Кто такие дольщики — определение, права, требования и особенности

Как дольщику уйти от обмана

К сожалению, дольщиков обманывают не только застройщики, но и юристы, и даже власти.

К примеру, если дольщик отправляет письма в органы власти и пытается от них добиться хоть какой-то помощи в решении проблемы с недобросовестным застройщиком, то очень часто, в ответ на его просьбы приходит письмо о том, что была проведена проверка и застройщик соблюдает все правила. То есть, говоря проще, власти ссылаются на то, что все нормально и отвечают, что у них нет никаких привилегий, чтобы требовать от застройщика какой-либо компенсации.

ВАЖНО !!! Что касается юристов, к которым очень часто обращаются за помощью дольщики для решения проблем с застройщиком, то они тоже к сожалению, не очень чисты

Конечно же, есть добропорядочные юристы, и чтобы их отличить от мошенников, следует в первую очередь, обращать внимание на его практику. У хорошего юриста за спиной много лет именно судебной практики, и именно этот критерий, поможет воспользоваться услугами хорошего юриста

Договор залога: что это и для чего он нужен

Если вы приобретаете жилье в рассрочку, то помимо ДДУ вам придется заключать еще и договор залога. Это является требованием действующего законодательства и позволяет защитить права дольщиков и застройщиков. Документ составляется в электронном виде, подписывается обеими сторонами, после чего отправляется на государственную регистрацию. Для этого документ должен быть составлен на строительном объекте и нотариально заверен.

При отправке договора на государственную регистрацию к нему прикрепляется пакет следующих документов:

• Нотариально заверенная копия ДДУ, его номер и дата регистрации.
• Проектная документация на строительный объект с указанием его местоположения.
• Оригинал и заверенная копия квитанции об уплате государственной пошлины.
• Копии всех документов, которые указаны в залоговом договоре.

Подавать документы на регистрацию может любая из сторон, участвующих в подписании договора.

Особенности расчетов по ДДУ

Одним из ключевых преимуществ долевки является возможность сэкономить на приобретении квартиры. Пока объект находится на этапе строительства, его цена может на несколько десятков процентов отличаться от рыночной стоимости вторичного рынка (в зависимости от стадии готовности). Для вложения средств в долевку можно использовать:

• собственные сбережения и накопления;
• средства ипотечных или потребительских кредитов, иных займов;
• материнский семейный капитал;
• иные виды субсидий, мер государственной поддержки.

В ДДУ можно указать полную стоимость объекта, либо цена за 1 кв. м. площади. После подписания и регистрации договора менять условие об оплате в одностороннем порядке нельзя. В ряде случаев участник долевого строительства может требовать соразмерного уменьшения цены. Например, закон допускает это при неустранении недоделок квартиры со стороны строительной компании. Для взаиморасчетов по ДДУ закон предусматривает следующие правила:

• стороны могут договориться о полном перечислении средств, либо о внесении платежей в срок, указанные в договоре;
• все взаиморасчеты должны осуществляться только в безналичной форме;
• строительная компания можно в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если участник допустил просрочку платежей более двух месяцев подряд.

Застройщик может получить деньги на свой счет только после госрегистрации договора через Росреестр. Такое правило прямо указано в ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Эскроу-счета

Самым важным и обсуждаемым нововведением в сфере долевого строительства является перевод взаиморасчетов на систему эскроу-счетов. Эту схему можно применять уже с 2021 года, однако с июля 2021 года она стала обязательной для каждого нового объекта. Суть использования эскроу-счетов заключается в следующем:

• строительная компания подписывает договор с уполномоченным банком, который будет открывать и вести эскроу-счета, выдавать целевые кредиты на возведение МКД;
• все средства, перечисленные по ДДУ, зачисляются на специальный эскроу-счет, где будут храниться до ввода дома в эксплуатацию;
• строительная компания сможет получить деньги только после исполнения обязательств перед дольщиками, а средства на возведение объекта могут выделяться по целевым кредитам.

Хотя введение эскроу-счетов призвано защитить интересы дольщиков от возможного банкротства или остановки строительства, это может вообще привести к прекращению долевки. Так как застройщик получит привлеченные деньги после завершения стройки, ему нет смысла снижать цену за квартиры. На данный момент правило о перехода на эскроу-счета успешно обходится строительными компаниями. Закон позволяет работать по старым схемам взаиморасчетов по объектам, чья стадия готовности составляет 30, 15 или 6% (в зависимости от типа застройки).

Дольщик не может сам снять деньги с эскроу-счета, что является гарантией для строительной компании. Однако при расторжении ДДУ все деньги можно получить напрямую с банка, без длительных судебных тяжб с застройщиком. Если же на банкротство подаст сам банк, дольщик получит деньги по системе страхования вкладов. Через несколько лет, когда объекты по старым разрешениям будут достроены, использование эскроу-счетов станет обязательным для всех застройщиков. Фактически это приведет к удорожанию квадратных метров за квартиры в новостройках, так как строительная компания все равно не получит деньги до завершения стройки.

Стоимость

ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс

До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Начать просмотр

ВОПРОСЫ   #5
Когда застройщику выдают ЗОС?

ЗОС

Когда застройщику выдают ЗОС?

• вопрос 1

  Зачем нужен ЗОС?

• вопрос 2

  Как получить ЗОС?

• вопрос 3

  Какая информация указана в ЗОС?

• вопрос 4

  Как можно узнать, что застройщик получил ЗОС?

• вопрос 5

  Какие еще документы должен иметь застройщик для продажи квартир?

Согласно ФЗ № 214, с 1 января 2017 года застройщик, прежде чем открыть продажи в проекте, обязан получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации (ЗОС). Без предоставления этого документа Росреестр не имеет права регистрировать первый договор долевого участия. Полномочия по предоставлению государственной услуги в Москве осуществляются Москомстройинвестом.

Назад

Государственная услуга предоставляется исключительно в электронной форме с использованием Единой информационной системы жилищного строительства. Компания-застройщик должна заполнить проектную декларацию в электронном виде и приложить необходимые документы. Перечень документов:

• разрешение на строительство;
• положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства;
• сведения о документе, удостоверяющем личность руководителя и главного бухгалтера заявителя;
• согласия на обработку персональных данных руководителя застройщика и главного бухгалтера застройщика, лица, на которое возложена обязанность по ведению бухучета застройщика (или уполномоченного на ведение бухгалтерского учета в рамках договора об оказании услуг); 
• справка о соответствии органов управления застройщика и его участников требованиям, установленным частью 3 статьи 32 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214 ФЗ;
• сведения из бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (в случае, если не представлен бухгалтерский баланс в составе ежеквартальной отчетности застройщика).​

Назад

Указываются реквизиты застройщика, проекта строительства, адрес, номер и дата выдачи разрешения на строительство. Далее указывается, что заключение подтверждает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. В приложении по пунктам расписывается соответствие застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ.

Назад

Согласно 214-ФЗ, заключение размещается в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Назад

ЗОС Москомстройинвеста – финальный документ, открывающий продажи квартир. Разумеется, до этого застройщик должен получить разрешение на строительство, иметь положительное заключение экспертизы проектной документации.

Назад

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Что такое долевое строительство жилья

Это возведение дома по договору, заключенному между дольщиками и застройщиком. Первые (физические и юридические лица) дают деньги второму (фирма-подрядчик), который на эти средства обязуется в согласованные сроки создать оговоренный объект и сдать его в эксплуатацию.

По сути, тот, кто желает получить квартиру, становится инвестором и вносит свои средства – под защитой контракта, регламентирующего права и обязанности сторон, и 214-го ФЗ от 30.12.2004 года.

Такой вариант стал возможен благодаря тому, что рынок недвижимости поделен на два сектора:

• вторичный – жилплощадь уже обладала хозяином (или принадлежит ему прямо сейчас, и он ее продает);

• первичный – новые квадратные метры, изначальным владельцем которых будет именно вкладчик.

Где появится дом? На земле застройщика, у которого есть участок, но нет денег на осуществление работ. Вот он и привлекает юридических и физических лиц, согласных стать инвесторами (потому что нужную сумму ему в банке не выдадут, она слишком велика).

Почему люди и фирмы вообще реагируют на подобные предложения? Потому что цена 1 кв. м. при этом минимальная – условия сотрудничества кажутся взаимовыгодными.

Зачем тогда нужен закон-регулятор? Для защиты от мошенников, чтобы предотвратить ситуации, в которых недобросовестный землевладелец соберет деньги и просто исчезнет.

Отсюда становится понятно, что такое долевое жилье: это та квартира или другая площадь, которую получает инвестор пропорционально своему участию. Последнее, кстати, может осуществляться по нескольким схемам. Например как с поэтапным расчетом, так и со стопроцентной предоплатой. Естественно, весь объем средств сразу предоставить сложнее, зато в этом случае вкладчик не зависит от инфляции или других экономических проблем, тогда как в первой ситуации стоимость квадратного метра неизбежно возрастает со временем. Еще один вариант – это инвестиция в зачет уже имеющейся собственности, допустим, машины, частично компенсирующей сумму (а остаток можно погасить как-то по-другому).

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём

Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность

Плюсы:

Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

• Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
• Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

• повышение надежности рынка недвижимости;
• создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
• повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Проект будущего многоэтажного жилого дома
На заметку! Новые изменения не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Поправки, изменения и дополнения к ФЗ-214

Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

1. размера уставного капитала строительных организаций;
2. условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
3. процесса государственной регистрации документа;
4. требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:

• созданию Государственного компенсационного фонда;
• введению практики по применению счетов эскроу;
• формированию Единого реестра застройщиков РФ.

Все вышеуказанные изменения были направлены на повышение прозрачности деятельности строительных фирм и компаний. И обеспечение участников “долевки” дополнительными гарантиями, защиту их прав в случае проблемных ситуаций.
Строительство нового жилого микрорайона

Назначение и функции новых поправок, изменений и дополнений 214-ФЗ

Важнейшей целью нового Государственного компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан, участвующих в долевом строительстве. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих своих обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

Также с 01 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд. Сумма взносов определяется на основании площади строительства и прописана под каждый конкретный объект долевого участия.

Создание Единого реестра строительных организаций и компаний РФ будет способствует повышению информационной открытости застройщиков. Его задача – защита интересов дольщиков.

Сам Единый реестр (официальный перечень застройщиков) будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизируются все сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (пункт 26 статья 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ) и принимающих долевое участие в строительстве.

На заметку! Информация, которая содержится в общем Реестре застройщиков должна быть открытой, общедоступной, полной и объемной. Сведения также в обязательном порядке размещаются на официальном сайте органа государственной власти, который уполномочен отвечать за ведение соответствующей базы данных.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Изменения в законодательстве

С 1 июля 2018 года в Закон № 214-ФЗ внесены изменения. Окончательный переход на новые стандарты заключения договоров назначен на 30 июня 2019 года. В этот период будет применяться прежняя схема ДДУ.

Изменения в законе сильно ужесточили требования к застройщикам:

• СК должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% проектной стоимости недвижимости;
• фирма должна иметь опыт от трех лет в сфере строительства и не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию;
• операционные расходы не должны быть более 10% сметной стоимости;
• на каждое разрешенное строительство должно быть создано отдельное юр. лицо.

Купить квартиру в долевом строительстве на прямую будет невозможно. Реализация жилья будет доступна через банковское сопровождение или специальные счета – эскроу.

Эскроу – это текущий счет в банке, на который будут перечислены деньги дольщика. СК получит эти средства только после сдачи объекта. Таким образом финансовая организация выступает гарантом безопасности сделки.

А с июля 2019 года станет возможно привлекать финансы граждан только через эскроу-счета.

Также нововведения коснутся контроля над деятельностью строительных компаний. В каждом субъекте РФ будет учрежден уполномоченный контрольный орган, который будет следить за соблюдением законодательства.

Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов

Не стоит путать данный бюрократический элемент с реестром требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства, порядок включения в который был описан выше. На сегодняшний день (2015 год), “Сводный реестр пострадавших соинвесторов”, который и принято в обиходе называть Реестр обманутых дольщиков, регулируется только Распоряжением Минмособлстроя от 06.12.2010 N 56 “Об организации работы по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Как следует из его пункта 1.2., целью его ведения на территории Московской области, как и целью ведения Сводного перечня проблемных объектов (Реестр проблемных застройщиков), является создание на их основе информационной базы данных по проблемным застройщикам и пострадавшим в результате их деятельности соинвесторам, анализ деятельности территориальных органов

долевое строительство и банкротство застройщиков

самоуправления Московской области по реализации Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ “О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Собственно, на установлении порядка ведения Реестра обманутых дольщиков и Реестра проблемных застройщиков и замыкается регулирование данного Распоряжения. Что касается Закона № 84/2010 О защите инвесторов, то из его статей 3 и 4 Закона следует, что должны разрабатываться и согласовываться мероприятия, направленные на завершение строительства проблемного объекта, принимаются решения о привлечении нового застройщика, предоставляется застройщику отдельный земельный участок, оказывается содействие соинвесторам в защите их прав.. Тут мы также не находим желанных, конкретных инструментов помощи обманутым дольщикам, таких как: выделение земельных участков для новых застройщиков/инвесторов/подрядчиком в виде обязанности местной администрации, выделение денежных субсидий пострадавшим соинвесторам либо объекту в целях завершения его строительства, предоставление Реестру обманутых дольщиков другого жилого фонда на данной территории и др. Мы не говорим о наличии у всех администраций и муниципальных образований таких ресурсов, но и в их отсутствие указанные законы и распоряжения, зачастую, зря обнадеживают дольщиков.

На сегодняшний момент, мы не даем рекомендации по включению соинвесторов в Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов ввиду отсутствия прямой целесообразности. Такой наш подход единообразен ко всем находящимся у нас на юридическом обслуживании дольщикам и их объединениям.

2. Застройщик — каким требованиям должна соответствовать строительная организация?

Изменения законодательства коснулись не только способов обеспечения строительства, но и затронули требования, предъявляемые непосредственно к организациям, осуществляющим строительство.

Чтобы вести деятельность в сфере долевого строительства, организация — застройщик многоквартирного дома должна обладать совокупностью следующих признаков:

• наличие опыта на рынке строительства многоквартирных домов (МКД) не менее 3 лет, при этом общая площадь выстроенных объектов должна составлять не менее 5 тыс. кв. м;
• наличие на праве собственности либо на праве аренды (субаренды) земельного участка, в границах которого планируется возведение МКД на основании имеющегося разрешения на строительство;
• наличие в наименовании слов «специализированный застройщик».

Кроме этого, на счете такой организации должны быть средства, составляющее не менее 10% средств от стоимости застройки, а также отсутствовать долги по кредитам и налоговым платежам.

Строительство может осуществляться только при:

• наличии у застройщика проектной декларации на объект строительства;
• отсутствии сведений о данной строительной компании в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников государственных аукционов;
• отсутствии информации о привлечении к уголовной или административной ответственности руководителя и главного бухгалтера компании за экономические преступления.

Довольно жесткие требования к строительным компаниям, предъявляемые новыми положениями закона, вынудили покинуть рынок нового строительства ряд мелких организаций-застройщиков.