Что нужно знать о договоре ренты на квартиру

Плюсы и минусы рентного соглашения с пожизненным содержанием

Для обеих сторон, которые заключают между собой договор пожизненного содержания с иждивением, существуют свои достоинства и недостатки.

Для получателя

Достоинства следующие:

1. Он имеет право постоянного проживания на территории недвижимости, которая ему принадлежит. Это преимущество является основополагающим для продавца. Рентоплательщик имеет право отчуждать недвижимость только в том случае, если владелец согласен с этим.
2. Он имеет право получать различные услуги, которые заранее были предусмотрены в договоре. Оплачивать или предоставлять их обязан рентоплательщик.
3. Если условия договора будут серьёзно нарушены, рентополучатель имеет право обратиться в суд и попросить расторгнуть договор. Если суд определит, что претензии получателя обоснованы, и имеют место нарушения, то плательщик ренты будет обязан возвратить в полной мере недвижимость её бывшему владельцу. При этом в компенсации любых сопутствующих расходов рентоплательщику будет отказано.

Внимание! Такой способ заключения сделки имеет и один существенный недостаток: велик риск наткнуться на мошенников, которые захотят подписать договор только из-за того, чтобы ускорить смерть владельца и получить право владеть его имуществом.

Также недобросовестный плательщик может обманным путём заставить получателя ренты внести в договор минимальное количество оказываемых услуг.

Для плательщика

Человек, который заключает договор по оплачиванию ренты, имеет следующие преимущества:

1. Он получает право приобрести собственность по значительно сниженной цене. Это может быть намного выгоднее, чем заключать договор купли-продажи, либо приобретать собственность в ипотеку.
2. Он обязан нести расходы по содержанию продавца, но нет необходимости сразу выплачивать огромные суммы. Платежи вносятся постепенно в небольшом количестве, нет никаких дополнительных процентов.
3. Правопреёмник ренты также обязан будет позаботиться об уплате всех коммунальных платежей.

Но ему придётся смириться и с некоторыми недостатками:

1. Нет возможности стать полноправным владельцем недвижимого имущества при жизни получателя ренты, это возможно только после его смерти.
2. Существует вероятность расторжения договора по требованию получателя, если тот посчитает, что условия не исполняются должным образом. В некоторых случаях это происходит, даже если содержание проводится неукоснительно.
3. Могут появиться законные наследники получателя, которым захочется отобрать у плательщика имущество, повлияв на решение бывшего владельца.
4. Обязанность ухаживать за получателем ренты до его смерти.

Чего стоит опасаться при заключении сделки?

Совершение подобной сделки может быть выгодным для обеих сторон только в том случае, когда соблюдаются особые условия. Что же необходимо предусмотреть перед тем, как поставить подпись?

• Для обеих сторон до заключения договора будет полезно поближе познакомиться с человеком, с которым предстоит проживать в квартире. Для этого можно использовать любые источники информации: соседей, родственников, интернет. Не стесняйтесь попросить подробного описания, в будущем это может избавить от множества проблем.
• В подобных делах легко наткнуться на мошенника или более серьёзного криминального персонажа. Плательщику будет не лишним провести небольшое расследование и отыскать наследников второй стороны (если таковые имеются). Необходимо ознакомиться с их намерениями на недвижимость, чтобы преградить путь к желанному наследству.
• Тщательно обдумайте и подробно запишите на бумаге все условия договора. Это позволит в будущем избежать возможности возникновения проблем с другой стороной. Получатель ренты уже не сможет обратиться в суд, ссылаясь на расплывчатые описания в документах и устные договорённости.
• Особенно внимательным к чужим людям следует быть получателю ренты. От этого может зависеть его здоровье, благосостояние или даже жизнь.

Что такое пожизненная рента и для чего она нужна

Пожизненная рента – разновидность сделок, предусматривающих передачу недвижимости от одной стороне другой. Владелец в обмен на своё имущество получает пожизненное обеспечение, либо другие виды помощи.

Такие сделки чаще нужны пенсионерам, чтобы улучшить условия проживания, финансовое положение.

Дополнительные особенности соглашения

Глава 33 в ГК РФ регулирует правила, согласно которым заключаются договоры на пожизненную ренту, оформляются документы. Согласно законодательству, рентодатель в обмен на своё имущество должен ежемесячно получать определённую денежную сумму, до конца своей жизни.

На нового владельца, согласно тому же закону, возлагаются риски по случайной порче имущества. Средства перечисляются в прежнем объёме, даже если имущество пострадало в результате пожара или затопления, произошедших не по вине владельцев.

Ещё данный вопрос описывается статьёй 596 ГК РФ. Согласно этой статье, установление ренты возможно не только в пользу гражданина, передающего жилое помещение. В договоре можно указать и третье лицо, в пользу которого будут совершаться платежи.

После того, как сделка заключена, помещение переходит в собственность лица, выплачивающего ренту. Но вместе с тем на объект недвижимости накладывают определённое обременение. Без согласования с прежним владельцем проводить какие-либо серьёзные действия с имуществом запрещается.

Что такое договор ренты?

Владелец имущества может оставаться в нём, либо его снабжают другой жилой площадью. Всё зависит от соглашения между сторонами.

На нового владельца возлагаются так же все расходы, связанные с содержанием объекта. Когда плательщик умирает, к наследникам переходят все права и обязанности.

Отличия пожизненной формы соглашения и иждивения

Оба этих договора преследуют одну и ту же цель. В обмен на определённое вознаграждение один гражданин передаёт другому то, что ему принадлежит. Вознаграждение имеет денежную, либо натуральную форму.

Но есть и существенные отличия между договорами ренты и иждивения:

• Основания для расторжения договора при обращении в суд будут разными.
• То же касается составления требования вернуть квартиру или дом в прежнюю собственность.
• И выражения претензий по поводу того, что плательщик не выполняет свои обязательства.

У договора с пожизненным содержанием есть свои важные факторы, которые отличаются от таковых у второй группы документов.

1. По сути, договор ренты выполнить гораздо легче. Проще доказать при необходимости, что данное соглашение было законным. И такие договора труднее расторгаются.
2. Если человек взял на себя подобные обязательства – он должен не только выплачивать обозначенные суммы. Но и оказывать ряд дополнительных услуг. Включая приобретение необходимых товаров вместе с проведением уборки и текущего ремонта, если это необходимо.

Чем поможет государство

На следующем этапе следует определиться, стоит ли овчинка выделки – нужно разобраться с минусами и подсчитать все финансовые выгоды, которые вы получите, отказавшись от собственности на квартиру.

Так, после подписания договора с государством, чиновники перечислят на ваш банковский счет 10% от рыночной стоимости жилья. А квартира сразу перейдет в собственность государства. То есть, вы не сможете впоследствии передать ее кому-либо по наследству, продать и даже зарегистрировать в ней ваших родственников. И, конечно, такое жилье нельзя сдавать в аренду без согласия чиновников. При этом за гражданами, заключившими сделку с городом, будет сохраняться право пожизненного пользования помещением и проживания в нем.

Помимо единовременной выплаты вам предоставят ежемесячное пособие в сумме двух прожиточных минимумов (ПМ). Вычисляется его размер по достаточно хитрой формуле. В частности, чиновники используют ПМ, установленный городским правительством за предшествующий заключению сделки год. Кроме того, с этого пособия придется ежемесячно платить подоходный налог в размере 13%. Если вы состоите в браке, то пособие в размере двух ПМ будет делиться между супругами в соответствии с долями, закрепленными в договоре. То есть получить две ежемесячные выплаты на семью не получится.

Справка БН

Сколько денег за свою квартиру можно получить у государства в 2015 году

А вот договориться с чиновниками, например, об оплате за счет государства расходов на лечение не удастся. По словам президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, госдоговоры заключаются в стандартной форме, и никаких дополнительных условий в них внести нельзя.

И конечно после заключения сделки вы по-прежнему будете обязаны за свой счет оплачивать коммунальные платежи, услуги телефонной связи и т. д.

Зато все расходы по оформлению договора государство берет на себя. В большинстве случаев получателю ренты не придется раскошеливаться и на налог с продажи имущества.

Справка БН

Расходы, которые при заключении сделки пожизненной ренты оплатит городской бюджет

– оценка рыночной стоимости жилых помещений
– страхование жилых помещений
– нотариальное оформлени договоров

ШАГ №2

Решите, насколько вам выгодно стать получателям пожизненной ренты и отказаться от права собственности на жилье

Чего стоит остерегаться

1. Сделку могут признать недействительной. «Самый распространённый случай мошенничества с договором ренты — это его заключение в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения. Чаще всего такие ситуации возможны, когда договор ренты заключается через посредников», — рассказывает Юлия Лялюцкая. В дальнейшем такой договор могут признать недействительным, а вот вернуть деньги, переданные «посредникам», проблематично.

Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:

• получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;

• личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;

• форма договора не отвечает требованиям закона.

Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.

2. Сделку могут оспорить наследники. Недвижимость, которая передаётся по договору ренты, выбывает из наследственной массы — то есть её в любом случае не смогут получить наследники. Но после открытия наследства родственники получателя ренты могут оспорить договор.

«Самый популярный довод в таких делах: дедушка (или бабушка) не мог руководить своими действиями, не осознавал, что распоряжается недвижимым имуществом», — объясняет Юлия Лялюцкая. Действительно, полностью исключить такой риск при заключении договора ренты невозможно. Даже если собрать максимальное количество доказательств и документов, которые подтвердят реальную волю сторон и отсутствие принуждения и заблуждения, то подать иск наследникам всё равно не запретишь. А судебный спор — это 6–8 месяцев тяжбы только в суде первой инстанции, предупреждает юрист.

3. Получатель ренты может изменить своё решение и попытаться расторгнуть договор. «Такие ситуации обычно возникают под давлением наследников, родственников или просто неравнодушных соседей, которые видят во всём криминальную составляющую», — говорит Юлия Лялюцкая.

«Стороны должны действовать добросовестно, но, увы, на практике многие районные суды, особенно в центре крупных городов, где недвижимость дорогая, довольно часто рассматривают споры между получателем и плательщиком ренты с требованиями о расторжении по надуманным основаниям. В результате этого добросовестный плательщик ренты остаётся с убытками без ожидаемой недвижимости», — подтверждает Александр Ушаков.

Если составить договор правильно и как следует исполнять свои обязанности, то расторгнуть его без оснований будет проблематично. Но доказать свою добросовестность суду всё-таки придётся. «Если договор ренты предусматривает регулярные денежные выплаты, то доказательством выполнения обязанностей плательщика ренты будут расписки о получении наличных денежных средств или выписки из банка, подтверждающие регулярные денежные переводы», — замечает Юлия Лялюцкая.

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания

Оформление рассматриваемого нами договора допускается только в письменной форме. Заверение у нотариуса и регистрация в Росреестре являются обязательными условиями его действительности.

Причём заверять и регистрировать необходимо по месту нахождения объектов недвижимости, передаваемых плательщику ренты. Плательщик ренты становится собственником имущества с момента его государственной регистрации. Но его право собственности можно считать номинальным, так как распоряжаться полученным имуществом он может только с согласия получателя ренты. Возможность стать полноправным владельцем наступает только после смерти рентополучателя.

Договор считается заключённым с момента его регистрации в Росреестре.

При заключении договора должны присутствовать оба его участника. При этом они должны иметь свои паспорта и правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Оформление и регистрация договора пожизненного содержания с иждивением

Как не допустить ошибок при заключении договора пожизненного содержания

Заключение рассматриваемого нами договора является выгодным для обеих сторон только при соблюдении определённых условий. Что это за условия и что надо предусмотреть каждой из сторон при заключении договора – об этом мы поговорим более подробно.

Обеим сторонам до заключения договора будет совсем не лишним ознакомиться поближе с личностью человека, с которым вы собираетесь заключить договор. Не стесняйтесь получать информацию из различных источников, возможно, она поможет вам в дальнейшем избежать серьёзных ошибок.
Не секрет, что на этом поприще действуют не только нечистоплотные дельцы, но и откровенные мошенники и криминальные личности. Плательщику ренты до заключения договора не мешает выяснить наличие у второй стороны наследников и их отношение к намерению родственника заключить подобный договор, лишив их возможности получить желанное наследство.
Хорошо обдумайте условия, которые нужно будет предусмотреть в договоре

При заключении договора постарайтесь детально описать все его условия, не оставив возможности другой стороне ссылаться на устные договорённости и истолковывать положения договора в свою пользу.
Для обеих сторон является важным отображение в договоре всего комплекса предоставляемых услуг и платежей, их детальное описание, объём и сроки предоставления.
Для получателя ренты особенно важно быть осторожным и осмотрительным, от этого во многом зависит не только благосостояние и здоровье, а иногда и жизнь этого человека.

Грамотно составленный договор, предусматривающий все юридические тонкости и условия, может нейтрализовать негативные моменты, поможет избежать проблем во взаимоотношениях и сделает его взаимовыгодным для обеих сторон. Для достижения желаемого результата не стоит пренебрегать помощью профессионалов.

Образец договора пожизненного содержания с иждивением

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением для получателя ренты

Преимущества и недостатки договора для получателя ренты:

• Он имеет право до конца своей жизни проживать в принадлежащем ему жилом помещении. Это является основным преимуществом данного вида договора. Отчуждать объект недвижимости плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
• Приобретает возможность получения различных услуг, предусмотренных условиями договора, за счёт плательщика ренты.
• В случае серьезных нарушений условий договора со стороны плательщика ренты, её получатель имеет право обратиться в суд по вопросу расторжения договора. Если в суде будет доказано, что эти нарушения имели место, то рентоплательщик должен будет возвратить полученный объект недвижимости её бывшему владельцу, не получив никакой компенсации расходов, понесённых по договору.

Главным минусом договора является риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который постарается ввести в заблуждение получателя и внести в договор минимум услуг, оказываемых второй стороне.

Что такое рента и кому она выгодна

Согласно ст. 583 ГК РФ, договор ренты на квартиру представлен в форме соглашения, по которой одна из сторон получает недвижимость от другой. При этом получатель имущества берет на себя обязанность по выплате ренты. Она может иметь денежное выражение или содержание в другой форме.

Суть соглашения заключается в том, что владелец объекта недвижимости приобретает основание получать плату, не лишаясь имущества. У плательщика возникает право на жилье только после его смерти. Для некоторых одиноких людей это действительно уникальная возможность, которая позволяет сохранить нормальные условия жизни.

Обычно документ составляется между физическими лицами. Но предложение об оформлении ренты может поступить от юридического лица. Плательщик должен платить ежемесячно, не нарушая количество и порядок оплаты. Вторая сторона переоформляет квартиру на другого участника, не теряя права проживания. При этом в квартире можно прописаться, а ее продажа становится возможной только после выполнения договоренностей.

Соглашение можно расторгнуть в следующих случаях:

• уничтожение объекта соглашения, независимо от причины;
• нарушение условий договора.

На практике данная сделка встречается не так часто. Люди боятся потерять имущество, ведь плательщиком обычно выступает чужой человек. Но данная процедура пользуется успехом у следующих категорий лиц:

• тех, кто не может купить квартиру в силу высокой цены и невозможности оплачивать ипотеку;
• граждан со сложными заболеваниями, которые нуждаются в постоянном доходе для приобретения дорогостоящих лекарств;
• одиноких людей, столкнувшихся с финансовыми затруднениями, которым нужны деньги для обеспечения своей жизни.

В качестве сторон соглашения выступают плательщик и получатель ренты. Последний наделен следующими правами:

• рассчитывать на своевременные выплаты в полном объеме;
• требовать оплаты, предупреждая о прекращении действия соглашения;
• требовать исполнение обязательств только от лица, указанного в договоре в качестве получателя недвижимости.

У плательщика возникают следующие права:

• расторгнуть договор по взаимному согласию с получателем ренты;
• отчуждать полученную по данному договору недвижимость третьему лицу.

Выделяют следующие плюсы:

• рентополучатель может прекратить действие соглашения только через суд;
• договор проходит регистрацию в Росреестре, что накладывает обременение в виде запрета на дарение и продажу недвижимости;
• соглашение выгодно обеим сторонам, так как пожилой человек получает надлежащий уход и дополнительный доход, а плательщик – собственное жилое помещение.

У соглашения есть такие минусы:

• плательщику придется вносить конкретную сумму на содержание рентополучателя каждый месяц на протяжении длительного времени;
• если сроки выплаты платежей будут нарушены, получатель может расторгнуть договоренности, а уже перечисленные средства не возвращаются.

Как составить договор пожизненного содержания

Договор пожизненного содержания должен состоять из следующих основных разделов:

1. предмет договора
2. порядок, в котором будет предоставляться пожизненное содержание с иждивением
3. обязанности и права сторон договора ренты
4. порядок выкупа пожизненного содержания
5. ответственность сторон соглашения о пожизненном содержании
6. заключительные положения

Давайте рассмотрим каждый пункт договора ренты подробнее.

Предмет договора пожизненного содержания

Это существенное условие договора, без которого документ не может считаться заключенным. Следует обязательно указать, какой конкретно объект получатель ренты передает плательщику ренты в собственность и его подробную характеристику: адрес, цель использования, площадь, перечень документов (кадастровый план, паспорт БТИ и др.). Здесь же указываются документы, которые свидетельствуют о праве владения получателя ренты указанным объектом. Также указывается цена объекта недвижимости.

Порядок, в котором будет предоставляться пожизненное содержание с иждивением

Здесь должно быть подробно расписано, какие услуги или действия входят в пожизненное содержание (питание, жилище, одежда, медицинская помощь и лекарства, оплата коммунальных услуг, уход по состоянию здоровья и т. п.). Также здесь указываются размеры материальной помощи по каждому виду оказываемых услуг и общая стоимость содержания в месяц.

Обязанности и права сторон договора ренты

В этом разделе нужно поместить полную информацию о том, на что договаривающиеся стороны имеют право и каковы их обязанности.

Ответственность сторон соглашения о пожизненном содержании

Оговаривается ответственность лиц, которые заключили договор, за невыполнение или ненадлежащее выполнение его условий.

Заключительные положения

Этот раздел содержит информацию о сроке действия договора, необходимости его нотариального удостоверения и государственной регистрации, порядке подписания передаточного акта на имущество и распределения расходов на оформление договора.

Риски

Плательщик ренты должен иметь в виду, что получатель может расторгнуть договор, если его условия не соблюдаются. Если это произойдет, то его затраты возмещены не будут. Кроме того, с него могут спросить и взыскание ущерба, и упущенную выгоду.

Нередко после смерти получателя дохода его наследники начинают оспаривать сделку в суде. Решение может быть принято в их пользу, если они докажут, что:

• получатель имел психические отклонения на момент заключения соглашения или его ввели в заблуждение;
• плательщик не выполнял свои обязательства полностью или частично или не соблюдал сроки;
• бумаги не были удостоверены нотариусом или изначально были составлены неправильно.

Чтобы снизить подобные риски, нужно заключать подобный договор у нотариуса. Кроме того желательно:

• настоять на том, чтобы получатель ренты прошел психиатрическую экспертизу перед сделкой и был признан дееспособным;
• проверить в Росреестре обременения на имущество, которое будет передано по сделке;
• составить дополнительное соглашение, в котором будут перечислены все товары, которые должен закупать плательщик в определенные сроки;
• брать расписки с рентополучателя о том, что все обязательства исполняются в полном объеме;
• хранить все товарные чеки на покупки;
• собрать доказательства того, что сроки были пропущены по уважительной причине (билеты, медицинские выписки и прочее);
• застраховать свои риски.

Если сделка оформлена правильно, зарегистрирована в Росреестре, условия неукоснительно соблюдались, то оспорить её будет сложно. В случае если договор признан недействительным или расторгнут, можно будет получить денежную компенсацию по страховке в сумме, соизмеримой с понесенными тратами.

Несмотря на то, что по сделке может быть передано любое имущество, в большинстве случаев ее предметом становится жилая площадь. А сам договор выступает заменой купле-продаже и дарению.

★ ★ ★

Способы расторжения договора ренты

Расторгнуть договор ренты можно по соглашению сторон, в одностороннем порядке, в результате судебного разбирательства и по причине смерти задействованных лиц.

По соглашению сторон (обоюдному согласию)

Чтобы расторгнуть договор ренты по обоюдному согласию, сторона-инициатор направляет другой стороне предложение о выкупе ренты или расторжении сделки. Согласно ст. 592 ГК РФ, плательщик вправе заявить требование о выкупе ренты не позднее, чем за три месяца до планируемого прекращения перечисления выплаты. Требование оформляется письменно.

Цена для выкупа, как правило, указывается в договоре. Если документ не содержит этого уточнения, выкупная цена будет равна сумме ренты в расчете за последний год. В тех случаях, когда имущество было передано ранее безвозмездно, в выкупную цену будет включена его стоимость. Это регулируется ст. 594 ГК РФ.

Смерть одной из сторон

Договор ренты после подписания обязательно регистрируется в Росреестре, так как в этом случае на недвижимость накладывает обременение. Если наступает смерть рентоплательщик, обременение необходимо снять. Для этого в Росреестр или МФЦ подаются следующие документы:

• свидетельство о смерти или решение суда о признании умершим;
• договор ренты;
• заявление.

Если наступает смерть рентополучатель, плательщику необходимо переоформить имущественные права. Для этого также необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с подтверждением смерти получателя ренты и договором. К документам прикладывается заявление на переоформление прав собственности.

В одностороннем порядке

Существует ряд оснований для расторжения договора в одностороннем порядке или выкупа ренты плательщиком. Получатель вправе потребовать расторжения или выкупа ренты по причине следующих действий или бездействий плательщика:

• Не выполняет обязанностей по выплате ренты или по страхованию рисков за невыполнение взятых обязательств.
• Нарушил условия договора пожизненной ренты.
• Нарушил условия договора пожизненного содержания с иждивением.
• Просрочил выплату ренты более чем на год.
• Был признан неплатежеспособным.

Рентоплательщик может отказаться от дальнейшего перечисления выплат, если сам проявит инициативу по выкупу ренты. Однако допустимо ограничение этого права договором. В тексте соглашения может быть предусмотрено правило, по которому выкуп невозможен при жизни рентополучателя или в течение срока до 30-ти лет с момента заключения сделки.

Через суд

Если договориться мирным путем не удалось, придется действовать через суд. Исковое заявление подается в районный или городской суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика. Когда исковое требование включает возврат переданного рентоплательщику объекта недвижимости, то иск и пакет документов направляются в судебный орган по месту расположения имущества.

Исковое заявление должно содержать сведения, предусмотренные для этого типа документации законодательно. Правила составления иска прописаны в ст. 131 ГПК РФ. Согласно законодательным требованиям в тексте искового заявления прописывается:

• наименование судебного органа, в который подается заявление;
• идентификационные данные истца – ФИО, адрес проживания, паспортные данные, контактный телефон;
• сведения об ответчике – ФИО, адрес проживания, контактные данные;
• обстоятельства дела – в чем были нарушены права истца, чем они обоснованы;
• требование к суду;
• цена иска;
• доказательства изложенных обстоятельств и правоты истца;
• список прилагаемых документов;
• дата и подпись.

В качестве доказательств можно использовать документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи, личную переписку и т.д

Стоит принять во внимание, что показания свидетелей не являются бесспорными доказательствами. Они рассматриваются в судебном процессе в комбинации с другими подтверждениями правоты

Гораздо больше влияния на исход дела оказывают прилагаемые документы.

К исковому заявлению прикладываются следующие бумаги:

• общегражданский паспорт;
• договор ренты;
• расчет суммы взыскания;
• квитанция об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий, что истец предпринимал попытку мирного решения вопроса (к примеру, копия письменного предложения о расторжении договора рента с отметкой о получении адресатом);
• доказательства правоты истца;
• документы на имущество, которое было передано под выплату ренты (выписка из ЕГРН, отчет об оценке, техническая документация).

После рассмотрения всех представленных материалов суд примет решение. Если оно будет положительным, необходимо дождаться его вступления в законную силу и обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений.

Что это такое

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди.

Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

• Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
• Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

Последствия сделки

Положительные последствия доступны для всех сторон соглашения. Плательщик становится собственником квартиры по оптимальной цене. Владелец недвижимого имущества получает бессрочно необходимые средства для жизни. При этом он продолжает проживать в собственной квартире. В первую очередь это актуально для тех, у кого нет наследников и родственников, готовых оказывать помощь. Сделка используется престарелыми гражданами и инвалидами, которые не способны к полному самообслуживанию. Она доступна и для тех, у кого только доля в собственности (читайте, как оформить долю квартиры в собственность).

Но у такого решения есть и отрицательные последствия. Плательщик не может полноценно распоряжаться имуществом, пока рентополучатель жив. Если же человек проживет долго, выплаченная сумма может превысить стоимость аналогичной квартиры. После смерти получателя платежей могут объявиться наследники, несогласные с соглашением. Они попытаются его отменить.

И даже в случае положительного решения судья может приостановить любые сделки с квартирой до завершения разбирательств. Помимо этого, плательщик может не только ежемесячно вносить денежные средства, но и тратить время на уход и покупку продуктов для рентополучателя. Это будет отнимать немало времени.

Если владельцем квартиры выступает недееспособный гражданин, с ним напрямую договор заключать нельзя. Все юридические процедуры совершает опекун с его согласия. В соответствии со ст. 37 ГК РФ, любые действия с недвижимостью опекаемого допускаются только с предварительного согласия органов опеки. Не допускается заключение договора между опекуном и его родственником.

Для получения разрешения необходимо подать документы с заявлением в органы опеки. Должны предоставляться документы опекаемого и опекуна, правоустанавливающая документация на квартиру.

Порядок заключения договора ренты

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением применяется особый механизм оформления, что предусмотрено статьей 584 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, что договор должен быть нотариально удостоверен, необходима также государственная регистрация в соответствующем учреждении юстиции. Только после этого у сторон возникают права и обязанности по договору.

Известно, что такая сделка относится к категории возмездных договоров, поэтому важным условием его заключения является цена. Определение цены такого договора достаточно непростая процедура. Несмотря на сложность установления действительной цены, законодателем предусмотрено, что в документе стоимость содержания с иждивением не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Также определено, что в случае разрешения споров об объеме содержания, предоставляемого гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (статья 603 ГК РФ).

В договоре нужно обязательно указать, что плательщик ренты имеет право отчуждения недвижимого имущества, лишь получив согласие получателя ренты. В связи с тем, что форма такого согласия (устная, письменная или нотариальная) четко не определена, могут возникнуть сложности в определении его реальности. Поэтому такое согласие желательно оформлять в письменной форме с надлежащим удостоверением подписи. Именно такое оформление в дальнейшем снимет все вопросы по факту согласия получателя ренты распоряжаться той или иной недвижимостью, которая значится в договоре.

Чтобы заключить такой договор, в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:

• договор, составленный в присутствии обеих его сторон;
• паспорта;
• правоустанавливающие документы на земельный участок и расположенную на нем недвижимость;
• справку из БТИ.

Государственная регистрация договора пожизненного содержания с иждивением производится при наличии:

• заявления о государственной регистрации по установленной форме;
• оригинала договора пожизненного содержания с иждивением;
• копии договора пожизненного содержания с иждивением, заверенной печатью налоговой инспекции;
• копии передаточного акта на недвижимое имущество (заверенной нотариусом или жилищно-эксплуатационной организацией);
• квитанции об уплате регистрационного сбора;
• справки БТИ.