Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
3. Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

1. Иные условия соглашения включают в себя:

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить ихможно в выписке из ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

Особенности договора купли-продажи квартиры в 2021 году

Ведь знание главных особенностей и нюансов этой важной бумаги не только избавит стороны от возможных проблем и рисков, но и позволит им оформить сделку более выгодно. Давайте, обо всём по порядку

Опытные юристы рекомендуют оформлять сделку данного типа у нотариуса. Ведь обладание нотариально заверенным документом – 90% успеха в судебных спорах, которые довольно часто возникают после подписания всех бумаг и перехода права собственности.

Согласно законодательным нормам РФ, документ должен составляться в письменном виде и включать такие обязательные положения:

• информацию об отсутствии или наличии обременений;
• фактическую стоимость квартиры;
• данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные и пр.);
• полную информацию о реализуемой квартире (технические характеристики, местонахождение и др.);
• разрешение на проведение сделки супруги или супруга.

Также, рекомендуем Вам прочесть нашу новую статью о том, сколько раз можно передарить квартиру, полученную по дарственной.

Риски при заключении ДКП квартиры

Инструменты безопасности применяются по умолчанию. Большинство рисков исключается простыми действиями, например, использованием специальных инструментов для расчетов.

Риски (подводные камни)	Как избежать
не соблюдены требования к действительности (Параграф 2 ГК); не указаны недостатки и особенности жилья; нет согласия супруга(и), нет обязательства о выделении долей детям при маткапитале, разрешения ООП.	Вычитывают договор, проверяют наличие документов, актуальность.
По доверенности.	Доверенность может быть отозванной. Встречаются лично с доверителем и проверяют отсутствие принуждения, обмана.
Нотариально удостоверенные документы.	Есть опасность неактуальности. Надо применять только оригиналы.
Жильцы не выписаны до подписания ДКП.	Предусматривают пункт о выписке. Справкой №9 подтверждается, что нет зарегистрированных лиц.
Получение фальшивых купюр, кражи, манипуляции при расчетах.	депозитарий и аккредитив с доступом после передачи жилья; конкретизировать при упоминании об оплате, что это те же средства, уже выплаченные по договору. Это обезопасит от обвинений в неосновательной выгоде.
уклонение продавца от перерегистрации, исправления, если есть ошибки в документах; непередача имущества.	В ДКП указать, что доступ к аккредитиву открывается после предъявления акта, когда осуществилась передача квартиры.
Наличие нелегализованной перепланировки	Сверяют квартиру в реальности с планом по кадастровому паспорту (извлечение из ЕГРН).
Обременения правами третьих лиц	Пример: долгосрочная аренда, независящая от смены собственника. Выписка из ЕГРН покажет все ограничения.
Риск утраты задатка	Лучше предусмотреть аванс, а не задаток, так как его сложно вернуть, если сделка не состоится.
Принятие жилья с недостатками	Подписывают приемочный акт в новостройке, когда обнаруженные дефекты устранены. Объект можно принять и с изъянами – застройщик не освобождается от исправления недоработок в гарантийный срок (указывается в договоре инвестирования), но в акте приема-передачи необходимо их перечислить.

С опаской надо относиться к недвижимости, недавно полученной продавцом по наследству, или к ситуациям, когда супругу(а) или ребенка реализатора признали без вести пропавшими, умершими.

Нужно проверить, как перешла квартира продавцу, были ли выделены доли детям при использовании маткапитала.

Общие правила купли-продажи

Порядок заключения сделок с недвижимостью закреплен статьями 549 – 558 ГК РФ. Все операции с квартирами должны им соответствовать. Гражданским законодательством установлены требования к форме соглашений, цене, описаны ключевые процедурные аспекты. Специалисты нашей нотариальной конторы проанализировали практику продаж жилых помещений и выделили наиболее важные моменты:

Требования

Краткое описание

Комментарий эксперта

Соблюдение формы

Юридической силой обладают только письменные договоры купли-продажи. Это специфическая черта сделок с недвижимым имуществом. Более того, возникновение прав на объекты законодатель связывает с регистрацией. Пока запись не внесена в ЕГРН, покупатель не может считаться собственником.

Условия о нотариальном удостоверении сделки в законе нет. Однако услуга остается популярной. Привлечение к процедуре нотариуса снимает вопрос о взаимодействии с. Росреестром. Покупателю и продавцу не приходится являться в зал регистрации или идти в многофункциональный центр. Все документы нотариус направит в электронном виде. Сведения же будут внесены в базу Росреестра в кратчайший срок

Законность распоряжения квартирой

Право на продажу недвижимости предоставлено законом только собственникам. Сделку могут подписывать представители, но действовать они будут в интересах другого лица. В этом случае в договоре потребуется указать реквизиты доверенности либо иного документа, подтверждающего полномочия. Доказательствами принадлежности имущества конкретному владельцу являются соглашения о дарении, обмене, приватизации. Нередко квартиры входят в состав наследства. Вновь введенные в эксплуатацию дома ставят на учет на основании строительного разрешения и паспорта технической инвентаризации. Если строение или участок находятся в ипотеке, одобрить сделку должен залогодержатель. Имущество недееспособных граждан отчуждается с согласия органов опеки. Препятствием для регистрации договора купли-продажи является арест или иной запрет на распоряжение. Сведения об обременениях отражаются в ЕГРН.

Общефедеральный реестр появился в России лишь с1997 года. Требование о наличии записи в ЕГРН распространяется на объекты, приобретенные после вступления в силу закона 122-ФЗ. При этом подтверждаться права собственников могут свидетельствами старого образца или выписками.
До формирования единой базы квартиры передавались в форме письменных соглашений. Регистрацией занимались специалисты БТИ. Широкое распространение в этот период получили и нотариальные сделки.
Многообразие правоустанавливающих документов порождает юридические риски. Право собственника может не значиться в Росреестре. Основания же приобретения недвижимости легко подделать. Случаи покупки жилых помещений у мошенников по-прежнему встречаются в практике

Обращение к нотариусу гарантирует безопасность и защищает от оспаривания купли-продажи.

Отражение в договоре всех существенных условий

Основное внимание необходимо уделить описанию квартир. В тексте должны быть указаны инвентарный (кадастровый) номер объекта, адрес, площадь, этажность и прочие параметры

При отчуждении отдельно стоящих домов (коттеджей) необходимо передать и права на землю. Соответствующее требование закреплено ст. 552 ГК РФ.
Существенным условием признана цена. В договоре купли-продажи квартиры нужно указать точную цифру.

Жестких требований к содержанию соглашения закон не предъявляет. Традиционный вариант включает преамбулу, описание квартиры, раздел о стоимости и порядке передачи объекта, а также дополнительные аспекты. При отчуждении жилых помещений в договоре купли-продажи оговаривают условие о прекращении прав пользования. Продавец обязан обеспечить снятие с учета всех проживающих в квартире людей. Если выписать их нельзя, перечень таких лиц признается существенным условием и обязательно включается в соглашение. Невозможность выселения жильцов не является препятствием к заключению сделки. Однако впоследствии покупателю придется решать вопрос самостоятельно.

Документация для ДКП

К заключению сделки с недвижимостью стоит подготовиться заблаговременно. Оформлению договора предшествует подготовка пакета документации, без которой подписание соглашения не состоится:

1. Гражданские паспорта либо иные документы, подтверждающие личность участников. Можно приложить их копии, заверенные в нотариате.
2. Свидетельство, подтверждающее семейное положение продавца с брачным свидетельством и детскими свидетельствами о рождении. Члены семьи могут быть зарегистрированы в продаваемом жилье либо владеть его долей, поэтому требуется информация о каждом из них.
3. При наличии у продавца супруга необходимо письменное разрешение на продажу. Это касается и случаев, когда недвижимость принадлежит продавцу.
4. Выписка Росреестра из ЕГРП с копией.
5. Договор, по которому продаваемое жилье перешло к продавцу.
6. Свидетельства, подтверждающие приватизацию.
7. Иная правоустанавливающая документация (завещание, дарственная, решение суда).
8. Свидетельства о наличии/отсутствии обременений.

Кто составляет договор купли-продажи?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

• по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
• доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Образец договора: бланк и заполненный пример

За дополнительную плату договор может быть составлен квалифицированными юристами.

Чтобы правильно составить документ и зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры в Росреестре необходимо учитывать следующие аспекты:

• документ должен содержать полную информацию о сторонах сделки и передаваемой квартире
• в договоре должна быть отражена сумма сделки, так как доход от продажи недвижимости облагается налогом
• договор должен быть составлен в трех экземплярах (продавцу, покупателю, в Росреестр) и подписан обеими сторонами сделки

В стандартном документе указываются:

1. Номер, дата и место подписания документа.
2. Реквизиты сторон соглашения.
3. Подробное описание квартиры, являющейся предметом соглашения.
4. Стоимость жилья и порядок проведения расчетов.
5. Порядок и сроки передачи недвижимого имущества покупателю.
6. Права и обязанности сторон, к которым относятся:

• обязанность продавца оплатить все коммунальные услуги, сохранить имущество до момента передачи в надлежащем виде и передать квартиру в указанные сроки
• покупатель обязан принять имущество и своевременно произвести оплату
• стороны имеют право взыскать потраченные на исполнение договора средства, если по инициативе одной из сторон соглашение не было исполнено в установленные сроки

1. Порядок разрешения споров. В большинстве случаев разногласия между сторонами договора устраняются в ходе переговоров, а если это не возможно, то путем обращения в судебные органы.

По согласованию стороны могут самостоятельно дополнять документ. Например, при использовании при приобретении недвижимого имущества средств материнского капитала необходимо включить соответствующие пункты.

1

Процедура регистрации договоров купли-продажи

Порядок оформления недвижимости регламентируются законом 218-ФЗ от 13.07.15 года. После продажи квартиры бывший и новый собственники обязаны обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением, а также представить договор и приложения к нему.

Статья 10 закона 218-ФЗ делит документы, необходимые для регистрации, на три группы:

• договор между продавцом и покупателем;

• подтверждение правомочий на совершение сделки;

• справки, акты и прочие приложения, предусмотренные законодательством о регистрации прав на недвижимость.

Поскольку за внесение записи в ЕГРН взимается пошлина, в Росреестре потребуют квитанцию. Сумма обязательного платежа определяется с опорой на ст. 333.33 НК РФ.

Подать документы можно в традиционном бумажном либо электронном формате. Прием заявлений ведется в многофункциональных центрах и территориальных подразделениях Росреестра. Отправлять обращения, договоры и приложения на регистрацию разрешено ценным письмом. В цифровом варианте передать их предложено через портал государственных услуг или нотариуса, удостоверившего соглашение. Во втором случае участникам не потребуется даже квалифицированная электронная подпись.

Обратите внимание! Один экземпляр договора остается в реестровом деле. Соглашения на покупку недвижимости нужно составлять не менее чем в 2 экземплярах

Срок регистрации договоров установлен ст. 16 закона 218-ФЗ. На рассмотрение сделки купли-продажи отведено 7 дней. Период отсчитывают с момента поступления документов. Для нотариально удостоверенных соглашений время сокращается до 5 рабочих суток. Если такие договоры направлены в электронной форме, регистрация потребует всего 3 дня.

При выявлении Росреестром недочетов процедура приостанавливается на 3 месяца. Статья 26 закона 218-ФЗ предусматривает 60 причин вынесения такого решения. Чаще всего проблема возникает при самостоятельном составлении соглашений купли-продажи. Участники допускают ошибки логического, смыслового и правового характера. Распространенным основанием становится и некомплектность приложений. А вот при нотариальном удостоверении риск задержки в оформлении минимален. Проверка соблюдения всех условий входит в стоимость услуги.

Регистрация права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем зарегистрировать права собственности необходимо:

зарегистрировать сам объект недвижимости, признать факт его физического существования, описать его характеристики и расположение на земельном участке — то есть осуществить кадастровый учет

установить права на объект недвижимости и описать их в право устанавливающем документе

и только потом

зарегистрировать права в государственной регистрационной службе — Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая подтвердить законное наличие права, внесет запись о праве в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости и будет  сохранять эти данные

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество

Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации осуществляет  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии -РОСРЕЕСТР.

Росреестр осуществляет:

-первичную регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости( дома, земельные участки, нежилые объекты) на основании кадастрового учета и по заявлению правообладателя, с приложением документов, подтверждающих права на земельный участок

-вторичную регистрацию прав, на основании заявления  о регистрации права нового собственника и заявления о переходе праваот бывшего правообладателя. Обязательно к заявлению прикладывается документ:

выражающий условия сделки — договор отчуждения, кредитный договор, закладная

подтверждающий что права и законные интересы членов семь не нарушены — согласие супруга на продажу

разрешение органов Опеки и попечительства на продажу недвижимости несовершеннолетним и недееспособным

подтверждающий что право первоочередной покупки не нарушено, в случае отчуждения доли в праве общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Регистрация перехода права к новому собственнику осуществляется Росреестром на основании заявления собственника или по решению суда.

Поэтому важно покупателю  вместе с продавцом подать заявления в Росреестр одновременно. Если договор отчуждения удостоверен нотариусом, для регистрации права собственности на на приобретателя достаточно только его заявления о регистрации права собственности

Если договор отчуждения удостоверен нотариусом, для регистрации права собственности на на приобретателя достаточно только его заявления о регистрации права собственности.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество

Сроки  регистрации права собственности уменьшились с 02.01.2017 года и составляют:

одновременный кадастровый учет и регистрация права — 10 рабочих дней

регистрация права — 7 рабочих дней

регистрация права с одновременной регистрацией ипотеки — 5 рабочих дней

регистрация права на основании нотариального договора — 3 рабочих дня

при подаче заявления в электронном виде -не позднее следующего рабочего дня

При подаче документов на регистрацию права собственности через МФЦ  плюс 3 рабочих дня

Закон регистрации права собственности на недвижимое имущество

Закон  218-фз «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу с 02.01.2017

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок регистрации прав на недвижимость в РФ

Дополнительное соглашение

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

• Стоимости квартиры.
• Реквизитов участников.
• Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки

Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники. А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

Предмет и стороны договора

Основными пунктами соглашения, подтверждающего куплю-продажу квартиры, являются:

• стороны договора
• предмет соглашения

Сторонами договора являются физические лица, одно из которых является продавцом, а другое покупателем недвижимого имущества. После заключения договора право собственности на квартиру переходит к покупателю.

Чтобы четко установить стороны договора в документе указываются:

• ФИО
• год и место рождения
• паспортные данные, включая код подразделения
• гражданство
• адрес прописки

Предметом договора является квартира, передаваемая в собственность покупателю. Для описания квартиры в документе указываются:

• адрес расположения объекта недвижимости
• общая и жилая площадь
• количество комнат

Дополнительно требуется указать реквизиты документа, которым подтверждается право собственности продавца недвижимости на указанный предмет договора.

Основные способы составления договора

Существует несколько основных способов, которыми чаще всего пользуются для оформления ДКП. У каждого из них есть свои особенности (плюсы и минусы), поэтому выбор в каждом случае делается индивидуально:

• с помощью риэлтора;
• через нотариуса;
• самостоятельно.

Риэлтор

Чаще всего граждане обращаются именно в агентства недвижимости. Риэлторы помогают при решении следующих вопросов:

1. Поиск подходящей квартиры.
2. Посещение жилья с целью ознакомления.
3. Сроки проведения процедуры.
4. Документальное сопровождение выплаты аванса и окончательных расчетов.
5. Консультирование граждан по сделкам с недвижимостью.
6. Проверка документации.
7. Проведение сделки и расчетов.

Нотариус

Большинство сделок с недвижимостью проходят с участием нотариуса. Благодаря профессиональным навыкам и юридическому образованию он сможет гарантировать безопасность сделки. Имеются также следующие достоинства:

• Нотариальное заверение ДКП максимально обезопасит процедуру.
• Нотариус разъяснит покупателю все нюансы и риски, сопровождающие сделку.

Самостоятельно

С другой стороны, самостоятельное оформление договора не потребует от вас финансовых затрат и позволит лично контролировать все этапы сделки. Но в данном случае потребуется разобраться во всех тонкостях законодательства, так как при отсутствии специальных знаний велик шанс допустить ошибку при составлении договора. Также можно наткнуться на мошенников и остаться без квартиры и денег.

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами

Некоторые договоры купли-продажи квартиры между физическими лицами подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. При этом нотариусы не хотят принимать сторонние договоры, даже если они составлены в юридических конторах, а поручают их составление своим помощникам, навязывая правовую услугу.Стоимость составления договора купли-продажи между физическими лицами у нотариуса сильно разнится по регионам и составляет от 5000.0 до 10000.0 рублей

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами нотариальный

Обязательному удостоверению договора  у нотариуса требуют следующие сделки:

• Продавец квартиры — недееспособный
• Продавец квартиры — несовершеннолетний
• Продавцы владеют квартирой на праве общей долевой собственности и отчуждаются НЕ ВСЕ доли сразу.

Договор между физическими лицами в простой письменной форме

Не требуют удостоверения договора  у нотариуса следующие сделки:

• Продавец квартиры полностью дееспособен и владеет ей на праве единоличной собственности. Если такая квартира приобреталась в браке на одного из супругов — она является совместно нажитым имуществом ( а не долевой собственностью) и требуется нотариальное согласие супруга  на продажу. Однако, если согласие супруга на продажу будет отсутствовать, сделку зарегистрируют, но в ЕГРН внесут запись об отсутствии согласия супруга.При этом договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
• Продавцы квартиры полностью дееспособны, среди них нет несовершеннолетних детей и они владеют квартирой на праве общей совместной собственности.При этом договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
• Продавцы квартиры владеют ею на праве общей долевой собственности и отчуждают все доли одновременно.

Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме для комнаты или квартиры не усложняет сделку,  и просто сейчас не включается в договор купли-продажи и переходит новому собственнику «автоматически» ( согласно ст 42, ФЗ-218 » О государственной регистрации недвижимости»).

Составление договора купли-продажи квартиры самостоятельно

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен от руки или с помощью печатной техники.

Содержание договора должно быть однозначным и не иметь исправлений, зачеркиваний, подписок и потертостей.

Договор купли-продажи квартиры должен иметь дату.

Договор включает в себя:

• Персональные данные участников сделки
• Кадастровые характеристики объекта недвижимости ( кадастровый номер, площадь квартиры в соответствии с данными ЕГРН)
• Цену объекта недвижимости и порядок расчета

К договору купли-продажи квартиры в обязательном порядке составляется акт приема-передачи. И сделка считается завершенной только после его подписания.

Заказать составление договора купли-продажи у юриста

Такой договор МАКСИМАЛЬНО защитит ваши интересы в сделке.

Заказать составление договора купли-продажи квартиры, комнаты, жилого дома и земельного участка можно здесь.

Видео консультации по составлению договора купли-продажи и акта приема-передачи

Часто составление такого важного документа, как договор купли-продажи квартиры между физическими лицами, вызывает затруднения у обычного человека и не мудрено! Ведь ошибки в нем приводят к отказу Росреестра в регистрации перехода права от продавца к покупателю.А ведь единственным доказательством зарегистрированного права с 02.01.2017 года является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы у вас не было сомнений при составлении ДКП (договор купли-продажи) посмотрите мои видео консультации по составлению договора и акта приема-передачи, и получите современные, адаптированные под вашу сделку шаблоны документов

Чтобы у вас не было сомнений при составлении ДКП (договор купли-продажи) посмотрите мои видео консультации по составлению договора и акта приема-передачи, и получите современные, адаптированные под вашу сделку шаблоны документов.

Подробная видео консультация по составлению Акта приема-передачи по шаблону. Разъясняется вопрос: Когда нужно подписывать Акт приема-передачи?Шаблон для самостоятельного составления Акта приема-передачи можно скачать на странице «ДОКУМЕНТЫ»

Видеоконсультации по составление договора купли-продажи квартиры с разъяснением ключевых моментов сделки вы можете получить со страницы шаблонов документов.

Всегда рада разъяснить. Автор

Договор купли продажи квартиры между физическими лицами