Покупка квартиры по переуступке. что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Переуступка в новостройке

Передача прерогативы собственности является одним из вариантов для квартиры, купленной по ДДУ. Отличие от приобретения жилплощади во вторичке состоит в том, что еще нет правоустанавливающих бумаг на домовладение у продающего субъекта.

Однако здесь есть свои сложности вообще по оформлению займа на жилплощадь в новостройке

Поскольку банковские учреждения с большой осторожностью относятся к домам, еще не прошедшим проверку и не сданным в эксплуатацию. В основном каждый конкретный банк сотрудничает исключительно с проверенными застройщиками, имеющими хорошую репутацию и партнерские взаимоотношения с кредитным учреждением

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте, надлежит проконсультироваться в банке, где есть возможность получения займа.

В целом распорядок переоформления также будет обусловлен тем, погасил ли изначальный покупатель денежные обязательства перед застройщиком, в полном объеме или лишь частично.

ВНИМАНИЕ !!! Для покупателя высок риск остаться в итоге и без жилья, но с кредитом. Поскольку застройщик может вовсе не возвести здание, осуществить работу с большим запозданием или выполнить ее некачественно, что повлечет за собой дополнительные расходы

За ходом выполнения работ в таких ситуациях надлежит тщательно наблюдать и спрашивать отчета по каждому проведенному действию, запросить план проведения работ и иными способами обезопасить себя.

Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию

Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.

Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:

1. Обязательное оформление ДДУ, в котором внесено положение о допустимости проведения переуступки. Или официальное получение согласия застройщика на переуступку.
2. Наличие гражданских паспортов с пропиской, для представителей сторон – нотариально удостоверенные доверенности.
3. Стороны цессии должны быть совершеннолетними и дееспособными. Или от их имени должны выступить законные представители, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
4. Регистрация ДДУ должна быть проведена в Росреестре. То же касается договора цессии.
5. Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
6. Если уступающая сторона состоит в браке – требуется согласие второго супруга.
7. Если ДДУ удостоверялся нотариально, договор цессии должен быть нотариально удостоверенным.

основным правоустанавливающим документом является ДДУ,

Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:

• правоспособность каждого документа;
• добросовестность и рентабельность компании застройщика;
• количество документов в пакете: если ранее проводилась переуступка, должны передаваться все экземпляры договоров;
• платёжные документы дольщика.

Справка: при банкротстве застройщика участник получает сумму, указанную в ДДУ, переплаченные цеденту деньги не возвращаются.

После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:

1. Составляют договор переуступки и подписывают его собственноручно.
2. Составляют акт приёма-передачи пакета документации, вносят в него перечень всех имеющихся документов.
3. Несут договор с прилагаемой документацией на регистрацию перехода прав в МФЦ.

В МФЦ принимающая сторона уплачивает государственную пошлину, предусмотренную для долевого имущества, которая составляет 350 рублей и пишет заявление на регистрацию перехода прав. Документы сдаются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается, и цессионарий становится новым участником долевого строительства.

Как продать квартиру, если она под залогом и еще не достроена

Для начала нужно еще раз внимательно прочитать договор с банком о выдаче кредита под залог строящегося жилья. Вполне возможно, что там есть пункт, на который ранее заемщик не обратил внимания (особенно, если впоследствии никакого договора цессии заключать не собирался). А именно: запрет на отчуждение квартиры в течение трех лет после постройки дома (как вариант – до оформления права собственности) или до тех пор, пока не выплачен весь кредит.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья. Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

Ситуация по налогам

Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.

Существуют реально действующие методы снижения размера налогового сбора:

• оформление вычета по процентам с ограничением суммы в 3 млн. рублей и по основному долгу – 2 млн. То есть реально взять 390 и 260 тыс. максимум;
• под обложение попадает сумма, которая была между суммой на покупку и продажу. Если недвижимость была продана за ту же стоимость, что и приобреталась, то налог не взимается.

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто. Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Немалые риски вызваны двойными продажами, как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Что представляет собой цессия?

Цессия представляет собой процесс по передаче прав на объект недвижимости (переуступка). Схема цессии проста: используется первичное жилье на стадии строительства, где инвесторы являются посредниками для свершения сделки купли-продажи. Когда заинтересованные лица будут найдены, инвесторы просто передают права на квартиру новым собственникам. Как правило, такой тип сделки проходит за установленную инвесторами плату. При этом не имеет значения, за какую стоимость инвестор приобрел первичное жилье у застройщика. По своей структуре цессия напоминает сделку купли-продажи, но отличается от нее отсутствием правоустанавливающих документов на жилье.

Переуступить права на квартиру — это значит избежать оформления недвижимости в собственность в органах Росреестра. Весь процесс цессии регламентируется Федеральным законом (статья №11), в котором говорится, что инвесторы обязаны не только уступить права на жилой объект, но и передать все обязанности. Оформляется переуступка прав с помощью договора цессии. В сделке участвуют две стороны: цедент и цессионарий. Иными словами, цедент представляет собой дольщика или инвестора, а цессионарий – это покупатель, который приобретает права на жилой объект.

Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка прав – это возможность для физического или юридического лица реализовать еще не достроенную недвижимость в пользу другого человека. Переуступка прав возможна, если изначально ФЗ или ЮЛ заключило с Застройщиком:

• либо договор долевого участия (ДДУ);
• либо предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП).

Цепочка перехода прав может быть практически бесконечной. Продавцы могут реализовывать объект недвижимости в пользу все новых и новых Покупателей, если Застройщик дает свое согласие на такие действия

Однако важно помнить, что последний Покупатель всегда должен иметь на руках:

• исходный договор (долевого участия или предварительный);
• договор о переуступке прав на свое имя;
• предыдущие договоры о переуступке прав (для отслеживания всей цепочки).

Переуступка прав в случае с договором долевого участия

Переуступка прав по договору долевого участия допускается только до ввода дома в эксплуатацию. Обычно переуступка прав по ДДУ выглядит следующим образом:

1. Физическое или юридическое лицо заключает с Застройщиком стандартный договор долевого участия. ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего Покупатель (он же инвестор) вносит деньги за объект недвижимости.
2. Инвестор понимает, что он не может или не хочет дожидаться окончания строительства. Такое решение может объясняться разными причинами – желанием продать квартиру подороже, нуждаемостью в средствах в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами и пр. Например, ФЛ или ЮЛ может приобрести квартиру еще на стадии котлована по самой низкой стоимости. Однако по мере возведения дома цена квартиры будет расти, и инвестор сможет выгодно реализовать жилье в пользу другого Покупателя. Сделать это удастся только по переуступке прав, т.к. обычная купля-продажа в случае с недостроенным объектом недвижимости будет незаконна.
3. Инвестору требуется найти заинтересованного Покупателя и «заменить» сведения в исходном договоре ДДУ. Для этого составляется договор о переуступке прав (или договор цессии). Согласно данному документу, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием» (ст. 388 ГК РФ и ст. 389 ГК РФ). После составления и подписания договора о переуступке прав Покупатель отправляется в Росреестр, где актуализирует сведения в единой базе данных.

Гражданин можно стать собственником какого-либо имущества, только если это имущество существует в реальном и физическом выражении. Однако на момент заключения договора о переуступке прав недвижимость еще не построена и не введена в эксплуатацию. Отсюда следует, что гражданин получает только право требования на квартиру в новостройке.

Еще один нюанс связан с обязательством по регулярным взносам. Если исходным договором был договор долевого участия, то, возможно, вам придется периодически вносить определенные суммы для компенсации расходов Застройщика. Обязательство инвестора по регулярным взносам отражается в тексте исходного ДДУ. Поэтому внимательно изучите этот документ перед заключением договора о переуступке прав.

Переуступка прав в случае с предварительным договором

Для переуступки прав по ПДКП характерна почти та же схема, что и для переуступки прав по ДДУ. Просто изначально ФЗ или ЮЛ лицо заключает с Застройщиком именно предварительный договор.

Какая же ситуация выгоднее и безопаснее для Покупателя – та, где квартира была приобретена по договору долевого участия, или та, где квартира была приобретена по предварительному договору? Однозначно по ДДУ, ведь:

1. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, а предварительный договор купли-продажи – нет. Значит, для Покупателя уже возрастает риск оказаться обманутым.
2. В случае с договором долевого участия Покупатель получает право требовать саму квартиру, а в случае с предварительным договором – только право требовать заключения основного договора.
3. В случае с ДДУ вы сможете переуступить право требования в любой момент времени, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. А вот в случае с ПДКП вы сможете переуступить право требования только до того момента, пока не будет подписан основной договор купли-продажи. Как только основной договор окажется подписан, у вас не останется никаких «отходных» путей.

Плюсы и минусы переуступки прав

С юридической точки зрения все законно. И по ДДУ, и по переуступке можно в итоге получить право собственности на квартиру – никаких различий не будет. Но все же и для продавца, и для покупателя есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать, собираясь оформлять цессию.

Продавцу (цеденту) по переуступке

С одной стороны, плюсы для продавца очевидны. Переуступку чаще всего используют для инвестирования – вложились на этапе котлована, а продали права уже ближе к окончанию строительства. Не нужно нести никакие риски по качеству жилья, достаточно просто передать покупателю права, которые за годы ожидания существенно выросли в цене. Для продавца переуступка – это однозначно выгодное с точки зрения финансов мероприятия. Если конечно цессия не является вынужденной мерой и не оформляется в срочном порядке в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

С другой стороны, переуступка прав на квартиру потребует больше временных затрат, чем заключение обычного договора купли-продажи. Придется брать согласие застройщика, который не всегда согласен на изменение состава дольщиков, или вообще – требует заплатить комиссию за согласие на цессию.

Переуступая права на жилье нужно помнить, что у продавца возникнут налоговые обязательства перед бюджетом. Придется подавать декларацию, исчислять и уплачивать налог. Правила по сроку давности владения жильем здесь не работают, ведь продается не квартира как объект, а только права на нее.

Наконец, поиск покупателя может затянуться, ведь для него переуступка прав – довольно рискованная затея. Чего не скажешь о продавце. Цедент не несет практически никаких рисков по переуступке, он сразу же получает свои деньги и освобождается от ДДУ.

Покупателю (цессионарию) по переуступке

У покупателя изначально больше рисков. Нужно понимать, что вы получаете по переуступке не жилье, не объект недвижимости, а право требования к застройщику. В будущем, когда дом будет сдан, вы сможете как и все остальные дольщики требовать предоставления вам определенной квартиры в собственность.

Важно, что покупатель не сможет требовать от продавца:

• передать ему жилье, когда дом будет достроен;
• отремонтировать какие-либо недостатки в квартире;
• вернуть деньги, если квартира будет передана с недостатками;
• возместить неустойку, если сдачу дома задержат.

Все эти требования можно предъявить застройщику, продавец по переуступке за них не отвечает. В целом нужно помнить, что покупатель несет все риски дольщика по ДДУ – например, если застройщик обанкротится или дом станет долгостроем.

С другой стороны, покупатель тоже имеет финансовую выгоду от переуступки. Он может купить квартиру по меньшей цене, если сравнивать с готовыми новостройками. Количество переуступок законом не ограничено, а значит, можно и дальше продавать полученные права, и таким образом инвестировать в недвижимость.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

В первую очередь происходит составление договора

В нем отмечается какие гарантии имеет каждая из сторон при переоформлении строящегося жилья, период выполнения, цены и прочие нюансы с реквизитами.
Важно! Переуступка может быть проведена с заверением у нотариуса, который выступит гарантом прозрачности процедуры, благодаря проведению проверки полномочий действия продавца и отсутствию залогов на имуществе. Для подписания соглашения на переуступку следует посетить офис выбранного застройщика.

Регистрация дополнительного соглашения к договору (с передачей прав и обязанностей) в Росреестре

Зачастую проводится застройщиком.
Подписание договора, подтверждающего переуступку требований на квартиру. В процессе участвуют все стороны под контролем сотрудника регистрирующей организации.
Регистратору выдаются документы требуемые для оформления сделки.
В кассе для платежей производится уплата пошлины. Квитанции выдаются отдельно каждому участнику сделки.
Регистратор заполняет заявление на основе предоставленных документов. В заявлении указывается объект сделки с характеристиками, индивидуальные данные участников.
После составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым самостоятельно.
Проводящий регистрацию работник забирает заявление, оригиналы и копии документов, цедент и цессионарий получают расписку о принятии документов, требуемых для окончания процедуры регистрации.
В течении пяти – десяти дней будут проведены необходимые мероприятия. В крайнем случае имеется возможность позвонить в службу для получения сведений о сроке, к которому можно забирать документы.
В день, определенный для выдачи документов покупатель получит договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец получит договор основания, заключенный компанией-застройщиком, требуемый для проведения выплат налога с продаж.

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Список:

1. Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
2. Согласие от супруга на процедуру.
3. Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
4. Предварительный договор.
5. Договоры инвестирования или соинвестирования.
6. Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
7. Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
8. Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
9. Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление)

При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре)

Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита

Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Переуступка жилья без ипотеки

Если квартира приобреталась полностью за собственные средства, без привлечения кредитных программ, оформить цессию будет немного проще – в этом случае застройщик вряд ли будет возражать против смены правообладателя, поскольку свои деньги компания уже получила. Основание – ст.12, п.2 №214 ФЗ

Несмотря на доступность получения всех документов, для дольщика переуступка вряд ли выгодна. Продать жильё дороже, чем оно было куплено у строительной компании, вероятнее всего, не получится. Если же относительно цены и будет достигнуто взаимопонимание с покупателем, текущему владельцу прав требования придётся заплатить НДС в размере 13%: сделка классифицируется, как получение дохода.

Список необходимых документов

Этот комплект нужен, когда оплата за квартиру внесена полностью. Сбор и оформление документов будет вестись риэлтором от имени продавца и в этом случае потребуется оформить нотариальную доверенность. При наличии этой бумаги специалист становится официальным представителем продавца. Кроме доверенности в обязательном порядке потребуются:

• Паспорта обеих сторон – продавца и покупателя
• Выписка из ЕГРЮЛ (информация о застройщике)
• Договор долевого управления между застройщиком и продавцом квартиры
• Согласие застройщика о переуступке
• Справка о полной оплате стоимости квартиры
• Договор о переуступке – необходимо три экземпляра, по одному для каждой стороны-участника сделки
• Госпошлина за регистрацию

Это базовый список, актуальный для стандартных ситуаций. В зависимости от обстоятельств комплект может быть дополнен нотариально оформленным согласием супругов (при наличии долей по ДДУ), а также разрешением органов опеки и попечительства на переуступку – если в долевом строительстве дома фигурирует несовершеннолетний и/или недееспособный член семьи. Может потребоваться и отдельная справка о том, что продавец не состоит в браке.

Риски и особенности

Покупка квартиры по переуступке прав имеет для Покупателя определенные риски. Они могут проявиться и обнаружиться на самых разных этапах строительства дома.

В строящемся доме

Здесь основные риски связаны с ненадежностью и непроверенностью Застройщика. А именно:

1. Застройщик некачественно исполняет взятые на себя обязательства. Сначала цедента все устраивало, и он собирался дождаться ввода дома в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать право собственности на свое имя. Однако затем в работе Застройщика начали обнаруживаться недочеты: срывы установленных сроков и графиков, слухи о возможном банкротстве и заморозке стройки и т.д. В связи с этим цедент может принять решение уступить свои права другому человеку, предусмотрительно умолчав о неблагонадежности Застройщика.
2. Дом перешел в категорию «долгостроев». Стройка может либо быть заморожена, либо продвигаться крайне медленно. Именно поэтому цедент и решит уступить свои права на недвижимость, а, возможно, еще и сделает это по максимально привлекательной цене (ниже первоначальной в 2-3 раза).
3. Несоответствие заявленной и фактической планировки. Такие расхождения могут привести к тому, что дом просто не будет сдан в эксплуатацию, а гражданин – не сможет ни въехать в квартиру, ни зарегистрировать право собственности на свое имя. Зная об этом, цедент также может постараться «сбыть» проблемное жилье доверчивому цессионарию.

В сданном доме

Здесь главный риск связан с тем, что за время строительства у Застройщика могут накопиться внушительные долги. Девелопер имеет обязательства не только перед покупателями квартир, но и перед другими инвесторами – банковскими учреждениями, поставщиками строительных материалов, спонсорскими компаниями и т.д. Если у Застройщика имеется долг, ситуация может вылиться в длительную судебную тяжбу. В этом случае человек не сможет зарегистрировать право собственности на свое имя, т.к. ему понадобится дожидаться окончания разбирательства.

Еще один риск связан с двойными продажами. Недобросовестный цедент может заключить договор о переуступке прав не только с вами, но и с другим человеком. Одна и та же квартира может быть продана разным людям еще на более раннем этапе – на этапе заключения исходного ДДУ или ПДКП. В результате на квартиру будут претендовать сразу несколько человек. Для разрешения этого конфликта сторонам потребуется обращаться в суд, а значит – терять время, силы и деньги.

Как Покупатель вы можете избежать всех этих проблем. Просто проследите за тем, чтобы исходный договор ДДУ и последующие договоры о переуступке прав (если они заключались) уже были зарегистрированы в Росреестре. Так вы точно будете знать, за кем конкретно числится приобретаемая квартира. А вот в случае с ПДКП действовать придется на свой страх и риск, ведь предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра.

В ипотеку

Цессионарий может столкнуться с трудностями, если захочет заплатить за переуступку прав с помощью заимствованных банковских средств. А именно:

1. Банк может запросить повышенную процентную ставку. Это связано с тем, что проведение подобных сделок – большой риск для кредитно-финансовых учреждений. Они предпочитают иметь дело с реальными и физически ощутимыми объектами, которые можно использовать как залог. В случае со строящимся домом и строящейся квартирой залога как такового нет, поэтому банк старается минимизировать свои риски за счет повышенной процентной ставки.
2. Банк может потребовать предоставления предварительного договора о переуступке прав с ипотекой. Т.е. сторонам потребуется заранее подготовить проект договора.

Помните, что если инвестор уже взял кредит при заключении исходного договора (ДДУ или ПДКП), то вместе с переуступкой прав на квартиру к вам может перейти и обязательство по выплате кредита. Вы станете лицом, финансово ответственным перед банком. Переуступка кредита и его перевод на другое лицо должен быть согласован с конкретным банком. Оно может выдать свое согласие, а может выдать отказ.

Чаще всего переуступка кредита требуется супругам, которые вместе приобретали квартиру в ипотеку. Однако затем муж и жена решили развестись, в связи с чем у них отпала необходимость и в наличии общего жилья, и в выплате кредита за это жилье. Они могут найти заинтересованного Покупателя, который согласится приобрести права на квартиру с условием выплаты оставшегося кредита. Другой распространенный случай – переезд цедента. Чтобы снять с себя любые ограничения и обременения, он может:

• найти заинтересованного Покупателя;
• передать ему право требования квартиры;
• перевести на него свой остаток по кредиту.

К операциям, связанным с переуступкой прав, лояльнее всего относятся «Сбербанк» и «ВТБ 24».

Можно ли продать квартиру по ДДУ

В статье 11 ФЗ 214 прописано, что дольщик вправе выйти из проекта, передав полномочия требования на жилплощадь другому физическому лицу.

Продажа до сдачи дома

Два варианта продажи по ДДУ:

• Составить предварительный договор – ПД.
• По договору цессии на квартиру в долевом строительстве.

Если первый способ менее надежный, то при использовании второго варианта покупатель-дольщик надежно защищен российским законодательством. Подвох в том, что ПД подразумевает оформление ДКП после завершения строительства, тогда как по цессии дольщик-покупатель становится владельцем прав на недвижимость сразу, как только зарегистрируют сделку в Росреестре.

Когда проведен неполный расчет дольщика-продавца с Застройщиком, потребуется заручиться согласием стройкомпании на уступку прав собственности. Если разрешения не будет, а переуступка состоится, то долги переходят к новому владельцу, купившему объект. Отсутствие согласия девелопера в документах станет причиной признания переуступки судом недействительной.

Продажа после сдачи дома

Сбыт квартиры после проверки и приемки госкомиссией по соглашению цессии возможен до и после подписания приемочной документации. Разберем оба варианта.

До подписания акта приема-передачи

Переуступку до подписания акта приемки квартиры дольщику оформить быстрее. Потребуется меньше времени и бумажной волокиты на согласование.

Этапы сделки:

• Обозначение цены.
• Поиск покупателя.
• Показ объекта, если дом достроен.
• Предоставление будущему владельцу жилья необходимых бумаг для ознакомления: договор с Застройщиком, финансовые документы о проведенных расчетах со строительной фирмой.
• Согласование условий оплаты.
• Подготовка и подписание договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
• Регистрация цессии в Росреестре.

После прохождения этапов, уже новый дольщик решает вопросы с Застройщиком и подписывает с ним акт о приемке квартиры.

После подписания приемочного акта

1. Процесс передачи прав (цессии) на недвижимость подразумевает, что объект продажи не зарегистрирован в госоргане, а значит, его еще нет. Как только подписывается приема-передаточный акт дольщиком квартиры, предмет переуступки с точки зрения юристов становится объектом недвижимого имущества. Продать его можно, имея на руках документацию о праве собственности. Т.е. заключить соглашение уступки прав дольщику не удастся, если имеется подписанный приемочный акт.
2. Единственная возможность получить деньги за квартиру на данном этапе – оформить ПД, по которому права покупателю перейдут после регистрации жилища продавцом. Сначала получает документы дольщик-продавец, затем права переуступаются новому владельцу. Такое возможно, если со дня подписания передаточного акта прошло мало времени.
3. Чтобы уступить права требования, необходимо переделать акт передачи жилой недвижимости. С договором такой вариант не получится, так как контракт переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если с Застройщиком удастся прийти к соглашению о переделке приемочного документа, то тогда можно оформить переуступку.

Если в процессе участвует несовершеннолетний собственник, то передача полномочий требования возможна исключительно с разрешения госорганов опеки. Это же касается и продажи доли одному из участников долевой собственности.