Можно ли продать землю сельхозназначения? важные нюансы и условия сделки

Как продать пай земли сельхозназначения в 2021 году

Ст. 8 ФЗ РФ № 101 от 24.07.2001 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирует процедуру купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Отвечая на вопрос, как продать пай земли сельхозназначения в России, следует учитывать, что земли сельскохозяйственной ориентации составляют важный ресурс государства и предназначены только для:

• растениеводства;
• животноводства;
• образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Исходя из этого, к данной категории земель относятся:

• пашни;
• плодовые садовые территории;
• лесные заповедники;
• сенокосные луга;
• пастбища для животных;
• лесополосы, кроме тех, которые принадлежат лесным хозяйствам;
• созданные искусственным путём защитные насаждения;
• залежи и прогоны.

Процесс продажи пая земли сельхозназначения предполагает действия, выстроенные по такому алгоритму:

1. Информирование муниципальной администрации или прочих органов местного самоуправления о предстоящей продаже.
2. В случае их отказа – осуществление поиска покупателей посредством оповещения заинтересованных физических и юридических лиц .
3. Оформление необходимого для продажи пакета документов при параллельном согласовании суммы сделки с найденным покупателем, основываясь на рыночной стоимости продаваемой земли.
4. Процедура заключения договора купли-продажи, в ходе которой необходимо оговорить цель использования продаваемого, уровень плодородия почвы, возможность изменения разрешённого использования и сумму налога.
5. Процесс регистрации сделки согласно действующим требованиям.

При этом продавец должен располагать документами, представленными:

• кадастровым паспортом или иным подтверждением основания владения наделом;
• государственным свидетельством о праве собственности;
• нотариально оформленным разрешением супруга на осуществление продажи;
• постановлением муниципального органа о предполагаемой сделке;
• при наличии построек на земле – выпиской из БТИ;
• справки ЕГРП;
• нотариальной доверенности на представителя, который проводит сделку.

Процесс отчуждения земли сопровождается обложением обязательным налогом , сопряжённым с кадастровой ценой участка, но в размере не ниже 1 тыс. руб.

Видео о том, как продать земельный пай сельхозназначения, смотрите у нас.

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

• поля;
• сенокосы;
• пастбища;
• пашни;
• вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
• территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Как взять: порядок оформления

Пошаговая инструкция по оформлению аренды под бизнес выглядит следующим образом:

1. Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту.
2. Определить тип участка, его целевое использование и ограничения.
3. Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки.
4. Проверить базовую арендную плату.
5. Принять участие в аукционе, предварительно оценить будущую финансовую нагрузку.
6. Подписать договор с государственными представителями.

Подача заявления

Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.

В заявлении указывают следующую информацию:

• Кому. Местной администрации, прописать ФИО руководителя.
• От кого. Для юридического лица – полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес.
• В основной части указать тип аренды, желаемый срок. Прописать статьи ЗК РФ.
• Категория земель, цели использования.
• Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер.
• Есть ли обременение надела.
• Прописать желание дальнейшего выкупа.
• Возможные льготы.

Дополнительно потребуются:

• Копии уставных документов, заверенные нотариально.
• Кадастровый паспорт.
• Технический план строений, если они имеются на участке.
• Акт об оценочной стоимости.

Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов самоуправления.

Аукцион

Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или заявителя.

Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.

Порядок проведения торгов:

1. Назначается время и место аукциона. Эти сведения публикуются в СМИ.
2. В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица.
3. Каждому выдаются табличка с номером.
4. Обычно шаг цены составляет 3%.

Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.

Найм без торгов

В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.

Примеры оснований для заключения договора без торгов:

• Указы Правительства или Президента РФ.
• Реализация инвестиционных проектов.
• Обязательства по завершению строительства объектов.
• Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей.
• Комплексное освоение для масштабного коммунального строительства.

Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.

Заключение договора

Соглашение об аренде земли составляется местной администрацией.

В документе отображаются общие положения:

• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• форс-мажорные обстоятельства;
• условия досрочного прекращения.

Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.

После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление. Можно скачать на сайте Росреестра.
• Оригинал договора аренды.
• Копии уставных документов арендатора.

Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.

Преимущественное право покупки

Субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право купить продаваемый сельскохозяйственный участок земли. Сумма, оплачиваемая таким покупателем соответствует цене, указанной продавцом. Преимущественное право не действует в случаях, когда земля продается посредством публичных торгов, а также в случае изъятия земли сельхозназначения для муниципальных или государственных нужд.

Перед тем, как осуществить продажу земельного участка, продавец обязан направить письменное извещение в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления о своем намерении. Документ должен содержать такие сведения об участке:

• цена;
• размер;
• местоположение;
• срок, в который должен быть произведен расчет за покупку.

Срок для осуществления выплат за купленный участок не может быть больше чем 90 дней. Извещение должно быть:

• либо направлено заказным письмом с уведомлением о том, что оно было доставлено;
• либо вручено лично под расписку о том, что уведомление вручено.

Получатель, получив извещение, должен в течение 30 дней поставить продавца в известность о желании купить сельскохозяйственный земельный участок. Если он этого не сделает, либо откажется от покупки, то продавец может продать землю третьему лицу. Обязательно, чтобы цена продажи в таком случае была не ниже той, которая была заявлена в извещении. Образец уведомления можно посмотреть на сайте местной администрации.

Если продажа планируется по более низкой цене или с существенным изменением условий договора, то продавец обязан направить новое извещение в порядке, описанном выше. Если земельный участок сельхозназначения был продан с нарушением преимущественного права, то такая сделка ничтожна (ст.8 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

У кого нет права приобретения земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст.3 N 101-ФЗ, не имеют право обладать землей сельхозназначения на правах собственности следующие лица:

• иностранные юридические лица;
• лица без гражданства;
• иностранные граждане;
• юридические лица, уставной (складочный) капитал которых более чем на 50% состоит из всех вышеперечисленных лиц.

Эти категории лиц могут обладать землей сельскохозяйственного назначения исключительно по праву аренды. Также не смогут купить землю те юридические и физические лица, у которых в собственности уже находится максимально допустимая площадь сельскохозяйственных угодий. Допустимый предел приобретаемых земель в одном муниципальном районе определяется субъектом РФ и не может быть меньше 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий (ч.2 ст.4  N 101-ФЗ).

Шаг №1: изучаем какая конкретно зона участка?

Сначала разберемся, какая в принципе бывает сельхоз земля. В России в состав территориальных зон сельскохозяйственного использования включены:

• зона сельскохозяйственных угодий (СХ-1);
• зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-2);
• зона сельскохозяйственного производства (СХ-3);
• зона сельскохозяйственного производства и садоводства (СХ-3-1).

Именно такие сокращенные обозначения (СХ-1,-2 и пр.) вы увидите на карте Генплана вашего района.

Виды зон конкретно по выбранному вами району указаны на Генплане района и в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые можно найти в интернете или запросить в администрации района.

Они в разных районах Подмосковья могут иметь некоторую разницу. Например, где-то этих типов зон будет установлено не 4 вида, а три, например. Но на данном этапе ваша задача – найти на Генплане расположение участка и посмотреть, в пятно какой именно категории сх земли он попадает.

Торг здесь неуместен

Главная новация документа — теперь добросовестному арендатору не надо доказывать, что землю он использовал в тех целях, для которых ее арендовал.

В прежнем варианте закона предприниматель или частное лицо должны были предоставить подтверждение в Россельхознадзор. И тут возникала проблема правоприменения — единого перечня этих документов не было, в результате каждый раз право на переоформление договоров аренды приходилось получать исключительно в судебном порядке.

Теперь ситуация серьезно упрощается. Как говорится в тексте документа, если у уполномоченного органа нет «информации о выявленных нарушениях законодательства в рамках государственного земельного надзора», то и право на продление договора аренды или возможность переоформления земельного участка в собственность можно получить без проволочек.

Правда, есть один немаловажный нюанс — предприниматель должен владеть участком земли не менее трех лет, именно этот срок позволяет понять, как он используется и не пустует ли в ожидании «лучших времен».

Упрощение процедур касается большого объема земли. По различным экспертным оценкам, в России около 13 миллионов гектаров земельных участков сельхозназначения, предоставленных в аренду из государственной или муниципальной собственности. Порядка 16 миллионов гектаров находятся в частной собственности, они закреплены за фермерами. А всего земель сельхозназначения в нашей стране насчитывается 198 миллионов гектаров.

Облегчение процедуры продления права собственности или аренды на землю для добросовестных граждан и юридических лиц — абсолютно правильная мера, которая позволит серьезно уменьшить бюрократическую составляющую в этом вопросе, считает декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГC Елена Иванкина.

«Я думаю, что публичные торги не должны быть единственным способом предоставления земельного участка собственнику или арендатору. Земля используется по назначению, и это теперь не надо доказывать контролирующим органам с помощью документов, которые к тому же в разных регионах разные. Власть будет просто понимать, есть у нее информация о нецелевом использовании участка или нет, и на основании этого делать выводы», — объясняет эксперт.

При этом такого рода послабления полностью соответствуют и мировой практике, напоминает она. «В Германии, например, еще в середине прошлого века 10 лет аренды с правильным использованием земли были равнозначны дальнейшему оформлению ее в собственность», — резюмирует Елена Иванкина.

Шаг №2: изучаем правила застройки

Далее вам понадобится еще один важнейший документ – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ дается детальное описание, что можно и чего нельзя делать с землями той или иной категории. И земля со статусом СХ-1 в Ярославской области может быть совсем иной, чем та же СХ-1, но в Московской.

Основная задача — сравнить статус земли вашего участка в кадастровых документах, и убедится, что тот же участок на Генплане имеет тот же вид использования, а в ПЗЗ конкретно этот тип зоны описан так, что позволяет вам на нем строить дом.

Сравните, например, описание зон в ПЗЗ одного из районов МО. В нем установлены 4 вида сельхоз земель:

СХ-1

Зона сельскохозяйственных угодий СХ-1 установлена для закрепления (!) территорий сельскохозяйственных угодий, поскольку данный вид назначения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежит особой охране.

Назначение территории: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

СХ-2

Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства, установлена для обеспечения возможности размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами (!) дачного хозяйства, садоводства.

СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства (!), обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

СХ-3-1

Зона сельскохозяйственного производства и садоводства установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, а также для ведения садоводства.

Для каждой из этих 4-х зон установлены так называемые ВРИ (виды разрешенного использования). Они бывают основные, вспомогательные и условные (УВРИ). По основным видам участок можно использовать без проблем и согласований. А вот на У (условные) ВРИ, если вы хотите их применить, придется запрашивать разрешения — использовать такой участок не по назначению нельзя.

Так, например, собственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором он построил кафе, грозит административная ответственность и штраф, размер которого может доходить до 200 тыс. рублей и выше или от 0,3 до 10 % от кадастровой стоимости земельного участка (ст. 8.8 КоАП РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») в зависимости от ситуации.

Но в отличие от магазина или гостиницы, которые не могут появится на сх земле, строительство некапитального дома для сезонного проживания легко обосновать необходимостью ухода за посадками и охраны выращенного урожая. Обосновать то легко, но только если в ПЗЗ прямо не указано, что никакая застройка участка невозможна в принципе.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

• цель использования;
• условия пользования наделом;
• допустимый размер земельного налога;
• необходимое качественное состояние земли;
• уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Порядок продажи с/х земель

Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:

• Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
• Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
• Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
• Заключение договорных отношений.
• Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.

• Цель недвижимого объекта;
• Плодородность почвы;
• Возможность изменения разрешенного пользования;
• Сумма налога.

Стоит отметить: собственник самостоятельно решает вопрос с способами и условиями продажи земли, рассрочка, требование задатка, оформление договора с полным расчётом или передача ЗУ организации в виде формы уставного капитала.

Как можно уменьшить налоговую нагрузку при продаже сельхоз участка?

Как мы уже заметили, налог с продажи земельного участка действительно необходимо платить. Причём делают это все граждане РФ. Налог, который взимается, называется подоходным. Он также имеет место в отношении иностранных граждан-нерезидентов. Получается, что даже гость нашей страны не может увильнуть от уплаты взносов в казну России.

Налог на земельный пай

Когда заключается сделка купли-продажи земельного пая, лицу, продавшему свою долю общей собственности, необходимо уплатить определенную сумму. Сначала требуется составить и подать налоговую декларацию (в данном случае используется форма 3-НДФЛ), указав в графе расходов количество полученных денег за реализацию пая, а в графе расходы – сумму, установленную Налоговым кодексом. Если разница положительная – размер налога составляет 13 процентов. Стоимость участка будет зависеть от его площади, характеристик грунта, особенностей расположения и т.д. Нужно отметить, что при продаже земельных паев иногородним партнерам, они не имеют право удержания суммы налога, в отличие от местных организаций.

Земля сельскохозяйственного назначения подлежит обороту, ее можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду. На земельный рынок недвижимости земля сельскохозяйственного назначения поступила в огромных количествах. Владельцем такой земли может быть физическое или юридическое лицо.

Физическое лицо имеет право воспользоваться этим вычетом не более 1 раза в год и в отношении только одного объекта недвижимости. Если супруги продают за год два участка, то они могут по очереди воспользоваться вычетом. Разделять сумму вычета запрещено, так как эта сумма является фиксированной.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка

Давайте так. Имущество, полученное по наследству, поступает в собственность наследника в день открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя. Дата фактического оформления наследства никакого значения не имеет. Поэтому вне зависимости от ваших перепетий, если земля получена по наследству, значит она у вас в собственности больше 3-х лет (так как со смерти наследодателя этот срок прошел наверняка).

Площадь земельного пая измеряется в гектарах, рассчитываясь на одного человека. У таких участков нет реальных границ, размеры их прописываются исключительно на бумаге. Порой даже может быть не обозначено местоположение участка. Право каждого пайщика на долевую собственность подтверждается особым свидетельством. В этом документе содержатся следующие сведения: размеры доли, сельскохозяйственное назначение данных земель (луга, пашня, пастбище и т. д.), балло-гектарная оценка. То есть долевым паем является не сама земля, а только право владеть определённой частью бывшей собственности колхоза. Установление реальных границ своего участка может быть возможно только после проведения ряда процедур. Собственник может использовать пай в соответствии с его назначением, то есть для посева овощных культур, выпаса скота либо иной сельскохозяйственной деятельности. Кроме того, владелец имеет право передать по наследству, подарить или продать эту землю. При осуществлении своих прав дольщик обязан учитывать интересы других владельцев.

Шаг №3: разрешенное использование

Допустим, участок попадает в зону СХ-2 (в просторечии называемая «под дачку»). Посмотрите внимательно на Генплан, учтите если ВРИ у него «огородничество» и % допустимой застройки 0%, вы не имеете права что-то построить на нем! А вот если для «садоводства» — стройте на здоровье, до 40% от объема участка можно в целом отдать под пятно застройки.

В зоне СХ-2 есть условные ВРИ, которые, если вам позволят применить «использование под личное подсобное хозяйство», то сможете легко застроить до 40% участка.

Возьмем другой пример. Вам предлагают купить участок СХ-3 (один из самых сложных, потому что практически на нем построить ничего нельзя). Имейте ввиду, что если он предназначен «для выращивания фруктов» вам строить дом не разрешат (0% застройки), а «на овощах» или «цветах» — пожалуйста!

Второй момент — смотрите в колонку с минимально возможной площадью участка. Скажем, например, там указано от 200 соток. То есть как бы не предполагается, что в этой зоне участки могут быть размежеваны мельче. Вы, конечно, можете купить эти 200 соток, тем более такие земли очень дешево стоят по сравнению с СХ-2 «под дачку». Но тут момент третий, очень важный. СХ-3 это участки для сх-производства. То есть их владелец должен быть ИП, фермерским хозяйством, юрлицом, ну и в крайнем случае — самозанятым выращивателем ромашек в промышленных количествах. И дом тоже будет зарегистрирован на него как на предпринимателя, а не как на физическое лицо

Кому это не важно, — владейте и стройте. Но обычным дачникам такие сложности ни к чему, конечно

Идем дальше. Смотрим условные ВРИ на СХ-3 и СХ-3-1. Можно и здесь найти свои лазейки, чтобы законно построить дом. Правда, придется для этого согласовать эти условные ВРИ. Но на практике это долго, дорого и без гарантии. Так что с такими землями лучше не связываться.

Процедура приобретения земли

Купить землю у государства под ИЖС -довольно хлопотный процесс

В первую очередь следует знать о том, что процедура купли земли, которая является собственностью государства — это долгий процесс, требующий много сил. Состоит он из нескольких обязательных этапов. В случае возникновения необходимости приобретения участка, сперва придется сходить в государственный орган, который занимается этими делами и там написать ходатайство, в котором указывается информация:

• точное месторасположение земельного участка — его адрес
• цели, в которых данный участок в дальнейшем станет применяться площадь и размеры участка
• письменное подтверждение согласия на оплату аванса

К этому заявлению обязательно нужно приложить такие бумаги:

1. копия паспорта
2. справка, которой подтверждается соответствующее право на использование участка бумаги, при помощи которых устанавливается право собственности на жилье, расположенное на участке

Необходимо обратить внимание на то, что размер аванса, как правило, определяется государством, но так или иначе не может превышать 5-й части от оценочной стоимости приобретаемой земли. Поданное заявление рассматривают на протяжении месяца

После того, как срок рассмотрения истечет, уполномоченные органы вынесут свое решение. В некоторых случаях заявителю отвечают отказом. Такое бывает при следующих обстоятельствах:

• лицо подало не все необходимые документы
• документы содержат несоответствующие действительности сведения
• отказ заявителя от выплаты аванса
• участок не подлежит продаже в соответствии с положениями Земельного кодекса

И хотя избежать отказа, связанного с первыми тремя обстоятельствами, довольно просто — достаточно быть внимательным при подаче и заполнении документов, а также дать согласие на выплату аванса, то для предотвращения отказа по причине последнего обстоятельства, придется заранее искать информацию о том или ином участке, обратившись с этой целью в соответствующие органы. Также отказ может быть получен по другим причинам:

• участок уже находится в частной собственности
• на нем нельзя возводить жилые постройки
• участок попадает под мораторий

Если решение государственных органов будет положительным, то следующим этапом будет заключение договора на оплату аванса. Формат этого договора не регулируется действующим законодательством. В большинстве случаев подобные вопросы решаются в соответствующей инстанции, а сам документ похож по содержанию на обычный договор.

Покупателю остается изучить содержание документа и поставить подпись, если все условия понятны и приемлемы. После подписания договора, гражданин должен выплатить аванс, который в дальнейшем включается в общую стоимость участка.

Для определения действительной стоимости участка проводят специальную экспертную оценку. Этот процесс может быть проведен только организациями, обладающими соответствующими лицензиями, а заказчиком услуги будет организация, продающая государственную землю. Оплата этих услуг производится в счет внесенного аванса.

После проведениями оценки земельного участка, государственный орган утверждает проект на реализацию земли. После этого составляется договор купли продажи, заверенный у нотариуса. Как правило, нотариусом выступает лицо, постоянно сотрудничающее с государством в подобных процедурах. После подписания договора и оплаты оставшейся суммы, гражданин получает участок в собственность.

Процедура приобретения земли у государства довольно сложная и затянутая, поэтому не всегда целесообразно останавливаться именно на этом варианте.

Выводы

Итак, главный вывод — дом может быть законно построен на сельхоз земле при соблюдении трех условий:

1. если % застройки участка не превысит установленный конкретно по этому типу в ПЗЗ;
2. размер участка находится между min и max, указанных в ПЗЗ;
3. предполагается, что владеть им может физическое лицо.

Как видите, проверка земли – не самая простая история. И вообщем-то логично, что большинство покупателей участков опасается приобретать сельхоз участки под строительство, особенно под дома для постоянного проживания, для которых целесообразно выбирать землю либо в уже сложившемся, и неоднократно проверенном поселке, либо со статусом ИЖС.