Рациональное использование территории: земли промышленного назначения

Правовой режим земель, предоставленных, организациям горно-добывающей и нефтегазовой промышленности

В категорию земель промышленности включаются земельные участки, предоставленные для пользования недрами в пределах сухопутной территории страны. Это — земли, используемые для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, их хранения и первичной переработки, включая шахты, карьеры, разработки различных месторождений, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, — хранилищ, объектов промышленного производства. Не переводятся в категорию земель промышленности земли, предоставленные для пользования недрами из состава земель водного фонда (дно водоемов, территориального моря), а также земельные участки, находящиеся в частной собственности при их использовании собственниками для добычи общераспространенных полезных ископаемых (песок, гравий, глина и т.д.). Добыча полезных ископаемых в пределах лесного фонда, не требующая перевода лесных земель в нелесные и их изъятия, не влечет изменения целевого назначения земель лесного фонда (ст. 66 Лесного кодекса). Предоставление земельных участков для геологического изучения недр, включая поиск и разведку полезных ископаемых, может также осуществляться без изменения целевого назначения, но с установлением публичного сервитута (ст. 23 ЗК). Земельные участки для целей пользования недрами предоставляются в порядке выдачи лицензий на недропользование и выделения геологического (для геологического изучения и разведки полезных ископаемых) и горного (во всех других случаях пользования недрами) отвода. Лицензия на недропользование выдается только при наличии предварительного согласия органа управления земельными ресурсами либо собственника земли на отвод земельного участка для целей недропользования. При пользовании недрами, предоставляемыми на условиях соглашений о разделе продукции, получению лицензии предшествует заключение такого соглашения.

Лицензия является основанием для вынесения решения об изъятии необходимого земельного участка.

Земельный участок предоставляется после оформления горного отвода, утверждения проектов рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные сельскохозяйственные угодья, если они не включены в перечень, использование которых для несельскохозяйственных целей не допускается, предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода. Земельный участок изымается и предоставляется заинтересованным гражданам и организациям с возмещением стоимости участков их собственникам. Одновременно выносится решение о переводе земельного участка из одной категории в категорию земель промышленности. Участок недр в пределах горного или геологического отвода закрепляется за держателями лицензии на праве постоянного или временного пользования. Необходимый для пользования недрами земельный участок предоставляется в аренду либо на праве ограниченного пользования (публичного сервитута). Последний применяется в случае предоставления земель и участка недр для изыскательских работ. Во временное пользование участки недр предоставляются на сроки от 5 до 25 лет для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых. На эти же сроки закрепляются и необходимые земельные участки. Особенностью правового режима земель, предоставленных для пользования недрами, является требование о снятии и сохранении плодородного слоя почвы и о рекультивации земель после завершения горных работ, консервации и ликвидации предприятий по добыче полезных ископаемых и подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. В необходимых случаях земельные участки возвращаются прежним пользователям.

показать содержание

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий:

1. Земли населенных пунктов (поселений);
2. Земли сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. Земли специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Как перевести земельный участок в земли промышленности?

Изменение категории участка потребует серьезных оснований. Процедура длится долго, приходится посещать много инстанций, собирать документацию. В пакет бумаг входит:

• подтверждение прав собственности или иного владения на участок;
• схема расположения с указанием адреса;
• копии кадастровых справок и документов на недвижимость;
• схема территориального планирования;
• разрешение арендодателя на изменение категории.

Заявление и вся документация направляются главе местной администрации. На данном этапе решают, можно ли перевести участок в земли промышленности, насколько это целесообразно и финансово обоснованно. Если выносят положительный ответ, наступает второй этап – прохождение экспертиз. На этой стадии потребуется новый комплект документов:

• межевой план надела;
• кадастровый паспорт;
• подтверждение прав на участок;
• разрешение администрации;
• проект промышленного объекта;
• обоснование проекта;
• согласования в других инстанциях.

В зависимости от текущей категории земли, может потребоваться различный набор согласований. Могут запросить защиту проекта, где описан объект промышленности. Если за сменой категории обращается юридическое лицо или предприниматель, придется предоставить соответствующие выписки из реестров на заявителя.

В первом обращении, которое подается в администрацию, важно детально проработать основания для изменения категории. Для этого придется ознакомиться с градостроительными нормами, правилами землепользования и застройки и другими нормативными актами

Когда заявку одобрили, а документы прошли необходимые инстанции и получили допуски, необходимо подавать новое заявление.

На финальном этапе обращение направляют в Росреестр. К нему прикрепляют результаты согласований, разрешение от администрации и документы на участок. В результате вносятся изменения в реестр, и за наделом закрепляется новая категория, либо выносят отказ. Если доверить процедуру изменения категории юристам нашей компании, риск отказа исключается.

Проекты

План строительства определяет размер земли, которая приобретается или предоставляется предприятию (промышленному комплексу, акционерному обществу и пр.). При этом учитывается экономное использование территории. Новые предприятия, как правило, возводятся в промышленных узлах (районах). На таких территориях организуется общее вспомогательное производство, прокладываются инженерные коммуникации, системы снабжения и пр. В этой связи, проекты предприятий увязываются с планировкой районов, генпланами узлов, а в случае их отсутствия – с намечаемыми сооружениями, сетями и коммуникациями. Исполнение указанных требований способствует обеспечению охраны и рационального использования территорий.

Как перевести земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения?

За переводом участков из сельскохозяйственных земель в другую категорию обращаются, когда надо построить коммерческие или промышленные здания, жилые дома или организовать иную деятельность, не предусмотренную текущим назначением. В процессе придется учитывать положения Земельного кодекса РФ и других нормативных актов. В некоторых ситуациях изменение категории запрещено (например, когда экологические эксперты не согласовывают процедуру).

Перевести участок из сельскохозяйственных земель в другую категорию можно, но не во всех случаях. Это допускается в целях консервации земли, добычи полезных ископаемых, строительства ЛЭП и других предусмотренных законом случаях. Перед сменой категории надо убедиться, что земельный участок не относится к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, не мелиарирован, на территории не выращиваются особо ценные с/х культуры. Иначе в удовлетворении заявления откажут. Если же перевод из сельхозземель доступен, необходимо:

1. Собрать пакет документации (проект землеустройства с обоснованием смены категории, выписка с информацией об участке, удостоверение личности заявителя, заключение экологической экспертизы и другие – зависит от ситуации);
2. Подать документы и заявление в уполномоченный орган (в ходатайстве указывают кадастровый номер участка, текущую и желаемую категорию, обоснование перевода и какие права на землю есть у заявителя);
3. По результатам рассмотрения обратившемуся лицу направляют акт о смене категории или отказ в таком действии.

Сложнее всего приходится на этапе сбора документов. Проект землеустройства, где приводятся доводы и аргументы в пользу перевода надела в другую категорию, придется утверждать. От заключения экологической экспертизы зависит, изменят назначение или нет. Да и заявление надо составить по всем требованиям закона.

На вынесение решения дается от 2 до 3 месяцев. Точный срок зависит от органа, рассматривающего заявление. В течение двух недель постановление о переводе земли в новую категорию направляется заявителю. Затем данные вносятся в государственный реестр. Юристы нашей компании ускорят процедуру и исключат малейший риск отказа. Можете нам доверить изменение назначения участка.

Статья 93. Земли обороны и безопасности

1. Землями обороны и безопасности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. В целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для:

1) строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

2) разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);

3) размещения запасов материальных ценностей государственного материального резерва.

При необходимости временного использования земель (территорий) для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны, земельные участки у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются.

Использование этих земель осуществляется применительно к порядку, установленному для проведения изыскательских работ, а также для зон с особыми условиями использования.

3. В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отводятся в постоянное (бессрочное) пользование земельные полосы или участки для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации и других объектов.

Нормы отвода земельных полос, размеры земельных участков, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, порядок их использования, включая особенности хозяйственной, промысловой и иной деятельности, определяются законодательством Российской Федерации.

4. Для размещения объектов по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военных и иных объектов в закрытых административно-территориальных образованиях земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.

В закрытом административно-территориальном образовании устанавливается особый режим использования земель по решению Правительства Российской Федерации.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, должны принимать необходимые меры по предоставлению земельных участков для удовлетворения потребностей населения в развитии садоводства, огородничества, сельскохозяйственного производства, жилищного и дачного строительства за пределами закрытого административно-территориального образования.

5. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

5.1. Допускается включать земельные участки, включенные в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в границы охотничьих угодий с согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области обороны, или федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области безопасности.

6. В условиях чрезвычайного или военного положения использование земельных участков для нужд обороны и безопасности может осуществляться в порядке, установленном статьей 51 настоящего Кодекса.

7. В целях обеспечения обороны страны и безопасности государства, защиты населения, бесперебойного функционирования объектов в области обороны страны и безопасности государства могут устанавливаться запретные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Порядок установления указанных зон и использования в их границах земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Изменение категории промземель

Изменение категории участка на зону промышленного значения представляет собой длительный и трудоемкий процесс. Провести обратную процедуру гораздо проще.

Имеется 2 ограничения при смене категории промзоны на другую:

• обнаружено нарушение рельефа – необходимо согласовать проект по восстановлению земельных и водных ресурсов и осуществить такие работы на местности;
• строения, расположенные на территории промышленного предприятия необходимо снести. В этом случае также необходимо провести согласование проекта о восстановлении водных ресурсов и земель. Аналогичные меры принимают при загрязнении или разрушении территории.

Для того чтобы начать процедуру смены категории земли, необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию. В заявлении следует указать:

• категорию, к которой причислен участок на данный момент;
• категорию, которую собственник хочет в итоге получить;
• кадастровый номер надела;
• обоснование причин смены категории;
• документы, подтверждающие права заявителя относительно земельного участка.

Особую сложность представляют случаи, когда требуется перевести землю сельскохозяйственного назначения в промышленную. Это возможно осуществить в порядке исключения. Необходимо подтвердить, что почва потеряла свои полезные свойства для выращивания различных культур.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Общие правила

Земли промышленности, энергетики, транспорта используются в соответствии со спецификой отрасли. Между тем, порядок управления такими территориями осуществляется по единым принципам:

1. Все административные органы (ведомства, министерства) должны исполнять предписания Правительства. В определенных случаях они обязаны согласовывать свои действия с исполнительными региональными органами, Минприроды, Министерством энергетики и промышленности и прочими институтами. Административные органы, ответственные за надлежащее использование территорий, могут осуществлять мониторинг их состояния, давать рекомендации для обеспечения рационального их использования и охраны.
2. Уполномоченные структуры разрабатывают внутрипроизводственный порядок землепользования. Они принимают решения по вопросам внутренней организации эксплуатации ресурсов предприятиями разных отраслей. Другими словами, на административных органах лежит обязанность определять целевое значение отдельных частей территорий, обеспечивать оптимальное размещение строящихся сооружений и зданий. Например, Минтранспорта и связи разрабатывает и утверждает инструкции и правила использования участков железных дорог, порядок их временного отвода сельскохозяйственным предприятиям и прочим организациям, а также физлицам.
3. Административные органы также должны организовывать внутриведомственный учет территорий. Они принимают решения, касающиеся перераспределения наделов между подведомственными предприятиями и службами, а также оказывают последним содействие в реализации ими своих прав и исполнении обязанностей.

Территориальные зоны в поселении

Земля в городе или поселении в границах его территории разделена на территориальные зоны. Такое деление утверждается документально, и перевод происходит в соответствии с правилами застройки населенных пунктов и земельного пользования. На площади одной зоны территориальной принадлежности предусматривается сочетание разных видов уже происходящего использования и планируемого применения в новом варианте. На землях территориальной зоны устанавливаются такие разновидности:

• участки жилого сектора;
• зона общественно-делового общения;
• сектор производства товаров и услуг;
• транспортные и инженерные инфраструктуры;
• земли сельского назначения;
• специальные земельные участки;
• зоны рекреации;
• сектора военных построек и режимных зон.

Муниципальные службы могут устанавливать иные территориальные зоны, предусматривающие вхождение в их состав отдельных участков и некоторых объектов недвижимости. В распределенных зонах могут включаться подзоны, применение которых регламентируется в статьях градостроительного законодательства.

Виды разрешенного использования земли населенных пунктов