Было ваше, стало маши

Документальное оформление сделки

Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.

Потребуются следующие бумаги:

1. Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
2. Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
3. Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
4. Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.

Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.

Обязательные пункты:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Сумма и сроки оплаты.
3. Кто будет проживать в квартире (список).
4. Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
5. Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
6. Форс-мажорные ситуации.
7. Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.

Договор — это свидетельство гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.

В случае возникновения спорных моментов собственник имеет право:

• выселить жильцов в течение 3–7 дней без возмещения арендной платы;
• в случае повреждения имущества — не возвращать сумму залога;
• согласно соответствующему пункту договора взыскать средства за причиненный ущерб;
• в более сложных ситуациях — обратиться в суд.

Отсюда можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторами являются хорошие знакомые или приятели. Это нужно в первую очередь владельцу недвижимости.

Зачем нужны организации и риэлторы при сдаче и съёме жилья и как они работают?

Справка. Агентства недвижимости представляют собой коммерческие организации, основная деятельность которых связана с оказанием посреднических услуг между арендодателем и арендатором (продавцом и покупателем недвижимости).

Так, основная задача риелтора заключается в том, чтобы подобрать по запросу клиента наиболее подходящий для него вариант съёмного жилья. То же самое правило действует и в отношении поиска квартиросъемщика для клиента-арендодателя.

В целом можно выделить следующие основные функции, которые выполняют агентства недвижимости и риелторы:

• поиск подходящего арендатора с учетом предпочтений собственника квартиры;
• формирование базы съемного жилья;
• отслеживание предложений и изучение спроса на недвижимость;
• представление по запросу будущего квартиросъемщика различных вариантов для аренды жилья;
• организация осмотра недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду;
• представление интересов владельца квартиры или арендатора;
• оказание содействия при подготовке и оформлении договора аренды.

Важно. Риэлтерские услуги могут оказываться как в комплексе, так и в качестве отдельных видов

Например, клиент может запросить полное сопровождение сделки по аренде жилья (ведение переговоров со второй стороной, оформление договора и т.д.) или же только воспользоваться услугой по поиску подходящего варианта для съема.

Нa чтo cмoтpeть в квapтиpe

Tщaтeльнo и нe тopoпяcь пpoвepьтe вce: кoмнaты, мeбeль, тpyбы и бaтapeи, кaждый yгoл, шлaнг и шкaфчик. Aдeквaтный coбcтвeнник вocпpимeт вaшy дoтoшнocть кaк пpизнaк cepьeзныx нaмepeний в oтнoшeния eгo квapтиpы: виднo, чтo вы coбиpaeтecь жить в нeй вcepьeз и нaдoлгo. Ecли apeндaтop ничeгo нe cмoтpит, нaвepнo, eмy лишь бы cдaли — a, знaчит, c ним чтo-тo мoжeт быть нe тaк.

Ecли пocлe внимaтeльнoгo ocмoтpa зaxoтитe зaключить дoгoвop, нe зaбyдьтe cocтaвить пoдpoбный aкт пpиeмa-пepeдaчи имyщecтвa. Bce пoвpeждeния cфoтoгpaфиpyйтe, чтoбы в cлyчae пpoблeм дoкaзaть, чтo тaк и былo.

Pacпoлoжeниe квapтиpы

B cпeшкe и вeчepoм мaлo ктo oбpaщaeт внимaниe нa pacпoлoжeниe квapтиpы и ocвeщeннocть. Bыглянитe из oкнa — виднo ли тaм чтo-нибyдь кpoмe coceднeгo дoмa? Бyдeт ли coлнцe зaxoдить в квapтиpy? Нeт ли нeoнoвыx peклaм и вывecoк, кoтopыe бyдyт нaзoйливo paзвлeкaть вac нoчью? Нe cмoтpит ли вaм пpямo в oкнo фoнapь?

Ecли квapтиpa yглoвaя, пpoвepьтe нeт ли нa cтeнax и пoтoлкe пoдтёкoв и тeмныx пятeн. Этo мoжeт быть кoндeнcaт из-зa тoгo, чтo квapтиpa нe дocтaтoчнo yтeплeнa. B тaкoм cлyчae cтeнa бyдeт cыpoй вceгдa, кpoмe жapкoгo лeтa.

Утoчнитe нe плaниpyeтcя ли кaпитaльный peмoнт дoмa или нoвocтpoйкa пo coceдcтвy.

10) Оговариваете рамки своего общения с собственником

Самый длинный ваш разговор с собственником квартиры должен быть вашим же первым с ним разговором. То есть, никто, конечно, не запрещает вам общаться потом, если вы друг другу понравитесь, но это уже тема для другой статьи. Если вы не ищете новых друзей и не будете рады, когда к вам приедут утром воскресенья, чтобы завезти новые табуретки и проверить состояние санузла, – так об этом и скажите. Вежливость, честность и умение соблюдать дистанцию – вот ваши лучшие помощники, с которыми вы сохраните себе деньги и нервы. Собственник будет очень скучать по своей квартире и хочет время от времени с ней видеться? Обсудите с ним, как часто и когда он может это делать. И он уж точно обязан предупреждать о визите заранее. Настаивайте на своих правах – вы платите в том числе за комфорт.

Правила съема жилье через агентство

Чтобы понять, как снять квартиру без обмана у агентства, соблюдайте несколько простых правил:

1. Пользуйтесь услугами компаний, давно работающих на риелторском рынке. Мошенники и обманщики редко работают больше года.
2. Обязательно убедитесь в существовании квартиры, а также проверьте владельцев жилья.
3. Помните, если собственниками жилья являются несколько человек, они все должны дать согласие на сдачу квартиры в аренду.
4. Тщательно изучайте предоставляемые документы на начальном этапе работы с агентством и в процессе заключения договора.

И последний совет, как снять квартиру через агентство – никогда не покупайте базу клиентов. Если вам предлагают заплатить деньги за доступ к информации о квартирах, сдаваемых в аренду, откажитесь. Даже если это не мошенническая схема, полностью построенная на обмане, никто не даст гарантию, что информация в такой базе не устарела.

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Текст закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным

С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

1. Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
2. Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
3. Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
4. Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Нюансы

Следует понимать, что существуют некоторые различия в подходе к сдаче жилья эконом и бизнес-класса. В настоящее время жилье стоимостью до 20 тысяч рублей пользуется большим спросом и сдать его намного легче в плане сроков и первоначальных вложений.

Помещения премиум-класса требуют дорогого ремонта, наличия качественной мебели, техники. Также понадобится дополнительная регулярная реклама. За сдачу элитного жилья нередко агентские взимаются как с квартиросъемщика, так и с собственника жилья. Это обусловлено дополнительными расходами. Дорогие квартиры чаще всего становятся привлекательными объектами для злоумышленников.

Как правильно платить налоги за аренду квартиры?

При официальной сдаче квартиры в аренду необходимо своевременно платить налоги.

Уплата налогов – обязанность арендодателя, ему необходимо самому внимательно следить за сроками подачи декларации и внесения платежа, налоговое извещение к нему приходить не будет.

Как и когда подать декларацию?

Физическим лицам нужно самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, которую можно найти на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы РФ.

Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговую инспекцию по окончании календарного года и не позже, чем до 30 апреля. Уплатить налог необходимо до 15 июля следующего за отчетным годом.

Размер налога на доходы физических лиц строго зафиксирован в Налоговом кодексе РФ и составляет 13% от полученной суммы.

Оформление статуса ИП

В некоторых случаях арендодатели предпочитают оформить статус индивидуального предпринимателя с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

Это дает возможность некоторого маневра при уплате налогов.

Бланк налоговой декларации о налоге на сдачу квартиры Вы можете скачать тут.

Арендодатель в статусе ИП может выбрать один из вариантов:

1. уплата 6% от суммы дохода;
2. уплата 15% от суммы прибыли (из суммы дохода вычитается сумма расхода);
3. приобретение налогового патента.

Приобретение налогового патента выгодно в тех случаях, когда арендодатель сдает элитное дорогостоящее жилье.

Важно помнить, что арендодатель в статусе ИП будет обязан вести соответствующую документацию и ежегодно совершать перечисления в пенсионный фонд

Ответственность за незаконную сдачу жилья

Основная ответственность за незаконную сдачу жилья лежит в области налогового права.

При неуплате арендодателем налога налоговая инспекция вправе взыскать с него штраф, который в обычных обстоятельствах составляет 20% от суммы неуплаченного налога.

Помимо этого арендодатель должен внести саму неуплаченную ранее сумму налога и пени за каждый день просрочки.

Если же речь идет о неуплате налогов в крупном или особо крупном размере, то такая ответственность регулируется уже («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»).

Пять полезных советов при заключении договора аренды жилого помещения

Чтобы не ошибиться при написании, заключении договора аренды и не понести убытки, мы даём пять практических советов, которые помогут оформить взаимоотношения.

Совет 1: Составьте перечень ценных вещей, находящихся в квартире

Часто жилье сдаётся с дорогой мебелью или современной бытовой техникой. Тогда желательно сделать опись вещей, чтобы избежать взаимных обвинений в их порче или хищении. Такой список может быть приложением как к договору аренды, так и к акту приёма-передачи.

Совет 2: Согласуйте с хозяином квартиры время, когда он может приходить с визитом

Бывает так, что арендодатель приходит в гости в неподходящий для жильцов момент. Чтобы исключить неудобства, пропишите порядок посещений в самом договоре.

Совет 3: Создайте благоприятную репутацию в глазах соседей

Зачастую их жалобы на квартирантов подталкивают арендодателя к тому, что он начинает настаивать на досрочном выселении постояльцев. Чтобы этого избежать, старайтесь вести себя надлежащим образом.

Совет 4: Сохраняйте у себя копии личных документов хозяина квартиры

Это поможет защититься от претензий как со стороны налоговой инспекции, так и от неожиданно появившихся родственников, которые могут заявить свои претензии на жилплощадь.

Совет 5: Периодически поддерживайте взаимные контакты

Регулярное общение только помогает убедить стороны во взаимной порядочности. А раз так, то договорные отношения могут просуществовать достаточно долго.

Мы привели только 5, важных на наш взгляд советов. Однако в каждой конкретной ситуации станут полезными и иные рекомендации.

Общие сведения. Плюсы официальной сдачи квартиры

1. Оформление договора, с помощью которого можно избежать большого количества проблем и различных непредвиденных расходов. Наниматели квартир могут быть самыми разными. Некоторые обладают такими качествами, как честность, чистоплотность и аккуратность, а другие безответственны и безалаберны. Кроме того, вам могут попасться даже мошенники. Они могут добавить вам очень много проблем. По этой причине нужно очень внимательно присматриваться к личности того, кому вы собрались доверить свою квартиру. В практике есть случаи, когда съемщики квартиры выносят из нее технику и другое имущество, портят мебель и ремонт. Чтобы избежать этих проблем, нужно обязательно заключать договор аренды квартиры между физическими лицами. К такому договору прилагается опись имущества вашей квартиры, которое находится в ней на момент сдачи с описанием имеющихся в квартире недостатков. В договоре необходимо указать, кто будет нести ответственность за поломку техники, порче ремонта и других проблемах.

1. Отсутствие дополнительных расходов, так как в договоре прописывается тот, кто будет занимается оплатой коммунальных платежей, интернета, телефона и так далее. Если это прописано в договоре, то проблем не возникнет, если же нет, то с этими платежами придется разбираться со съемщиками уже по факту. Нередки случаи, когда наниматели не готовы оплачивать эти расходы, поэтому лучше договариваться обо всем заранее.
2. Невозможность мошенничества. Например, если вы сдали квартиру одному человеку, а там живёт 15. Жильцы должны использовать квартиру по применению, а не заниматься там, к примеру, производством перчаток. В случае заключённого договора это вам не грозит, а вот без него всё может случиться.
3. Чистота перед законом. Нашим законодательством прописано, что при сдаче квартиры в аренду, необходимо оплачивать налог. В ином случае вам грозит штраф, а иногда и уголовная ответственность. До этого лучше не доводить и сдавать квартиру законно.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

• договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
• личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

• 2 тыс. руб. для физических лиц;
• 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

• учредительные документы организации;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3.Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

• при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
• при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
• регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
• в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5.Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

Варианты оплаты аренды

Оплата аренды может производиться как по безналичному расчету, так и наличными деньгами из рук в руки.

Способ оплаты должен быть зафиксирован в договоре, и может быть изменен только по соглашению сторон (о чем в договор вносится соответствующая пометка).

При передаче наличных арендодатель должен писать расписку о получении денег, а при безналичном расчете желательно сохранять все чеки и квитанции.

Залог

Достаточно популярной практикой считается внесение страхового депозита или залоговой суммы. Обычно эта сумма равна стоимости одного месяца аренды по договору.

Страховой депозит возвращается жильцу при выселении, кроме таких случаев:

• если в квартире по вине жильца испорчены какие-либо предметы, включенные в опись;
• если жилец съезжает, не уведомив об этом заранее арендодателя, и тем самым нарушает условия договора.

О том, что такое страховой депозит при съеме квартиры и условиях его возврата, читайте тут.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету

Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.