5 способов продать квартиру в ипотеке сбербанка в 2021 году

Процесс продажи

• Доказать, что реструктуризация не решит проблему ни в одном из своих вариаций;
• Подтвердить финансовые затруднения документально;
• Дать согласие на реализацию, иначе оно будет получено в судебном порядке.

Как только все формальности соблюдены, представитель кредитора заключает договор, с указанием схемы для распродажи имущества. Продажа может быть реализована не только в прямом представлении, для покупки залогового и арестованного имущества можно использовать кредитные средства или переоформить долговые обязательства недобросовестного клиента на нового заёмщика и передать ему в собственность залоговое имущество.

ПАО «Сбербанк» в 2021 году даёт клиенту возможность самостоятельно реализовать имущество и погасить долг, если этого не последовало, то дело переходит в суд и после получения судебного решения заёмщик имеет ещё месяц на самостоятельную продажу. Такое решение более выгодно для должника, так как позволяет реализовать ценности по более высокой цене, чем это сделает банк через торги.

Сбербанк имеет специальную площадку для проведения интернет-торгов. На ней реализуются материальные ценности должников в режиме онлайн. Принять участие в торгах может каждый желающий, достаточно пройти регистрацию и внести взнос. Торги длятся от 3 месяцев до полугода. При этом если продать объект в первом потоке не удалось, процесс возобновляется через 30 дней.

В этом случае транспорт передаётся в лизинговую компанию и используется другими клиентами по договору аренды. Хотя такой подход не имеет широкого распространения в России, это позволяет получить с транспорта доход больший чем при его прямой реализации, но в долгосрочной перспективе.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку Сбербанка, то это упрощает сделку. В данном случае Сбербанк просто переоформляет залог с продавца на покупателя по специальной программе ипотеки.

Пошаговая инструкция подобной сделки:

1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку с условием, что будет приобретаться квартира в залоге Сбербанка.
2. Банк одобряет сделку.
3. Покупатель выплачивает первый взнос продавцу.
4. Банк гасит ипотечный кредит и оформляет новый — на покупателя.
5. Регистрируется снятие старого обременения и наложение нового на другого заёмщика.

В случае, если жильё приобреталось с использованием маткапитала или по военной ипотеке, продажа будет иметь ряд ограничений. Разберёмся в этих нюансах далее.

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

Участник данной программы может продать квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка, следующим способом:

1. Военнослужащий пишет заявление в Росвоенипотеку с описанием ситуации и просьбой снять отметку об обременении с квартиры, купленной с помощью государственных средств.
2. Одновременно он подаёт заявку на повторное участие в НИС (если позволяют возраст, выслуга).
3. Сбербанк сообщает Росвоенипотеке о размере остатка задолженности (с приложением графика и выписки по счёту).
4. Заёмщиком погашается остаток долга за счёт собственных сбережений, а деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, зачисляются на индивидуальный счёт военнослужащего.
5. С квартиры снимается обременение.
6. Возможно вторичное оформление военной ипотеки в ином банке.

Ещё один вариант продажи подразумевает переуступку прав (цессия) другому участнику НИС.

Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала

Получить разрешение от Сбербанка на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом очень трудно. Связано это со следующими нюансами:

• Необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки (выдаётся только после подтверждения фактов о том, что права детей в результате продажи не будут ущемлены в будущем).
• Продать такую квартиру можно только в целях покупки новой жилплощади, обмена, строительства собственного дома или для открытия депозита в банке на имена детей.
• Перед продажей необходимо выделить обязательные доли на всех членов семьи, в том числе и на детей.

Порядок действий при реализации ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

1. Получение письменного разрешения от органов опеки и Сбербанка.
2. Поиск покупателя, который согласится купить обременённую квартиру.
3. Подписание договора.
4. Погашение остатка долга на основании выписки по ссудному счёту.
5. Снятие обременения.
6. Покупка нового объекта недвижимости.

Процесс продажи залогового имущества

Распродажа объектов осуществляется на аукционах, проводимых на официальном сайте банковской организации. Система торгов автоматизирована. Для участия в торгах по реализации залогового имущества Сбербанка нужно зарегистрироваться и пройти аккредитацию, для чего используется электронная торговая площадка (ЭТП).

Например, реализация залоговых квартир Сбербанка происходит довольно просто. Каждый лот на аукционе имеет собственный номер. Чтобы следить за ставками, страницу нужно обновлять вручную или автоматически.
Побеждает в торгах участник, предложивший наибольшую стоимость продаваемого объекта. Когда аукцион закончился, в течение 10 минут продолжается прием дополнительных ставок.

• на открытых аукционах, когда ставки видят все участники;
• на закрытом аукционе, когда ставки открываются при переходе торгов в открытую форму.

Ставка считается принятой, при условии превышения ею первоначальной цены, установленной продавцом.
Пройдя регистрацию, участник торгов получает возможность сортировки объектов и установки собственных ставок. Объект считается проданным, при участии в аукционе двух покупателей, предложивших стоимость, выше первоначальной цены.
Сбербанк может выдать кредит участнику для покупки приглянувшегося объекта. При положительном решении о выдаче займа, кредитные обязательства должника передаются новому заемщику.

Должник и покупатель могут договориться о купле-продаже и без аукциона. В этом случае первый сообщает банку о невозможности выполнять обязательства по кредитному договору и о наличии лица, согласного взять на себя эти обязательства. Банк изучает информацию о новом заемщике, а в случае принятия положительного решения переоформляет заем на нового клиента. Последний выплачивает ссуду и становится собственником имущества.

Реализация залогового имущества в «Сбербанке»

Продажа залогового жилья может осуществляться в двух случаях:

1. По согласию текущего заемщика и банка. В индивидуальном порядке «Сбербанк» может рассмотреть заявку клиента на покупку залогового жилья, но на условиях переоформления ипотеки, а не на условиях купли-продажи. Происходит это так: желающий приобрести квартиру подает документы в банк, где на него переоформляется ипотечный договор. Ипотечные обязательства переходят новому заемщику, при этом та сумма задолженности, что была выплачена старым заемщиком, компенсируется ему новым заемщиком. Такая сделка в отличие от приобретения жилья на торгах обойдется покупателю дешевле, однако требует гораздо больше сил на оформление сделки.
2. По судебному решению. Банк имеет право продать квартиру должника, если тот нарушил условия договора, касающиеся оплат по ипотеке. Однако к этому способу банк прибегает неохотно и только после того, как другие досудебные методы не помогут. Например, он может предложить заемщику провести реструктуризацию долга.

Распродажа имущества должников Сбербанк

В случае если заёмщик не справляется с выплатой долга, банк вынужден принимать соответствующие меры для возврата средств. В этом случае самый объективный выход из ситуации, которую видит Сбербанк – продажа имущества должников. В зависимости от юридического статуса имущества этот процесс происходит по нескольким сценариям.

Первый и самый простой вариант развития событий – продажа залогового имущества.

Даже если должник не согласен с таким положением вещей. В случае сопротивления со стороны заёмщика, финансовая организация инициирует судебный процесс. Сохранить залоговое имущество в собственности должнику не удастся.

Второй вариант предусматривает процедуру банкротство, в процессе которой происходит опись, и распродажа материальных ценностей, если их стоимость превышает 10 тысяч рублей. Этот процесс выполняется финансовым управляющим, который курирует банкротство физического лица. По законодательству страны имеется список имущества, на который не распространяется арест и реализация за долги:

• Жилье, если оно единственное у должника, включая земельный надел, на котором он располагается;
• Одежда, продукты питания и вещи, принадлежащие ребёнку;
• Предметы первой необходимости;
• Имущество, необходимое клиенту для осуществления трудовой деятельности;
• Транспортное средство, предназначенное для инвалида или если оно является источником дохода;
• Спортивные или иные награды.

Бытовая техника, имеющая определённую ценность, ювелирные изделия и другие ценные предметы, не являющиеся предметом первой необходимости, будут изъяты и проданы.

Как застраховать залоговое имущество в Сбербанке

Страхование осуществляется при оформлении договора на кредитование. Услуга производится за счет заёмщика.

Размер страховки зависит от нескольких факторов:

1. Вид залогового имущества.
2. Характеристики залогового имущества.
3. Размер франшизы.
4. Возможные страховые случаи.
5. Длительность действия договора

Стандартным требованием банковского учреждения является размер страховки, равный или больший, чем сумма выданного кредита.

Данная услуга выгодна обеим сторонам. В случае невозможности выплачивать кредит по причине утраты залогового имущества, банк получается необходимую сумму от страхователя.

Аукционы

Сбербанк предпочитает продавать имущество должников по аукционной системе, когда арестованные активы распродаются на автоматизированных виртуальных площадках.

Электронный формат существенно расширил круг возможных участников и сделал более прозрачными условия торгов. Существует две формы проведения этого мероприятия:

• открытые торги, когда ставки все участники видят в режиме реального времени;
• закрытые торги без обнародования предложений участников. При необходимости оператор открывает аукцион.

В витрине специального сайта выставлены все лоты со стартовой стоимостью на 25-30% ниже рыночной. Победителем электронного аукциона признается участник, предложивший самую выгодную цену за лот.

Приобрести залоговые активы Сбербанка вправе любой гражданин или юридическое лицо при наличии сертифицированной электронной подписи (ЭП) и аккредитации на торговой площадке (ТП). Возможна даже продажа квартир от Сбербанка с аукциона.

Получение ЭП и аккредитация

Электронная цифровая подпись – программный код, единственный в своем роде для каждого участника торгов. Уникальный цифровой шифр визирует договора купли/продажи и другие аукционные документы, а потому к его надежности требования жесткие.

Если подать документы можно еще в режиме онлайн, то для получения ЭП придется подъехать в удостоверяющий центр. Это необходимо для установления и подтверждения личности потенциального владельца. Общий порядок действий таков:

• выбрать ближайший удостоверяющий центр на портале Госуслуг, на сайте Минсвязи РФ;
• оформить и отправить заявку электронным способом или лично подъехать в центр;
• оплатить выставленный счет, отправить подтверждение;
• посетить УЦ для получения подписи.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в залоге

Наиболее прозрачный вариант – покупка через торги. На аукцион можно выставить недвижимость, расположенную в 21 российском регионе. Логично, что для крупных городов, таких как С.-Петербург, Москва покупка у банка жилья в залоге через торги является довольно популярной.

Последовательность этапов приобретения залоговой квартиры Сбербанка через аукцион выглядит следующим образом:

1. Покупатель регистрируется на площадке проводимых торгов по реализации арестованного имущества.
2. С организатором торгов, которым может выступать как сам банк, так и уполномоченный посредник, заключается договор о задатке (его величина указывается непосредственно в описании каждого лота).
3. Каждый участник оповещается о дате начала торгов.
4. Вносится утвержденный банком первоначальный взнос или задаток (в случае проигрыша в аукционе он будет возвращен плательщику).
5. В обозначенный день на сайте торгов появляется таблица с доступными лотами и подробными характеристиками, включая минимальную цену (цена на каждый объект стартует с отметки, обозначенной в вынесенном судебном решении, т. е. больше предлагать можно, меньше – нельзя).
6. Победитель в течение десяти дней обязан оплатить всю стоимость купленного имущества (если оплата не производится в обозначенный срок, задаток возврату не подлежит).

По договоренности между сторонами доступно оформление новой ипотеки на обремененное жилье. Сроки, естественно, сдвигаются.

Как приобрести конфискованное жильё

При оформлении ипотечной ссуды, квартира/дом, приобретаемые под заемные средства, остаются в залоге у кредитного учреждения. Если по каким-либо причинам клиент не может должным образом исполнять взятые на себя обязательства, залогодержатель (банк) имеет полное право изъять объект недвижимости на основании судебного решения и реализовать конфискованные объекты.

Продажа залогового имущества Сбербанка возможна только после судебного заседания, если урегулировать спор иными способами не получилось. Главное преимущество подобной покупки – сниженная стоимость

Ведь банку важно хотя бы частично компенсировать понесенные убытки. Из недостатков можно отметить тот факт, что жилище нельзя посмотреть в реальности

Оценить его состояние можно только по снимкам, размещенным на сайте.

Существует несколько способов купить в Сбербанке залоговую квартиру:

• Приобрести непосредственно у должника. Достигнув договоренности с финансовой организацией и составив письменное соглашение, залогодатель может сам продать недвижимость. При этом право собственности оформляется с обременением. После проведения всех расчетов новый хозяин жилья снимает его. Информация об обременении отражена в выписке ЕГРП;
• Получить через переуступку задолженности. Покупатель предоставляет в финансовую организацию пакет бумаг для перерегистрации соглашения. В этом случае не проводится экспертная оценка имущества. После проверки предоставленной документации, проводится процедура переоформления ипотеки. Новый хозяин жилища оплачивает ссуду на тех же условиях, что предыдущий владелец;
• Выкупить у банка. Реализация конфискованного имущества проводится с помощью торгов. Всю документацию оформляет аккредитованный риэлтор. Остаток задолженности размещается в банковской ячейке или переводится на депозит. После завершения процедуры перерегистрации кредитное учреждение получает деньги, а приобретатель – недвижимость.

Как происходит продажа залоговой недвижимости?

Если клиент хочет приобрести реализуемую через Сбербанк недвижимость, продажа может происходить несколькими способами:

• прямая продажа;
• аукцион.

1. Квартиру Сбербанка выставляют на торги, указав ее начальную стоимость. Обычно это составляет около 70−75% от средней стоимости жилья на рынке недвижимости.
2. Желающие приобрести залоговое имущество могут предложить цену, но она должна быть выше минимальной стоимости.
3. Участник аукциона, предложивший самую высокую цену за недвижимость, становится покупателем.
4. Если на протяжении 14 дней покупатели на залоговую квартиру не были найдены, цена снижается на 10−15%. Это продолжается до тех пор, пока не появится человек, желающий приобрести данный объект.
5. Если ваша цена за объект недвижимости выше, чем предложили другие участники, вы становитесь победителем торгов. После этого вам остается лишь расплатиться с банком: вы можете заплатить наличными или оформить договор ипотеки.

Приобретать залоговую недвижимость от Сбербанка удобно, поскольку продажа проходит через его дочернюю компанию.

Подтвердив аккредитацию на сайте, клиент должен пополнить свой виртуальный счет. Необходимо внести не менее 2% от цены залогового имущества.

Сведения для покупателей

Состав пакета документов для получения ЭП:

• паспорт; Сертифицированная подпись действительна в течение года
• заявление;
• ИНН;
• СНИЛС.

Состав пакета документов на открытие доступа к торгам:

• заявление;
• паспорт;
• ИНН;
• данные электронной почты.

Сертифицированная подпись действительна в течение года. Документы, которые нужно подать по выбранному лоту для участия в торгах:

• заявка на участие по форме ЭТП;
• подтверждение оплаты задатка по объекту – банковский платежный документ;
• запечатанный установленным способом конверт с указанием собственной оценки имущества: не ниже стартовой стоимости;
• опись подаваемых документов с точной датой их направления оператору торгов.

Поданные заявки визируются комиссией ЭТП в публично оглашенный день регистрации участников аукциона. Причины отказа в допуске сводятся к неправильно собранному пакету документов, несоответствия самих бумаг, нарушения срока и правил подачи.

Банковские покупки

Если сделка будет закрыта, то БЦ Diamond Hall ляжет в основу нового закрытого паевого фонда недвижимости (ЗПИФН), пояснили в «Сбербанк Управление активами». Сейчас у компании уже три подобных фонда для заработка на рентном доходе. Первый сформирован в 2016 году, когда «Сбербанк Управление активами» закрыл сделку с PNK Group, купив склад за 2,5 млрд руб. в Новосибирске. Второй появился в 2021 году: ]купила торгово-развлекательный в подмосковном Чехове за 3,7 млрд руб. у «Альфа-Групп».

Третий фонд сформирован в сентябре 2018-го под покупку столичного ТРЦ «Речной», рассказал РБК источник в московской консалтинговой компании и подтвердил представитель структур банка. Этот торговый центр общей площадью 30 тыс. кв. м находится на ул. Фестивальной, 2Б. У компании, владеющей этим торговым центром, также есть залог в Сбербанке на €57 млн (4,4 млрд руб. по текущему курсу). По оценке управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, стоимость этого торгового центра составляет 8–8,5 млрд руб. Похожую оценку дает и источник, знакомый с ходом переговоров, — €100 млн, или 7,6 млрд руб.

Особенности залогового имущества Сбербанка

Объекты залога Сбербанка расположены в 23 субъектах РФ. Под обременение принимаются недвижимость, движимое имущество заемщика, а также имущественные права. Однако почти 49% от общей массы залоговых активов приходится на жилую и нежилую недвижимость. Причины таковы:

• эти объекты быстро находят своего покупателя, поскольку решают инвестиционные задачи;
• дорогостоящее имущество реализуется по ценам ниже рыночных, что позволяет неплохо заработать даже на одной сделке. Или сэкономить при решении жилищного вопроса;
• ценовые потери в отдаленной перспективе не критичны. Особенно если учесть, что в залог принимается недвижимость с амортизационным износом не больше 50%.

Главный ориентир при одобрении залога – его ликвидность и рыночная стоимость в период действия кредитного договора. Смысл в том, чтобы при неплатежеспособности клиента реализовать объект как можно быстрее. Да так, чтобы вырученная сумма максимально возместила потери, понесенные банком от убыточного кредита.

Реализация залогового имущества в «Сбербанке»

Продажа залогового жилья может осуществляться в двух случаях:

1. По согласию текущего заемщика и банка. В индивидуальном порядке «Сбербанк» может рассмотреть заявку клиента на покупку залогового жилья, но на условиях переоформления ипотеки, а не на условиях купли-продажи. Происходит это так: желающий приобрести квартиру подает документы в банк, где на него переоформляется ипотечный договор. Ипотечные обязательства переходят новому заемщику, при этом та сумма задолженности, что была выплачена старым заемщиком, компенсируется ему новым заемщиком. Такая сделка в отличие от приобретения жилья на торгах обойдется покупателю дешевле, однако требует гораздо больше сил на оформление сделки.
2. По судебному решению. Банк имеет право продать квартиру должника, если тот нарушил условия договора, касающиеся оплат по ипотеке. Однако к этому способу банк прибегает неохотно и только после того, как другие досудебные методы не помогут. Например, он может предложить заемщику провести реструктуризацию долга.

Как происходит реализация арестованного имущества Сбербанком?

Угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток

Реальная угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток. Для реализации необходимо одно из следующих условий:

• договоренность с несостоятельным заемщиком о покрытии его долгов за счет закладной;
• решение суда об аресте и выставлении залогового имущества на торги, когда заемщик отказывается решать вопрос с просроченной задолженностью.

Дело не дойдет до судебных тяжб при заключении двухстороннего соглашения между кредитором и должником об имущественном покрытии неустоек. Тут есть один нюанс:

• с письменного согласия банка гражданин может самостоятельно продать объект обременения. Разумеется, в пользу залогополучателя;
• на добровольную распродажу имущества закон отводит от 2 до 3 месяцев.

Погашение просроченных долгов заемщика за счет собственности осуществляется путем инициирования процедуры банкротства.

Предварительно банк предлагает должнику реструктурировать платежи. Если такой вариант неосуществим, необходимо подтвердить в суде неплатежеспособность ответчика и заручиться судебным вердиктом на реализацию имущества. Этапы принудительной распродажи:

• судебный арест и опись имущества должника;
• определение имущественных категорий, реализуемых через открытые торги;
• выставление объектов на аукционные торги.

На практике суды в 90% ситуаций принимают сторону кредитора. В результате гарантийное имущество арестовывается и направляется на торги.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры Сбербанка

Приобретение залоговой недвижимости отличается от стандартно оформленной покупки жилья. Практика показывает, что лишь малая часть потенциальных покупателей решаются на такую сделку, остальные же относятся к таким мероприятиям настороженно. Так что найти конечного покупателя продавцу залоговой квартиры непросто.

Сделка по продаже недвижимости в залоге Сбербанка имеет свои плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести такие факты, как:

• сниженная стоимость объекта недвижимости;
• гарантия юридической чистоты сделки (отсутствие долгов ЖКХ, прописанных в квартире лиц и пр.);
• возможность оформления ипотеки.

Среди минусов можно отметить:

• сложности при поиске покупателя;
• затянутость процедуры продажи;
• возможные риски для покупателя.

Большинства рисков можно избежать, если внимательно изучать подписываемые документы и обратить внимание на нюансы реализации залогового жилья. В целом можно сказать, что сделка по продаже имущества должника может стать выгодной для каждой из участвующих сторон

Кредитор вернёт свои деньги и покроет понесённые издержки, продавец погасит задолженность, а покупатель приобретёт подходящий объект по выгодной цене

В целом можно сказать, что сделка по продаже имущества должника может стать выгодной для каждой из участвующих сторон. Кредитор вернёт свои деньги и покроет понесённые издержки, продавец погасит задолженность, а покупатель приобретёт подходящий объект по выгодной цене.

В завершение стоит лишь добавить, что Сбербанк – государственная финансовая организация, дорожащая своей репутацией и своими клиентами. Это гарантия надёжности и юридической чистоты сделки. Именно поэтому сотрудничать со Сбербанком выгодно.

Процедура выставления имущества на торги

Торги проводятся только в том случае, если на процедуру «заявилось» более двух участников. В торговом алгоритме нет ничего сложного:

• лотам присваиваются уникальные номера в зависимости от времени выставления в витрину;
• в назначенное время участники предлагают собственную цену на объект. Предложения ниже стартовой стоимости к рассмотрению не принимаются;
• победителем признается лицо с самой высокой ценой;
• после завершения аукциона в течение 10 минут принимаются страховочные ставки. Это делается на случай отказа победителя от выкупа имущества.

Чтобы информация о движении ставок приходила своевременно, рекомендуется установить функцию автообновления страницы. Периодически это можно делать и вручную, однако в ходе торгов даже секундное отвлечение от процесса вполне может оказать «медвежью услугу», когда выгодный лот уйдет к другому покупателю.

Что будет, если залог не покупают

После наложения ареста квартира должна быть продана за 2 месяца. Первоначальная цена указывается в судебном решении или в исполнительном листе. Если первые торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок или недостатка кворума, проводится повторный аукцион по сниженной на 15% стоимости.

Такое решение выносит суд на основании заявления банка о понижении цены. Именно повторные торги дают шанс выгодного приобретения. Опытные игроки бизнеса на банкротстве целенаправленно ждут этого этапа.

Документы для продажи ипотечного жилья

При решении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, без помощи риэлтора, необходимо собрать пакет документов:

• Паспорта всех членов семьи, которые являются собственниками жилья.
• Согласие супругов на продажу этого имущества (в письменной форме и нотариально заверенное).
• Свидетельство о рождении ребенка/детей.
• Разрешение органов опеки на продажу жилья при наличии детей младше 18 лет. Выдается только при присутствии обоих родителей, даже если они разведены.
• Выписка из Росреестра.
• Справка о количестве лиц, которые прописаны на данной жилплощади.
• Техпаспорт жилой недвижимости. Он выдается в БТИ или МФЦ.
• Справка об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг. Выдается в ТСЖ или ЖЭК.
• Документ, в котором зафиксирована рыночная цена объекта. Должна быть выдана оценочной компанией, имеющей гослицензию. Подобрать такую компанию можно через Сбербанк, так как он с ними сотрудничает.

Главными условиями при решении продать ипотечную квартиру от Сбербанка является разрешение на реализацию от банка и поиск покупателя. Существует ряд причин продажи подобного жилья, но не все из них банк может посчитать весомыми. При оформлении ипотеки с господдержкой или при наличии детей до 18 лет процесс несколько осложняется. Но каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в кредитную организацию и к опытному юристу.

Залоговое имущество – основные категории

Какая бывает залоговая недвижимость Сбербанка? По смыслу ст. 336 Гражданского кодекса в залог может предоставляться любое ликвидное имущество заемщика, в том числе имущественные права.

Недвижимость в залог

Взаимоотношения сторон регулирует закон Об ипотеке

Под кредитное обеспечение Сбербанк охотно оформляет:

• жилые дома полностью или долями, коттеджи;
• квартиры, комнаты;
• гаражи, машино-места;
• садовые дома и дачи;
• земельные участки;
• административные здания организаций, постройки, используемые в хозяйственной и предпринимательской деятельности.

В этом случае взаимоотношения сторон регулирует закон «Об ипотеке».

Что понимать под движимым имуществом

Определение категории дано в ст. 130 ГК. Изложим диспозицию на житейском языке. Во-первых, все эти объекты не должны относиться к недвижимости.

И второе: они не связаны прочно с землею. То есть свободно перемещаются в пространстве без невосполнимых повреждений. Далеко не каждую движимость Сбербанк примет в качестве кредитного обеспечения. Реально оформить залог:

• на транспортные средства;
• ценные бумаги, счет в банке;
• на товары, находящиеся в обороте ИП или предприятия.

Важное условие – сделки с такими вещами должны подлежать государственной регистрации. Имущественные права

Имущественные права

Все чаще банки оформляют залог на имущественные права – юридически закрепленные основания владения, использования и распоряжение имущественными ценностями (ч.2 ст. 337 ГК).

Физически объекта пока нет, но существует договор о его приобретении в будущем. Квартиры в новостройках по договорам долевого участия граждан в строительстве — самый распространенный вариант правовых залогов граждан.

Порядок обременения «долевки»:

• после регистрации ДДУ в Росреестре банк оформляет закладную на право требования;
• ставится отметка о залоге на договоре;
• после оформления недвижимости в собственность залог переоформляется на этот объект.

При кредитовании представителей предпринимательской/хозяйственной деятельности в качестве обеспечения принимаются права на будущие движимые вещи, право выручки, права по банковским счетам, обязательственные права.

Переоформление договора ипотеки на другое лицо

Заемщик может передать свои права и обязанности в отношении ипотечной недвижимости третьему лицу. После переоформления договора, обязательства по погашению долга берёт на себя покупатель.

Продать квартиру с заменой заёмщика можно только с разрешения Сбербанка.

Банк согласится на процедуру только в том случае, если заёмщик сможет убедительно обосновать своё намерение продать квартиру, по которой он ещё не выплатил долг. У него должны быть действительно весомые причины, к примеру, форс-мажорные обстоятельства, потеря трудоспособности, вынужденный переезд в другую страну. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеку от Сбербанка в 2017 году включает в себя такие пункты:

1. Определение суммы долга.
2. Подготовка пакета документов.
3. Проверка банком нового заёмщика.
4. Получение разрешения банка.
5. Подписание нового договора.
6. Аннулирование прежнего договора
7. Расчёт между покупателем и продавцом.
8. Регистрация прав собственности.

Решая вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, необходимо учитывать, что её покупателю предстоит пройти полноценную проверку, аналогичную той, что ранее проходил сам заёмщик.

Потенциальный покупатель ипотечной недвижимости должен удовлетворять установленным требованиям, касательно возраста, гражданства и трудового стажа, кредитной истории.

Необходимо заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Продавцу предстоит написать заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на третье лицо, которое готово взять на себя ответственность по погашению долга. От покупателя потребуют:

• заявление;
• внутренний общегражданский паспорт;
• копию трудовой книжки (нотариально заверенную);
• справку о доходах (за период 6 месяцев);
• заполненную анкету.

Если с момента осмотра и оценки квартиры прошло 6 месяцев и более, процедуру оценки предстоит пройти повторно.

Подписываемые по сделке документы, например, основной документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка (образец 2017 года), находятся на официальном сайте Сбербанка РФ. Их лучше изучить заранее.

Пошаговая инструкция покупки квартиры

Кредитные и ипотечные соглашения предполагают залог квартиры, приобретаемой в собственность. В случае когда заемщик по любым причинам не способен погасить задолженность перед банком, кредитор имеет право вернуть в свое владение недвижимое имущество и выставить его на торги. При этом:

1. Приобретатель должен произвести регистрацию на портале, на котором будет проводиться продажа конфискованной недвижимости.
2. Покупатель заключает соглашение с представителем продавца о задатке, указанном в описаниях к помещениям.
3. День торгов сообщается обеим сторонам.
4. Покупатель вносит необходимую сумму задатка на счет.
5. В указанную дату на портале вывешивается таблица с лотами и обозначенными стартовыми ценами.
6. Указавший наибольшую сумму участник признается победителем и обязуется в течение 10-дневного срока выплатить полную стоимость объекта недвижимости.

В случае проигрыша в торгах покупателю возвращается внесенный задаток. Каждое помещение имеет подробное описание на официальном сайте. Победителю, не оплатившему в срок стоимость квартиры, задаток не возвращается.

Условия реализации арестованной недвижимости

Объекты, выставляемые на торги, располагаются в 21 регионе Российской Федерации. Чаще всего аукцион проводится в том регионе, где собственность зарегистрирована. Если в торгах участвуют менее двух человек, они аннулируются.

Желающих принять участие в торгах и зарегистрировавшихся покупателей оповещают с помощью СМИ, печатных изданий и интернет-ресурсов.

Покупатель, победивший в торгах, имеет право оформить заем у банка (при согласии последнего). В этом случае вероятно отодвинуть срок платежа до оформления кредитного соглашения.

Необходимые документы

Принять участие в торгах могут покупатели, предоставившие следующие документы:

• заявление на участие;
• квитанцию о зачислении необходимого задатка;
• копию документа, удостоверяющего личность;
• ИНН;
• согласие второй половины с заверением нотариуса;
• запечатанный пакет со стартовой суммой.

Участникам предоставляется пакет аукционных бумаг, в которых содержится информация о торгах, времени их проведения, об описании лота, о его цене, действиях покупателей.

Страхование

Страхование залогового имущества – важный и ответственный шаг, призванный минимизировать возможные риски при покупке квартиры с обременением.

Можно выбрать страховую компанию на официальном сайте Сбербанка из предложенных партнеров или отдать предпочтение другим представителям. В последнем случае срок выдачи ипотеки может занять больше времени из-за тщательной проверки документов сотрудниками банка.

Процесс продажи и оформление в собственность

Чтобы приобрести и оформить в собственность жилье с обременением, нужно совершить следующие действия:

1. Покупатель и продавец договариваются о дате заключения договора.
2. Сбербанк выдает заемщику бумагу с информацией о сумме долга на день сделки.
3. Составляется и подписывается предварительный договор купли-продажи.
4. Покупатель погашает остаток задолженности перед банком. В банковскую ячейку помещается разница между стоимостью объекта недвижимости и долгом продавца.
5. Принимающая сторона получает закладную и бумагу, подтверждающую погашение долга.
6. С помещения снимается долг.
7. Продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи.
8. Производится регистрация перемещения права собственности.
9. Когда подтверждена регистрации соглашения, продавец получает деньги из сейфа.
10. Стороны подписывают акт о передаче объекта собственности.

С самого начала при заключении процедуры основного соглашения о купле-продаже регистрация права собственности происходит с одновременным снятием обременения с квартиры.

Подробнее о распродаваемом залоговом имуществе

На время выплаты кредита залоговое имущество находится в собственности Сбербанка. Если клиент успешно погашает заемные средства, ему возвращается залог. При отказе выплат по любым причинам, залог переходит в имущество Сбербанка.

Полученное таким образом имущество банк стремится продать, так как это должно окупить потери от кредитования. Именно поэтому Сбербанк часто отказывает клиентам при покупке неликвидной недвижимости.

Ведь если эта недвижимость останется в собственности банка, продать ее будет сложно, есть вероятность, что потраченные кредитные средства не вернутся.