Договор купли-продажи квартиры аккредитив

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Под термином «аккредитив» понимается банковская гарантия. По сути, Сбербанк принимает на себя ответственность за то, что все параметры сделки будут выполнены ее сторонами согласно договоренности. Кстати, договор о сделке является обязательным для оформления услуги – единственным основанием для аккредитива.

Аккредитив обеспечивает удобство сделки

Сбербанк изучает договорные обязательства сторон. После этого покупатель квартиры производит открытие аккредитивного счета в Сбербанке и вносит на него сумму, которая должна отойти продавцу, плюс комиссию банка за услуги. Получить деньги с данного счета продавец недвижимого объекта сможет только после предоставления им доказательств отчуждения права собственности в пользу второй стороны сделки.

Услуга доступна как для обычных граждан, так и для юридических лиц. Более того, аккредитивный счет может быть открыт в случае, если сделка проводится между физическим и юридическим лицами.

Как происходит сделка по продаже квартиры через аккредитив

Сделка по продаже квартиры через аккредитив происходит по такому алгоритму:

• один из участников (чаще всего покупатель) предлагает другому аккредитивный метод расчетов;
• оговариваются условия – сроки проведения сделки и гарантий, перечень документов, по предъявлении которых продавец сможет получить средства с гарантийного счета и т.д.;
• все условия прописываются в договоре;
• покупатель заводит в банке сберегательный счет (можно использовать уже имеющийся депозит);
• покупатель пополняет счет на необходимую сумму;
• оформляется заявление на открытие аккредитива (в отделении Сбербанка или через его сайт);
• договор о гарантии передается продавцу.

После этого стороны выходят на сделку. Когда ее регистрация будет закончена, продавец обращается в отделение банка с договором на аккредитив и бумагами, подтверждающими выполнение им своих обязательств (чаще всего это выписка из ЕГРП с новым собственником). Банк проверяет подлинность всех представленных документов и правильность их оформления, после чего перечисляет сумму со счета продавцу.

Если вторая сторона сделки отказывается от аккредитивной системы расчетов, лучше подыскать другой вариант квартиры для покупки.

Что касается сроков – оформление договора занимает не более получаса. Для этого потребуются паспорта обеих сторон сделки и договор купли-продажи. Если собственников с любой из сторон планируется несколько, все они должны присутствовать при составлении документа. Данные каждого из них вносятся в договор. Завершение сделки проводится банком в течение рабочего дня.

Аккредитив отвечает за безопасность оформления сделки

Виды аккредитивов

Существуют разные категории банковских гарантий. К примеру, в Сбербанке можно оформить банковский аккредитив при покупке квартиры, выбрав одну из четырех категорий:

• безотзывный – закрыть счет можно только по согласию обеих сторон сделки;
• покрытый – банк вправе заморозить средства на аккредитивном счете до тех пор, пока продавец не выполнит положенные ему обязательства;
• непокрытый – банк списывает часть средств со счета в адрес продавца в момент предоставления им доказательств завершения сделки, а остаток переводится только после окончания срока гарантии;
• отзывной – покупатель может отозвать деньги с гарантийного счета (по согласованию с банком).

Перед тем, как открыть безотзывный аккредитив, и вообще, определяться с типом гарантии, покупателю необходимо согласовать условия с продавцом. Вид гарантии должен быть указан в основном договоре по сделке, наряду с прочими правилами проведения расчетов.

Отличие аккредитива от ячейки в банке

На первый взгляд, механизм действия аккредитива напоминает расчеты с применением сейфовой ячейки.

Но есть ряд существенных отличий:

1. При расчете с помощью банковской гарантии нет необходимости снимать наличные деньги, дополнительно платить за их пересчет и проверку подлинности. Все операции производятся в безналичной форме.
2. На аккредитивный счет нужно положить денежные средства в размере полной стоимости приобретаемой недвижимости. Занизить цену квартиры, чтобы избежать налогов, не получится.
3. При оформлении на длительный срок стоимость аккредитива будет ниже, чем цена за пользование банковской ячейкой.
4. Денежные средства, находящиеся на сберегательном счете, защищены более надежно, чем при размещении в сейфе.

Что касается сходства этих двух инструментов, оно выражается в том, что как аккредитив, так и сейфовая ячейка могут применяться не только для купли-продажи недвижимости, но и для любых сделок, в которых сторонам требуются дополнительные гарантии.

Банковская ячейка имеет ряд отличий от аккредитива

Сфера применения аккредитивов

Экспортно-импортные операции

При заключении международных торговых сделок аккредитив служит для защиты расчетов между сторонами, а также как источник финансирования контрактов. Области применения:

• экспорт/импорт любых товаров, услуг, работ и объектов интеллектуальной собственности;
• продажа/покупка акций или доли в компании.

Торговые операции внутри страны

Аккредитивы пользуются популярностью и при расчетах между компаниями на территории РФ. Статистика Банка России показывает стабильный рост сделок по количеству и сумме:

Год	Количество платежей, тыс. единиц	Объем платежей, млрд руб
2010	45,7	112,1
2011	47,6	163,7
2012	71,8	252,7
2013	96,2	355,9
2014	120,4	494,4
2015	118,5	440,0
2016	199,4	775,3
2017	269,6	1081,2
2018	435,2	1906,4

Области применения внутрироссийских аккредитивов:

• покупка/продажа объектов недвижимости, любых товаров, услуг, работ и объектов интеллектуальной собственности;
• продажа/покупка акций или доли в компании.

Крупные сделки между физическими лицами

Законодательство позволяет использование аккредитивной формы расчетов при заключении сделок между физическими лицами для приобретения квартир, дач, автомобилей, предметов искусства и другого дорогостоящего имущества. Но чаще встречается при сделках с недвижимостью, потому что в остальных случаях, как правило, передачу имущества можно провести одновременно с оплатой – покупатель сразу проверяет товар и принимает решение платить за него или нет.

Для оформления аккредитива при покупке недвижимости покупатель после заключения договора купли-продажи открывает в банке счет и вносит на него деньги. Затем пишет заявление на открытие аккредитива в пользу продавца. Продавец, в свою очередь, регистрирует в Росреестре переход права собственности и предоставляет оригиналы подтверждающих документов в банк. Если все в порядке, то банк выплачивает продавцу всю внесенную покупателем сумму.

Пример
Житель Москвы решил продать свою дачу в Подмосковье. На предложение откликнулся покупатель из Ярославля. При личной встрече в московском агентстве недвижимости они договорились о цене и заключили договор купли-продажи. Как правило, деньги при покупке недвижимости передаются из рук в руки или через банковскую ячейку, но покупатель не захотел рисковать и везти крупную сумму наличными в другой город. По совету риэлтора стороны прописали в договоре аккредитивную форму расчетов. Покупатель вернулся в Ярославль и открыл в Сбербанке аккредитив на имя продавца. Затем продавец переоформил права собственности и обратился в ближайшее к его дому отделение Сбербанка. В течение часа банковский сотрудник проверил наличие на оригинале договора купли-продажи отметки о регистрации в Росреестре и оформил выдачу денег – сделка состоялась.

Плюсы аккредитива при продаже квартиры для физических лиц: безопасные расчеты без использования наличных денег, проверка банковскими специалистами документов, подтверждающих переход права собственности на жилье с продавца на покупателя (а именно регистрацию сделки в Росреестре), возможность для продавца забрать деньги без личного присутствия покупателя.

Что такое

Суть аккредитива состоит в исключении рисков невыполнения условий договора между сторонами. Кредитное учреждение, где заключается соглашение на получение услуги, выступает гарантом перед продавцом в получении им денег на банковский счет, а покупателю обеспечивается получение товара в собственность.

Особенности и назначение аккредитива заключаются в том, что обеспечение безопасности расчетов происходит в рамках условий, отраженных в заявлении на его получение. Банком не учитываются соглашения между покупателем и продавцом. Кредитное учреждение работает только с документами по аккредитиву, а не с договорами, касающимися купли — продажи.

Виды аккредитива

Кредитное учреждение располагает несколькими вариантами финансового инструмента. Обеспечение сделки может происходить на различных условиях.

• Безакцептный предусматривает прием продавцом денег после совершения продажи.
• При заключении безотзывного виды покупатель не может без согласия продавца отозвать аккредитив.

Оформление

В документе о получении аккредитива прописываются:

• номер и дата;
• вид условного денежного обязательства;
• размер денежных средств и их назначение.

Кроме при оформлении услуги устанавливаются срок подачи документов, размер и процесс выплаты комиссии, взимаемой банком.

Срок

Продолжительность предоставления аккредитива определяется в заявлении на его получение. По сделкам приобретения квартиры в ипотеку период, на который может быть предоставлена услуга аккредитив, не может быть больше 120 дней. В случае возникновения потребности срок может быть увеличен, но не более чем на 60 дней. Увеличение срока может быть произведено только 1 раз.

Список источников

• rcbbank.ru
• sberbank.uef.ru
• kreditec.ru

Прочитать еще

Как подать заявку на получение алиментов через Госуслуги

Основания и порядок признания завещания недействительным

В состав наследства наследственной массы входят

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Преимущества и подводные камни

Многие считают, что при покупке недвижимости аккредитив «Сбербанка» гарантированно оградит их от любых проблем, связанных со сделкой. Однако утверждение верно лишь частично. Чтобы понять, какими трудностями может обернуться решение об открытии аккредитивного счета, рассмотрим «плюсы» и «минусы» данной услуги.

Преимущества:

1. Надежность. Сбербанк активно использует передовые методы защиты данных (в т.ч. передачу через блокчейн), а значит, поступившим на счет денежным средствам ничего не угрожает.
2. Стабильность. История банка насчитывает не один десяток лет, сам он считается крупнейшим универсальным финансовым конгломератом РФ. А потому закрытие и отзыв лицензии в обозримом будущем ему точно не грозят.
3. Простота. Все расчеты проводятся в безналичной форме, оформление аккредитива занимает около 20-30 минут. Деньги поступают на счет получателя в кратчайшие сроки.
4. Гарантии. Схема расчетов выстроена таким образом, что мошеннические действия не возможны ни с одной из сторон. Если исполнитель честно выполнил условия договора, свои деньги он гарантированно получит. Если имело место нарушение, средства так же оперативно вернутся заказчику.

Недостатки:

1. Высокий порог «Вхождения». Для перевода небольших сумм данная услуга недоступна.
2. Дороговизна. 1,5 тыс. р. – минимальная стоимость открытия аккредитива. На практике эта сумма может вырасти в разы. Максимальный размер вознаграждения банка по отдельным видам сделок достигает 15 тыс. руб.
3. Если оба участника сделки – резиденты РФ, нельзя оформить выплату в валюте, отличной от рубля. Даже если вы откроете долларовый аккредитивный счет, во время выплаты средства будут конвертированы по текущему курсу.
4. Большая комиссия при заключении внешнеторговых сделок.
5. Формализм. Если исполнитель выполнил обязательства в срок, однако в документы закралась ошибка, денег он не увидит, пока ее не устранит (даже если заказчик письменно готов подтвердить, что претензий не имеет).

Для конкретных примеров (в силу их специфики) возможны другие преимущества и недостатки, не упомянутые в данной статье. Поэтому, перед тем, проводить покупку квартиры через аккредитив «Сбербанка» дважды подумайте, выгоден ли он вам.

(аккредитив)

Место подписания договора Дата подписания договора

• __________________________________________
• __________________________________________
• __________________________________________

4. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанная Квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением /арестом/ не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами, не обременена; никаких иных обременений и/или прав третьих лиц в отношении Квартиры не имеется. Указанная Квартира передается без отделки (или с отделкой, мебелью), не обременена задолженностями по коммунальным платежам.

5. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Покупатель становится собственником Квартиры.

6. С момента подписания настоящего договора и передачи Квартиры по Акту, Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвует, соразмерно занимаемой площади, в расходах по управлению, технической эксплуатации и капитальному ремонту всего дома. Стороны исходят из того, что свидетельством качества Квартиры, соответствия ее проекту, строительно-техническим нормам и правилам является акт приемочной комиссии о приемке Жилого дома в эксплуатацию, утвержденный в установленном порядке. В связи с этим Продавец не принимает от Покупателя каких-либо претензий по проектным характеристикам и качеству Квартиры. В случае возникновения каких-либо претензий к качеству строительства Квартиры, Покупатель предъявляет претензии Генеральному инвестору (Генеральному подрядчику, Генеральному заказчику), осуществлявшему строительство Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. Покупатель подтверждает, что до подписания настоящего договора, Квартира им осмотрена, при этом претензий по состоянию Квартиры Покупатель не имеет. Расходы по заключению настоящего договора и регистрации перехода права собственности оплачивает Покупатель.

9. В случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате, предусмотренных п. 3 настоящего Договора, или отказа Покупателя от сделки Стороны пришли к соглашению, что Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом договор считается расторгнутым со дня получения Покупателем уведомления о расторжении договора. В этом случае, если Квартира была передана, и право собственности перешло к Покупателю, Покупатель обязуется возвратить Продавцу Квартиру и право собственности. Денежные средства, внесенные на расчетный счет Продавца, подлежат возврату Покупателю за минусом неустойки согласно п.3 настоящего Договора.

10. Содержание ст. ст. 161, 223, 288, 289, 401, 421, 460, 475, 550, 551, 557 и 558 Гражданского кодекса РФ Сторонам известно и понятно. Стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

11. Настоящий договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, 1 (один) экземпляр для Покупателя, 2 (два) экземпляра для Продавца, 1 (один) экземпляр для органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор купли–продажи в 2020 году

Начиная с 2017 года, внесено ряд положений, которые меняют процедуру регистрации имущественного права и заключения сделки с недвижимостью.

• Срок государственной регистрации уменьшен до 10 дней, за исключением оформления документов через МФЦ, где максимальный срок составляет 12 дней.
• Допускается оплата документов на регистрацию в электронном виде, при этом применяется уменьшенный коэффициент госпошлины, который равен 0,7.
• Внесено ряд изменений в закон « О долевом участие в строительстве», которые находят отражение в договорах о продаже имущества.
• Со 2 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный Закон «О госрегистрации недвижимости» №218 от 15 июля 2016 года. Постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация права объединены в единое целое, срок оформления документов составляет 10 дней.
• По инициативе регистратора возможна приостановка процедуры регистрации на 3 месяца, по инициативе заявителя, сроком на 6 месяцев.
• Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр права (ЕГРП) объединены в единую структуру ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.

Определено ряд положений, когда документы можно будет подавать в электронном виде, а также на бумажном носителе.

Как происходит расчет по аккредитиву

Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

Аккредитив может быть двух типов:

В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.

Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98 .
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .

1. Стороны составляют и подписывают договор покупки квартиры.
2. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму покупки.
3. Сделка регистрируется в отделении Росреестра.
4. Продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие отчуждение жилья в пользу покупателя.
5. Банк проверяет документы и зачисляет сумму покупки на счет продавца.

Для получения доступа к счету с суммой сделки продавец должен представить кредитной организации следующие документы:

• оригинал паспорта;
• выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя на квартиру;
• копию договора с отметкой Росреестра о регистрации;
• копию акта приема-передачи, подписанного покупателем.

Деньги могут быть также зачислены на счет продавца до окончания сделки, но с закрытым доступом к счету до предъявления документов о регистрации продажи – этот вид аккредитива называют покрытым.

В настоящее время многие банки участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и могут запрашивать данные о собственности клиентов из ЕГРН без предоставления документов – такая система является дополнительной страховкой покупателя от риска подделки выписки из ЕГРН продавцом, который, в свою очередь, избавляется от необходимости получать такую справку в МФЦ.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг»

Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково

Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Изучить образец договора аккредитива (на примере Сбербанка) вы можете посмотреть и скачать здесь.

Преимущества такой формы расчетов

Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка

Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.. https://www.youtube.com/embed/YQ5vGlAzRQ8

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Аккредитив при покупке недвижимости в Сбербанке

Верным решением для физического лица при покупке дорогостоящих ценностей будет оформление аккредитива в Сбербанке. Сделки по приобретению недвижимости, дорогой техники, ценного антиквариата обычно сопровождаются авансовым платежом.

Преимущества продажи квартиры через получение аккредитива в Сбербанке предусматривают максимальное обеспечение безопасного проведения расчетов между лицами — участниками сделки. Продавец будет защищен от риска неполучения денежных средств при расчете покупателем за квартиру.

Услуга по своему назначению представляет способ расчетов, подобный банковской ячейке, но гораздо безопаснее за счет отсутствия риска недополучить денежную сумму.

Воспользовавшись услугой аккредитива физическое лицо не станет объектом мошеннических действий, так как расчеты между покупателем будут проводиться только в безналичном виде. С использованием такого договора физические лица защищены гарантированным проведением расчетов через Сбербанк.

Безналичный способ расчетов сохранит сбережения от возможных преступных действий при покупке и продаже квартиры, долей в уставном капитале, акций.

Преимущества аккредитива Сбербанка:

• Безопасность осуществления безналичных расчетов.
• Отсутствие необходимости осуществлять расчеты с наличными денежными средствами.
• Экономия времени на расчеты. Время оформления аккредитива составляет не более получаса.
  Расчет можно проводить в любом из подразделений Сбербанка.

Условия

Желая воспользоваться аккредитивным договором клиенту необходимо иметь открытый счет в Сбербанке. Вид счета должен быть текущий или сберегательный. Если банковского счета нет, то его можно открыть для получения аккредитива. Документами, необходимыми для получения услуги являются:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт),
• договор по сделке,
• заявление (образец тут:).

Стоимость

Проявление физическим лицом разумной предусмотрительности при сделках с недвижимым имуществом подразумевает возможность воспользоваться услугами Сбербанка по предоставлению аккредитива.

Услуги для физических лиц по предоставлению условий для проведения безопасной сделки экономически привлекательны ввиду их невысокой стоимости. Тарифы на аккредитив в Сбербанке устанавливаются индивидуально для каждого клиента исходя из следующих параметров:

• величина сделки,
• заемные средства,
• срок сохранности капитала.

Финансовая безопасность клиента при совершении покупки и продажи квартиры будет обеспечена аккредитивом по максимально выгодному тарифу. Примерная стоимость следующая:

• при условии, что продавец и покупатель находятся в одном территориальном подразделении банка, стоимость за услугу составит 0,2% от сделки.
• если клиенты находятся в разных подразделениях, то цена 0,3%

Так же необходимо заплатить 2000 рублей за обслуживание сделки. Если появится необходимость продлить действие услуги, комиссия составит еще 2000 рублей.

Оформление

Для оформления аккредитива в Сбербанке необходимо подать соответствующее заявление, в котором оговорены:

• Сведения о покупателе и продавце;
• За что производится платеж;
• Срок предоставляемой услуги;
• Размер денежной суммы;
• Вид;
• Необходимые для получения денежных сумм документы.

Быстрая форма заявки
Заполни заявку сейчас и получи деньги через 30 минут