Особенности земельных участков коммерческого назначения

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Как из земельного участка выделить участок под коммерческую застройку

Одной из самых больших проблем, возникающих при попытке перевода землевладения из категории индивидуального жилищного строительства, является множество процедур согласования, через которые нужно пройти, а также необходимость привести в соответствие с генеральным планом и ПЗЗ пожелания гражданина, заказывающего подобную услугу.

Первоочередная задача – получение согласия владельцев прилегающих наделов на проведение подобного мероприятия. В том случае, если большинство собственников поддержат инициативу постройки магазина на данной территории, на решение соответствующей комиссии это повлияет положительно.

Кроме согласия соседей, получите разрешения от следующих государственных служб: Архнадзора, Водоканала, Роспотребнадзора, Экологов и некоторых других организаций. Запрос на перевод земель должен соответствовать зонированию местности, а также соблюдать правила землепользования и застройки, установленные в данном регионе.

До того, как начать мероприятия по переводу земель в другую категорию землепользования, подумайте о том, позволят ли возможности землевладения получить положительное решение по данному вопросу, то есть разрешение на постройку сооружения, можно ли разместить коммерческий объект с соблюдением всех санитарных норм и требований ГПЗУ.

Для перевода землевладения, находящегося в категории ИЖС, в коммерческую произведите следующие действия:

• В первую очередь, согласуйте саму возможность данного перехода. Чтобы это сделать, подайте ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в отдел архитектуры. Часто данная возможность отсутствует. Самая главная причина этого кроется в том, что на территории участка возведено здание, для строительства которого не было получено разрешение. В этом случае «узаконьте» постройку через суд, для чего придется доказать право собственности либо снесите мешающее строение;
• Если имеется вероятность перевода строения – приступайте к сбору необходимых для проведения данной процедуры бумаг;
• Подайте заявление на перевод земельного надела, в которое обязательно внесите сведения о номере, под которым участок зарегистрирован в государственном кадастре, и номере паспорта землевладения, находящегося в статусе ИЖС;
• Далее проведите необходимые экспертизы – на участок приедет соответствующая комиссия, которая даст оценку состоянию землевладения и грунта и их соответствию имеющимся документам, качеству и соответствию имеющихся зданий проекту строительства, проведет проверку границ и их правильного определения. Стоит учесть, что собственник землевладения приглашает работников различных отделов администрации, а также пожарного инспектора. Если все существующие обстоятельства соответствуют документам, то вы получите разрешение на переход;
• Иногда необходимо будет присутствовать на публичных слушаниях;
• На последнем этапе, если на руках имеются все подтверждающие документы, подайте бумаги, необходимые для получения нового статуса.

Часто имеют место случаи, когда владельцы земельных наделов нарушают последовательность действий, а также халатно относятся к заполнению необходимых документов, допуская ошибки еще раньше. Например, получив разрешение на постройку дома, его владелец не ввел данное сооружение после окончания работ в эксплуатацию.

Документы для выделения земельного участка под коммерцию

Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.

После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.

Как с участка снять временный статус?

О постановлении о присвоении адреса земельному участку читайте тут.

В основной пакет бумаг входят:

• Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
• Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
• План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
• Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
• Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
• Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.

В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.

Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.

Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.

Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде

Как изменить целевое назначение земли?

Назначение земли всегда указывается в документах, которые удостоверяют право владельца на участок. Построить вместо гостиницы автомойку не получится: рано или поздно этот факт выяснится в ходе проверки соответствующих органов, и здание заставят снести.

Но категорию участка можно изменить. Если возникнет необходимость перевести промышленную землю в сельскохозяйственную, больших проблем не ждите. А вот обратный процесс будет несколько труднее. Еще сложнее дела обстоят в случае с участком под жилищное строительство. Покупать его в надежде, что на одном месте удастся возвести и дом для семьи, и магазин или кафе в жилом квартале, точно не стоит. Придется переводить или часть, или весь участок в коммерческую землю. Но жить на нем уже не получится.

Узнайте больше об использовании и особенностях земель коммерческого назначения из этой статьи: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dlya-kommercheskoj-deyatelnosti.html

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

• АЗС, станций автотранспортного ТО;
• офисных, производственных зданий;
• торговых центров;
• спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
2. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.

Земля под жилищное строительство

Жилищное строительство является ведущей отраслью в экономике практически любой страны и Россия не исключение

Наличие земли под застройку, и, что немаловажно, развитие материальной и производственной базы строительной отрасли говорит о возможностях государства, в том числе, в ситуации кризиса в стране. Один из ключевых моментов выхода из кризиса – это гибкое реагирование и функционирование отрасли на изменение ситуации на рынке

Как известно, строительная индустрия является локомотивом промышленного развития любого государства.

Развитие в условиях кризиса

Каждый кризис несет не только отрицательные моменты. К примеру, кризис 2008-2009г подстегнул рынок к продаже участков под застройку в охраняемых коттеджных поселках со всеми коммуникациями без подряда. До этого, таких предложений было немного. В основном, застройщики продавали участки с подрядом на строительство, навязывали свои услуги по возведению и отделке домов. Но в условиях жесточайшей конкуренции они были вынуждены идти по пути удовлетворения запросов потребителя, то есть реализовывать земельные участки под застройку без обязательного подряда. В конечном счете, выиграли покупатели. 

Примерно такая же ситуация произошла в сфере малоэтажного строительства – увеличилось количество предложений под строительство таунхаусов, ввиду высокого спроса на такой вид недвижимости.   

Предлагаемые земли под застройку

Настоящая кризисная ситуация и новые архитектурно-градостроительные требования подтолкнул рынок к увеличению темпов строительства малоэтажных жилых комплексов. В конкурентной борьбе застройщики и девелоперы стараются предложить улучшенные планировки с большим выбором различных вариантов.

Появилась комплексная застройка территорий в Московской области, которая практически всегда предполагает всю инфраструктуру (школы, детские сады, транспортная привязка, сфера обслуживание и торговли). Конечно, в первую очередь застраиваются земли под малоэтажное строительство, где инфраструктура уже есть (вокруг Москвы, городов спутников, особенно с железнодорожным сообщением, и, конечно Новая Москва)

При этом местные администрации уделяют планированию и развитию территорий особое внимание

Как рынок недвижимости отреагирует на события в нашей стране? Какие положительные изменения в нашу жизнь принесет новый кризис в России, который только набирает обороты? Несомненно, одно, такие изменения будут, вопрос только во времени.

Если ваши пожелания не позволяют найти объект на нашем сайте, позвоните по телефону +7 (495) 772 76 58 или оставьте заявку – наши специалисты помогут. Ваша задача определить параметры – дальше наша работа.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

• Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
• Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

• Гараж и автостоянка.
• Автозаправочная станция.
• Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

• Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
• Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
• Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
• Детские аттракционы – код 4.8.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.

Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:

• Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
• Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
• Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
• Территорию, предназначенную для прохода или проезда.

Также необходимо учесть все требования, прописанные в градостроительной документации

Особо стоит обратить внимание на наличие свободного пространства между граничными точками землевладения и построенными на нем зданиями

Что такое коммерческая земля?

На землях коммерческого назначения размещают объекты, на которых можно зарабатывать. В их число входят:

• недвижимость, в которой располагаются фирмы, обслуживающие автомобили (например, станции техобслуживания, автомойки, автозаправочные станции);
• здания, где размещены различные офисы;
• промышленные помещения, в том числе, склады;
• магазины, торговые и торгово-развлекательные комплексы и центры;
• спортивные комплексы, фитнес-центры, бассейны и тому подобные объекты.
• гостиницы, кафе, другие увеселительные заведения.

Этот перечень можно расширить, включив в него все объекты, которые возводятся с одной целью: чтобы они приносили прибыль.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.

  Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

  Кратко: если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

• Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости.

  На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы земельного участка.

  Кратко: Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  С границами

  Границы не определены

• Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
• Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (для примера, под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования.

  Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.

Когда это необходимо?

Понадобиться такой перевод может в случае, если хозяин участка (либо уже имеющегося строения) не хочет использовать его как жилое здание, а желает открыть на его месте какое-либо учреждение с целью дальнейшего получения дохода — магазин, торговый центр, спортзал…

Правда стоит сразу учесть, что при принятии подобного решения администрация будет руководствоваться не только своим мнением, но и мнением соседей, проживающих рядом с тем зданием/участком, которое решено перевести в коммерческое пользование.

Если большинство из них будут не против открытия магазина, то решение об изменении статуса скорее всего будет положительным, в противном же случае изменить категорию земли может не получиться.

Следует сразу отметить и такой вариант, как изменение назначения не всей площади участка, а только его части. Например, гражданин имеет в своей собственности дом и примыкающий к нему гараж, в котором он хочет открыть местный автосервис и зарабатывать таким образом деньги. Для того, чтобы начать подобный бизнес, совершенно необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно только поменять статус гаража.

И если решение будет положительным, то владелец участка получит документы со следующим статусом: жилое строительство + коммерческое использование (в большинстве случаев для небольшого бизнеса такой вариант, пожалуй, будет самым оптимальным).

На что обратить внимание при покупке участка?

Приобрести участок для возведения коммерческой недвижимости может каждый. Разумеется, при наличии средств: ведь чаще всего стоят они недешево. С другой стороны, и окупаются такие вложения довольно быстро. К тому же земля с годами не падает в цене.

Однако чаще такие приобретения все же делают организации: строительные, девелоперс, а также те, чья деятельность нацелена на инвестирование.

Намереваясь купить такой участок, следует учитывать ряд моментов.

1. Коммерческая земля тем дороже, чем ближе она к центру города, чем лучше оснащена коммуникациями. Но и прибыль она начнет приносить быстрее.
2. Участок, к которому не подведены коммуникации (тем более, не имеющий подъездных путей) будет стоить значительно дешевле. Но потребует больших вложений. Приобретать его стоить только тем, кто не рассчитывает на быструю отдачу.
3. Покупать такой участок следует у надежного посредника, а еще лучше, у собственника. Дело в том, что в сфере купли-продажи земли немало недобросовестных продавцов.
4. Тщательно проверяйте документы. Не исключено, что на ЗУ могут иметь право другие собственники.
5. Рассчитывайте свои возможности. Есть вариант сначала взять участок в аренду.
6. Учитывайте, что придется платить налоги. И не только земельный, но и на строения, которые будут возведены.

Отказ в выделении земельного участка под коммерцию

В законодательстве прописано, что отказать в запросе на перевод земель можно лишь в случае обнаружения ошибок в поданной документации, или в том случае, когда заявление пишет ненадлежащее лицо. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь к квалифицированному специалисту.

Юристы, практикующие в данной сфере, правильно составят обращение, которое будет передано властям, и проверят все документы на соответствие.

Также получить отказ можно, если будут найдены какие-либо правонарушения, или переход конкретных земель в категорию коммерческих невозможен вовсе. Труднее всего преодолеть отказ, причиной которого послужило несоответствие пожеланий гражданина, подающего запрос, принятому генеральному плану, в соответствии с которым осуществляется развитие территории. Но в законе указаны все возможные причины данного события — узнайте их заранее.

Была ли Запись полезна? Нет 30 из 38 читателей считают Запись полезной.