Бизнес план по субаренде квартир

Что говорит закон

Субаренда регламентируется гражданским законодательством, а именно ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что арендатор может передать во вторичное пользование квартиру, получив письменное согласие собственника.

Такие отношения регламентируются договором. Он составляется в письменном виде. Если срок действия превышает 1 год, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Права и обязательства арендатора и субарендатора

Одним из условий действия соглашения является соблюдение прав и обязанностей обеих сторон. Их нужно отразить в договоре.

В обязанности субарендодателя (арендатора по первичному договору) включите следующие пункты:

1. Жилое помещение передано в пользование в пригодном для проживания состоянии. Это означает, что в квартире в исправности коммуникации, канализация, холодное водоснабжение.
2. Коммунальные платежи, в которые входит и капитальный ремонт, оплачивает собственник жилья. Если стороны договорятся между собой, эти обязанности можно возложить на того, кто берет квартиру в пользование. После ввода ИПУ арендаторы и субарендаторы оплачивают только фактическое потребление ресурсов. Этот нюанс прописывается в договоре.

У субарендатора также есть обязанности:

1. Использовать квартиру или комнаты только для проживания людей. Сдавать (снимать) квартиру под офис запрещено. Если есть такое желание, то поменяйте статус жилья. Но сделать это может только владелец и при наличии некоторых условий.
2. Периодично вносить плату за пользование жилым помещением. Как правило, это происходит раз в месяц. Но стороны могут договориться между собой о ежеквартальной оплате. Также обсудите способ передачи — наличными деньгами или с помощью безналичного расчета.
3. Проводить текущий ремонт помещения, если стороны не договорились о другом.

Кроме обязанностей, у каждой стороны есть и свои права. Их обязаны соблюдать обе стороны по отношению друг к другу.

У собственника есть право получать плату за пользование квартирой в те сроки, которые прописаны в договоре.

Список прав тех, кто пользуется жильем, более широкий:

1. Самостоятельно проживать в снимаемой квартире.
2. Впустить жить своих совершеннолетних родственников, если владелец даст на это согласие. Рекомендуется список лиц указать в договоре. Для проживания детей в возрасте до 18 лет спрашивать разрешения собственника не требуется. При условии, что в данном помещении проживает один из его родителей.
3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив владельца. Срок предупреждения прописывается — от 1 до 3 месяцев.

Признание договора недействительным

Это может сделать только суд, если одна из сторон докажет, что при заключении присутствовали определенные обстоятельства. Например, соглашение подписано под угрозой жизни и здоровья.

Чтобы признать сделку недействительной, нужно подать иск и предъявить суду доказательства. Если были нарушены права истца, можно также требовать компенсации морального вреда.

Порядок разрешения споров

Если стороны не могут договориться между собой, они могут перенести свои споры в суд. Для этого один из них должен подать в суд исковое заявление с требованиями.

Виды договоров

Аренда может быть с правом субаренды или без такового. Это означает, что нужно спрашивать разрешения собственника при заключении вторичной сделки или не нужно.

Договор аренды с правом субаренды

Если в «теле» договора аренды прописано «с правом субаренды», то дополнительно спрашивать разрешения собственника на совершении вторичной сделки не нужно.

Договор субаренды

Она заключается в письменной форме на основании тех условий, которые прописаны в первичном договоре. Срок действия не может превышать ранее установленный.

Пошаговый план начала бизнеса

Существует три возможных варианта ведения такого бизнеса. Рассмотрим каждый из них.

1. Представьте, что у вас есть жилье, которое вы снимаете в аренду. Давайте представим, вы снимаете целиком двухкомнатную или однокомнатную квартиру. Вы можете подселить туда одного человека или одну семью. Будете платить вместе с ними пополам за аренду всего помещения целиком. Вам это выгодно тем, что стоимость съема квартиры выходит не такая большая, и вы экономите не самые плохие деньги.
2. Рассмотрим другую ситуацию. Давайте представим, у вас есть собственная двухкомнатная или однокомнатная квартира, и вам понадобились деньги или оказалось достаточно много свободного места в ней. Почему бы ее не сдать еще одному человеку или одной семье? То же самое правило распространяется и на трех, четырех и пятикомнатные квартиры. В этом случае вы получаете возможность получать ежемесячно чистый доход в виде платы за аренду части вашего жилого помещения.
3. Есть еще третий вариант, как сделать из субаренды квартир бизнес. Давайте представим, вы находите человека, у которого есть квартира. Он сдает ее за определенную сумму. А вы, предварительно договорившись с хозяином помещения, ищите клиентов, готовых заплатить за аренду квартиры несколько больше этой суммы. Но стоит учитывать, что это наименее прибыльный и надежный вариант. Он имеет много общего с риэлторством. Зато для его осуществления вам не понадобится иметь свое собственное жилище. Потребуется всего лишь найти хозяина, который согласится участвовать в такой коммерческой схеме. По факту вы выполняете роль посредника в таком случае. Плюс ко всему никто не мешает вам сдавать несколько таких квартир, и суммарно получать неплохие деньги.

Договор посуточной аренды квартиры

Несмотря на особенности бизнеса, сдачу квартир посуточно всё же желательно подтверждать путём заключения с клиентом хотя бы краткосрочного договора: подписав документ, многие начинают более ответственно обращаться с имуществом. Соглашение желательно составить с помощью юриста, чтобы предусмотреть в нём любые возможные случаи. В тексте договора должны упоминаться:

1. Основные характеристики арендуемого помещения — точный адрес, общую площадь, количество комнат;
2. Полное имя и паспортные данные ответственного арендатора. Предпринимателю следует знать, кто будет отвечать за порчу имущества;
3. Размеры и порядок оплаты. Конечно, безопаснее брать деньги вперёд, но некоторые клиенты просят о внесении второй половины суммы при выселении;
4. Размеры и порядок использования гарантийного депозита. Следует указать суммы штрафов и компенсаций за нанесение жильцами ущерба;
5. Полный перечень находящегося в квартире имущества с указанием марок бытовой техники и отличительных особенностей предметов обстановки;
6. Возможность и условия передачи ключей другим гражданам. Некоторые клиенты могут снимать квартиру не для себя, а для деловых партнёров или родственников;
7. Условие досрочного расторжения договора и выселения квартирантов. Это может быть шумное поведение, проведение вечеринки, умышленное нанесение ущерба;
8. Время заселения и выселения. Как и в отелях, имеет смысл установить сроки заезда и освобождения помещения, чтобы успевать наводить в нём порядок.

Для сотрудничества с клиентами, желающими перестраховаться, предприниматель должен иметь на руках не только договор, но и бумаги, подтверждающие его право на помещение — свидетельство о наличии права собственности или контракт с владельцем недвижимости, разрешающий передачу её в субаренду.

Сколько можно заработать на субаренде?

Для начала разберемся, есть ли подводные камни в данном бизнесе. Разумеется, есть.

А произойти может что угодно! Вплоть до того, что люди выгонят вас из помещения, поселятся в нем и будут отказываться за него платить.

Теперь о более приятном аспекте данного рода деятельности. Сколько можно заработать на субаренде? Для того, чтобы это понять, необходимо рассмотреть все имеющиеся варианты ведения данного дела (расценки взяты в качестве примере для города Москвы):

• Если вы сдаете однокомнатную квартиру, то вы вправе потребовать за соседство с вами около 8-10 тысяч рублей. Если вы сдаете комнату, то от 15 до 18 тысяч рублей.
• Если вы работаете за дополнительную наценку к стоимости жилья, то тут все будет зависеть от общей стоимости аренды помещения. В пределах нормы будет установить наценку от 10 до 20%, в среднем — около 15%. Например, если хозяин сдает жилье за 25 тысяч рублей, то вы вправе выставить итоговую цену с наценкой, например, 28 тысяч рублей.

В целом, учитывая что субаренда — это полностью пассивный доход без особых начальных инвестиций, данную прибыль можно считать достаточно неплохим, а главное, надежным источником дохода.

Актуальность идеи

Сфера недвижимости сама по себе является одной из наиболее прибыльных форм бизнеса. Даже во время кризиса здесь можно заработать много, почти не вкладывая денег. Конечно, предпринимателю придется постоянно искать клиентов, контактировать с ними. Зато и доход появится сразу, как только будут приходить клиенты. Интересна субаренда из-за наличия у нее множества плюсов:

• стартовые вложения минимальны, что дает возможность начать деятельность в этой сфере даже тем, кто ограничен в средствах;
• быстрый возврат вложенных средств – при хорошем раскладе вернуть деньги, вложенные в дело, можно будет уже буквально через полмесяца;
• неограниченный объем прибыли – при наплыве клиентов всегда можно взять еще несколько квартир и организовать их посуточную сдачу;
• нет каких-либо серьезных трудовых затрат;
• высокий спрос на услуги не только в мегаполисах, но и в небольших населенных пунктах;
• не требуются профессиональные навыки и качества – активный предприниматель сможет быстро начать зарабатывать.

Влияние кризиса на рынок посуточной аренды квартир

2020-й год заставил многих предпринимателей, сдающих в посуточною аренду квартиры. Задуматься над правильностью своих ранее принятых решений.

В начале 2020-го года. Многие предприниматели, взявшие в субаренду у собственника квартиру в центре.

И только успев закончить в квартире ремонт под сдачу в посуточную аренду.

Столкнулись с огромной просадкой по спросу на данную услугу.

Это связано было с тем, что основными клиентами посуточных квартир в ЦАО, являлись иностранцы. Которые резко покинули страну.

А новые туристы так и не приехали из-за перекрытых границ.

Но выкручиваться как-то надо было. Не бросать же взятые в субаренду квартиры.

И все как один, приняли решение сдать свои квартиры в центре на 3 — 4 месяца. В краткосрочную аренду.

Решив брать оплату не посуточно, а за месяц. Набросив сверху цены, которую надо отдать собственнику за субаренду, только сумму на оплату налогов.

То есть снимая у собственника квартиру за 80000 рублей, решили пересдать ее на 4 месяца.

И оплатой арендаторами по 85000 рублей в месяц. Лишь бы самим не уходить в минус и как-то переждать время.

До того момента, пока не откроют границы с другими странами. И снова в Москву приедут иностранные туристы и бизнесмены.

Решив заключать краткосрочный договор аренды на 1 месяц, с автоматической пролонгацией.

Но не тут то было. Квартиры, расположенные в спальных районах, еще как-то удавалось пристроить арендаторам на таких условиях.

А вот в центре, никто из соотечественников. За 85000 в месяц, арендовать квартиру на 4 месяца не разбежался.

Так как квартиру в Москве, люди привыкли арендовать по договору. Заключенному на 11 месяцев. Они не хотели въезжать в квартиру всего на четыре месяца.

Потому что квартирный переезд, это дело хлопотное и затратное. Так как у многих арендаторов, имеется большое количество личных вещей.

Это означало, что только распакуешь вещи и расставишь их по своим местам. Как уже снова нужно искать квартиру. И опять переезжать.

Поэтому, находить людей дурнее себя, предпринимателям удавалось не часто. И квартиры в центре простаивали без арендаторов.

Предпринимателям, приходилось еще снижать цену.

Когда цена аренды квартиры, которую предприниматель взял в субаренду за 80000 рублей. Становилась 60000 рублей в месяц.

Арендаторы начали находиться.

В основном это были скооперировавшиеся между собой студенты. У которых все их личные вещи, умещались в одном чемодане.

И то люди арендовали не на сколько было возможно по максимуму. А на столько, на сколько было удобно самим арендаторам. Например, на 20 дней или на 33 дня.

Но предпринимателям деваться было некуда, и они считали. Что лучше хоть как-то покрыть часть минуса, чем вообще ничего.

А предприниматели, занимающиеся сдачей в посуточную аренду квартир, расположенных в центре. Получили убытки.

Причем в минусе оказались все без исключения. Кроме тех, чьи квартиры были в их собственности.

Просто минус был у всех разный. И кто-то ушел в минус больше, а кто-то меньше.

Некоторые предприниматели обзвонили всех собственников квартир, находящихся у них в субаренде. И попросили существенные скидки на время кризиса.

И расторгли часть договоров субаренды, с собственниками которые такие скидки отказались предоставить.

Все это случилось из-за того, что в хорошие времена. При подборе квартир для сдачи в посуточную аренду.

Предприниматели попросту не смотрели на ценник. И сметали все квартиры в центре по завышенной стоимости аренды.

А те предприниматели, квартиры которых были расположены в спальных районах города. Все-таки сдали их на 4 месяца.

Не понеся убытков даже в такое тяжелое для арендного бизнеса время.

Подсчёт расходов и планируемого дохода

Расчёт приведён для индивидуального предпринимателя на УСН, желающего сдавать в субаренду две квартиры в центре города — однокомнатную и двухкомнатную. Целевая аудитория — командированные сотрудники, платёжеспособные, предпочитающие жить в комфортных условиях, близких к гостиничным. Сотрудников нет, но планируется заключить договоры с клининговой компанией, прачечной и химчисткой.

Таблица: затраты на открытие предприятия

Вид расходов	Сумма, р.
Регистрация ИП	800
Подготовка договоров с юристом	2000
Аренда квартир на год (10 тыс. р. + 15 тыс. р. в месяц, оплата за первый месяц)	25000
Коммунальные платежи + интернет за первый месяц	9000
Налоги (УСН 6% с дохода) за первый месяц	5292
Взносы «за себя» в фонды в пересчёте на 1 месяц	2332,5 (2698,75 — с 2018 г.)
Косметический ремонт (в двух квартирах своими силами)	30000
Покупка мебели, техники, посуды, белья	70000
Закупка одноразовых шампуней, салфеток на месяц	2600
Фотосессия двух объектов	8000
Реклама (сайты объявлений, листовки, визитки)	14000
Услуги клининга и прачечной на первый месяц	16000
Прочие расходы	7000
ИТОГО:	192024,5

Таблица: ежемесячные расходы

Вид расходов	Сумма, р.
Аренда квартир на год (10 тыс. р. + 15 тыс. р. в месяц, оплата помесячно)	25000
Коммунальные платежи + интернет	9000
Налоги (УСН 6%) от месячного дохода	6174
Взносы «за себя» в фонды в пересчёте на 1 месяц	2332,5 (2698,75 — с 2018 г.)
5000
Услуги клининга и прачечной	16000
Закупка одноразовых шампуней, салфеток на месяц	2600
ИТОГО:	66106,5

Расчёт планируемого дохода и срока окупаемости

В цену на проживание должны входить: стоимость аренды, услуги прачечной и уборщицы, расходы на рекламу и приобретение расходных материалов.

Средняя цена за аренду однокомнатной квартиры — 2050 р./сут. Стоимость аренды двухкомнатного жилья — 2850 р./сут. Заполняемость в первый месяц — 60%, то есть, 18 дней в месяц, со второго месяца — 70%, то есть, 21 день.

Средний доход за первый месяц — 88200 р. Налоговые отчисления — 5292 р. Прибыль за первый месяц — 22093,5 р. Средний доход за второй и последующие месяцы — 102900 р. Налоговые отчисления — 6174 р. Прибыль в последующие месяцы — 36793,5 р.

Срок окупаемости бизнеса — 5–7 месяцев, при низкой заполняемости квартир — 1–1,5 года.

Регистрация деятельности

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Часто задаваемые вопросы

Чтобы помочь новичку освоиться в бизнесе по аренде квартир посуточно, стоит подробно ознакомиться с ответами на самые популярные вопросы.

Что делать с неплательщиками?

В договоре найма следует прописывать суммы штрафов за отсутствие ежемесячной оплаты. Можно расписать, что за каждый день просрочки составляет 1/10 суммы от месячной оплаты.

Размещать с домашними животными?

Наличие домашних животных предполагает определенные риски, даже если хозяева утверждают о кротком нраве существа. Это частые поводы для обновления ремонта, которые никак не окупаются.

Количество жильцов

В договоре нужно обязательно указывать, какое количество жильцов будет участвовать в аренде. Неустановление этого факта грозит проживанием родственников арендателя под одной крышей одной квартиры.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Возможные риски при сдаче квартир

Сдача жилья в субаренду предполагает риски порчи имущества, жалоб от соседей, проблем с налоговыми органами и использования жилья не по назначению. 

В нем должна быть отсылка к договору между собственником жилья и арендатором. В договоре аренды обязательно должно быть прописано право сдать помещение в субаренду. 

Договор субаренды заключают в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ. Обязательные пункты:

• ФИО сторон;
• точный адрес помещения;
• срок действия договора;
• стоимость и порядок расчетов;
• сумма залога и условия возврата залога;
• перечисление прав и обязанностей арендатора и субарендатора;
• порядок разрешения споров;
• раздел про форс-мажор. 

Желательно, чтобы договор составил профессиональный юрист. 

Доходы и расходы

Посуточная сдача квартиры может стать прибыльным бизнесом. И все потому  что такое дело имеет совершенную законность. Для того чтобы начать заниматься таким делом нужно составить бизнес-план. В Вашем бизнес-проекте должно содержаться информация о ваших будущих расходах и доходах. Общая прибыль, как правило, формируется за счет денежных средств ваших клиентов. Стоимость аренды квартиры напрямую зависит от той цены, которая установлена на рынке недвижимости в том микрорайоне, в котором вы пытаетесь сдать данное жилье. В бизнес-проект также должны быть включены следующие пункты: Оплата налогов (в случае официальной регистрации)

1. Оплата коммунальных услуг.
2. Осуществление уборки в квартире, стирки.
3. Оплата рекламных услуг.

Когда ваш проект полностью осуществится, то вы станете получать доход. Но вот, как быстро это произойдет, напрямую зависит от некоторых факторов. Действительно, на получение прибыли влияет:

• месторасположение вашей квартиры;
• грамотная подача рекламы;
• обращение к риелтору для оказания услуг;

общее состояние вашего жилого помещения и его дальнейший ремонт. В случае если ваши затраты на осуществление ремонта жилья будут недостаточно велики, то данный бизнес уже буквально через 5-6 месяцев станет приносить неплохую прибыль.

Основные риски такого бизнеса

Из этой публикации вы сможете узнать о том, как заработать на посуточной сдаче квартиры. Стоит сказать о том, что данный вид деятельности, к сожалению, тоже имеет некоторые недостатки. Большим риском в данном случае, является сохранность вашего жилья. Вы можете потерять не только свою мебель или технику, но и саму жилплощадь. При оформлении договора аренды, всегда в обязательном порядке следует просить у ваших квартиросъемщиков копии паспортов, даже если вы сдаете квартиру всего лишь на одни сутки. Данных рисков можно будет избежать, благодаря прохождению регистрации в качестве ИП.

Есть еще один способ — внести в свой план оформление договора по страхованию жилья. Как правило, это все является для вас дополнительными затратами, а также потерей личного времени для улаживания различных формальных вещей, в случае появления страхового случая.

Существует еще один фактор – это осуществление приема и сдачи жилья. Если вы занимаетесь посуточной сдачей квартиры, и вы располагаете еще несколькими квартирами, то осуществить это будет нелегко. Всего лишь за сутки нужно будет принять жилье и тут же его сдать, постараться тщательно проверить наличие в нем имущества, и практически сразу произвести должную подготовку этой же квартиры следующим клиентам. В данном случае, вам не обойтись без помощи человека, которого вам придется нанять в качестве помощника. Или есть другой вариант — осуществлять сдачу квартиры на долгий срок.

Для того чтобы заниматься данным видом деятельности, вам нужно будет оплачивать бухгалтерские услуги для сдачи необходимой отчетности. Есть такие риски, которые, к сожалению,  практически не берутся в расчет арендодателями – это соседи, и их личное мнение по поводу вашего бизнеса. Для того чтобы ваше дело стало более прибыльным, следует иметь в собственности не одно жилье, а как минимум 5. В общем, если вы решите заняться таким бизнесом, то запомните наши советы, которые обязательно помогут вам организовать такое дело в своем городе.

Аренда жилья

На этом этапе у вас, скорее всего, появятся первые сложности. Чтобы заключить договор субаренды, вам понадобится проявить все свои таланты переговорщика. Возможно, не все владельцы нужной вам квартиры проявят готовность заключения подобного договора. Вам нужно будет заинтересовать владельца квартиры финансово, а главное – убедить, что беспокойства о сохранности его имущества напрасны, что в жилье, при необходимости, будет сделан ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход. Во время проведения переговоров стоит заметить также, что долгосрочная аренда уступает тем, что как раз постоянные жильцы не заинтересованы в поддержании идеального состояния квартиры. В крайнем случае, возможно использование легенды при переговорах с собственником, например, что вы представитель фирмы, арендующей квартиры для своих сотрудников или участников форумов, конференций. Оптимальный срок договора – один год.

Разумеется, нужно внимательно отнестись к составлению необходимых документов. Так, в содержании договора обязательно должен быть указан предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Обязательны также разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Далее в договоре последовательно указываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок оплаты, прочие условия, реквизиты и подписи сторон.

Расходы на ведение бизнеса

Даже если вы являетесь владельцем сдаваемой квартиры, избежать расходов не удастся. Причём большинство из них будут постоянными, поэтому их лучше включить в стоимость аренды. Что сюда входит?

• оплата «коммуналки»;
• услуги клининговой компании или уборщицы;
• реклама;
• налоги (13 или 6% с дохода в зависимости от вашего правового статуса — физическое лицо или ИП).

В случае если вы сдаёте не собственную квартиру, а арендуете жильё либо приобрели его в ипотеку, расходы возрастают ещё больше. А соответственно, и стоимость аренды, ведь вам нужно покрывать все ежемесячные платежи и оставлять что-то себе.

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

Доход инвестора от субаренды офисных помещений обычно формируется за счет одной из двух стратегий:

1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы  офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника. 

• Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
• Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей. 
• Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Посчитаем налог (6 процентов от выручки по УСН) 6% от 40,7 – 2,4 тысячи рублей. Платим налог ежеквартально, но сейчас посчитали сумму к отплате за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, средства гигиены) – их немного, но ни есть – 2,0 тыс. рублей. Итого расходы 20,0 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тыс. рублей. Доходы уже посчитаны – 40,7 тысяч рублей. Итак, чистого дохода в год одна квартира даст нам 40,7 х 12 – 27,7 х 12 – 15,0 = 141,0 тысяча рублей.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Тип квартиры	Стоимость аренды и коммунальных платежей, тыс. руб.	Цена аренды в сутки, тыс. руб.	Заполняемость в месяц	Прочие расходы (реклама и другие расходы), тыс. руб.	Налог УСН, тыс. руб.	Чистый доход, тыс. руб.
1 комн. квартира	23,5	1,85	22	2,0	2,4	12,8
1 комн. квартира	22,0	1,7	22	2,0	2,2	11,2
1 комн. квартира	25,0	2,2	21	2,0	2,8	16,4
1 комн. квартира	19,5	1,6	23	2,0	2,2	13,1
2 комн. квартира	24,0	2,0	19	2,0	2,3	9,7
Итого:	—	—	—	—	—	63,2

Итого наш доход от сдачи жилья в аренду в год (при условии наших дополнительных затрат на каждую квартиру по 15,0 тысяч рублей) 63,2 х 12 – 15 х 5 = 683,4 тысяч рублей. Далее считаем бизнес с двадцатью квартирами. Здесь нам понадобится принять в расчет оплату труда наемных работников. Это будут – четыре уборщицы, прачка и диспетчер. Их месячные зарплаты составят:

• Уборщицы – 12,0 х 4 = 48,0 тысячи рублей,

• Прачка – 12,0 тысяч рублей,

• Диспетчер – 15,0 тысяч рублей.

Так как доходность каждой из квартир и в варианте с пятью, и в варианте с двадцатью квартирами, с определенными допущениями, будем считать равными, возьмем чистый доход (от пяти квартир) и умножим на четыре. Полученная цифра покажет нам усредненный доход от двадцати квартир. 683,4 х 4 = 2 733,6 тысячи рублей. Оплата наемного труда в год вам обойдется 900,0 тысяч рублей. Чистый доход составит 1 833,6 тысячи рублей. 

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Рентабельность бизнеса на недвижимости

Рентабельность арендного бизнеса коммерческой недвижимости зависит от множества показателей, в числе которых расположение и класс помещений, направления деятельности арендаторов, затраты на эксплуатацию здания. Если взять в аренду 600 м² площади и разделить её на благоустроенные офисы, можно получать ежемесячно почти миллион рублей выручки:

Доходы от аренды помещений

Объект	Цена, руб.	Кол-во	Сумма, руб.
Помещения эконом класса	1000	100 м²	100000
Помещения среднего класса	1500	200 м²	300000
Помещения премиум класса	2000	240 м²	480000
Аренда переговорных комнат	2000	150 часов	30000
Итого:	910000

Дальнейшие расчеты показывают, что даже при покупке помещения в собственность вернуть начальные инвестиции можно менее чем за шесть лет, что вполне соответствует средним рыночным показателям. Что же касается субаренды, то здесь срок окупаемости будет намного меньше:

Прибыльность бизнеса на недвижимости

Показатель	Покупка	Субаренда
Суммарная выручка, руб.	910000	910000
Издержки, руб.	384800	710800
Прибыль, руб.	525200	199200
Налог УСН, руб.	54600	29800
Чистая прибыль, руб.	470600	169400
Рентабельность, %	122,3	23,8
Капиталовложения, руб.	32548000	2548000
Период окупаемости, лет	5,8	1,3