Бизнес на недвижимости: способы заработать, советы практиков

Купить и сдавать – это выгодно?

С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:

• стоимость покупки недвижимости;
• средняя стоимость аренды;
• уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
• периодические расходы на ремонт и обслуживание.

Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.

Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).

Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:

• : средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
• , что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
• – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.

Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.

Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:

• 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
• 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
• 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.

При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.

Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос. Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.

А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

   Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.

2. Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

   Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

• Когда и для чего проводят оценку объекта?
• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
• Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

Коммерческая недвижимость в сфере услуг

Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.

Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший  спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Необязательно покупать готовый коммерческий объект — вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.

Покупка готовой и благоустройство

В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.

Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу. Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный. Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.

Строительство новой недвижимости

Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.

Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.

Инвестирование в готовое помещение

Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?

Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога. Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес. Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом. Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит. Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Необходимый капитал

Ситуация на рынке объектов коммерческой недвижимости в полной мере зависит от того, какую страну и город мы рассматриваем. Согласитесь, нет ничего необычного в том, что спрос и, следовательно, цены на здания или офисные помещения в Нью-Йорке, Ганновере и Самаре значительно различаются.

В связи с этим мы начнем данный раздел с достаточно размытой формулировки, что инвестору, желающему вложить деньги в коммерческую недвижимость необходимо обладать солидным денежным капиталом. В любом случае речь будет идти о сумме, исчисляющейся в десятках, сотнях тысяч, а в некоторых ситуациях и миллионах американских долларов.

Предлагаем более подробно рассмотреть текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в крупнейшем городе и по совместительству столицы нашей страны.

Москва. Не стоит удивляться тому, что столица Российской Федерации по-прежнему остается наиболее притягательным рынком для всех инвесторов, работающих с недвижимостью у нас в стране. По разным оценкам Москва продолжает привлекать от 50 до 75% всех инвестиций в сфере коммерческих зданий и сооружений.

В настоящее время минимальная цена за 1 квадратный метр нежилого помещения составляет от 1000 до 2000$

Обратите внимание, это минимальные цифры. Конкретная сумма будет складываться из множества факторов

Например, расположения здание, его назначения, года постройки, транспортной доступности, близости метро и так далее.

Если переводить все в российские рубли, то мы получаем минимальную стоимость нежилого помещения в размере нескольких сотен тысяч. Верхний предел подобных инвестиций теряется на отметке десятков и даже сотен миллионов рублей. Напомним в данном случае мы говорили при инвестиции в отдельное помещение. Если рассматривать приобретение целого здания, то его стоимость будет много выше.

Кроме того, инвестору необходимо помнить про общее количество предложений аренды на рынке коммерческой недвижимости, существующее в настоящее время. В той же Москве в последние годы активно строились крупные офисные бизнес-центры. Когда на эту ситуацию наложился мировой экономический кризис, в столице сложилась ситуация, когда арендное предложение офисных площадей превысило спрос. Инвестору следует помнить о существовании подобных инвестиционных рисков на рынке коммерческой недвижимости и серьезно подходить к прединвестиционной стадии проекта.

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Вопросы окупаемости и капиталоемкости

Окупаемость напрямую определяется сегментом недвижимости, размером объектов, локацией и ликвидностью и составляет в среднем от семи до десяти лет. Впрочем, инвесторы проявляют интерес и к стрессовым или проблемным активам, где высока доходность, но и риски тоже оказываются значительными.

Если взять за основу объем планируемых вложений, наименее капиталоемкой остается офисная и торговая недвижимость, так как в этом сегменте можно найти небольшие объекты для инвестиций. Что касается складской недвижимости, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра, площадь отдельно стоящих комплексов внушительная, а значит, и объем капитала должен быть больше.

Что касается востребованности, можно принять во внимание, что в достаточно активном первом квартале 2019 года, наиболее покупаемой была офисная недвижимость, на которую пришлось примерно 49% общего объема инвестиций. Более трети капиталовложений, а точнее 37%, сосредоточено в торговом сегменте

На складские помещения пришлось 9%. Согласно исследованиям, степень востребованности гостиничной недвижимости не уменьшается уже несколько лет и находится в пределах 3-4%.

Индустриальная недвижимость в РФ остается наименее востребованной, тем не менее, есть компании, уже успевшие заработать на таких объектах не один миллион рублей. Поэтому, рассматривая возможности получения дохода, при достаточном капитале не стоит сбрасывать со счетов помещения под предприятия.

Доходность, ликвидность, простота управления активами

Существуют несколько способов сохранения и приумножения личных средств, но только два из них регулярно применяются на практике: покупка недвижимости и хранение сбережений на депозите в банке. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы, и все их необходимо тщательно взвесить, прежде чем принимать решение в ту или иную пользу.

Вот два основных критерия, на которые можно ориентироваться: доходность и простота управления. С одной стороны, банковские вклады являются достаточно надежным вложением средств. Однако на сегодняшний день конвертировать рубли в валюту после последних скачков уже поздно, а текущая ставка по рублевым вкладам не так высока, комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

А вот инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются одними из самых выгодных. В перспективе они могут принести хорошую прибыль.

Но есть одна загвоздка: управлять таким вложением весьма непросто. Если при изменении банковских ставок достаточно открыть счет в другой организации и перевести туда средства, то в случае с покупкой квартиры отказаться от своего выбора так просто не получится.

Это единовременное вложение, и все нюансы по нему нужно заранее просчитать. Тем не менее, несмотря на некоторые сложности, большинство россиян в условиях коронакризиса все чаще делают свой выбор в пользу недвижимости, а не депозитов.

«В конце марта, когда президент в своем обращении к россиянам заявил о введении налога на доходы по депозитам на сумму более 1 млн руб., вкладчики ринулись в банки снимать средства. В итоге за март и апрель люди вывели более 1 трлн руб. Несложно догадаться, что значительная часть этих средств перетекла на рынок недвижимости»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Чтобы квартира оправдала себя, необходимо минимизировать все существующие риски. Для этого нужно, в первую очередь, правильно определиться с объектом инвестирования и выбрать:

— уже готовое жилье;

— квартиру на этапе строительства.

В первом случае потенциальная доходность намного снизится, но зато и рисков не будет никаких. Готовое жилье выгоднее приобретать, если главная цель – сдавать квартиру в аренду и получать от этого пассивный доход. Тогда вложения сразу начнут окупать себя. Если же купить квартиру в строящемся доме, то потом можно перепродать ее по более выгодной цене. В зависимости от индивидуальных особенностей и преимуществ ЖК доходность составит 20-50% с момента начала строительства и до даты ввода его в эксплуатацию.

Так, на начальной стадии строительства ЖК комфорт-класса «Гоголь парк» в Люберцах (неподалеку от станции метро «Лухмановская») стоимость жилья начиналась от 1,9 млн рублей за 25-метровую студию. Сегодня, когда первый из двух корпусов находится в высокой степени готовности, а сдача намечена на конец текущего года, минимальная стоимость предложения составляет уже 3,5 млн рублей.

При покупке жилья на стадии строительства следует:

— заранее оценить структуру спроса и отобрать наиболее выгодные и перспективные локации;

— сравнить существенные характеристики комплексов, включая транспортную доступность и наличие инфраструктуры;

— обратить внимание на наиболее ликвидные квартиры и планировочные решения (к ним относятся студии, однушки и небольшие двушки, а также квартиры евроформата, где кухня объединена с гостиной);

— тщательно изучить историю и репутацию застройщика.

Самые удачные комплексы располагаются в локациях с развитой транспортной сетью, недалеко от станций метро или ж/д-платформ, рассказывает Игорь Сибренков. Они реализуются в соответствии с яркой концепцией, по индивидуальному архитектурному проекту, и имеют необходимый набор собственной социальной и коммерческой инфраструктуры (особенно если это проект комплексного освоения территории). Если речь идет об отдельно стоящем доме, то для него также очень важна близость к соцобъектам.

«Ситуация с банковскими депозитами такова: ставки на рублевые вклады снижаются и, как правило, не превышают 4-5% годовых, курс рубля нестабилен, на прибыль от вкладов теперь придется платить налог. Все это негативным образом сказывается на их инвестиционной привлекательности. Из плюсов банковских вкладов – простота в управлении и гарантии государства на возврат средства по вкладам до 1,4 млн руб. Если сумма, которой располагает инвестор, больше указанной цифры, то ему придется раскладывать ее по разным банкам»

Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group

Инвестиции в коммерческую недвижимость – взгляд в прошлое

С 2006 года было популярным приобретение квартир на первых этажах с целью перевода их в статус «нежилое».

Наверняка, многие из вас знают про время, когда собственники проводили аукционы, капризничали при выборе разменных вариантов, ждали лучших предложений, но многие их получали. Выкупались первые этажи, не взирая на район и месторасположение, планировку, зачастую не пользуясь услугами агентства, все было просто.

Да, некоторые собственники «перегнули палку», так и остались в своих квартирах, так как стремительно менялись процедуры перевода не в лучшую сторону. Сначала не требовались ни подписи соседей, ни согласование по перепланировке в части несущих стен (достаточно было проекта), ни согласование рекламной конструкции (ее согласовывали простым штампиком на эскизном проекте).

А если вернуться на 15 лет назад, продать квартиру на первом этаже, на шумном и пыльном проспекте было очень непросто, да и в то время понятие «Продажа» редко встречалось, было понятие «Мена».

Представляете, в то самое время зародилась ипотека, и мои клиенты, кто рискнул, скупали квартиры на первых этажах именно в ипотеку. Было разрешено переводить их в статус «нежилых». Правда, длилось это время не долго.

“Золотые были времена, Людмила Сергеевна,” – вспоминают часто мои клиенты. Да, окупаемость составляла в среднем 2-3 года максимум. Те собственники, которые и по сей день владеют коммерческой недвижимостью, за эти годы пережили и взлеты, и падения как в отношении арендных ставок, так и стоимости помещений.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций. 

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%. 

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам. 

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м. 

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены. 

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию. 

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется. 

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды. 

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность. 

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже. 

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу. 

Виды коммерческой недвижимости

В данную категорию входят следующие объекты:

• офисные помещения;
• спортивные центры;
• кафе, бары, рестораны;
• гостиничные комплексы, пансионаты и санатории;
• медицинские центры;
• производственные и складские помещения;
• торговые площади.

Инвестиции в нежилые объекты имеют следующие преимущества:

• Высокий доход. При грамотном подходе, недвижимость может приносить хорошую прибыль, превышающую в несколько раз уровень инфляции.
• Ликвидность. Коммерческие помещения можно быстро продать без значительных потерь их стоимости.
• Надежность. В отличие от жилья, в периоды кризисов у таких объектов меньше шансов обесцениться.