дальнейшем такое жилье будет весьма трудно сдать в аренду и продать. Если квартира больше и дороже, прибыль от аренды вполне объяснимо тоже будет выше, при этом расходы на содержание жилья будут увеличиваться незначительно и в результате составят меньшую часть дохода.

Минимальная стоимость объектов, интересных с точки зрения дохода от аренды, по странам – лидерам продаж приведены в таблице:

Страна	Бюджет покупки, тыс. евро
Болгария (Солнечный Берег)	35
Германия (Берлин)	60
Греция	60
Египет (Хургада)	25
Испания (Коста-Бланка)	70-80
Италия (озеро Маджоре)	90-100
Кипр	300
Латвия	30-45
США (Флорида)	80
Хорватия	120
Черногория	60
Чехия (Теплице)	20