Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Законодательное регулирование

1. Составление и заключение договора мены регулируются ст. 209 и ст. 218 ГК РФ.
2. Так, ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника жилья владеть квартирой или иным имуществом, пользоваться им, распоряжаться по собственному усмотрению. Законный владелец жилья вправе по личному усмотрению совершать любые юридические действия со своим имуществом, которые не нарушают российское законодательство и права других лиц.
3. По ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает у человека на разных основаниях, включая договор мены.
4. Ст. 72 ЖК РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, которые предоставляются людям по договору соцнайма. Достаточно получить письменное разрешение наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, чтобы обменять занимаемую им квартиру на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма иному нанимателю.

Отчуждение доли в квартире

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс. Когда возникает долевая собственность? Право долевой собственности возникает при: приватизации объекта несколькими владельцами; совместном приобретении жилья членами семьи; разделе квартиры при разводе между супругами; одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Дарение доли в квартире родственнику

Заключая с ними договор дарения доли, даритель может не волноваться о денежных потерях одаряемых лиц. Налогом НДФЛ подобные соглашения не облагаются. особенности Если один из супругов собирается передать безвозмездно совместно нажитое имущество третьему лицу, получение письменного согласия второго супруга является обязательным условием при регистрации подобной сделки.

Если совладельцами являются близкие родственники получать согласие необязательно.

Договор оформляется соответственно нормативам, предъявляемыми к договорам имущественных сделок. Он составляется письменно. Обычно – печатается, а подписи сторон ставятся собственноручно. Передача имущества обеспечивается установленным регламентом, при нарушении которого, договор вправе признать недействительным, а сделку – не состоявшейся (см.

Расторжение договора купли продажи ). Чтобы юридические основания процесса оказались прочными, а сделка приобрела законность – процесс обеспечивается документацией, которая отражает: Принудительное отчуждение квартиры Федеральное или региональное законодательство допускает случаи изъятия жилья у граждан, невзирая на то, согласны ли они.

Отчуждение квартиры и его последствия

Законодательством предусматривается целый ряд случаев, в ходе которых происходит принудительное отчуждение.

В частности, это возможно, когда: Отчуждение доли в квартире Такими сторонами обычно,выступают физлица, то есть граждане.

Хотя бывают и эпизоды, когда стороной в соглашении на отчуждение доли является лицо юридическое, то есть организация или бизнесмен.

Таким образом, соглашение, в рамках которого отчуждается квартира до подачи на регистрацию, непременно должно содержать все значительные условия, включая информацию об отчуждаемой недвижимости, а также реквизитах сторон договора вместе с подписями.

Что такое отчуждение квартиры

Помимо этого следует соблюдать следующие, установленные законодателем, правила при составлении договора: Принудительное отчуждение Законодательно предусмотрено несколько случаев, когда отчуждение жилого помещения может быть произведено принудительно: конфискация имущества по приговору суда; изъятие имущества по решению суда, как у незаконного, либо недобросовестного приобретателя; реализация недвижимого объекта в ходе принудительного исполнения решений судебных органов.

Отчуждение доли квартиры принадлежащей собственнику ->

Согласно ч.

1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Статья 246 ГК РФ определяет порядок распоряжения имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем.

Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

1. сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
2. иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.
3. предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;

Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать.

Продажа доли квартиры

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Налоговые вычеты по НДС при мене товаров

По общему правилу (ст. 171 Налогового кодекса) для применения вычета по НДС необходимо:

• приобретение налогоплательщиком имущества, облагаемого таким налогом;
• перечисление суммы налога поставщику;
• принятие приобретенного имущества к учету;
• наличие счет-фактуры, выданного поставщиком товара, оформленного надлежащим образом. 

Важно! Датой фактической оплаты реализованных по договору мены вещей станет день принятия на учет встречного имущества, а счет-фактуру необходимо выставить в течение 5 календарных дней со дня отправки или непосредственной передачи имущества по договору мены (п. 3 ст

168 Налогового кодекса). 

Родственный обмен квартиры на квартиру

Среди сделок с объектами недвижимого имущества, которые осуществляются между людьми, имеющими какую-либо степень родства, обмен встречается достаточно часто. Меняются квартирами, например, родители с детьми. При этом дети получают возможность приобрести подходящую им жилплощадь (более просторную или располагающуюся в более удобном месте), а родители переезжают в квартиры меньшей площади, за которые нужно меньше платить коммунальные услуги и налог на недвижимость.

Но, если такая сделка с недвижимостью между родственниками, как дарение, имеет свои особенности и льготы для сторон в ней участвующих, то обмен ничего подобного не предполагает. То есть обмен квартирами между родственниками и совершенно посторонними людьми будет осуществляться по одним и тем же правилам без каких бы то ни было привилегий.

Любому человеку, который планирует совершить обмен квартиры, необходимо понимать суть этого юридического понятия. Под обменом в данном случае понимается взаимная передача недвижимого имущества двумя сторонами с компенсацией разности в стоимости этих объектов. С некоторым допущением договор обмена схож с договором о продаже недвижимости, но только при его реализации некоторая сумма материальных средств выведена из передачи между сторонами и учитывается по взаимозачёту.

При обмене каждую из сторон одновременно можно считать и продавцом, и покупателем. Это, кстати, влияет на налогообложение – продавец должен уплатить НДФЛ и в случае обмена, при определённых условиях, налог будут платить обе стороны.

Если говорить о компенсации между стоимостью обмениваемых квартир, то в случае обмена между родственниками вполне возможно, что стороны откажутся от этого. Тем более, что обязательного требования об этом законодательство не содержит.

Существуют несколько вариантов родственного обмена квартирами.

Обмен приватизированными квартирами

Владельцы недвижимости имеют полное право распоряжаться своей собственностью и совершать с нею любые юридические действия. Договор обмена является как раз таким юридическим действием.

Договор обмена составляется в 3 экземплярах с обязательным нотариальным заверением.

К числу других обязательных для представления документов относятся:

• личные документы;
• подтверждения права владения объектами;
• справки из УК об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• справка БТИ;
• кадастровые документы с оценкой объекта;
• согласие на сделку от всех, кто проживает в обмениваемых квартирах;
• подтверждение оплаты налога.

Все документы подаются в регистрирующие органы, где осуществляется формальная сторона сделки – собственником одной квартиры устанавливается одна сторона (регистрируется право владения), владельцем другой устанавливается другая.

Уйти от необходимости уплаты налога можно и другим способом – оформить два договора дарения на две квартиры. Дарение между родственниками налогообложению не подлежит.

Обмен неприватизированными квартирами

В случае, если фактическим владельцем объектов являются муниципальные власти принципиальным моментом считается получение разрешения от них на родственный обмен.

В остальном и перечень документов, и сама процедура обмена практически идентичны.

Жилищный комитет муниципалитета может и не согласовать обмен, но на это должны быть веские основания, например:

• одна из квартир, участвующих в обмене, располагается в доме, который признан ветхим или подлежит расселению;
• имеются причины, по которым квартира не может считаться годной для проживания;
• один из переселяющихся болен хроническим заболеванием и нахождение рядом с ним опасно.

В любом случае, при получении отказа от муниципальных властей на обмен можно оспорить его в суде.

Обмен, при котором одна квартира приватизирована, другая – нет.

Самый сложный, с точки зрения реализуемости, вариант. Прямого обмена в данном случае совершить не удастся. Владельцу муниципального жилья придётся сначала пройти процедуру перевода объекта недвижимости в личную собственность, а лишь затем приступать к самому обмену.

Программа бесплатной приватизации позволяет достаточно быстро осуществить перевод жилья в личное владение. Отказ муниципальных властей маловероятен, и если человек имеет основания думать, что подобным отказом нарушаются его права, он может обратиться с просьбой о защите в суд.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз обращает ваше внимание на то, что никаких отличий обмена недвижимостью между родственниками от обмена между посторонними людьми нет. (2 votes, average: 5,00 out of 5)

(2 votes, average: 5,00 out of 5)

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

По сути дела мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

В такой сделке стороны одновременно выступают как продавцами, так и покупателями. Соответственно предметом такого договора будут обе квартиры.

Чтобы осуществить обмен по договору мены необходима четкая последовательность действий:

Обмен приватизированной квартиры

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную квартиру ничем не отличается от сделки купли-продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условия современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье, на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Родственный обмен квартирами

Законодатель не предусматривает такого понятия как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие-либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми.

Преимущество такого обмена квартирами может заключаться в том, что родственники обычно не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилого помещения.

Иногда родственники пользуются договором дарения, вместо договора мены или купли-продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

Особенности реализации основных средств

При осуществлении операций по реализации основных средств (в том числе в рамках договора мены) следует учитывать положения ФСБУ «Основные средства».

Определение справедливой стоимости и переоценка реализуемого объекта ОС

В силу п. 47 ФСБУ «Основные средства» доходы, причитающиеся к получению при выбытии объекта основных средств, подлежат первоначальному признанию по справедливой стоимости.

В соответствии с п. 28 Инструкции № 157н объекты нефинансовых активов, за исключением готовой продукции и товаров, предназначенные для отчуждения не в пользу организаций государственного сектора, отражаются в бухгалтерском учете по справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен.

Результат переоценки до справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен, отражается в бухгалтерском учете и раскрывается в бухгалтерской (финансовой) отчетности обособленно в составе финансового результата текущего периода(п. 28 Инструкции № 157н).

Учет амортизации при переоценке объектов ОС до справедливой стоимости

При переоценке объекта основных средств (в том числе объектов основных средств, отчуждаемых не в пользу организаций государственного сектора) сумма накопленной амортизации, исчисленная на дату переоценки, учитывается одним из следующих способов, закрепляемых учреждением в учетной политике (п. 41 ФСБУ «Основные средства»):

а) производится пересчет накопленной амортизации, при котором накопленная амортизация, исчисленная на дату переоценки, пересчитывается пропорционально изменению первоначальной стоимости объекта основных средств таким образом, чтобы его остаточная стоимость после переоценки равнялась его переоцененной стоимости. Указанный способ предусматривает увеличение (умножение) балансовой стоимости и накопленной амортизации на одинаковый коэффициент таким образом, чтобы при их суммировании получить переоцененную стоимость на дату проведения переоценки;

б) накопленная амортизация, исчисленная на дату переоценки, вычитается из балансовой стоимости объекта основных средств, после чего остаточная стоимость пересчитывается до переоцененной стоимости актива. Указанный способ пересчета накопленной амортизации предусматривает, что накопленная амортизация, исчисленная до проведения переоценки, относится на уменьшение балансовой стоимости объекта основных средств (по кредиту соответствующих балансовых счетов учета основных средств) с отражением увеличения остаточной стоимости объекта основных средств по дебету соответствующих балансовых счетов учета основных средств на суммы дооценки ее до справедливой стоимости. С момента переоценки названным способом по объекту основных средств начисляется амортизация на оставшийся срок полезного использования по той же расчетной норме амортизации, что и до момента переоценки.

Правомерность заключения договора мены АУ

В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

Таким образом, сделка в рамках договора мены по своему правовому содержанию является аналогичной сделке купли-продажи.

При этом необходимо учитывать, что автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение. Остальным имуществом, находящимся у автономного учреждения на праве оперативного управления, учреждение может распоряжаться самостоятельно(ч. 2 ст. 298 ГК РФ). Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником (учредителем).

Особенности определения налоговой базы по НДС

При реализации имущества путем его обмена налоговая база устанавливается исходя из рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется по правилам ст. 105.3 Налогового кодекса с учетом акцизов и без включения в нее налогов (п. 2 ст. 154 Налогового кодекса).

Так, налогоплательщику был доначислен НДС, потому что в нарушение указанного выше правила налог был исчислен из цены за вычетом НДС по договору, в котором не определялось, включен ли НДС в цену договора. Соответственно, инспекция сочла полную цену договора рыночной стоимостью и рассчитала НДС именно из нее (постановление АС ЗСО от № А27-1360/2015).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Проведение оценки рыночной стоимости передаваемой вещи не является формой налогового контроля. Налоговый орган не вправе доначислять налог на основании проведенной по своей инициативе рыночной оценки переданного имущества (постановление АС ЗСО от по делу № А81-6228/2015)

В настоящее время не требуется перечислять друг другу исчисленный НДС денежными средствами (до такая обязанность партнеров существовала и была отменена законом «О внесении изменений…» от № 224-ФЗ). 

Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор купли\продажи?

Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.

Размен муниципального жилья

Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.

ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам

Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма

Размен однокомнатной квартиры

Особенность размена «однушки» заключается в том, что не всегда граждане могут обменять ее на несколько объектов недвижимости.

Предусмотрены такие варианты размена:

1. Выделение долей для каждого собственника и дальнейшая продажа долей другим собственникам или третьим лицам. Полученные средства от продажи можно затратить на покупку нового жилья.
2. Оформление договора мены на два или более жилых помещения с доплатой.
3. Оформление размена «однушки» на несколько комнат в общежитии.
4. Продажа квартиры с вложением средств в новое жилье.

Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости. Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.

Размен двухкомнатной квартиры

При размене «двушки» обычно проблем не возникает. Так как стоимость двухкомнатной квартиры выше, нежели однокомнатной, то вариант обмена без доплаты реально возможен. Но, если на вырученные средства от продажи квартиры у вас не получится купить желаемое жилье, то придется рассматривать вариант с доплатой.

Также возможен вариант обмена, когда один собственник получает денежные средства, а второй — новое жилье. Размен «двушки» можно провести по договору мены, либо по цепочке сделок купли-продажи, — выбор остается за собственниками.

В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.

В любом случае, наши юристы помогут вам определиться — как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.

Правоприменительная практика

Из-за неопределенности норм главы 23 НК РФ в правоприменительной практике распространено налогообложение каждой стороны сделки мены. Минфин России высказал свою позицию о налогообложении мены квартир: при мене равноценным имуществом возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях (п. 1 ст. 210 НК РФ). Ссылаясь на статью 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи, Минфин России приходит к выводу, что отношения сторон по договорам мены и купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, при этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять. Сумма подлежащего налогообложению дохода, полученного по таким операциям, определяется стоимостью имущества, установленной в договоре мены . Такая позиция Минфина России вызывает возражения.

Во-первых, довод об одинаковой экономической природе договоров купли-продажи и мены не бесспорен. В отличие от договора купли-продажи при мене равноценным имуществом не возникает экономической выгоды.

Во-вторых, обязательным условием договора мены является отсутствие оплаты денежными средствами полученного имущества. Если меняется условие об оплате, то меняется предмет договора, и он становится договором купли-продажи.

акая позиция была высказана Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены». Применение к договору мены таких же налоговых последствий, как к договору купли-продажи, в отсутствие прямой нормы в законе противоречит принципу определенности налогообложения (п. 6 ст. 3 НК РФ).

В-третьих, отождествление договора мены и договора купли-продажи неправомерно с правовой точки зрения. В действующем ГК РФ установлены различные требования к договорам мены и купли-продажи: это разные обязательства с разными основаниями их возникновения и со своим механизмом защиты прав участников сделок. Пункт 2 статьи 567 ГК РФ предусматривает субсидиарное применение к договору мены правил главы 30 ГК РФ о купле-продаже, но только если это не противоречит статьям 567–571 ГК РФ и существу мены. Эта оговорка еще раз подтверждает, что существо этих двух договоров различно.

Субсидиарное применение к договору мены норм о договоре купли-продажи не может быть основанием для вывода об их тождественности. Существует множество примеров такой законодательной техники в различных законодательных актах.

 

ПРИМЕР СУБСИДИАРНОГО ПРИМЕНЕНИЯ НОРМСогласно п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.2001 № 167‑ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации» объектом обложения страховыми взносами и базой для начисления страховых взносов являются объект налогообложения и база по единому социальному налогу, установленные гл. 24 НК РФ. Между тем очевидно, что страховые взносы в Пенсионный фонд России и единый социальных налог – различные платежи.  

Исторически договор мены и договор купли-продажи рассматривались в качестве самостоятельных видов гражданско-правовых договоров. Мена не рассматривалась как взаимная купля-продажа или как заменяющая два договора купли-продажи.

О.С. Иоффе утверждал: «Договор мены отличается от договора купли-продажи, так как в обмен на одну вещь вместо всеобщего эквивалента – денег передается другая вещь» .

Таким образом, условие об уплате цены (денежной суммы), а не о передаче имущественного эквивалента, отличает договор купли-продажи от договора мены. Цель мены – это получение обеими сторонами договора вещей в собственность, а не денег взамен переданного имущества .

***

Из-за того что в главе 23 НК РФ не определено понятие дохода для целей данной главы, правоприменительная практика допускает вольное толкование законодательства и облагает налогом операции, не подлежащие налогообложению ввиду отсутствия источника уплаты налога и объекта налогообложения. Тем самым нарушаются конституционные принципы соразмерности и справедливости, гарантируемые государством.

Возвращаясь к вопросу усмотрения законодателя при установлении налогов, заметим, что именно государство должно гарантировать налогоплательщику защиту его конституционных прав, а не сам налогоплательщик должен доказывать, что у него не возникло предмета и источника уплаты налога.

Практическое использование

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

• В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
•  В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
•  В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
•  Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Особенности сделки

В соответствии с содержанием статьи ГК РФ под номером 567, договор мены является договором о передаче недвижимого имущества в собственность от одного владельца другому. Предполагается, что при оформлении двустороннего соглашения у обеих сторон сделки появляются обязательства по обмену объектами недвижимости. Из этого следует, что участники договорных отношений одновременно продают и покупают новую собственность, а значит каждый из них выступает в роли продавца и покупателя. Возможность реализовать две сделки в рамках одной является ключевой особенностью договора мены, что и отличает его от иных типов гражданско — правовых соглашений.

Помимо этого необходимо обратить внимание на следующие характерные особенности договора мены:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

• По общим правилам сделка по обмену недвижимым имуществом производится в отношении равных по стоимости объектов. Однако найти равноценное жилье для обмена не просто. Поэтому по закону стороны вправе согласовать сумму доплаты для возмещения той стороне, чья собственность меньше по стоимости;
• Запрещено обменивать недвижимое имущество на определенную сумму денежных средств, поскольку это противоречит принципам договора мены;
• Соглашение является консенсуальным и возмездным;
• В большинстве случаев переход прав собственности к новым владельцам недвижимости осуществляется одновременно. В отдельных ситуациях участники договорных отношений вправе определить разные сроки обмена имуществом и указать их в тексте документа;
• При заключении договора мены с равноценными предметами, лица, заинтересованные в обмене прав собственности на недвижимое имущество, освобождаются от уплаты налогов. Если соглашение оформлено с условием внесения доплаты, сумма налоговых выплат будет ниже, чем в случае купли — продажи;
• Если недвижимое имущество обладает несколькими собственниками, то перед подписанием договора мены следует получить письменное разрешение третьих лиц на совершение обмена;
• Если сделка затрагивает интересы граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, то перед оформлением гражданско — правового соглашения требуется согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства;
• Предметом соглашения имеет право выступать не только недвижимое имущество, но также ценные бумаги, движимая собственность, иные ценности.

Сторонами договора мены могут являться как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные образования. Главным условием является то, что каждая из участвующих в договоре мены сторон обязана подтвердить наличие прав собственности на обмениваемый предмет посредством правоустанавливающих документов. Государственные и муниципальные учреждения могут являться сторонами договора мены, если получено согласие владельца недвижимого имущества на заключение сделки. Допускается осуществление обмена собственности государства на собственность частного лица.

Особенности получения налогового вычета при обмене квартиры

С фактической точки зрения мена не является деятельностью по извлечению дохода, если речь не идет о мене с доплатой. Происходит передача друг другу эквивалентного имущества, а доходов как таковых здесь нет.

Но юридически мена делится для каждой стороны на 2 части:

• отчуждение, т. е. реализация, своего имущества;
• приобретение, т. е. покупка, имущества другой стороны.

Из этого вытекают следующие налоговые последствия:

• за продажу своей квартиры нужно платить НДФЛ при определенных условиях;
• за продажу квартиры можно уменьшить базу обложения на сумму вычета или расходов;
• за покупку квартиры можно получить имущественный вычет.

Вычет при продаже по договору мены

Каждая из сторон является и продавцом, и покупателем. Реализация имущества подлежит подоходному налогообложению согласно ст.209 Налогового кодекса России. Базой для начисления НДФЛ является стоимость объекта мены, о чем сказано в ст.39, и НК РФ.

Но в ст.217 НК РФ предусмотрено освобождение для граждан при соблюдении одного из следующих условий:

квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя до 2016 года;

• квартира куплена до 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 3 лет;
• квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя после 2016 года и после одного из перечисленных событий прошло более 3 лет;
• квартира куплена после 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 5 лет.

Но тем, у кого таких условий нет, в рамках ст.220 НК РФ можно воспользоваться одним из 2 способов уменьшения базы:

• вычет при продаже недвижимости — до 1 000 000 рублей;
• расходы на приобретение этой недвижимости.

Пример 1

Андреева Кристина купила квартиру за 2 200 000 рублей и со стоимостью 2 300 000 и в том же году по договору мены обменяла ее на дом стоимостью 2 500 000 рублей с доплатой 200 000.

Первая операция из договора мены: продажа за 2 300 000 рублей. Это база обложения. Если считать по ней, то НДФЛ составит: 2 300 000 × 13% = 299 000 рублей.

Однако можно применить вычет, его максимальный размер — 1 000 000 рублей. База: 2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.

А можно уменьшить базу на величину расходов. Андреева купила эту квартиру за 2 200 000. База: 2 300 000 — 2 200 000 = 100 000. НДФЛ: 100 000 × 13% = 13 000 рублей. Это оптимальный вариант.

Важно! Нельзя уменьшить базу при продаже недвижимости и на вычет, и на расходы. Необходимо выбрать один из методов.. Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ

Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ.

Вычет при покупке по договору мены

При обмене каждая сторона является и покупателем. За покупку жилья налог платить не нужно, естественно. Напротив, законодательство в целях поддержки граждан, приобретающих новое жилье, предлагает помощь — возврат уплаченного ранее НДФЛ. Максимальный размер возврата: 260 000 рублей, это 13% от максимального размера вычета за покупку — 2 000 000 рублей.

Важно! В случае обмена своего жилья с внесением дополнительной доплаты, имущественный вычет на покупку может быть получен  со всей суммы (письмо Минфина России от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 доведено до налоговых органов письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@)

Продолжим рассматривать пример с госпожой Андреевой. Ее расходы составили 2 500 000 рублей — налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой учитывает и стоимость меняемого имущества и размер доплаты. Но вычет равен 2 000 000, больше использовать невозможно.

Для получения вычета нужно указать в декларации 3-НДФЛ основания для получения вычета. Эта будет та же декларация, в которой вы пишите сведения о продаже, но в другом листе показываете покупку.

Важно! Продажу и покупку и все прочие операции по извлечению облагаемого НДФЛ дохода за календарный год нужно отражать в одной декларации.

Имущественным вычетом за покупку можно покрыть НДФЛ за продажу. В случае Андреевой это будет так:

1. Она должна заплатить 13 000 за продажу по договору мены.
2. Ей подлежит возврат в размере 260 000 рублей. Будем считать, что она возвращает всю сумму за год, хотя такое бывает редко.
3. В итогах декларации произойдет взаимозачет: 260 000 — 13 000 = 247 000 рублей к возврату.

Заполнить декларацию при покупке квартиры по договору мены вам поможет статья «Образец и пример заполнения декларации 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры»

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43