Договор купли-продажи незавершенного строительства

Договор продажи земли по доверенности

Собственнику земельного участка совсем необязательно самому заниматься этим процессом, это можно сделать по доверенности. Покупателю в таком случае необходимо предельно внимательно ознакомиться с этим документом, чтобы выяснить, какими полномочиями наделён представитель собственника недвижимого имущества.

Например, он имеет право подписать договор продажи, но при этом не наделён полномочиями по получению денежных средств от клиента. Если представитель нарушит это условие, и всё-таки возьмёт деньги, но не передаст их собственнику. Продавец имеет полное право обратиться в суд с исковым заявлением. Тогда покупателю будет довольно проблематично доказать правоту, даже если в расписке стоит подпись третьего лица (представителя интересов продавца).

Передаточный акт

Он является важной частью договора продажи территориального надела, он доказывает факт передачи земли клиенту. В этом акте прописываются все технические характеристики участка и информация о его текущем состоянии

В нём также должны стоять подписи всех участников сделки. Представитель тоже в нём должен расписаться, если он наделён такими полномочиями. Чтобы себя обезопасить, покупатель должен потребовать расписку от продавца о передаче денежной суммы, которая непосредственным образом прописана в основном документе. Если есть сомнения, такие сделки лучше всего совершать в присутствии дипломированного юриста, он будет курировать сделку на каждом её этапе.

Предварительный договор купли продажи участка с незавершенным строительством

В данном случае товаром является недвижимое имущество, в связи с чем, при заключении договора необходимо применять вышеуказанные положения, касающиеся купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, передача истцом ответчику денежных средств, выполнение последним ряда работ по строительству жилого дома, показания сторон в судебном заседании о том, что изначально была договоренность именно о строительстве жилого дома ФИО7 на денежные средства истца, с последующей передачей дома в ее собственность, свидетельствует о том, что к правоотношениям, возникшим между сторонами необходимо применять положения гражданского законодательства о подряде, (фактически сложились подрядные отношения) так как согласно ст.

Предприятием в учреждении юстиции права собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: (указать адрес объекта), состоящего из: нулевого цикла общей площадью кв.м.

, высотой метра;надземной части из этажей, материал стен – кирпич, плиты перекрытия – железобетонные, без кровли, высота каждого этажа – метра, произведены работы по монтажу и подключению водопровода, канализационной и дренажной систем, общая площадь всех этажей – кв.м.;и расположенного на арендуемом земельном участке площадью кв.м.

, заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта незавершенного строительства. Цена объекта незавершенного строительства, которым владеет Предприятие, устанавливается сторонами в (указать цифрами и прописью) рублей. 1.3. Компания обязуется: 1.3.1.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

Цена настоящего Договора установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит. 2.2.

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, несет . 2.3. Оплата стоимости Объекта, указанной в п. 2.

1 настоящего Договора, осуществляется Покупателем безналичным путем на расчетный счет Продавца в течение дней с момента подписания настоящего Договора. 2.4.

Моментом надлежащей оплаты по настоящему Договору считать момент перечисления банком Покупателя либо банком-корреспондентом, предусмотренных настоящим Договором сумм, в банк Продавца, для их дальнейшего зачисления на счет Продавца. 3. Передача имущества и переход риска 3.1.

Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта

При необходимости выдать представителю Покупателя доверенность на право представлять интересы Продавца в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. 5.1.3. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых (каждого в отдельности или всех вместе) связано с расходами, превышающими % от стоимости Объекта. 5.1.4. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора. 5.1.5.

Договор купли продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства

Важно

ЦТИ, и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, пусть и в будущем, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, дающих описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В силу ст.

558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предварительный договор купли-продажи незавершенного строительства

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка не был заключен по вине продавца — Савосиной С.Ю. На ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства расположенный по адресу

ПРО­ЧИЕ УС­ЛО­ВИЯ

10.1. Пе­ре­ход пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект под­ле­жит го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном за­ко­но­да­тель­ством РФ.

10.2. Нас­то­ящий До­го­вор прек­ра­ща­ет дей­ствие всех бо­лее ран­них до­го­во­ров и иных до­ку­мен­тов, ис­пол­нен­ных в пись­мен­ной фор­ме, и лю­бых уст­ных до­го­во­рен­нос­тей Сто­рон в от­но­ше­нии Объ­ек­та.

10.3. Все при­ло­же­ния и до­пол­не­ния к нас­то­яще­му До­го­во­ру, над­ле­жа­щим об­ра­зом под­пи­сан­ные Сто­ро­на­ми, дей­стви­тель­ны и яв­ля­ют­ся его не­отъ­ем­ле­мы­ми час­тя­ми.

10.4. Ни од­на из Сто­рон не впра­ве пе­ре­да­вать свои пра­ва и обя­за­тель­ства по До­го­во­ру треть­им ли­цам без пред­ва­ри­тель­но­го пись­мен­но­го сог­ла­сия дру­гой Сто­ро­ны.

10.5. Нас­то­ящий До­го­вор сос­тав­лен в ___________ эк­земп­ля­рах: по од­но­му эк­земп­ля­ру для каж­дой из Сто­рон и __________ эк­земп­ляр — в ре­гист­ри­ру­ющий ор­ган.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.

Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• продать;
• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).

Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Кaк пpoдaть нeдocтpoeнный дoм

Moжнo ли пpoдaть oбъeкт нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa? Moжнo, пoтoмy чтo oн cчитaeтcя нeдвижимocтью. Чтoбы cдeлaть этo пpaвильнo и бeз лишниx пpoблeм, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв

Пpoдaжa нeдocтpoeнныx дoмoв тpeбyeт пepeдaчи вceгo пaкeтa дoкyмeнтoв пpoдaвцy — тaк жe, кaк и пpoдaжa дpyгиx oбъeктoв нeдвижимocти. Baм пoнaдoбятcя:

пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa зeмeльный yчacтoк — выпиcкa из EГPН, пpeдыдyщий дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa;

кaдacтpoвый пacпopт нa зeмeльный yчacтoк;

кaдacтpoвый пacпopт нa нeдocтpoeнный дoм c oпиcaниeм eгo плoщaди, плaниpoвкoй, кoнcтpyктивными ocoбeннocтями и дpyгими cвeдeниями;

paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, пoлyчeннoe в мecтнoй aдминиcтpaции;

пpoeкт дoмa, пo кoтopoмy вeдeтcя cтpoитeльcтвo, жeлaтeльнo coглacoвaнный c гocyдapcтвeнными opгaнaми;

дpyгaя тexничecкaя дoкyмeнтaция нa дoм, a тaкжe выпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти нa нeгo.

ПРЕД­МЕТ ДО­ГО­ВО­РА

2.1. Про­да­вец про­да­ет, а По­ку­па­тель при­об­ре­та­ет в собс­твен­ность Объ­ект на ус­ло­ви­ях нас­то­яще­го До­го­во­ра.

2.2. С по­лу­че­ни­ем пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект к По­ку­па­те­лю пе­ре­хо­дит пра­во поль­зо­ва­ния зе­мель­ным участ­ком на тех же ус­ло­ви­ях, на ко­то­рых оно при­над­ле­жа­ло Про­дав­цу.

2.3. Вмес­те с Объ­ек­том Про­да­вец пе­ре­да­ет По­ку­па­те­лю пра­ва и обя­зан­нос­ти на ис­пол­не­ние тех­ни­чес­ких ус­ло­вий на подк­лю­че­ние к ком­му­ни­ка­ци­ям и пот­реб­ле­ние энер­го­мощ­нос­тей сог­лас­но га­ран­тий­ным пись­мам (При­ло­же­ние N _______).

ФОРС-МАЖОР

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления, или других не зависящих от Сторон обстоятельств и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора. Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства. Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более ____ (________) месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.

8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.

ОП­РЕ­ДЕ­ЛЕ­НИЕ ПО­НЯ­ТИЙ

1.1. Объ­ект — не за­вер­шен­ное стро­итель­ством (ка­даст­ро­вый N _), рас­по­ло­жен­ный по ад­ре­су: . При­ме­ча­ние: Зда­ние, стро­ение, со­ору­же­ние, объ­ек­ты, стро­итель­ство ко­то­рых не за­вер­ше­но, за иск­лю­че­ни­ем вре­мен­ных пост­ро­ек, ки­ос­ков, на­ве­сов и дру­гих по­доб­ных пост­ро­ек (п. 10 ст. 1 Гра­дост­ро­итель­но­го ко­дек­са РФ).

Стро­итель­ство Объ­ек­та про­из­во­дит­ся на ос­но­ва­нии раз­ре­ше­ния Го­сархстрой­над­зо­ра г. ________ N ___ от _________ ____ г. Фак­ти­чес­кое сос­то­яние Объ­ек­та и объ­ем вы­пол­нен­ных ра­бот оп­ре­де­ле­ны Ак­том о те­ку­щем сос­то­янии не за­вер­шен­но­го стро­итель­ством Объ­ек­та от ___________ _____ г., сос­тав­лен­ным Ко­мис­си­ей, наз­на­чен­ной__ _________ за N ______ от ___________ ____ г. (При­ло­же­ние N ____ к нас­то­яще­му До­го­во­ру), и иной раз­ре­ши­тель­ной и про­ект­ной до­ку­мен­та­ци­ей.

1.2. Объ­ект при­над­ле­жит Про­дав­цу на пра­ве собс­твен­нос­ти (Сви­де­тель­ство о го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пра­ва собс­твен­нос­ти Объ­ек­та не­за­вер­шен­но­го стро­итель­ства се­рия _______ N _________________, за­ре­гист­ри­ро­ван­ное __________ ____ г. на ос­но­ва­нии __________________________ от ___________ _____ г.). Сос­тав Объ­ек­та и его опи­са­ние от­ра­же­ны в ка­даст­ро­вом пас­пор­те, яв­ля­ющем­ся не­отъ­ем­ле­мой частью нас­то­яще­го До­го­во­ра.

1.3. Объ­ект не яв­ля­ет­ся пред­ме­том за­ло­га, не об­ре­ме­нен ины­ми пра­ва­ми треть­их лиц, в спо­ре и под арес­том не сос­то­ит.

1.4. Зе­мель­ный учас­ток — учас­ток зем­ли, рас­по­ло­жен­ный по ад­ре­су _________________, об­щей пло­щадью ____ кв. м, ка­даст­ро­вый N _________________, пе­ре­дан­ный Про­дав­цу на ос­но­ва­нии _ N _____ от ____________ ____ г.

1.5. Раз­ре­ши­тель­ная и про­ект­ная до­ку­мен­та­ция — до­ку­мен­та­ция, су­щест­ву­ющая на да­ту зак­лю­че­ния нас­то­яще­го До­го­во­ра, тре­бу­емая в со­от­ветс­твии с за­ко­но­да­тель­ством Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции для стро­итель­ства Объ­ек­та и для его над­ле­жа­щей сда­чи в экс­плу­ата­цию, в со­от­ветс­твии с пе­реч­нем, при­ла­га­емым к нас­то­яще­му До­го­во­ру (При­ло­же­ние N ____).

Что такое незавершенка в строительстве

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Какое здание считается незавершенным?

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы

При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца

Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент

Составление договора продажи с объектом незавершённого строительства

Право собственности является производным от 2-х основополагающих правоотношений: использование земельного участка с объектом незавершённого строительства, права на возведение объекта. Если в наличии у собственника имеются эти полномочия, можно приступать к процедуре по регистрации сделки.

Возможность оформления договора купли-продажи присутствует при наличии у продавца следующих бумаг:

• Свидетельство, подтверждающее постановку объекта на учёт в кадастровом органе;
• Документы на право возведения объекта;
• Свидетельства, устанавливающие права собственности или владения землёй, на которой стоит недострой;
• План строения;
• Сметная документация.

Необходимо знать, что объект незавершённого строительства относится к недвижимости, соответственно на договор купли-продажи распространяются аналогичные условия, что и на здания, которые введены в эксплуатацию.

Договор подразумевает отчуждение земельного участка вместе с этим недостроем. То есть и участок, и строение будет отчуждено и приобретено покупателем одновременно. Исполнения договорных условностей осуществляется в день подписания передаточного акта. Он должен составляться после того, как проведена экспертиза, осмотрено строение на наличие видимых дефектов, изучена представленная документация продавцом.

Покупателю при покупке участка с объектом незавершённого строительства необходимо знать о промежуточных этапах приёма работ. Например, договор купли-продажи подписан, но не была проведена промежуточная аттестация строительства. В таком случае, покупатель рискует оказаться с объектом, который подлежит сносу. Поэтому прежде чем совершить такую сделку, необходимо проверить качество стройки. Для этого необходимо обратиться к опытным специалистам, иначе дополнительных финансовых затрат не удастся избежать.

Что такое оценка незавершенного строительства

Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

• оценка затрат, фактически вложенных в приобретение участка, строительство объекта;
• определение рыночной стоимости ОНС, за которую его можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве или в исполнительном производстве;
• определение перечня работ и состава расходов на завершение строительства;
• определение балансовой стоимости активов предприятия.

По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.

Оценка может потребоваться для привлечения инвестиций и возобновления строительства на объекте.

Нормативные акты

Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:

• ГОСТ 31937-2011 Правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений (скачать);
• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• стандарты и своды правил на отдельные типы объектов (например, будет использован СП 54.13330.2016, если проводится оценка незавершенного многоквартирного дома).

Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.

Простым языком

Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).

Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:

• изучение разрешительных, технических и проектных документов на ОНС, участок;
• определение причин, по которым строительство было прекращено (например, аннулирование разрешения на строительство, предписание надзорных органов, выход инвесторов из проекта);
• расчет фактических затрат, которые уже вложены в строительство (приобретение стройматериалов и участка, аренда техники, фонд оплаты труда и т.д.);
• расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта.

Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.

По результатам оценки будет принято решение о целесообразности завершения строительства, о продаже ОНС

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок;
• Разрешение на строительство дома;
• Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
• Кадастровый паспорт недостроенного дома;
• Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
• Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Особенности составления договора для продажи земли

Из-за элементарной невнимательности и юридического незнания тонкостей составления данного документа, участники сделки могут лишиться собственного имущества или понести большие финансовые потери. Условия договорных отношений должны быть заблаговременно оговорены между участниками сделки.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование организации или ФИО физического лица, в зависимости от того, с кем оформляется купля-продажа;
• Полная характеристика участка: где располагается, какая общая площадь, сведения из кадастра и прочее;
• Наличие имеющихся обременений. Если их нет, этот пункт можно пропустить. В противном случае сделка не может состояться, её имеет полное право расторгнуть покупатель в одностороннем порядке;
• Стоимость недвижимого имущества. После подписания купли-продажи, она не может быть увеличена или уменьшена;
• Порядок оплаты. Здесь необходимо описать форму и способ внесения платежа;
• Реквизиты сторон. Физические лица указывают паспортные данные, адрес постоянного места проживания. Индивидуальные предприниматели — сведения о регистрации в качестве ИП. Юридические субъекты — банковские реквизиты, БИК, КПП, ИНН.

Также в этот договор можно внести и дополнительные условности. Например, последовательность действий в случае непредвиденных ситуаций, прописать права использования и распоряжения объектами, которые находятся на этой территории. И ещё один не менее важный аспект — кто понесёт расходы по оформлению сделки, за пользование специализированными услугами (юриста).

Важно знать, что данный документ составляется письменно и регистрируется в реестре.

Что нельзя включать в договор:

• возможность выкупа земельного участка;
• ограничивать в правах покупателя при эксплуатации территории;
• снятие ответственности с продавца в случае, если заявят права третьи лица или выяснятся иные скрытые детали.

При наличии в документе хотя бы одного из этих условия, сделка не состоится. Это будет возможно только после того, как он заново будет переписан, и соответствовать законодательным нормативам.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии не завершенного строительством Объекта от «__»_________ ____ г., если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

7.2. Под недостатками, вследствие обнаружения которых Покупателем наступает ответственность Продавца, Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых — каждого в отдельности или всех вместе — связано с расходами, превышающими 1% от цены Объекта.

7.3. В случае обнаружения существенных недостатков (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной за Объект денежной суммы.

7.4. В случае отказа регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности на Объект или если переход права собственности на Объект не будет зарегистрирован в течение ______ месяцев со дня подачи полного комплекта документов от Сторон в регистрирующий орган, Покупатель имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке. В этом случае, если причиной отказа в регистрации будут виновные действия (бездействие) Продавца, последний обязан уплатить Покупателю штраф в размере ______________________ (________________) рублей.

7.5. В случае несвоевременной оплаты стоимости Объекта Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере ____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

7.6 В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктами 5.1, 5.3 настоящего Договора, Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере ____% за каждый день просрочки.

7.7. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором, виновная Сторона возмещает другой Стороне прямые убытки, вызванные неисполнением обязательств. Упущенная выгода возмещению не подлежит.

7.8. Если решением суда, арбитража либо третейского суда настоящий Договор будет расторгнут или признан недействительным и Объект будет изъят у Покупателя либо если Объект будет изъят у Покупателя иным компетентным органом по основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец возместит Покупателю стоимость затрат в связи с заключением настоящей сделки, включая цену Объекта, оплаченную в соответствии с настоящим Договором, а также компенсирует Покупателю все улучшения и иные капиталовложения, осуществленные последним с момента приобретения права собственности на Объект до момента, когда указанный Объект выбыл из владения Покупателя в связи с его изъятием и/или расторжением (недействительностью) договора купли-продажи, а также все иные убытки, понесенные в связи с этим Покупателем.

Передача «недостроя»

Исполнение договора осуществляется в момент подписания передаточного акта.

Сам акт составляется на основании контрольных осмотров строения, экспертиз, изучения документации. Тщательное обследование необходимо с целью предупреждения возможных нежелательных последствий.

Дело в том, что любое строительство имеет промежуточные этапы приема работ.

Предположим, что договор купли-продажи заключается до этапа сдачи-приемки фундамента. Для продолжения строительства новому владельцу в любом случае потребуется провести промежуточную аттестацию. И не факт, что предыдущим владельцем (застройщиком, подрядчиком) не были допущены дефекты в отливке или возведении фундамента. В таком случае новый собственник рискует оказаться с фундаментом, не прошедшим проверку и подлежащим сносу.

Назначением акта приема-передачи является, следовательно, удостоверение факта проверки качества строительства. Подписывается акт продавцом, покупателем, и представителем подрядной организации, осуществлявшей строительство.

Переход права собственности на объект и земельный участок к новому собственнику не будет обозначать и одновременную передачу права продолжения строительных работ. Подобное право может быть приобретено только по разрешению на строительство, полученному в органах местной власти.