Взыскание арендных платежей по истекшим договорам в делах о банкротстве

Расчет взыскиваемой суммы (цены иска)

В иске должен быть расчет суммы, которую вы требуете с арендатора (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Для того чтобы рассчитать сумму, которая составляет цену иска, рассчитайте сумму долга и сумму санкций (п. 1 ч. 1, абз. 6 ч. 1 ст. 103 АПК РФ).

Расчет взыскиваемой суммы обязательно должен содержаться в исковом заявлении (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Рекомендуем оформить расчет взыскиваемой суммы как приложение к иску и указать в самом иске, что расчет приведен в приложении.

Расчет суммы долга

При расчете нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы. В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором – отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам. Это повлияет на формулировку ваших .

Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате.

Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию.

Расчет удобнее сделать в таблице для наглядности.

Примеры расчета задолженности

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (переменная часть).

Стоимость коммунальных услуг возмещается арендодателю сверх арендной платы.

Арендная плата твердая, возмещение коммунальных услуг договором не предусмотрено.

Стоимость 1 кв. м – 1 000 руб.

Площадь арендованного помещения – 30 кв. м.

Арендная плата за месяц – 30 000 руб.

Период задолженности – с 01.09.2017 по 15.09.2017.

Количество дней за период задолженности – 15.

Количество дней в сентябре – 30.

Сумма задолженности за период с 01.09.2017 по 15.09.2017 составляет:

30 000 / 30 x 15 = 15 000 руб.

Расчет неустойки (пени)

Неустойка (пеня) определяется по формуле:

При расчете учитывайте следующее:

ставка неустойки (пени) определяется договором;

если сумма долга включает в себя НДС, неустойка рассчитывается от суммы задолженности с учетом НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 с аналогичным выводом по спору из договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ);

день фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Пример расчета пени

Расчетная сумма – 20 000 руб.

Количество дней просрочки – 30 (с 01.11.2016 по 30.11.2016).

Процентная ставка: 0,1% за каждый день просрочки

Расчет: 

Расчет процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ

Вы можете рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ, если (п. 4 ст. 395 ГК РФ):

договором не предусмотрена неустойка;

законом или договором предусмотрена возможность совместного начисления неустойки и процентов.

Рассчитайте проценты по формуле:

При расчете процентов учтите следующее:

в формулу следует включить фактическое количество календарных дней в году – 365 (366 – если год был високосным). Правило о включении в расчет количества дней, равного 360 и 30 дням, отменено (п. 84 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7);

если сумма долга включает в себя НДС, начисляйте проценты на сумму задолженности с учетом НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 с аналогичным выводом по спору из договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению);

день фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7);

с 1 августа 2016 г. при расчете применяется ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующие периоды (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Для оперативного расчета процентов по ст. 395 ГК РФ вы можете воспользоваться специальными калькуляторами, размещенными на сайтах судов, например, на сайте Арбитражного суда г. Москвы: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calculator395.

Какую неустойку вправе требовать арендодатель за просрочку оплаты аренды после прекращения действия договора?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: в приведенной ситуации арендодатель вправе предъявить требование о взыскании суммы задолженности с начислением на нее предусмотренной договором неустойки вплоть до момента погашения долга (в том числе и за период после прекращения договора аренды).

Обоснование позиции

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку (штраф, пени) (п. 1 ст.

330 ГК РФ). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п.

4 ст. 425 ГК РФ).

Поэтому за просрочку внесения арендатором арендной платы с него может быть взыскана предусмотренная договором неустойка.

Таким образом, как и до 1 июня 2015 г., неустойка за один и тот же период просрочки денежного обязательства не может быть взыскана одновременно с процентами, установленными ст. 395 ГК РФ.

Однако кредитору более не принадлежит право выбора одной из двух мер ответственности, поскольку в случае, когда договором предусмотрена неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ применению не подлежат (если договором не предусмотрено иное).

Однако, как и по ранее действующему общему правилу, если кредитор не осуществил выбор в пользу одной из двух мер ответственности, применяется договорная неустойка. Из этого следует, что изменения, внесенные в законодательство с введением в действие п.

Мнение эксперта
Кузнецов Станислав Яковлевич
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Член коллегии адвокатов.

4 ст. 395 ГК РФ, касаются лишь исключения права кредитора выбирать меру ответственности за нарушение денежного обязательства по своему усмотрению.

Как разъяснено в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства.

При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (п. 3 и 4 ст.

425 ГК РФ). Пленум ВС РФ в п.

66 этого же постановления разъяснил, что, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п. 4 ст.

329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (п.

2 ст. 489 ГК РФ).

Если же при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст.

689, п. 1 ст.

811 ГК РФ).

Чего не стоит делать в отношениях с должником

В первую очередь, не надо заниматься самоуправством. И речь идет не только о явно незаконных действиях: вымогательство, применение физических методов воздействия или угроз.

Даже, на первый взгляд, законное отключение электроэнергии в арендуемом помещении или ограничение доступа в него расценивается судами негативно.

Так, Президиум ВАС РФ в от 9 апреля 2013 г. делает однозначный вывод: “Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом в соответствии с условиями спорных договоров”.

Таким образом, вышеперечисленные действия незаконны, и суд исключит из взыскиваемой суммы размер платежа за те периоды, когда арендатор фактически не пользовался помещением по вине истца.

Когда удержание имущества правомерно

Однако законом предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе удерживать имущество арендатора. Согласно ГК РФ кредитор, у которого находится вещь должника, в случае неисполнения последним обязательства по оплате может удерживать ее до исполнения обязательства.

Главное – завладеть данной вещью правомерно. В случае же арендных отношений арендатор добровольно размещает свои вещи (например, оборудование) в помещении арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 г. Президиума ВАС РФ).

Первоначальные аспекты

Благодаря аренде можно приобрести во временное пользование определенное имущество. Обычно в данном случае формируется договор, в котором оговариваются период использования предмета аренды, стоимость и условия пользования имуществом арендатором.

В процессе арендных отношений часто возникают разногласия между сторонами при появлении просрочек по оплате.

Во избежание конфликтных ситуаций арендатор предоставляет арендодателю определенную залоговую сумму.

Но если данная сумма все же не была уплачена, или задолженность по выплатам намного превысила ее, то передающая имущество сторона может забрать свои деньги только после обращения в судебный орган. Началом судебного процесса является подача искового заявления о взыскании арендной платы.

Главные понятия

Договором аренды называется сделка между двумя участниками на условиях платной передачи собственности.

Предметом аренды может выступать только то имущество, которое невозможно уничтожить в период пользования им, ведь в дальнейшем оно подлежит передаче собственнику.

Но если данные условия отсутствуют, то в случае подачи иска у собственника меньше возможностей получить долг.

Поскольку сторона, получающая имущество во временное пользование, не всегда выполняет свои обязательства по своевременной оплате аренды, и если не получается мирно урегулировать спор, то арендодатель вынужден обращаться в суд из-за нарушения своих прав. В некоторых ситуациях взимание арендной платы происходит без составления арендного соглашения.

Основные условия составления документа в суд

При каких же обстоятельствах подается исковое заявление о взимании долга по аренде? Во-первых, когда арендатор отказывается оплачивать задолженность согласно договору.

В-третьих, когда должник дает согласие на выплату долга, но не соблюдает в полной мере данного обещания. И последнее — когда произошло нанесение вреда арендованному имуществу, и нужно заплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Подача искового заявления является несложной процедурой. Перед обращением необходимо подготовить соответствующий список документов:

• исковое заявление;
• претензионное обращение к ответчику;
• арендное соглашение;
• ксерокопии квитанций и иных документов, свидетельствующих об оплате аренды за минувшие периоды, для выявления точной величины долга;
• другие бумаги, которые могут служить доказательной базой по рассматриваемому делу.

Рассмотрим порядок действий по взиманию арендного долга:

1. До обращения в суд надо составить претензию на имя ответчика в официальном стиле. Сделать это желательно даже в том случае, если договором не предусмотрено разрешение подобных ситуаций в претензионной форме. Это может оказать влияние на должника, стимулируя его к оплате задолженности без судебного вмешательства.
2. Отправить претензию необходимо на юридический адрес должника и на фактический, если они не совпадают, в форме уведомительного письма. Дата получения письма считается датой начала отсчета в судебном процессе и расчете штрафов за просроченные платежи.
3. В случае игнорирования претензии арендатором исковое заявление можно предоставлять в суд. Текст заявления формируется согласно требованиям статей 125 и 126 АПК.
4. Второй экземпляр заявления нужно отправить должнику. А суду надо предоставить чек об отправке экземпляра заявления арендатору.
5. Разрешение дела происходит в короткие сроки, если в наличии у суда есть все необходимые документы. Если ответчик отказывается выплачивать долг, тогда судебные исполнители делают опись имущества должника и изымают его в счет оплаты задолженности. На эту процедуру приставам предоставляется два месяца (плюс пять дней для формирования акта о возбуждении исполнительного дела). Если вопрос по истечению этого срока не решается, истец вправе подать жалобу для ускорения взыскания задолженности.

Правовая база

Основными законодательными актами, которые могут быть использованы в разрешении арендных разногласий, являются Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, Земельный кодекс и ГПК РФ.

В дополнение могут использоваться соответствующие федеральные законы, касающиеся дела — статья 196 ГК РФ установила общий срок исковой давности по исковым заявлениям — три года, здесь говорится о том, что максимальные сроки давности не могут превышать десяти лет.

Условия

При нарушении сроков оплаты арендатором, владелец предмета соглашения может взыскать денежные средства в судебном порядке. Однако, условия нормативных актов требуют, чтобы перед обращением в судебные организации истец попробовал решить проблему с арендатором претензионным способом.

При оформлении договора аренды квартиры важным разделом является «Срок действия договора». В случае отсутствия этого критерия, считается, что обязательства между сторонами будут существовать неопределённый срок до момента инициации события прекращений отношений не меньше чем за месяц для движимого и за три месяца для недвижимого имущества.

Лучше, если эти сроки будут оговорены в соглашении, оформляемом на неопределённый срок.

Нарушения обязательств наступают в случаях:

• несоблюдения сроков оплаты обязательств;
• пользование имуществом после окончания действия соглашения.

В некоторых ситуациях собственник имущества имеет право получить не только положенную арендную плату, но и неустойку.

Как написать требование арендодателю

ВАЖНО!
В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.

Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.

Генеральному директору ООО «Недвижимость» П. П. Петрову Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000 От ООО «Фирма» Адрес: ул. Холодная, д. 12 Тверь, 101000 Претензия о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества 01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками: объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3; кадастровый номер: 11:20:0120302:211; назначение: нежилое. Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек. Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав. Приложения: Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз. Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз. Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз. Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз. Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз. Генеральный директор ООО «Фирма» И. И. Иванов

Порядок оформления искового заявления о взыскании задолженности по договору аренды (образец)

Написать исковое заявление о взимании долга можно либо самостоятельно, либо обратиться в юридическую контору. Бланк заявления можно скачать здесь.

Воспользовавшись образцом, это можно сделать и без помощи специалиста. Нужно лишь в правильном порядке заполнить все графы. Заявление состоит из следующих частей:

Заглавная часть	В начале указываются участники судебного процесса, а именно: судебный орган (его наименование и адрес расположения), истец и ответчик. Если представителями заявителя или ответчика выступают физические лица, то прописываются их личные данные (ФИО, место прописки и контакты), а когда юридические – их реквизиты (ИНН, ОГРН, место регистрации и контакты представителя)
Основная часть	В данной части необходимо охарактеризовать суть спора, методы его досудебного разрешения и ответную реакцию арендатора. Далее указываются непосредственные претензии к ответчику и их стоимость, обоснованная требованиями. Ниже формируется прошение к судебному органу о взимании долга на основании законодательных актов и пунктов арендного договора
Заключительная часть	В конце заявления может указываться дополнительная информация. Это список документов, прилагаемых к делу, которые должны быть переданы суду, подпись заявителя и дата

Заявление необходимо писать строго в деловом стиле, если прописываются какие-то данные, цифры, они должны подкрепляться соответствующими документами. Вся информация должна быть аргументирована и чем-то доказана.

Особенности заполнения

В зависимости от предмета аренды текст заявления будет иметь некоторые отличия, но структура документа сохраняется. Рассмотрим особенности урегулирования арендных разногласий в зависимости от предмета аренды.

За нежилое помещение

Основой арендных отношений является соглашение об аренде определенного нежилого помещения. В соответствии с ГК РФ в договоре нужно фиксировать информацию, согласно которой можно определить собственность, передаваемую арендатору.

При отсутствии подобных данных сделка является незаключенной. Как же в таком случае взимать плату за аренду в условиях пользования помещением?

По закону арендодатель должен отдать арендатору принятую от него величину арендных выплат, а арендатор в свою очередь должен компенсировать ему то, что помещение сохранило после подобного пользования по стоимости, указанной в тот период, когда завершилось использование, и в том месте, где оно совершалось.

Арендатор должен быть предельно внимателен при подписании арендной сделки и быть уверенным в подлинности права арендодателя передавать собственность в аренду.

Возвращение арендных платежей можно будет осуществить лишь при предоставлении искового заявления в арбитражный суд.

Он должен заплатить долг по аренде и проценты за использование чужих денег, так как неосновательно обогатился.

За земельный участок

В случае наступления задолженности по оплате аренды земли арендодатель подает иск в судебный орган. В результате суд обязывает ответчика погасить долг.

В итоге заявитель может получить не только сумму долга, но и стоимость неустойки за просроченную задолженность.

За автомобиль

Различают соглашения об аренде автомобиля с экипажем (с предоставлением услуг по управлению и техническому использованию транспортного средства) и без экипажа (без дополнительных услуг).

В первом случае ответственность за ремонт и возможный ущерб ложится на арендодателя, а во втором – на арендатора. В обоих договорах содержится пункт о своевременной выплате арендных платежей.

Если пользующейся транспортом стороной нарушается этот пункт, то арендодателем подается иск о возмещении задолженности по арендной плате.

Нюансы составления иска о фактическом пользовании коммунальных услуг (платежи)

Если в соглашении между сторонами прописано, что коммунальные платежи должен оплачивать арендатор, и после выезда его из жилого помещения обнаружится задолженность, арендодатель вправе требовать выплаты долга.

Если при отправке претензионного обращения должник отказывается компенсировать сумму долга, собственник жилья может направить исковое заявление в суд. В том случае, когда договор аренды не был заключен, арендодатель не сможет получить долг.

Таким образом, при подаче искового заявления о взимании арендной задолженности нужно поставить акцент на доказательствах наличия несвоевременной оплаты. При отсутствии аргументирующих документов, суд не примет решение о взимании долга.

Арбитражные споры с выплатой арендной платы — часто встречающаяся категория дел

Чаще всего причинами споров по договору аренды являются:

• Взыскание арендных платежей и задолженностей по ним;
• Возврат гарантийного (обеспечительного) платежа;
• Повышение арендной платы.

Если вы решили подать иск в арбитражный суд или Ваша компания может стать ответчиком, необходимо:

1. Прежде всего проверить наличие оригиналов договора аренды, акта передачи имущества арендатору. Проверьте, имеется ли в наличии документ, удостоверяющий возврат имущества арендодателю (если договор аренды расторгнут).
2. До обращения в суд нужно подготовить письменную претензию. В претензии необходимо описать свои требования и основания, с которыми Вы связываете их возникновение. Если договором аренды предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, направление претензии является обязательной стадией.
3. Если Вы получили претензию, обязательно письменно ответьте на нее. Игнорирование поступающих претензий, может стать причиной возложения на Вас судебных издержек вне зависимости от результатов рассмотрения дела.
4. Всю переписку Сторон, необходимо вести письмами и телеграммами по юридическим и фактическим адресам. Электронные письма с точки зрения судов являются «сомнительными» доказательствами.
5. Если же переписка велась по электронной почте, соберите все письма в отдельной папке. Нотариальное обеспечение электронных писем позволит использовать их в качестве доказательств в суде.
6. Если арендатор не оплачивает арендные платежи, проведите сверку взаимных расчетов. Признание арендатором (арендодателем) задолженности существенно упростит процедуру взыскания долга.
7. Если спор вызван неисполнением обязательства по текущему или капитальному ремонту объекта аренды, до обращения в суд привлеките экспертов. Обследование объекта необходимо для оценки его технического состояния и стоимости ремонтных работ.
8. Мы рекомендуем до обращения в суд попытаться урегулировать конфликт миром. Опыт показывает, что до 30% споров можно разрешить на этой стадии. Привлечение юристов на этом этапе позволит не только грамотно провести переговоры, но и оформить их результаты. Правильные действия на данном этапе помогут Вам в суде, если не удастся договориться.

Судебный процесс при претензиях по договору аренды занимает в среднем 4-6 месяцев в суде первой инстанции и до 3-х месяцев в суде апелляционной инстанции. Как правило, речь идет о 4-5 судебных заседаниях. В зависимости от сложности дела, его продолжительность может значительно увеличиться.

Важно:

Мы перечислили только самые общие рекомендации в споре по договору аренды. Все советы невозможно дать в одной статье. Каждая ситуация по-своему уникальна. В связи с этим мы настоятельно рекомендуем Вам привлечь профессионального юриста для участия в суде. Незнание основ гражданского и процессуального законодательства может привести к проигрышу, даже если Ваша правовая позиция изначально является сильной.