Особенности покупки квартиры юридическим лицом у другой организации или у гражданина

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
• договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
• справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
• кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
• справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
• согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
• разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
• оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

• оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
• подтверждение полномочий директора предприятия;
• протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Покупка и продажа квартиры между физлицом и предприятием

Когда принято решение о покупке квартиры у юридического лица необходимо проверить соблюдение законов продавцом, поскольку в действиях последнего бывают нарушения. Происходит это по следующим причинам:

• незнание законов;
• небрежность в оформлении;
• мошеннические действия.

Сделать это лучше с привлечением юриста. Если нарушения не установлены, то дальнейшая процедура протекает в обычном порядке до перехода прав на квартиру покупателю.

Аналогично проходит процедура купли-продажи, когда покупателем является предприятие/организация, а продавцом физическое лицо (о стандартной процедуре проведения сделки купли-продажи жилья мы рассказываем тут). Теперь покупатель-предприятие должен проверить законность действий продавца-гражданина. После этого алгоритм действий принимает обычный порядок.

Риски покупателя и продавца

Риски участников, если сделка совершается между физическим и юридическим лицами, аналогичны любой другой сделке по купле-продаже недвижимости, но они более высокие. К частым рискам относятся следующие:

1. Участвуют большие суммы, что увеличивает перспективные потери.
2. Повышается риск мошенничества и подделки документов (продажа без согласования с учредителями, продажа лицом, не имеющим ген. доверенности и др.).
3. Юрлицо с большей вероятностью может расторгнуть сделку, например, из-за отсутствия согласия всех учредителей.
4. Сделку признают ничтожной, в том случае если организация подверглась ликвидации или признана банкротом, а у субъекта, удостоверившего доглашение, не было компетенции на проведение, либо подобные возможности приостановлены, или вышел срок их действия.

Гражданину

На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

• кто собственник квартиры;
• кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
• не заложена ли она;
• нет ли иных ограничений.

Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности — уполномочен ли он.

Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Предприятию

При покупке квартиры предприятием у физического лица нужно проверить стандартный пакет документов

Особое же внимание следует обратить на следующие моменты:

• получено ли нотариально заверенное согласие супруга;
• получено ли, при наличии несовершеннолетних детей, разрешение органов опеки и попечительства.

Эти сведения представляет продавец в письменном виде. Представленных официальных документов от нотариуса и из органов опеки и попечительства документов, обычно, достаточно. При сомнении, можно сделать запрос о подтверждении их выдачи.

Нюансы сделки

Сделка юридического лица с физическим проходит в том же алгоритме и ничем особенным не отличается от сделки юридических лиц между собой и от купли-продажи между физическими лицами.

Подготовка пакета документов

Юридическое лицо при продаже и покупке квартиры, независимо от того кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо готовит свой пакет документов также независимо от продавца или покупателя.

Особенности заключения ДКП

Заключение договора между предприятием и гражданином отличается от договоров, которые заключают одно предприятие с другим и граждане между собой, выражаются они в следующем.

Существуют правила заключения договоров между физическими лицами:

1. в начале договора, в «шапке» указывается Ф.И.О. и паспортные данные;
2. внизу, в «подвале» ставится подпись и собственноручно пишется фамилию, имя и отчество.

При заключении договоров между юридическими лицами также есть правила:

1. в «шапке» пишется занимаемая должность, Ф.И.О. и на каком основании действует;
2. в «подвале» указываются реквизиты сторон, ставится подпись и печать.

Купля-продажа объектов между гражданами

В-первую очередь для продажи нежилого помещения необходимо найти покупателя. Далее готовится пакет документов, совершается сделка и регистрируется договор купли-продажи.

Осуществление сделки между физическими лицами состоит из нескольких этапов:

1. Проверка правового статуса. На данном этапе необходимо узнать насколько дееспособным является продавец и покупатель. Возможно у одной из сторон имеются какие-то ограничения для осуществления продажи.
2. Обсуждение условий сделки. Стороны договариваются обо всех нюансах, обговаривают цены, условия выплат и ряд других важных вопросов.
3. Заключение договора. После обсуждения составляется договор купли-продажи. Стороны могут составить его сами, либо могут заказать у юриста.
4. Регистрация. Договор вступает в силу, после того как продавец с покупателем обратятся в Росреестр или МФЦ для регистрации прав.
5. Акт передачи. Данный пункт является необязательным, но лучше всего им воспользоваться, так как он убережет продавца от претензий по переданному объекту.

Важно! При регистрации договора необходимо будет заплатить госпошлину. Для физических лиц она составляет 2000 рублей.. Для предотвращения неприятных ситуаций во время сделки необходимо следовать следующим пунктам:

Для предотвращения неприятных ситуаций во время сделки необходимо следовать следующим пунктам:

1. Проверить документ удостоверяющий личность продавца/покупателя.
2. Если у продавца есть супруг(а), и данная недвижимость была приобретена в браке, необходимо удостовериться в согласие обеих сторон.
3. Если продается доля имущества, нужно убедиться в отказе сособственника от покупки части объекта.
4. Убедиться, что с документами все в порядке, что на имущество имеются правоустанавливающие документы.
5. Следует заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что объект не находится в обременении.
6. Удостовериться, что собственник является продавцом, за исключением, когда участие в сделке принимает поверенный. В этом случае необходимо убедиться в наличии доверенности.

Если учесть все нюансы и быть внимательным, то продажа нежилого помещения между физическими лицами пройдет без проблем.

Как не попасть в руки к мошенникам?

Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?

Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:

Сделка должна быть «чистой»

Никаких доверенностей.
Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).

Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.

Когда и для чего необходимо решение учредителей?

Крупная сделка требует дополнительных документов от всех учредителей — решений. Крупная сделка — это:

• Для общества с ограниченной ответственностью — покупка или отчуждение недвижимости, стоимостью 25% от цены всего имущества фирмы.
• Для унитарного предприятия — стоимость покупки более 10% уставного фонда фирмы или более 50 тысяч раз размера МРОТ.

Коллективное

Если участников ООО более двух, нужно организовать собрание и составить соответствующий протокол. Он и будет считаться решением.

В документе нужно указать:

• дату, время начала и окончания собрания;
• место;
• повестку;
• участников;
• данные об объекте;
• покупателе;
• сумму сделки;
• порядок и срок оплаты.

Правила составления протоколов общих собраний ООО установлены в ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ.

Единственного учредителя

Законом не установлена форма данного документа. Его составляют по общим правилам решений для учредителей ООО. Различие: в тексте нужно указать, что участник сделки её одобряет.

Кто должен платить

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

• если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
• если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.

Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости

Нюансы

Купля продажа отличается различными вариантами её проведения, которые являются следствием сопутствующих обстоятельств. Больше о том, какие существуют способы покупки квартиры, мы рассказывали в этой статье.

Этап строительства

В этом случае объект имеется в наличии только в документальном оформлении и обязательствах застройщика, которые тот обязуется выполнять согласно положениям договора. Покупатель получает право требования квартиры в следующих случаях:

• по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве;
• по договору цессии.

ДДУ оформляется с компанией застройщика, а переуступка (цессия) – с физическим лицом. Если вместо учредителя застройщика договора переуступки заключаются через подставные фирмы, следует опасаться замораживания строительства и не возврата вложенных инвестиций, так как застройщик в этом случае освобождается от ответственности за заключённые на стороне договора.

ДДУ и цессия могут оформляться только до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Привлечение ипотеки

Такие случаи регулируются разрешением банка. Для покупки квартиры потребуется обращение в банк, с предоставлением документации на приобретаемую недвижимость. После оформления купли продажи договором, на этапе регистрации сделки устанавливается обременение залогом. Оно останется актуальным до момента полного погашения долговых обязательств.

Покупатель сможет использовать объект по назначению, рассчитываясь по кредиту ежемесячными платежами. Но участвовать в имущественной сделке без разрешения банка такая квартира не сможет до окончания выплаты ипотеки. Если покупатель юр. лицо, то оплата за ипотеку перечисляется безналичными платежами, с его расчётного счёта.

Риск переквалификации сделки по продаже долей в договор купли-продажи имущества

Учитывая ощутимую выгоду от продажи долей общества, на балансе которого имеется недвижимое имущество, а не продажи объекта напрямую, операции по продаже долей стали предметом особого внимания со стороны налоговых органов. Контролирующими органами уже разработаны критерии, по которым они принимают решение о переквалификации таких сделок с негативными последствиями для налогоплательщика. ФНС России в своем письме от 13 июля 2017 г

№ ЕД-4-2/13650@ указала, что при выявлении таких схем следует обращать внимание на совокупность обстоятельств совершения сделки, а именно:

• неосуществление созданным обществом реальной финансово-хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки;
• движение денежных средств (проведение расчетов в короткий срок, через один банк);
• взаимозависимость контрагентов.

Также можно добавить к этому перечню следующие факторы риска:

• общество не имело инвестиционных и иных деловых целей и не рассчитывало на получение дивидендов от вложения имущества в учрежденную компанию (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2015 г. № Ф05-10829/2015);
• между внесением имущества в уставный капитал вновь выделенной компании и продажей доли прошел незначительный промежуток времени;
• налогоплательщик неоднократно проводил подобные операции с другими компаниями;
• в предварительном договоре купли-продажи доли есть указание на ее приобретение с условием, что организация будет владеть правами на конкретный объект недвижимости;
• покупатель доли произвел оплату расходов по техническому обслуживанию соответствующей недвижимости и оплачивает коммунальные услуги, подтверждая тем самым взаимозависимость сторон сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 февраля 2009 г. по делу № А32-6132/2008-34/98, Определение ВАС РФ от 20 декабря 2007 г. № 15420/07);
• доли были приобретены по номинальной стоимости при наличии дорогостоящего имущества на балансе.

Рассмотрим последний из приведенных рисков подробнее.

Как правило, владелец доли самостоятельно определяет ее цену. Учитывая принцип свободы договора, стороны вправе установить цену доли на свое усмотрение и не обязаны при этом привлекать оценщика для определения ее рыночной стоимости. Для целей налогообложения прибыли, пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Однако невыгодные для сторон условия сделки (завышенная или заниженная, экономически необоснованная цена) могут в дальнейшем стать основанием для оспаривания такой сделки со стороны контролирующего органа.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:

1. Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
2. Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.

Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством

1. Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

В любой из перечисленных ситуаций есть риск остаться без денег и собственности, виня во всем исключительно собственную доверчивость. Чтобы избежать крупных потерь, рекомендуется для сопровождения сделки привлекать опытного юриста, который проверить сделку на юридическую чистоту и подготовить верную документацию, оспорить которую никому не удастся. В зависимости от типа сделки и вида собственности есть нюансы подготовки к безопасной сделке.

Покупка квартиры вторичного рынка

Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:

• объекта;
• собственника и покупателя;
• условий сделки.

Важным может оказаться даже пункт с указанием сроком освобождения жилья и способа передачи денежных средств.

Квартира в строящемся объекте

Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.

Документацию на новостройку подделать не так легко, однако случаев мошенничества с новостройками не меньше, а иногда и больше, чем во вторичном секторе рынка недвижимости.

Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.

Если сделка на первичном рынке совершается впервые, привлечение собственного юриста является необходимостью, которая убережет от рисков и сделает заключение сделки делом безопасным и надежным.

Ипотечное жилье

Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.

Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.

Однако сохраняются опасности, когда в процедуре сделки возникают накладки, связанные с согласованием кандидатуры заемщика и подготовки им достаточной документации. Иногда банк отказывает в сделке на самом последнем этапе подготовке к подписанию договора, выявив проблемы с КИ или платежеспособностью, иными проблемами

Важно в такой ситуации оставаться защищенным условиями договора, учитывающим риски отмены сделки по независимым от заемщика причинам.

Как снизить налог

При высокой стоимости объекта и сумма налога получается ощутимой. К счастью, есть 2 способа его уменьшить.

1. Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год. Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.

Пример

У продавца при оформлении вычета есть 2 варианта:

• уменьшить размер налога, подлежащего уплате, на сумму вычета;
• запросить его возврат на расчетный счет.

Размер вычета при продаже жилого помещения составляет 1 миллион рублей

Поэтому так важно правильно определить статус недвижимости.

1. Подтвердить понесенные на покупку недвижимого имущества расходы – это сумма, которую продавец оплатил при покупке указанного объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Когда сумма таких расходов оказывается больше полученной прибыли, налог не уплачивается.

Пример

Мало того, законом предусмотрено использование каждой льготы единожды в течение финансового года. Поэтому даже если продавец реализует пять помещений, уменьшить налог он сможет только по двум из них.

Можно использовать вычет в полном размере, а можно поделить его на части. Это наиболее актуально при продаже недорогих объектов недвижимости.

На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество. Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.

Какие риски существуют?

Любая сделка сопровождается рисками покупки квартиры. Недвижимость от юридического лица представляет особую опасность.

Какие основные риски можно выделить при оформлении такой сделки:

• продажа по поддельным бумагам;
• юрлицо вправе расторгнуть сделку после ее оформления, путем подачи иска в суд;
• велика вероятность финансовых махинаций;
• покупатель может сильно потерять в деньгах.

Чтобы минимизировать все риски, необходимо тщательно проверять все бумаги и само жилье до его приобретения. За помощью лучше обратиться к специалисту. Возможно привлечение агентства недвижимости, хотя в этом случае сэкономить не получится.

С какими подводными камнями можно столкнуться?

Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.

В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:

• Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
• Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
• Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.

Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.