Что такое государственный кадастровый учет земельных участков

Ранее учтенные участки

К ранее учтенным земельным участкам относятся те объекты, права на которые возникли до вступления в силу закона о кадастре, то есть до 1 марта 2008 года (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

Поэтому, если вы давно пользуетесь участком и у вас имеются землеотводные или правовые документы на него, вы можете внести информацию в ЕГРН бесплатно по своему заявлению.

Какие документы являются основаниями для учета земли в Росреестре без проведения межевания:

1. Свидетельства о собственности или госакты, устанавливающие право за конкретным гражданином на пользование участком. Земля может быть предоставлена на праве собственности, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.
2. Решение уполномоченного органа о предоставлении участка.
3. Выписка из похозяйственной книги о наличии прав.
4. Договор застройки.
5. Решение суда и другие документы, выданные до вступления в силу закона о регистрации прав на недвижимость, до 31.01.1998 г.

Чтобы поставить участок на учет как ранее учтенный, нужно:

1. Обратиться в МФЦ с документами на землю.
2. Подать заявление в Росреестр. Сам бланк заполняет сотрудник МФЦ. Услуга бесплатная, заявление принимается от любых лиц, не только от собственников участка.
3. Через 5-10 дней в МФЦ получить выписку из ЕГРН.

В выписке будут содержаться минимальные сведения: площадь, категория и назначение (если информация об этом есть в исходном документе), кадастровая стоимость, дата постановки на учет, адрес. Участку присвоят уникальный кадастровый номер, что будет означать, что он содержится в системе ЕГРН. В особых отметках будет числиться запись, что границы не уточнены в соответствии с законодательством.

Право во время этой процедуры не регистрируется. Однако по землеотводному документу чаще всего можно оформить право собственности без помех. После того, как у земли появится кадастровый номер, собственник может подавать заявление на приобретение права собственности.

После получения кадастрового номера можно проводить дальнейшие необходимые действия:

1. Регистрировать право.
2. Уточнять границы и площадь (межевание).

Если же нужных документов, а соответственно, и права, у землепользователей никогда не было, то невозможно внести сведения в ЕГРН и оформить участок в собственность таким простым способом.

Основания для отказа или приостановки кадастрового учета

При обращении в Кадастровую палату с целью поставить участок на кадастровый учет можно столкнуться с отказом в проведении процедуры либо с ее приостановкой. В первом случае уполномоченный орган даже не приступает к рассмотрению поданных документов, а во втором происходит прекращение уже начатой процедуры до устранения преград для ее проведения. Произойти это может по определенным причинам:

Основания для возврата документов без рассмотрения:

• В бумажном заявлении или приложенных к нему бумагах присутствуют зачеркивания, приписки, подчистки или другие не оговоренные надлежащим образом исправления, надписи выполнены карандашом либо есть существенные повреждения, препятствующие точному толкованию содержания.
• При подаче заявления и документов в электронном виде их форма не соответствует официально установленной.
• Заявление не подписано.
• В реестре есть отметка о том, что операции с земельным участком могут осуществляться только при участии собственника или законного представителя, а заявление подано другим лицом.
• Отсутствуют данные об уплате госпошлины. Это обстоятельство может быть основанием для отказа в регистрационных действиях в том случае, если соответствующей информации нет в Государственной информационной системе, и при этом заявитель не предоставил квитанцию об уплате.

Основания для приостановления регистрационных действий:

• Заявленные и ранее зарегистрированные права вступают в противоречие.
• Правообладатель, указанный в заявлении, не имеет права на земельный участок или полномочий распоряжаться им.
• Заявление подано лицом, которое не имеет на это права.
• Заявителем представлены не все необходимые документы.
• Не поступили документы в ответ на межведомственные запросы.
• Документы неподлинные или в них содержится недостоверная информация.
• Документы подписаны неуполномоченными на это лицами.
• Документы не соответствуют требованиям закона по содержанию или форме.
• Акт государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого осуществляется кадастровый учет, издан с нарушением пределов полномочий органа или должностного лица.
• Участок не является объектом, который может быть поставлен на кадастровый учет.
• Границы участка, о котором идет речь в заявлении, пересекаются с границами участка, который уже поставлен на кадастровый учет.
• Границы участка, который образуется, пересекаются с границами лесопарков, лесничеств или территориальных зон.
• Границы участка пересекают границы населенного пункта.
• Размер участка после его образования или преобразования не будет соответствовать максимальному или минимальному размеру, установленному законом.
• Площадь участка, который выделяется из общей собственности, более чем на 10% отличается от указанной в проекте межевания.
• Площадь земли по сравнению с теми данными, которые уже содержатся в реестре, меняется более чем на размер минимального участка или более чем на 10%.
• Не обеспечивается доступ к участку, по поводу которого подано заявление, от участков общего пользования.
• Обнаружены нарушения в порядке согласования при установлении границ участка.
• Поступили возражения по поводу границ участка, который выделяется из общей собственности.
• Площадь участка или положение его границ не обусловлены образованием участка либо уточнением границ.
• Истек срок действия решения, которым утверждена схема расположения участка на кадастровом плане, или решения об утверждении проектной документации.
• Участки, из которых образуется новый, относятся к разным категориям земель.
• Поступило решение суда или акт государственного органа о наложении на участок ареста, нахождении его в залоге либо о запрете совершения с ним определенных действий.

Многие из перечисленных причин для приостановления постановки земли на кадастровый учет допускают некоторые исключения. При несогласии заявителя с принятым Кадастровой палатой решением его можно оспорить в суде.

Налоговый учет при ОСНО

Когда заключаются сделки купли-продажи, налогооблагаемая база по НДС не возникает. Продавцу не нужно выделять НДС, а покупателю – возмещать. Если компания находится на ОСНО, то в случае расчета налога на прибыль, затраты на покупку участка не включаются в налогооблагаемую базу. Сделать это можно будет только в случае продажи участка. Исключением является покупка земли у гос- или муниципальных органов. В данном случае компания определяет срок полезного использования земли самостоятельно и в течение этого периода времени равномерно относит на налогооблагаемые расходы стоимость покупки. При этом следует помнить, что данный срок не должен превышать 5 лет. Также компания может включить налогооблагаемую базу часть затрат на покупку земли (30% от базы за предыдущий год) и так действовать до того момента, пока расходы не будут погашены полностью. В этом случае возникает разница между бух- и налоговым учетом, а значит и возникновение постоянных налоговых разниц.

Несмотря на то, что земля относится к ОС, налогом на имущество она не облагается. Согласно разъяснениям Минфин России, для земельных участков предусмотрен самостоятельный налог, поэтому в налогооблагаемую базу по налогу на имущество они включаться не должны. Земельный налог рассчитывается в соответствии с гл. 31 НК РФ. Это местный налог, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли. Ставка налога определяется муниципальным образованием, которые могут также предусмотреть льготы по нему. Компании отчитываются по земельному налогу каждый квартал, а в течение налогового периода уплачивают авансовые платежи.

Состав сведений государственного земельного кадастра

Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

1. земельных участках;

2. территориальных зонах;

3. землях и границах территорий муниципальных образований;

4. землях и границах субъектов Российской Федерации;

5. землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

Современный ГЗК России – это единая информационная система описания на бумажных и электронных носителях всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества в границах государства.

В содержание ГЗК включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета.

По каждому земельному участку надо собрать следующую информацию:

Все прочие сведения (ведение основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

Процедура постановки земельного участка на кадастровый учет без межевания

• покупка надела, у которого не определены границы;
• границы надела неровные. Например, с одной стороны земля ограничивается соседским домом, а с другой проходит дорожный изгиб или овраг;
• реальная площадь больше, чем указано в документации. Геодезическая компания определит границы. Затем вы получите свидетельство в подразделении Росреестра, где будет прописана точная площадь;
• земля поделена на несколько частей. Например, землю поделили родственники. Границы понадобится определить, если новый собственник захочет соединить наделы.
• возникли споры о границах с соседями. Геодезисты определят границы. Вполне возможно, что соседи будут против акта согласования возражать. Тогда вопрос о границах затянется на время, пока решение по делу вынесет суд.

Второй весомый аргумент для постановки без межевания – это время. В случае возникновения споров с соседями, работы вполне могут затянуться до двенадцати месяцев. Сделку можно провести без работ по межеванию. Закон дает собственникам возможность выбирать, обращаться к геодезистам, или нет.

Помощь суда

Если согласия между гражданами, которые являются соседями по земельной территории, нет, то можно обратиться с заявлением в суд. Также рассмотрение дела в суде может потребоваться:

• во время процедуры межевания выяснилось, что граница пересекает чужие владения (соседи решили самовольно расширить свою территорию);
• хозяин не одобряет конечный результат проведенного межевания;
• по каким-то причинам процедура замера была произведена без согласия владельца земельного участка, он даже не получал никакого уведомления о проведении процедуры.

В ситуациях, когда граждане из одного садового товарищества не могут определиться с границами территории своих земель, они вправе обратиться за решением вопроса к президенту товарищеского общества. Если решить проблему на этом этапе не удалось, и решения так и нет, то придется обращаться в суд. Почему появляется необходимость обращения в суд? Когда соседи не могут прийти к общему решению и не помогают даже мирные переговоры с обоснованием точки зрения каждой из сторон, то без взгляда со стороны не обойтись. Суд посмотрит на ситуацию не только как сторонний наблюдатель, но и как орган, охраняющий права и интересы граждан, действуя исключительно на нормах закона.

Какие документы нужны для кадастрового учета

При обращении заинтересованного лица для государственного учета объекта недвижимости необходимо предоставить заявление об учете и приложить к нему следующие документы:

1. Межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части, изменении его уникальных характеристик).
2. Технический план (при постановке на учет объектов капитального строительства), а также учете части, изменении уникальных характеристик.
3. Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта.
4. Копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости.
5. Копию документа об изменении категории земель, разрешенного использования участка.
6. Документ, удостоверяющий личность.

Документы можно подавать лично либо через представителя (по доверенности).
Верность копии представленных документов, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа.
В случае представления заявителем документа в подлиннике, соответствующая копия не требуется.
Оригинал документа после его копирования сотрудниками органа его принявшего возвращается заявителю или его представителю при выдаче.
         Куда подаются документы
Полномочиями по приему и выдаче документов по результатам осуществления государственного учета на сегодняшний день наделены кадастровые палаты, подведомственные Росреестру.Подать документы можно:

1. Лично (в местах приема заявителей в территориальных отделах кадастровой палаты, либо в многофункциональных центрах).

1. Для постановки на учет земельного участка — межевой план.
2. Для постановки на учет объекта капитального строительства — технический план в формате XML, подписанный ЭП.
3. При подаче заявления представителем – образ документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭП.

Заявление о постановке на учет объектов вправе подать собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, в этой связи за первичным учетом удобно обращаться через портал государственных услуг.Кто имеет право обратиться с заявлением о внесении изменений объектов недвижимости
С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.
С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), обращаться могут лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
         Временный статус объекта
Поставленный на учет объект недвижимости имеет временный статус до момента его государственной регистрации права или аренды, если это земельный участок.
Согласно п.7 ст.72 Федерального закона от N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (ред. от 03.07.2016) «Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости, но не позднее 1 марта 2022 года».
По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости.
Исключением являются объекты, в которых право возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права.
         Сроки проведения кадастрового учета объекта
Постановка на учет, учет изменений, учет части, снятие с учета осуществляется 5 рабочих дней, при межведомственном информационном взаимодействии – 15 дней.
Так как, кроме кадастровой палаты прием документов по всем направлениям ведут многофункциональные центры (далее — МФЦ), срок кадастровых процедур исчисляется со дня передачи МФЦ соответствующих заявлений в орган регистрации права.
Срок передачи не может превышать 2 дня, в рамках соглашений между палатами и МФЦ.
Если вы обращаетесь в МФЦ по вопросам постановки на кадастровый учет, то на учет объекта дается не более 7 дней.
Это самый минимальный срок, предусмотренный Регламентом.
 

Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:

• Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
• Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.

Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:

Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.

Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:

Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.

При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:

Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,

где:

Z — первоначальная стоимость участка;

n — число лет списания расхода на покупку земли.

Продажа земли оформляется записями:

• Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
• Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
• Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.

Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.

При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:

• Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
• Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
• Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.

Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:

• Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
• Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.

Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).

Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:

• Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
• Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
• Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
• Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.

Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:

Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.

Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):

Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.

При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:

• Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
• Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
• Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
• Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.

Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.

В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:

• Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
• Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).

Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

• фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
• использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
• перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
• от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).

При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:

• оплата контрагенту за сам участок;
• стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
• вознаграждение посреднику;
• госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
• иные траты, связанные с приобретением участка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п

2 ст. 146 НК РФ).

Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

Также компания может получить землю:

• Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
• По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
• В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

• Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
• Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст

263 ГК РФ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

• фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
• использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
• перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
• от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).

При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:

• оплата контрагенту за сам участок;
• стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
• вознаграждение посреднику;
• госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
• иные траты, связанные с приобретением участка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п

2 ст. 146 НК РФ).

Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

Также компания может получить землю:

• Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
• По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
• В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

• Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
• Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст

263 ГК РФ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.

Подведем итоги

Поставить участок на учет как ранее учтенный можно самому, без заказа межевых планов, схем или услуг представителей. Для этого нужно обратиться с землеотводными документами в МФЦ и подать соответствующее заявление.

Если правовых документов не имеется, чтобы поставить объект на учет, потребуются дополнительные мероприятия по утверждению уполномоченным органом схемы расположения, а также по подготовке межевого плана на образование земли. В этом случае земельный надел может быть приобретен как за выкуп, так и бесплатно, в зависимости от того, зарегистрировано ли на участке строение и в каком году на него приобретено право.

Итогом постановки на учет станет выписка ЕГРН.

Прочтите: Как правильно провести межевание земельного участка в СНТ и обязательно ли это делать