Выделение земельных участков: формирование и правила

Какие условия и требования выдела доли.

Выдел доли земельного участка может быть выполнен только при соблюдении законодательных требований, в том числе в отношении минимально допустимого размера. Отличительной чертой территорий сельскохозяйственного назначения выступают большие площади и целевое использование, что накладывает определенные ограничения.

Общий порядок прохождения процедуры выдела характеризуется четкой регламентацией, а невыполнение хотя бы одного из требования законодательства может грозить признанием сделки недействительной.

Решение об изменении режима владения может быть принято:

1. На общем собрании владельцев долевой собственности при условии наличия проекта межевания, известности общего количества владельцев и их долей;
2. В ходе выполнения определенных законодательством действий, включая привлечение услуг кадастровых инженеров;
3. На основании судебного решения в ситуациях, когда возникли расхождения по вопросам владения и распоряжения участком.

Наиболее простым вариантом считается выделение доли на основании соглашения всех сторон. Препятствием обычно выступает наличие разногласий, в том числе в части размера и характеристик участка.

Возможно будет интересно!

Как определяется порядок пользования, если участок земли в долевой собственности.

Оформление доли на землю для сельскохозяйственного использования имеет следующие особенности:

• не допускается изменять категорию участка;
• территория муниципального объекта неприкосновенна;
• сделка не должна нарушать интересы и права третьих лиц;
• не должен быть нанесен ущерб личному имуществу.

В результате проведенного выдела не должны нарушаться градостроительные и санитарные нормы. В документах не должно быть двойных трактовок, в том числе при определении границ и правил пользования землей. Прежние условия пользования также должны быть сохранены, то есть нельзя ограничивать проезд, проходы, убирать межевые знаки и засечки.

Невозможно осуществить выдел доли из земель, которые имеют статус особо охраняемых государством, считаются заповедниками, отнесены к водному или лесному фонду. Аналогичное правило действует в отношении территорий, которые были изъяты из оборота. Совершение выдела в отношении таких земель будет считаться нарушением, а сделка в соответствии со ст. 168 ГК получит статус недействительной. В такой ситуации выделенную долю обязуют вернуть в общедолевую собственность с устранением всех наступивших последствий.

Сроки, стоимость и пример расчета госпошлины.

Согласно действующим правилам постановка на кадастровый и государственный учет не предполагает удерживания платы с заявителей. При этом взимается определенный размер государственной пошлины, плательщиками которой выступают юридические и физические лица.

Общая длительность процедуры выдела земельной доли обычно растягивается на пару месяцев. Срок уведомления законодательно ограничен 30 днями, а период проведения работ для определения границ определяются условиями заключенного договора с кадастровыми инженерами.

Величина расходов зависит от следующих параметров:

• размера территории;
• репутации компании;
• расценок организации;
• удаленности участка.

В большинстве случаев расходы на выдел надела из земель с/х назначения на порядок ниже по сравнению с теми, которые несут владельцы при получении объектов под цели ИЖС. С информацией о размерах госпошлины можно ознакомиться на официальном портале Росреестра, выбрав соответствующий регион, статус юридического или физического лица. За регистрацию прав собственности на участок из земель с/х назначения в соответствии со ст. 333 п.п 26 уплачивается государственная пошлина в размере 100 рублей за каждую долю.

Выдел доли из земель с/х назначения подразумевает необходимость соблюдения ряда требований, перечень которых четко определен действующим законодательством. Обязательным условием выступает соблюдение интересов остальных владельцев, поэтому процедура предполагает соблюдение порядка уведомления.

По соглашению

Наиболее объективно удобный способ для проведения указанного раздела – это заключение добровольного соглашения между владельцами о разделении недвижимости и приращения долевой собственности.

Для того чтобы указанный процесс закончился государственной регистрацией, в документе необходимо оговорить все существенные условия проведения раздела, а также приложить к нему проект межевания создаваемых наделов и заключение о возможности деления жилья.

Нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется, документ сдается в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, после чего органом осуществляется регистрация перехода прав.

В соглашении необходимо указать все имеющие значение обстоятельства и сведения, в том числе:

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Полные сведения о сторонах: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
3. Реквизиты регистрации прав на разделяемое имущество.
4. Описание имущества, подлежащего разделу.
5. Описание порядка раздела, кому и что передается, ссылка на техническую экспертизу, если таковая есть.
6. Компенсационные выплаты, если таковые предусмотрены (например, в счет большей доли земли, отходящей второму собственнику).
7. Порядок регистрации прав, описание расходов и их распределение.
8. Технические сведения на дом и участок.
9. Личные подписи сторон с расшифровкой.

Соглашение вместе с необходимыми документами подается в органы Росреестра (или через МФЦ) для регистрации.

Документы

Для регистрации новых объектов, выделенных из общей долевой собственности, в Росреестр потребуется подать:

• заявление о госрегистрации прав на выделенные объекты от каждого участника соглашения;
• документы, подтверждающие права на участок и дом;
• соглашение;
• технические документы: кадастровый паспорт, технический паспорт и т.д.
• заключение экспертизы, если требуется;
• копии паспорта (оригинал предъявляется при сдаче документов);
• квитанция об уплате пошлины.

Если документы подает представитель – нужна удостоверенная нотариусом доверенность с прописанными правами на подачу и получение документов, а также на подписание соглашения.

При обращении за регистрацией каждому из заявителей придется уплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Особенности раздела по соглашению

Очень часто произвести раздел жилого дома и земельного участка под ним стороны, даже не имея разногласий, не могут по сугубо техническим причинам.

В их числе:

• ошибки в документах-основаниях для регистрации права и выдачи правоустанавливающих документах на дом и землю, исправить которые нет возможности;
• невозможность явного определения долей по документам;
• ошибки в площади, конфигурации дома.

Пример. В конце 80-х и начале 90-х годов во множестве городов страны строились типовые дома на две квартиры, имеющие полностью обособленные выходы, коммуникации, прилегающие территории. В основном такие дома предоставлялись служащим и рабочим государственных предприятий, будучи переданы им по договорам приватизации. Практически во всех случаях такие дома оформлялись в общую долевую собственность по ½ доле каждому из владельцев.

В настоящее время произвести добровольный раздел такого имущества невозможно, поскольку по всем документам обособленные квартиры не отражены, указана лишь общая площадь дома. В итоге собственники таких домов вынуждены проводить экспертизу, подтверждающую возможность реального раздела или же, как минимум, с участием БТИ составлять новые технические документы на недвижимость.

Образец соглашения на добровольный раздел дома

При составлении документа лучше воспользоваться услугами юриста или как минимум получить бесплатную консультацию специалиста в этой сфере. Задайте вопросы прямо сейчас или же воспользуйтесь образцом ниже для самостоятельного составления.

Образец соглашения на добровольный раздел земельного участка

Помните, что малейшая ошибка, допущенная при составлении соглашения повлечет отказ в госрегистрации новых границ. Вы можете использовать образец ниже, но желательно удостовериться в правильности выбранного документа для вашей ситуации.

Проконсультируйтесь с нашим юристом бесплатно по вопросу правильного составления соглашения на раздел участка под жилым домом.

О выделении доли в квартире в натуре

Выделить собственнику долю в приватизированной квартире можно только тогда, когда имеется техническая возможность передать не только изолированную часть квартиры, но и вспомогательные – санузел, коридор, кухню, а также отдельный вход.

Если такой возможности нет, то суд по требованию истца может определить порядок, в котором квартира будет совместно использоваться. Одновременно с выделом доли и передачей собственнику изолированной части жилого помещения, он автоматически теряет права на всю оставшуюся часть данной недвижимости. Если же определяется порядок совместного пользования, то каждый из собственников не прекращает право общей собственности.

Поскольку в квартире сделать изолированный вход и поделить кухню с коридором невозможно, в суде чаще всего рассматриваются иски о выделе доли или разделе квартиры, когда каждому собственнику передается в собственность изолированная комната, а все подсобные помещения переходят в долевую собственность. Так может быть выделена доля ребенку или выделена доля супругу, но общие помещения (кухня, коридор, санузел) будут принадлежать всем на равных правах.

Не откладывайте решение Ваших проблем!
Санкт-Петербург
8 (921) 917-90-91
Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41
Москва и область
8 (915) 418-20-00
Москва, улица Земляной Вал, д.64 стр.2, офис 420

Так как выделить долю в квартире в соответствии с идеальной долей собственника не всегда возможно, часто при определении порядка пользования собственнику передается в пользование помещение по размеру большее, чем размер его идеальной доли.

В таких случаях остальные собственники имеют право требовать с него плату за пользование частью помещения, ему не принадлежащей. Эти платежи относятся к обязательным, но не являются компенсацией, поскольку раздел квартиры в натуре не производился, и изменения выделенных долей не происходило.

Если собственник заявит в суд требование о выделении его доли в квартире в натуре, но размер доли будет слишком незначителен, суд обяжет других собственников выплатить денежную компенсацию, при этом согласия этого собственника не потребуется.

Каждый конкретный случай подобных судебных разбирательств таит в себе множество нюансов, разобраться в которых может только очень опытный жилищный юрист.

Чтобы потребовать выделения доли в квартире ребенку или выделения доли супругу необходимо собрать следующие документы:

• Все правоустанавливающие документы на квартиру;
• Копии паспортов, а также документов, подтверждающих факт родства между проживающими в ней лицами;
• Прочие имеющие отношение к делу документы.

Важно особо отметить, что право на выделенную долю в квартире означает автоматическое право на оформление постоянной прописки. Право на прописку не зависит от размера выделенной доли

Прописать в собственной выделенной доле квартиры ребенка до 14 лет можно и без согласия остальных собственников, но только при обязательном условии, что Вы с ребенком проживаете совместно.

Купить выделенную долю в какой-либо квартире для того, чтобы прописать туда ребенка можно только при наличии на это согласия всех остальных собственников.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра Сиан»готовы оказать Вам
необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область

Обратившись в «Юридический центр Сиан» по вопросу выдела доли в квартире и иным сложным юридическим вопросам, Вы получите консультацию юриста по недвижимости, а также:

• Наш юрист проведет полный анализ предоставленных Вами документов, и даст оценку вероятности выдела доли в квартире;
• Мы подготовим юридически грамотное предложение по выделению долей;
• После согласования предложения с клиентом, мы соберем все необходимые документы для направления искового заявления в суд о выделе доли в квартире;
• Ваш адвокат ведет дело в суде по выделению доли в квартире;
• По завершению судебного процесса Вам предоставляется свидетельство о праве собственности на выделенную долю в квартире.

Известно, что судебные разбирательства между собственниками квартир могут продолжаться очень длительный срок, так как стремление каждой стороны получить больше приводит к таким негативным последствиям, как искажение фактов, подтасовка документов и т.д.

Мы гарантируем Вам самую быструю подготовку всех необходимых документов для суда и получение свидетельства о праве собственности на выделенную долю в квартире — обращайтесь за помощью!

Исковое заявление о выделении доли в натуре в жилом доме, иск о разделе дома

Раздел совместного имущества всегда связан с риском возникновения конфликтов. Нередко такие конфликты приходится решать в суде

Поэтому важно знать, как правильно составить иск о выделе доли в квартире, и каков порядок выделения доли собственности. В частности, есть виды собственности, из которой можно выделить долю в натуре, которую её владелец сможет использовать в дальнейшем

Общие положения

Если имущество принадлежит нескольким людям, то при возникновении между ними разногласий встанет и вопрос о разделе этого имущества.

Общая собственность может быть:

• совместной, когда она принадлежит нескольким людям одновременно;
• долевой, когда для каждого владельца определена конкретная доля в этой собственности.

Для раздела общей собственности сначала необходимо выделить в ней конкретные доли. Для этого также нужно подавать иск в суд.

Если один из владельцев общей собственности хочет получить конкретную её часть в личную собственность, он должен потребовать выделения доли в натуре.

Важный нюанс связан с тем фактом, что выделить долю в натуре можно только из недвижимости. Например, автомобиль разделить на доли не удастся, поскольку такие доли нельзя использовать и продать.

Ещё один важный момент – когда одному из владельцев другие не дают пользоваться совместным имуществом, необязательно подавать иск о выделении доли в натуре в квартире. Достаточно заявления в суд о снятии препятствий для её использования.

Выделение доли в жилом доме

Выделение доли в натуре в жилом доме – более простой процесс, нежели её выделение в квартире. Это связано с тем, что часть дома технически возможно отделить от остального строения.

Процесс выделения включает следующие стадии:

• Проведение перепланировки и переустройства;
• Получение техпаспорта в БТИ;
• Заключение соглашения собственников с компенсацией стоимости их долей;
• Государственная регистрация прав собственности и их изменений.

Данный вариант раздела не касается судебного разбирательства и основан на согласии всех собственников. Если такового согласия нет – нужно обращаться в суд. Все остальные действия по перепланировке можно будет проводить только после решения суда.

Выделение доли в квартире

Выделение долей в натуре в квартире затруднительно из-за того, что в ней нельзя сделать отдельный вход, а также, потому что санузел и кухня в квартире одни.

Решить эту проблему можно только если один из владельцев выкупит доли остальных или выиграет дело по снятию препятствий в пользовании квартирой.

Выделение доли земельного участка

Это наиболее простой с технической точки зрения процесс раздела собственности. Для начала нужно провести межевание участка и уже на основании межевого плана выделять его конкретные доли.

Стоит попытаться это сделать во внесудебном порядке, подписав соглашение с другими собственниками. Если они не реагируют на заявление о желании разделить доли или отказываются это делать, нужно подавать заявление в суд. То же придётся сделать и при возникновении спора о конкретных границах долей.

Как правильно написать иск о выделе доли в квартире

Иски по данным делам составляются по общим правилам для всех судебных заявлений. Эти правила указаны в Гражданско-процессуальном кодексе РФ.

В начале заявления указываются:

• Название и адрес суда;
• Реквизиты истца и ответчиков (остальных собственников);
• Информация о цене иска и оплаченной госпошлине;
• Название заявления.

В основной части подробно описывается суть дела, и указываются основания для выделения доли в общей собственности. Все нюансы дела должны быть подтверждены документально, так как именно истец должен доказывать свои права на выделение доли.

В просительной части заявления нужно указать все требования о выделении доли, а также о необходимости компенсации ответчиками судебных расходов.

Заканчивается исковое заявление перечнем прилагаемых документов, датой и подписью истца.

Как разрешить конфликт до суда?

Не только подача искового заявления о выделе доли в натуре в жилом доме является способом решить конфликт собственников. Есть возможность разделить доли недвижимости на основании соглашения всех её владельцев.

Но в реальной ситуации такое соглашение крайне редко удаётся составить, поскольку владельцы не хотят договариваться и каждый из них считает, что соглашение ущемляет его интересы.

В этой ситуации остаётся только обращение в суд. Иск можно составить и подать самостоятельно, но нужно учитывать конкретную ситуацию, и при наличии сложностей лучше обратиться за помощью к юристу.

О чем говорит закон

Порядок деления земельных участков производится на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 11.4 при образовании новых участков из одного у первоначального прекращается его юридический статус.

Раздел земельного надела дает право новым собственникам полноправно распоряжаться новыми участками. Если участок, который подлежал разделу, находился в совместной собственности, у всех владельцев остается право на новые сформированные части после раздела доли. Если между владельцами не подписано иное соглашение.

Деление земельного надела, находящегося в ведении некоммерческой компании, производится с учетом плана межевания территории. Это правило действует в том случае, если земля выделяется гражданам для ведения садового и дачного хозяйства

. При делении такого надела могут быть образованы несколько участков, которые можно использовать как для садоводчества, так и для общего пользования. Полученный участок сохраняется в измененных границах.

Участок земли останется в измененных границах в том случае, если речь идет о разделе надела, находящегося в собственности у муниципалитета или в государственном владении.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Другой комментарий к статье 11.5 ЗК РФ

Регулируемый комментируемой статьей способ выделения земельного участка предопределен особенностями цивилистической конструкции «общая (долевая или совместная) собственность»: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ); участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Тем не менее, по смыслу п. п. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ в том случае, когда участники общей собственности достигают соглашения об условиях и способах образования земельных участков в счет долей каждого из сособственников, то следует говорить о разделе земельного участка. Соответственно, такой способ образования земельных участков подпадает под регулирование ст. 11.4 ЗК РФ и кадастровый инженер подготавливает межевой план в связи с разделом земельного участка. Недостижение же соглашения об условиях и способах раздела земельного участка хотя бы с одним из участников общей собственности (даже если остальные придут к такому соглашению) предусматривает выдел такими лицами земельных участков в счет своих долей. Межевой план для случая выдела может быть подготовлен на все такие земельные участки одновременно (в его составе будет столько разделов «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» с каталогом координат и сведениями о частях границ образуемых земельных участков, сколько будет самих образуемых земельных участков, не считая таких же сведений об измененном земельном участке) и также одновременно будет осуществляться постановка их на кадастровый учет. Интересно в этом описанном случае то, что по сути совершаемых юридических и технических действий у участника общей собственности, не согласного с остальными сособственниками, не произойдет образования земельного участка в том смысле, который предусмотрен ст. 11.2 ЗК РФ. Ему согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ будет принадлежать земельный участок, из которого осуществлен выдел, но в измененных границах (измененный земельный участок) при сохранении исходного кадастрового номера. У образованных земельных участков он будет являться «предыдущим».

Если право долевой собственности на измененный земельный участок сохраняют несколько участников долевой собственности, то размер их долей (точнее, выражение этого размера) изменяется (например, вместо 1/10 будет 1/5) (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ). Пункт 2 комментируемой статьи также предусматривает прекращение права долевой собственности на исходный земельный участок у лица, осуществившего выдел. И хотя это правило прямо не указано в ст. 252 ГК РФ, однако по смыслу отношений общей собственности оно подразумевается.

В отношении такой категории земель, как земли сельскохозяйственного назначения, действует в силу прямого указания в п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ особый порядок выдела, который установлен ст. ст. 13 и 13.1 Закона 101-ФЗ: собственник земельной доли, размер которой может колебаться, например, от 0,5 га до 10 га, обязан согласовать размер и местоположение границ образуемого земельного участка. С этой целью Закон предусмотрел подготовку специального землеустроительного документа — проекта межевания. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли (долей) либо на основании решения общего собрания участников долевой собственности, либо путем согласования проекта межевания земельного участка (фактически — согласования размера и местоположения границ земельного участка). Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

При выделе земельного участка из многоконтурного земельного участка одновременно могут быть образованы один или несколько многоконтурных земельных участков и (или) один или несколько обычных земельных участков. При этом многоконтурный земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах <126>. В настоящее время способ образования многоконтурного участка посредством выдела в счет земельной доли иногда используется для образования земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

———————————
<126> Пункт 13 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Что нужно знать о сервитуте

Сервитут – разрешение, выданное собственником и позволяющее определенному лицу использовать землю с соблюдением некоторых ограничений. Такое соглашение отличается от аренды возможностью принудительного заключения (к примеру, по территории нужно провести электрический кабель) и невозможностью арендатору получить прибыль от земли.

Договор о сервитуте содержит информацию о:

• границах участка;
• сторонах сделки;
• размере платы за эксплуатацию участка;
• сроке действия договора;
• обязанностях и правах сторон.

Соглашение заносится в Росреестр по адресу расположения территории.

Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ

Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.

Этот принцип основывается на нескольких составляющих:

• сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
• выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.

Закон не может лишить сособственника права на его долю. При условии, что это просит другой совладелец при выплате компенсации. Это положение следует из судебной практики (определение вС РФ от 07.02.2008, под N242-O-O). Позиция ВС РФ устанавливает невозможность применения императивных норм в этом вопросе, а также положений, изложенных в судебной практике.

Закон в вопросе выдела, выплаты компенсации помочь не может, так как императивность в этом вопросе не предусмотрена. Тем не менее, устанавливает несколько вариантов выдела, при которых могут осуществляться компенсационные выплаты в денежном эквиваленте. Речь идет о принудительном способе выдела, если сособственники не договорились между собой и нуждаются в содействии суда.

Существуют претензии между наследниками или бывшими мужем и женой относительно доли каждого из них. Суд рассматривает их по основаниям:

1. У доли сособственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
2. Размер доли указан некорректно в документах.
3. Несогласие с действиями совладельцев ЗУ.
4. Помехи, создаваемые сособственникам со стороны местной администрации.