Покупка квартиры по договору долевого участия. подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании

Не мешает провести и собственное «расследование» – побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения	ДДУ	Договор купли-продажи
Правовая основа	№214-ФЗ	ГК РФ (§1,7 гл.30)
Форма заключения	Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ)	Простая письменная (ст.550 ГК РФ)
Участники соглашения	Застройщик и дольщик	Продавец и покупатель
Предмет соглашения	Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ)	Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия	Предмет соглашения. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию. Стоимость, форма и порядок ее оплаты. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ; Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.	Предмет соглашения. Его цена. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем. Регистрация договора в Росреестре.
Права и обязанности участников соглашения	Определяется договором	Определяется договором
Составление акта приема-передачи	Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0	Требуется (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за нарушение своих обязательств	Предусмотрен	Предусмотрен
Уплата налогов	Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).	Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

• обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
• строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
• проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
• банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
• оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
• прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
• оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
• установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.  Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

• заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
• чек об уплате пошлины;
• собственно ДДУ со всеми приложениями;
• паспорт дольщика;
• документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
• договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
• при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
• если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение ДДУ дает дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своем сайте обязан размещать следующую информацию:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года;
• разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
• результаты экспертизы проектной документации;
• документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
• проект дду;
• виды обеспечения исполнения обязательств по ДДУ;
• договор поручительства с застройщиком (при наличии);
• в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

Принятие объекта долевого строительства

Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

1. застройщик — передает объект;
2. участник долевого строительства — принимает квартиру.

Важно понимать, что прием-передача указывает на исполнение застройщиком своих обязанностей, установленных договором долевого участия, перед дольщиками.

Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.

В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

1. Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
2. После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
   • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
   • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

   Согласно закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, сообщение от застройщика направляется по почте заказным письмом способом, позволяющим подтвердить факт его получения участником долевого строительства, или может быть вручено ему лично под расписку.

3. После получения уведомления в отделении почтовой связи или при личном вручении участник долевого строительства обязан принять передаваемый объект:
   • в срок, предусмотренный договором долевого строительства;
   • в течение 7 рабочих дней после получения сообщения от застройщика, если срок принятия не установлен в договоре.

Передача квартиры в одностороннем порядке

Согласно ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

• дольщик уклоняется от принятия квартиры;
• участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

• только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
• если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
• сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

После передачи в одностороннем порядке квартира считается перешедшей к участнику ДДУ. В этом случае все обязательства по содержанию жилого помещения, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

• в письменной форме без нотариального заверения;
• обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
3. Риск получения квартиры низкого качества.
4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

• Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
• Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

• Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
• Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
• Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

• Достаточно долгий процесс оформления самого договора
• Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
• Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Другие риски при покупке квартиры по переуступке прав

Кроме детально рассмотренных случаев покупка квартиры по уступке права требования имеет и прочие риски, способные нарушить ожидания и планы покупателя.

Изначально следует рассмотреть благонадёжность продавца как заёмщика. Если он имеет старые непогашенные долги, кредиторы вправе опротестовать все его имущественные сделки, заключённые в последний год.

Этот же момент касается и текущего долга, взятого специально под покупку квартиры на момент формирования котлована.

Если дольщик имеет ипотеку, перед продажей квартиры по переуступке он должен погасить весь долг. В противном случае необходимо согласие банка.

Чтобы сделку заключить, продавец может о ней не предупредить кредитора. Получив новость о смене должника, банк признает сделку недействительной.

Покупка квартиры, взятой за материнский капитал, сопряжена с дополнительными рисками и проблемами

В таком случае важно соблюсти интересы несовершеннолетних, которые обязательно имеют имущественную долю и являются совладельцами

Здесь уже придётся сотрудничать с органами опеки и ПФР, контролирующем распределение денег по сертификату.

Если обе стороны покупают жильё по ипотеке, важно, чтобы продавец погасил свой долг перед кредитором. Так как квартира будет главным залоговым имуществом для покупателя, на ней не должно быть обременений и арестов. В противном случае покупатель не сможет получить займ для расчёта с продавцом при отсутствии идентичного объекта, способного выступить в качестве залога

Поэтому следует отнестись со всей ответственностью к существенным условиям контракта.

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

• Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
• Количество комнат, планировка и этаж.
• Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

• Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
• Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
• Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
• Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
• Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

• имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
• какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
• какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
• существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать

Особое внимание в ней следует обратить на:

• существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
• установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
• к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
• из каких источников производится финансирование стройки;
• наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
• разрешение застройщику на ведение стройки;
• способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• свой устав;
• перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ – с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ. Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же. Однако у девелоперов встречается рассрочка – и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок – жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

• Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

• Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.

• Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

• Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства. Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

• своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

• вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;

• у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

• мошенничество со стороны застройщика;

• форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

• банкротство;

• затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Какие договоры считаются «серыми схемами»?

Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

• скрыть часть доходов от налогообложения;
• получить инвестиции до начала разрешения строительства;
• обмануть дольщиков.

Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

1. Для заключения договоров формируется подставная фирма, которая выступает контрагентом для дольщиков, заключая с ними договора переуступки прав.
2. После получения инвестиций посредническая компания цессионарий оформляет банкротство, а учредитель, не заключавший с инвесторами никаких формальных сделок, не несёт ответственности за предоставление таковым квартир.
3. Поэтому договор, заключённый с подставной фирмой, а не непосредственно с компанией застройщика может оказаться «серой схемой».

Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

• замораживание строительства;
• банкротство;
• продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата, выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

ВНИМАНИЕ: В случае обнаружения мошенничества со стороны застройщика, следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или – районный суд по месту регистрации учредителя.

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Проект будущего многоэтажного жилого дома
На заметку! Новые изменения не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Поправки, изменения и дополнения к ФЗ-214

Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

1. размера уставного капитала строительных организаций;
2. условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
3. процесса государственной регистрации документа;
4. требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:

• созданию Государственного компенсационного фонда;
• введению практики по применению счетов эскроу;
• формированию Единого реестра застройщиков РФ.

Все вышеуказанные изменения были направлены на повышение прозрачности деятельности строительных фирм и компаний. И обеспечение участников “долевки” дополнительными гарантиями, защиту их прав в случае проблемных ситуаций.
Строительство нового жилого микрорайона

Назначение и функции новых поправок, изменений и дополнений 214-ФЗ

Важнейшей целью нового Государственного компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан, участвующих в долевом строительстве. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих своих обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

Также с 01 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд. Сумма взносов определяется на основании площади строительства и прописана под каждый конкретный объект долевого участия.

Создание Единого реестра строительных организаций и компаний РФ будет способствует повышению информационной открытости застройщиков. Его задача – защита интересов дольщиков.

Сам Единый реестр (официальный перечень застройщиков) будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизируются все сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (пункт 26 статья 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ) и принимающих долевое участие в строительстве.

На заметку! Информация, которая содержится в общем Реестре застройщиков должна быть открытой, общедоступной, полной и объемной. Сведения также в обязательном порядке размещаются на официальном сайте органа государственной власти, который уполномочен отвечать за ведение соответствующей базы данных.

Как проверить регистрацию ДДУ?

1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.