Новостройки: надо ли бояться покупать квартиру

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.

Показатель	Значение
Гос. пошлина	350 руб
Подоходный налог	13% от налоговой базы
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика	до 4% или фиксированная сумма

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст. 279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн — 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

Ипотека

Кстати, о сельской ипотеке, что это такое? Напомним, что это госпрограмма, благодаря которой можно приобрести недвижимость на сельских территориях со ставкой от 0,1 до 3% годовых на срок до 25 лет. Кредитные средства можно направить на покупку готового жилья, земельного участка под строительство дома, квартиры в строящемся и готовом доме. Первоначальный взнос — от 10%, при этом максимальная сумма ипотеки составляет 3 миллиона рублей.

В России только два крупных банка работают по этой программе: «Россельхозбанк» и «Сбербанк».

«Кредит на частные дома проще всего взять в „Россельхозбанке“ — это главный оператор программы. Условия для предмета залога обычные — это жилой дом с системой отопления, инженерными сетями. По последним сделкам чистовой ремонт в доме не обязателен, но должна быть функционирующая сантехника. Важна и площадь: на каждого человека по нормам должно приходиться не менее 15 квадратных метров, то есть если семья из четырех человек, то нужен дом не менее 60 „квадратов“. Еще один нюанс в программе — сделки по доверенности при использовании сельской ипотеки не проводятся. Сам дом при этом может быть как каменным, так и деревянным, но обязательно на фундаменте, на сваях — нельзя, как и нельзя взять кредит на каркасный дом. Есть требования и к категории земель, кредитуются только земли для ИЖС или ЛПХ и не дачные/садовые территории», — рассказывает Александр Белин.

Материалы по теме

Хоум-стейджинг, или как продать квартиру на 15 % дороже

Советы от экспертов компании «Этажи»

Можно получить кредит и при покупке земельного участка с подрядом на строительство, но, по словам эксперта, в этом случае очень сложно «угодить» банку. Организация должна соответствовать высоким требованиям и работать по СНиПам. Стоимость строительства у таких компаний будет выше, чем у конкурентов.

Отметим, что по данным правительства РФ, по итогам 2020 года в рамках программы комплексного развития сельских территорий банки выдадут более 30 тыс. кредитов по льготной сельской ипотеке. Это практически в три раза больше чем планировалось — 11 тыс. кредитов. Поэтому программу в 2020 году дополнительно профинансировали на 1,5 млрд рублей (до этого из федерального бюджета был заложен 1 млрд), а на 2021 год президент Владимир Путин в ходе онлайн-выступления на форуме «Россия зовет!» пообещал увеличить субсидирование в три раза.

Определите параметры будущего жилья

Прежде чем искать новостройку, определитесь, какое жильё вы хотите в ней купить и для каких целей — проживание, инвестиции и перепродажа, последующая сдача в аренду.

Составьте «портрет» вашей будущей квартиры — какого она должна быть размера, на каком этаже располагаться, сколько денег вы готовы на неё потратить

Вот примерный список параметров, с которыми важно определиться сразу:

• желаемая площадь;
• максимальный бюджет (в том числе с учётом ипотеки);
• с отделкой или без.

Выделите для себя несколько ключевых требований к квартире, без которых не согласитесь на покупку. Это поможет сразу отсеять новостройки, которые изначально не подходят под ваши запросы — например, зачем тратить время на жилой комплекс в ближайшем Подмосковье, если важна московская прописка.

Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

Выберите квартиру с изъяном

Помимо размещения на первом этаже, у квартир в новостройке могут быть и другие недостатки. Найдите проект, в рекламе которого заявляют о какой-нибудь его отличительной особенности – и поинтересуйтесь, а во всех ли квартирах эта отличительная особенность представлена.

Скажем, панорамное остекление вряд ли будет на первом этаже – так, нет панорамного остекления, да ещё и первый этаж… Просите скидку в двойном размере! И даже в обычном жилом комплексе, ничем, казалось бы, не отличающемся от других, могут быть квартиры с одним «но» – их продавец наверняка представит вам не в первую очередь. Может быть, это квартира у лифта. Может быть, с окнами во двор. Может быть, с повреждённой отделкой. Если скидку на такую квартиру вам не предлагают – не стесняйтесь попросить её самостоятельно.

Что их интересует?

В целом же большинство инвестиционных сделок приходится на популярные у покупателей проекты, поскольку инвестор уверен в быстрой реализации квартир. Все чаще таких покупателей интересует жилье экономкласса, так как вложения в бизнес-класс существенно выше. Например, однокомнатная квартира в панельной новостройке в районе за Третьим транспортным кольцом стоит около 6 млн рублей. «Однушка» бизнес-класса — уже от 9 млн рублей.

Как подчеркивает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании «МИАН», инвестиционно привлекательная новостройка обычно обладает определенными характеристиками. Продажи, как правило, открываются на ранней стадии строительства, причем на этой стадии цена невысокая, однако по мере готовности она динамично повышается. Ну и положительная репутация застройщика – условие обязательное.

В зону интереса частных инвесторов обычно не попадают квартиры на самых нижних этажах и с очень большим метражом. Они менее ликвидны: долго продаются, на них тяжело найти покупателя.

На какие нюансы обратить внимание в квартире

Обычно обращают внимание на этаж и вид из окна. Советую присмотреться и к расположению самой квартиры: далеко ли от лифта, с какими квартирами соседствует

Например, при соседстве с 3-комнатной квартирой, в которой проживает семья с детьми, даже шумоизоляция может не спасти. То же самое и с лифтом: чем дальше он от вашей спальни, тем лучше.

Также стоит обратить внимание на планировку и заранее продумать зонирование пространства: поместится ли шкаф-купе в коридоре, стиральная машина в санузле, большая кровать в спальне? На все эти вопросы нужно ответить заранее, чтобы потом не пришлось проводить трудозатратный и дорогой ремонт

Некоторым очень важно наличие высоких потолков: они визуально увеличивают комнаты

Обремененная жилплощадь на вторичном рынке

Квартира, в которой прописан человек, не имеющий права собственности, может быть куплена на 25% ниже рыночной цены. С одной стороны, это очень выгодная сделка для покупателя. С другой стороны, на практике последующая выписка жильца может затянуться на несколько месяцев. Существует ряд законов, на основании которых выселить человека без его согласия даже после продажи квартиры нельзя.

Чтобы в попытке сэкономить не попасть впоследствии в затруднительную ситуацию, нужно перед покупкой узнать, на каких основаниях проживает упрямый квартирант, не желающий сняться с регистрации.

Нелишним будет проконсультироваться с юристом, так как в большинстве случаев такие вопросы решаются через суд.

Кaк oфopмляют пpaвa нa пoдapки oт зacтpoйщикa?

Нepeдкo зacтpoйщик дapит пapкинг, клaдoвкy, кaкyю-тo бытoвyю тexникy или cepтификaты. C пocлeдними пpoщe вceгo – oни никaк дoпoлнитeльнo нe oфopмляютcя, a пpocтo иcпoльзyютcя. Бытoвaя тexникa тoжe нe тpeбyeт кaкиx-тo ocoбeнныx oфopмлeний.

A вoт ecли зacтpoйщик coбиpaeтcя пoдapить пapкoвкy или клaдoвкy, ee цeнa бyдeт зaлoжeнa в цeнy квapтиpы. B peзyльтaтe y вac пoлyчитcя двa дoгoвopa. B oднoм бyдeт пpoпиcaнa пoкyпкa квapтиpы и цeнa – нижe тoй, чтo вы peaльнo бyдeтe oплaчивaть; a в дpyгoм peчь пoйдeт o пapкингe или клaдoвкe, кoтopыe вы якoбы пoкyпaeтe зa тy caмyю мapжy c квapтиpы. К пpимepy, ecли вы пoкyпaeтe жильe зa 5 млн, в дoгoвope бyдeт пpocтaвлeнa cyммa 4,8 млн, a 200 тыcяч «пepeмecтятcя» в дoгoвop нa пoкyпкy пapкингa или клaдoвки.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме

«При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей

Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

Частые ошибки при выборе дома и участка

Один из самых главных пунктов на которые, зачастую, не обращают внимания покупатели, по мнению экспертов, — это локация. По городской привычке, что «все находится рядом», люди мало обращают внимания на то, как можно добраться до дома или участка, какие поблизости населенные пункты, можно ли быстро доехать до магазина и больницы.

Также стоит обращать внимание не на косметический ремонт, а на характеристики дома: год постройки, его физический износ, площадь — хватит ли ее на ближайшие несколько лет, если будет пополнение в семье, и не разорительно ли будет отапливать объект, если он окажется очень большим. Критически стоит подходить и к соотношению цены и качества

«Хороший объект не будет стоить дешевле „рынка“, эта мысль всегда должна быть в голове, как бы не хотелось сэкономить. Хорошо, чтобы в процессе подбора дома участвовал специалист, который обладает опытом оценки недвижимости и может, например, сказать какой профнастил использован на крыше, сделает экспертизу: проверит фундамент, все коммуникации, качество постройки септика, теплопроводность стен и многое другое», — отмечает Александр Белин.

По словам Александра, важно проверять и документы при выборе дома или участка, особенно если недвижимость приобретается с помощью ипотечных программ

«Документов большое количество и самостоятельно проверить все бумаги будет сложно

Самое важное, с чем чаще всего обманывают мошенники при продаже наделов — статус земли

Нужно обращать внимание на различные охранные зоны, на некоторых нельзя возводить капитальные строения. А, например, на садовом участке дом на фундаменте построить можно, но приобрести его по программе сельской ипотеки — нельзя», — отмечает эксперт

Найдите банк-партнер застройщика

Если у вас нет ни мешка денег, ни связей в строительных компаниях, а есть только желание сэкономить при покупке квартиры, вы наверняка рассматриваете вариант взять квартиру в ипотеку. Что ж, и в таком случае можно сэкономить.

Поищите новостройки, партнёром в строительстве которых выступает какой-нибудь банк. Ипотеку на крупных проектах и так обычно предлагают сразу несколько банков, причём, часто на разных условиях. То есть, даже там можно выбрать что-то, что будет наиболее выгодно вам. Но лучшие предложения, чаще всего, бывают у банков, которые и сами заинтересованы в продажах. Кто знает, может быть, оттолкнувшись от банка, вы найдёте не только выгодное предложение, но и квартиру своей мечты?

3a cчeт чeгo cнижaют цeны?

Бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик изнaчaльнo нeвepнo oпpeдeлил цeнy нa квapтиpы – пocчитaл oтпycкнyю цeнy квaдpaтнoгo мeтpa вышe, чeм в cpeднeм пo pынкy, или нe ycпeл зa быcтpo измeнившeйcя cитyaциeй нa pынкe. B этoм cлyчae кoмпaния cиcтeмoй cкидoк и aкций пpocтo oпycкaeт цeнy дo cpeднepынoчнoгo ypoвня.

Cкидкa дeлaeтcя зa cчeт coбcтвeннoй пpибыли зacтpoйщикa – пo aкции cнижaeтcя пoлyчeннaя пpибыль, зaтo yвeличивaeтcя кoличecтвo cдeлoк. Нepeдкo тaкoй вapиaнт для cтpoитeлeй выгoдeн, кaк ни пapaдoкcaльнo этo звyчит. К пpимepy, кoмпaния бpaлa кpeдит, a тeпepь пoдoшeл cpoк плaтeжa пo дoгoвopy, и выгoднee cкинyть цeнy, нo пoлyчить бoльшe клиeнтoв, чтoбы зaкpыть кpeдит и cэкoнoмить нa пpoцeнтax.

Нoвoгoдниe cкидки чacтo cвязaны c жeлaниeм пpивлeчь дoпoлнитeльныe дeньги, чтoбы пepeждaть пepвыe мecяцы гoдa, кoгдa нa pынкe нeдвижимocти пpoиcxoдит тpaдициoнный cпaд. Cтpoйкa пpoдoлжитcя, кoмпaния бyдeт paбoтaть кaк oбычнo, pacxoды никyдa нe иcчeзнyт, a дeнeг вooбщe нe пpибaвитcя. Кaк ни кpyти, бoльшинcтвo в этoт пepиoд пpeдпoчитaeт oтдыxaть, a нe зaнимaтьcя дeлaми. Cнижeниeм цeны зacтpoйщик yвeличивaeт пoтoк пocтyплeний – пpивлeкaeт вoзмoжнocтью cэкoнoмить внимaниe тex, ктo в пpинципe coбиpaлcя кyпить жильe, нo чyть пoзжe. B peзyльтaтe зacтpoйщик зaкpывaeт cвoй кaccoвый paзpыв, a клиeнт пoлyчaeт квapтиpy выгoднee, чeм paccчитывaл.

Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».

А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:

По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.

«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».

Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).

Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.

Как сэкономить при выборе этажа?

Больше всего повезет семьям с маленькими детьми или пожилым людям, опасающимся высоты и добровольно подыскивающим квартиры в нижних этажах. Стоимость этих вариантов дешевле «золотой середины»: ярусов с четвертого по седьмой этаж. Это правило действует не только для первых, но и для вторых этажей, а в высотных зданиях со скидками продаются все ярусы ниже пятого.

Жить под самой крышей тоже любят не все, но ценителей высоты и панорамных видов все же больше. Поэтому если на первый этаж скидки доходят до 15%, то в квартирах под крышей удастся сэкономить только 10%. В обоих вариантах есть минусы – шум с улицы и сырость из подвала внизу, протечки и плохая теплоизоляция наверху. При высоком качестве строительства части этих проблем удастся избежать.

Застройщики часто экономят на строительных материалах

Чтобы получить максимальную выгоду от продажи квартир в построенном доме, строительные компании считают каждую копейку. Что сказывается на качестве строительных материалов и надежности конструкций дома. В будущем из-за чрезмерной бережливости застройщика собственники купленных квартир могут столкнуться с различными неприятностями. И не все из них окажутся впоследствии устранимыми.

Даже если со стройматериалами все обстоит неплохо, новый дом неизбежно подвергается усадке. Обычно этот неприятный для собственников квартир процесс затягивается на 5 лет и более. До завершения усадки приступать к дорогостоящему ремонту бессмысленно, поскольку велика вероятность, что вскоре стены и потолок покроются трещинами. И придется вновь возвращаться к ремонту, повторно тратя немалые деньги.
 

Просто позвоните в офис продаж

Самый простой и наивный, но всё-таки работающий совет. Серьёзно, почти ни одно из уже упомянутых предложений, а также и те, которые будут дальше, не обойдутся без этого самого звонка в офис продаж – «Здравствуйте, думаю над покупкой квартиры».

Во-первых, вы и сами узнаете о продажах, да и о выбранной новостройке, больше, чем на сайте – может быть, какую-то информацию там не предоставляют, какую-то ещё не успели опубликовать, а какая-то только вас и ждёт.

А во-вторых, вы дадите знать о себе застройщику – вот он вы, потенциальный покупатель, висите на телефоне, можете решиться на покупку квартиры прямо сейчас, в эту минуту.

Как далеко сможет зайти менеджер по продажам, чтобы продать заветные метры?
Узнать, как минимум, интересно. Нет ничего лучше старого-доброго живого общения!

Не забывайте

Квартира на первом этаже изначально может стоить дешевле, а если она стоит столько же, попробуйте напомнить продавцу о её минусах. А сами, кстати, не забывайте и о плюсах – представьте, с какой завистью на вас будут смотреть жители двадцатого этажа, когда внезапно сломается лифт.

Когда лучше покупать новостройку?

Правильно выбранное время покупки влияет на размер предстоящих трат. Если на вторичном рынке речь идет только о мертвых сезонах (летние месяцы), то на строящееся жилье влияет множество временных факторов. Цены на новостройки корректируются ежеквартально – на падающем и стабильном рынке они могут понижаться сразу по окончанию отчетного периода.

Максимальных размеров скидки достигают к новогодним праздникам. Конец года заставляет подводить итоги и исправлять ошибки в расчетах. Если нераспроданных объектов остается много, такие «рождественские скидки» могут доходить до 25%. Но действовать придется быстро – эти предложения ограничены по количеству квартир и по времени проведения акции. Худший же сезон для выхода на сделку – это февраль и март, когда клиенты оживляются после праздников, а продавцы устанавливают новые цены на квадратный метр в надежде на повышение спроса.

Разморозка строек

Прежде всего стоит сказать, что стройки остановились не сами по себе, а так сказать, «по приказу сверху» — на время самоизоляции. Как подчеркивает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», на рынке недвижимости не наблюдается никакой критической ситуации. Стройки были остановлены на довольно короткое время, связи с поставщиками и подрядчиками не были нарушены, продажи в той или иной степени продолжались.

Строительные работы на объектах возобновились с 12 мая в Москве и с 18-го – в Московской области. Компаниям потребовалось время – от суток до недели, чтобы запустить процесс и выйти на прежние темпы. Об этом редакции IRN.RU сообщили представители компаний «Самолет», ПИК, «Страна Девелопмент», MR Group, Lexion Development, Level Group, «Родина» (девелопер Russian Design District), УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), AFI Development, «ВекторСтройФинанс», Optima Development, IKON Development, «Крост», «Донстрой», «Атлант», Sezar Group.

«Возобновление строек — это вопрос кадров, технологий, поставки строительных материалов. Подрядчики на всех площадках MR Group до введения ограничений обеспечили их резервами материалов и техники», — говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью MR Group. Примерно также обстоят дела и у остальных компаний.

Как отмечают эксперты, строители приступили к работе в форсированном темпе, чтобы быстрее наверстать вынужденные недели простоя, хотя многие компании работают с опережением графика – например, так быстро строится большинство проектов ПИК.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дмитрия Косьмина, если кто-то не успеет нагнать пропущенное время, максимум, что может произойти – задержки на 1-2 месяца, что абсолютно некритично. «Запас при сроке ввода есть всегда, скорее всего, если у кого-то и возникнут сложности, то застройщики просто сдадут дом вовремя согласно договору, а не ранее указанной даты, как это делается у большинства крупных застройщиков», — отмечает Косьмин.

Эксперты говорят, что месяц с лишним простоя на фоне 2-3 лет строительного цикла выглядит в нынешних условиях вполне приемлемо. Тем не менее компании не скрывают, что им придется решать проблемы, накопившиеся за время «самоизоляции». Главная — из-за снижения объемов продаж в период карантина девелоперы недополучили изрядную долю выручки, но при этом несли расходы по налогам, кредитам, зарплатам, содержанию активов и т. д. «Компенсировать потери можно было бы за счет повышения цен или наращивания объемов строительства, но в текущей экономической ситуации это невозможно», — комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).

Риски и подводные камни

Покупка квартиры в новостройке имеет определенные «подводные камни» и риски. Если их не учитывать, то высока вероятность появления ряда серьезных проблем вплоть до лишения права на жилье

Поэтому нужно сосредоточить внимание на некоторых важных моментах

«Подводные камни» и риски приобретения жилья в новом доме:

• отсутствие у продавца прав на землю. Участок, на котором построен дом, может быть арендован, находиться в собственности другой компании либо в постоянном пользовании воинской части;
• возведенный дом может не соответствовать установленным требованиям к жилым объектам. Тогда будут проблемы с его введением в эксплуатацию;
• отсутствие необходимых инженерных коммуникаций.

На рынке недвижимого имущества часто встречаются мошенники. И при подписании договора на покупку жилья в новостройке нет никакой гарантии, что продавец не окажется аферистом.

Подумайте, какая строительная готовность вам нужна

Решите, насколько для вас важны сроки сдачи жилого комплекса. Если нужно заселиться как можно быстрее, выбирайте готовые новостройки с чистовой отделкой квартир — в них уже всё готово для переезда, останется только купить и завезти мебель с техникой. С учётом времени на сделку вполне реально переехать в первый же месяц после покупки.

Купив квартиру в новостройке на средних или финальных этапах строительства, можно заработать на разнице в стоимости после сдачи и не ждать переезда слишком долго

Но тут важно, чтобы издержки не оказались больше экономии — это касается тех, кто арендует жильё

Если сроки сдачи совсем не важны, присмотритесь к проектам «на котловане» — особенно к тем, где недавно стартовали продажи. Они самые привлекательные в плане инвестиций, но ждать ключей от квартиры придётся 2–3 года.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке в 2017-2018 году

Что касается столичного округа, то тут по традиции стали поселяться обеспеченные семьи. Вклады в загородные дома делают до сих пор, поэтому  инвесторам нет смысла прекращать заниматься масштабным строительством в любом московском районе.

Только опять эксперты утверждают что скоро подобное прекратится и кризисная ситуация продолжится на всю страну.

По мнению одних ученых, в связи с кризисом, цены будут падать, а другая сторона утверждает, что стоимость новостройки будет возрастать, потому что покупать жилье по низкой цене в новом доме никто не будет. Тем более у застройщиков бывает много затрат связанных с оплатой рабочей силы, материалов, транспортных расходов.

Алгоритм и правила покупки новой квартиры в ипотеку

Если не хватает денег на покупку недвижимого имущества, то можно оформить ипотечный кредит. Но нужно учитывать, что банки выдвигают определенные требования к заемщикам. Например, человек должен быть официально трудоустроенным. Это подтверждает его платежеспособность.

Важно быть прописанным на территории региона, в котором находится банковское учреждение. Устанавливаются определенные ограничения и касательно возраста

Например, Сбербанк выдает кредит на приобретение недвижимости на первичном рынке клиентам от 21 года. Предельный возраст также существует, и на момент погашения ипотеки, заемщику не должно быть более 75 лет.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке:

• заключение договора с застройщиком;
• подача подписанного договора в кредитную организацию вместе со стандартным пакетом документов;
• ожидание решения банка;
• в случае положительного ответа заключается договор с кредитной организацией;
• оплата страховки;
• внесение первоначального взноса. Молодые семьи, которые являются владельцами сертификата на материнский капитал, могут воспользоваться бюджетными средствами для проведения расчета с банком;
• регистрация сделки в Росреестре;
• перечисление денег финучреждением на счет застройщика.

Надо отметить, что многие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в новостройке у тех застройщиков, с которыми у них есть договоренность. Это позволяет снизить риски. Ведь застройщик может заморозить строительство, а заемщик – через суд отказаться погашать задолженность. Поэтому банки заключают договора лишь с определенными компаниями застройщиков, в которых они уверены.