Аналитики bn.ru подсчитали, на сколько выросли цены на недвижимость

Вопрос №5: что получаем за эти деньги?

ЖК «Поэт» возводится в тихой зелёной зоне в 20 минутах пешком от ст. метро «Проспект Просвещения». Недалеко престижные места отдыха – парк «Сосновка», Суздальские озёра, Муринский парк. Вся необходимая инфраструктура в этом микрорайоне есть: социальная, торговая, спортивная. В частности, рядом с ЖК «Поэт» находится физкультурно-оздоровительный комплекс с двумя бассейнами. Территория дома закрыта от посторонних, есть колясочные. Большая часть квартир имеет прекрасные виды на город. С верхних этажей открывается панорама с видом на парк «Сосновка». Ну и, разумеется, здесь есть комфортный четырёхэтажный паркинг.

Застройщик ЖК «Поэт» ООО «ЛП». Проектная декларация на сайте www.l1-stroy.ru  Подробности  по телефону: 305-33-55. *Ипотека с господдержкой. Первый взнос 15%, сумма от 500 тыс до 12 млн, срок  от года до 30 лет, возраст заемщика от 18 до 70 лет (на момент погашения). ПАО Банк «ФК Открытие».

Новостройки Ленинградской области

Дата	Вторичка Ленинградской области	Новостройки Ленинградской области
Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен	Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен
24 мая 2021 г.	62,6	-0,32%	69,3	0%
17 мая 2021 г.	62,8	+0,16%	69,3	0%
10 мая 2021 г.	62,7	+0,16%	69,3	0%
3 мая 2021 г.	62,6	+0,32%	69,3	0%
26 апреля 2021 г.	62,4	-0,32%	69,3	0%
19 апреля 2021 г.	62,6	-0,16%	69,3	+0,14%
12 апреля 2021 г.	62,7	-0,32%	69,2	-0,29%
5 апреля 2021 г.	62,9	-0,16%	69,4	-0,29%
29 марта 2021 г.	63,0	0%	69,6	0%
22 марта 2021 г.	63,0	+0,32%	69,6	-0,14%
15 марта 2021 г.	62,8	+0,64%	69,7	0%
8 марта 2021 г.	62,4	+0,16%	69,7	0%
1 марта 2021 г.	62,3	+0,16%	69,7	+0,14%
22 февраля 2021 г.	62,2	+0,16%	69,6	0%
15 февраля 2021 г.	62,1	-0,16%	69,6	0%
8 февраля 2021 г.	62,2	+0,32%	69,6	0%
1 февраля 2021 г.	62,0	+0,32%	69,6	0%
25 января 2021 г.	61,8	0%	69,6	0%
18 января 2021 г.	61,8	+0,32%	69,6	+0,14%
11 января 2021 г.	61,6	-0,16%	69,5	-0,14%
4 января 2021 г.	61,7	+0,33%	69,6	+0,87%
28 декабря 2020 г.	61,5	0%	69,0	0%
21 декабря 2020 г.	61,5	0%	69,0	-0,14%
14 декабря 2020 г.	61,5	+0,33%	69,1	0%
7 декабря 2020 г.	61,3	0%	69,1	0%
30 ноября 2020 г.	61,3	+0,16%	69,1	0%
23 ноября 2020 г.	61,2	-0,16%	69,1	0%
16 ноября 2020 г.	61,3	+0,16%	69,1	0%
9 ноября 2020 г.	61,2	+0,49%	69,1	0%
2 ноября 2020 г.	60,9	0%	69,1	0%
26 октября 2020 г.	60,9	-0,33%	69,1	-0,14%
19 октября 2020 г.	61,1	+0,49%	69,2	0%
12 октября 2020 г.	60,8	-0,16%	69,2	+0,73%
5 октября 2020 г.	60,9	+0,16%	68,7	-0,15%
28 сентября 2020 г.	60,8	-0,16%	68,8	-0,15%
21 сентября 2020 г.	60,9	+0,33%	68,9	+0,15%
14 сентября 2020 г.	60,7	+0,17%	68,8	-0,15%
7 сентября 2020 г.	60,6	-0,16%	68,9	0%
31 августа 2020 г.	60,7		68,9

И бизнес, и комфорт

Компания Bonava в минувшем году была в числе самых активных приобретателей земли: под новые проекты куплены участки на Кузнецовской улице, 52, проспекте Тореза, 42, проспекте Обуховской Обороны, 105, на улице Ольги Берггольц, 22. Везде планируется жилая застройка. Даты пока не озвучиваются, но первым на рынок, скорее всего, выйдет проект по последнему адресу – ЖК комфорт-класса Gotland Lifestyle на 275 квартир: в декабре прошли слушания по проекту планировки территории.

Был активен в пополнении портфеля и финский концерн «ЮИТ». В первом полугодии застройщик обещает анонсировать сразу три новых проекта. Среди его приобретений – надел 1,1 га в Нейшлотском переулке, 19/23, участки на Курляндской улице, 10–12, и улице Васенко, 7. 

Компания RBI также собирается в 2021 году заявить на рынке несколько стартапов. Но пока уверенно в компании говорят лишь о ЖК бизнес-класса на 253 квартиры на Миргородской, 1, у Московского вокзала. Обо всех остальных – ближе к старту продаж.

Отметим, что и крупные застройщики в минувшем году приобретали участки с документацией бешеными темпами. В частности, Setl Group, помимо участка в Стрельне, купил 4,2 га на Васильевском острове, в районе Кожевенной линии, и надел в 3,8 га на Лиговском проспекте, 236. Всё это вероятные стартапы: холдинг обычно не медлит с запуском новых проектов.

Не отставал и другой лидер рынка – «Группа ЛСР». Среди его покупок – 150 га новых земель на намыве, 14 га на Кожевенной линии В. О. под квартал бизнес-класса и небольшой надел на улице Егорова в Московском районе, где планируется возвести дом премиум-класса. Но ближайшим стартапом компании, скорее всего, будет жилой квартал комфорт-класса в Красносельском районе, на пересечении улицы Маршала Казакова и проспекта Маршала Жукова.  

В этом году ожидается много премьер в бизнес-классе. В частности, компания Legenda Intelligent Development в декабре получила разрешение на строительство ЖК бизнес-класса на 20-й линии В. О. В работе у компании еще один дом бизнес-класса площадью около 40 тыс. кв. м на набережной Черной речки, 41. ГК «Еврострой» летом приобрела небольшой участок на Заставской улице. Холдинг AAG купил участок на Малоохтинском проспекте, 8, где построит девятиэтажный ЖК бизнес-класса.

В компании «Ленстройтрест» не исключают, что в этом году будет выведен в продажу ЖК бизнес-класса площадью 30 тыс. кв. м на улице Ивана Фомина возле метро «Проспект Просвещения». А компания «Л1» хочет анонсировать сразу два объекта бизнес-класса на юге города. Один из них – в Купчино, на пересечении улиц Олеко Дундича и Купчинской.

Ленобласть манит комфортом

Пандемия усилила покупательский интерес к загородному рынку, и в том числе к новостройкам ближайших пригородов. Эксперты отмечают, что из-за рекордного роста цен в Петербурге покупатель стал искать, где дешевле. В закадье прайсы, конечно, тоже выросли, но ценовой разрыв с городом по-прежнему остается существенным. По данным аналитиков BN, в Петербурге средние цены за 2020 год поднялись до отметки 147 тыс. руб. за кв. м, а в новостройках Всеволожского района, где концентрируется около 90% областного предложения, до 101 тыс. руб. за кв. м.

Еще один тренд касается квартирографии новых проектов в двух регионах (см. таблицу 2). В Петербурге выходящие на рынок объекты стали терять в метражах – средняя площадь квартир за год уменьшилась на полтора метра, снизившись до 43,5 кв. м. В Ленобласти, наоборот, покупателя привлекают комфортом – средний метраж квартир в новостройках вырос с 38,0 сразу до 42,3 кв. м. Малогабаритных квартир в 47-м регионе на глазах становится меньше: доля студий и однушек в новых проектах за год уменьшилась с 78 до 69%, а двухкомнатный формат увеличился с 18 до 25%.

Пятерка районов – лидеров по выводу нового жилья изменилась лишь слегка (см. таблицу 3). На вторую строчку, как и следовало ожидать, вышел Всеволожский район Ленобласти, а Московский район из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский, хотя и там выводить стали заметно меньше.

Покупатель без нового жилья в 2021 году точно не останется. За минувший год Госстройнадзор Санкт-Петербурга выдал 49 разрешений на строительство 1,2 млн кв. м жилья.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), у девелоперов Петербурга и Ленобласти находится в стадии строительства 12,5 млн кв. м жилья (9,7 млн и 2,8 млн кв. м соответственно). Правда, в январе 2020-го этот показатель был существенно большим – 15,8 млн (12,1 млн и 3,7 млн). То есть призрак дефицита всё равно витает над рынком новостроек – второй год подряд покупатель приобретает жилья больше, чем застройщики выводят в продажу.

Таблица 1. Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2020 году

Застройщик	Объем жилья, тыс. кв. м	Кол-во квартир	Доля на рынке агломерации, %
Setl City	767	19 530	25,0
ЛСР. Недвижимость-СЗ	426	10 435	13,9
ЦДС	224	5 498	7,3
Группа Эталон	202	3 815	6,6
КВС	128	2 943	4,2
Главстрой-СПб	119	2 662	3,9
Группа Аквилон	118	3 005	3,8
Строительный трест	97	1 634	3,2
Мавис	94	2 762	3,1
Полис Групп	79	2 200	2,6

Таблица 2. Квартирография новых проектов в 2020 году

Регион	Студии и 1ккв, %	2ккв, %	3ккв, %	4ккв, %	Средняя площадь квартир, кв. м
СПб	68,8	23,8	7,0	0,4	43,5
ЛО	69,0	25,1	5,6	0,3	42,3

Таблица 3. Районы – лидеры по выводу жилья в 2020 году

Район	Объем, кв. м	Доля, %
Приморский	772 542,43	25,2
Всеволожский ЛО	488 819,60	15,9
Красногвардейский	305 131,21	9,9
Выборгский	280 019,67	9,1
Невский	214 878,29	7,0

Короткая бронь: сколько стоит застолбить новостройку

Что вслед уходящему году говорят застройщики?

Недоступное жилье: Ленобласть уводит покупателя из Петербурга

Кто пополняет рынок. Топ-10 активных застройщиков

Восемь застройщиков ответили на шесть вопросов

Динамика

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.

Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.

Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.

Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:

• В Москве – 6,80%.
• В Питере – 4,50%.
• В Казани – 4,20%.
• В Екатеринбурге – 4,90%.
• В Омске – 7,00%.
• В Челябинске – 1,40%.
• В Самаре – 2,70%.
• В Перми – 4,70%.
• В Воронеже – 4,60%.
• В Краснодаре – 6,40%.
• В Уфе – 3,50%.
• В Нижним Новгороде – 9,20%.
• В Подмосковье – 7,7%.
• В Волгограде – 4,2%.
• В Иваново – 5%.
• В Калининграде – 8%.
• В Кирове – 5%.
• В Красноярске -9,6 %.
• В Саратове – -2,27% (падение).
• В Тюмени – 3%.
• В Томске – 6,9%.
• В Чите – 10,1%.
• В Новосибирске – 6,30%.

Вторичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за апрель 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 4,55%, или на 7359 руб. с кв. м. И к началу апреля  составила 168,9 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб./кв. м

Цены по типу квартир

Тип	Единица измерения цены	Март 2021	Апрель 2021	Изменение, %
Студии и 1ккв	Тыс. руб.	5 903	6 234
Руб./кв. м	174 007	177 525	2,02
2ккв	Тыс. руб.	9 558	9 767
Руб./кв. м	159 477	169 707	6,41
3ккв	Тыс. руб.	13 383	14 915
Руб./кв. м	152 286	162 717	6,85
4ккв	Тыс. руб.	17 836	20 181
Руб./кв. м	153 442	167 807	9,36

Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м

Структура по типам домов, % от общего объема

Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 188,2 тыс. до 266,3 тыс. руб. за кв. м), а также в Адмиралтейском и Василеостровском районах – в среднем от 173,0 тыс. до 211,0 тыс. руб. за кв. м. Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 129,7 тыс. до 149,0 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Продажа

2-комн. кв.|51 м2|7/10 этаж

6 900 000 ₽

Красносельский, Ветеранов пр., 169к6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|61 м2|6/19 этаж

9 200 000 ₽

Королёва пр., д 73

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|64 м2|2/24 этаж

7 800 000 ₽

п. Шушары, пр-кт. Новгородский, 10

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|10/10 этаж

5 800 000 ₽

Джона Рида улица, 10 к.1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|40 м2|4/12 этаж

7 999 999 ₽

Савушкина, 137к3

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|56 м2|14/17 этаж

7 500 000 ₽

Ленинский проспект, 55 2

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|36 м2|16/23 этаж

9 000 000 ₽

Брянцева улица, 13 к.1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|26 м2|5/5 этаж

4 200 000 ₽

ш Пулковское, 71 к 2

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|60 м2|2/2 этаж

8 200 000 ₽

Ленинградская обл, проезд Швейцарский, 24

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|15/16 этаж

6 500 000 ₽

Львовская ул. 21

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|73 м2|2/6 этаж

21 000 000 ₽

Куйбышева ул. 1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|37 м2|3/3 этаж

3 600 000 ₽

Вартемяги дер., Ветеранов ул. 14

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|45 м2|8/9 этаж

6 500 000 ₽

Олеко Дундича ул. 19

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|49 м2|3/5 этаж

12 200 000 ₽

Маяковского ул. 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|55 м2|3/18 этаж

8 650 000 ₽

Александра Грина бул. 0

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|61 м2|7/26 этаж

12 650 000 ₽

Нахимова ул. 20

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|13/14 этаж

9 000 000 ₽

Малая Митрофаньевская ул. 0

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|7/19 этаж

7 300 000 ₽

Комендантский пр. 61

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|14/24 этаж

7 500 000 ₽

Кушелевская дорога 7

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|77 м2|4/10 этаж

20 800 000 ₽

Смоленки реки наб. 3

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|39 м2|8/10 этаж

10 950 000 ₽

Смоленки реки наб. 3

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|43 м2|4/15 этаж

8 450 000 ₽

Белоостровская ул. 0

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|110 м2|7/10 этаж

42 500 000 ₽

Ждановская ул. 45

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|65 м2|2/10 этаж

15 500 000 ₽

Выборгская ул. 5

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|54 м2|5/18 этаж

11 980 000 ₽

Кораблестроителей ул. 30

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|37 м2|11/15 этаж

7 950 000 ₽

Белоостровская ул. 0

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|41 м2|13/14 этаж

8 400 000 ₽

Малая Митрофаньевская ул. 0

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|69 м2|7/11 этаж

12 260 000 ₽

Средний пр. 87

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|11/12 этаж

8 100 000 ₽

Витебский пр. 15

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|69 м2|9/11 этаж

12 770 000 ₽

Средний пр. 87

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|100 м2|9/10 этаж

27 900 000 ₽

Корпусная ул. 9

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|33 м2|5/12 этаж

8 800 000 ₽

Сызранская ул. 23

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|56 м2|9/9 этаж

13 400 000 ₽

Большой Сампсониевский пр. 66

Показать номер

Вторичный рынок разогрет до предела?

Падения цен не будет даже после отмены льготной ипотеки. Так считают эксперты

За сколько можно снять жилье в Петербурге через год после начала пандемии

Как разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости

Дешевых квартир в пригородах Петербурга почти не осталось

Общие тенденции – рост

По прошествии трёх кварталов этого года были обнародованы несколько больших девелоперов. «Группа ЛСР» увеличила расценки на составленные контракты на 16 процентов год к году и довела их до отметки шестьдесят шесть миллиардов рублей. А общий размер продаж составил порядка шестисот тысяч квадратных метров.

Компания «Эталон» за первые 9-ть месяцев этого года смогла продать около 370 тысяч квадратных метров на 54 миллиардов рублей. При этом доля, которая выпала на рынок СПБ, составила порядка 186 тысяч кв. метров, что на восемнадцать процентов выше, чем оборот за такой же интервал 2019 года. Совокупный объем сделок – выше 22 миллиардов рублей.

«Главстрой СПБ» за тот же промежуток времени реализовал около 111.9 квадратных метров, что на двадцать девять процентов больше, нежели на первые девять месяцев ткущего года.

Особенно очевидно увеличение продаж недвижимости в 3-ем квартале. У «Главстроя», к примеру, цена сделок, которые были заключены с 7 по 9 месяцы 2020, возросла на 77 процентов по сравнению с результатами того же периода 2019 года. Число продаж Setl Group в финансовом эксиаленте в 3-ем квартале этого года увеличилось на 37% по соотношению со 2-ым кварталом этого года, что на 29 миллиардов рублей больше.

Увеличение спроса потянуло за собой рост стоимости кв. м. Таким образом, в «Эталоне» стоимость за год возросла на четырнадцать процентов, до 149 рублей за квадратный метр. У «Группы ЛСР» средний ценник проданных недвижимых объектов увеличился на восемь процентов год к году и был около 124 тысяч рублей за квадратный метр.

Узнать подробнее про новостроек по типам квартир можно на ресурсе https://etagisp.ru/zastr/ или заказать консультацию в специализирующихся на недвижимости компаниях.

Стоимость квартиры в центре Москвы

Начнём с центра. Как известно, дороги нашей столицы имеют кольцевую структуру. Её центр находится в пределах двух колец:

1. Садовое.
2. Третье транспортное кольцо (ТТК).

Садовое кольцо

Территория, находящаяся в пределах Садового кольца, — исторический центр. Именно там самая дорогая жилплощадь в стране.

Так, за 7 миллионов рублей можно приобрести комнату в доме, которому более 60 лет. Площадь комнаты и санузла составляет примерно 25 квадратных метров. Соответственно, получаем, что квадратный метр стоит 280 тысяч рублей. Двухлетняя зарплата в регионах.

В этом же доме можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров за 10 миллионов рублей.

В панельном доме, построенном в семидесятых годах, можно приобрести 45 квадратных метров жилья за 15−17 миллионов рублей.

В новостройках и домах, построенных в начале двухтысячных, стоимость одного квадратного метра жилья начинается от 500 тысяч рублей. Давайте посчитаем, сколько стоит двухкомнатная квартира в центре Москвы. Средняя площадь таких квартир — 55 квадратных метров. Соответственно, её стоимость будет равна около 28 миллионов рублей.

Сейчас мы говорили о жилье, которое находится на окраине Садового Кольца. А именно рядом со следующими станциями метрополитена:

• Смоленская.
• Баррикадная.
• Маяковская.
• Сухаревская.
• Красные ворота.
• Октябрьская.
• Павелецкая.
• Таганская.

При приближении к Красной Площади стоимость растёт. Например, на метро «Тверская» один квадрат стоит уже 700—800 тысяч, а в непосредственной близости к Кремлю может стоить более миллиона рублей.

Третье транспортное кольцо

Территория, находящаяся в пределах этого кольца, является центром города. Очень богатые люди приобретают здесь квартиры и вполне довольны этим. Покупать их на Садовом кольце они не видят смысла, так как там квартиры ничуть не лучше, и незачем переплачивать.

Стоимость квадратного метра здесь варьируется от 250 до 500 тысяч рублей. Так, самое недорогое жилье центра нашей столицы расположено возле следующих станций метрополитена:

• Спортивная.
• Студенческая.
• Беговая.
• Марьина Роща.
• Рижская.
• Красносельская.
• Бауманская.
• Дубровка.
• Автозаводская.
• Тульская.

Они находятся на границе ТТК, на так называемой окраине центра Москвы. В блочном и панельном домах, построенных в 60−70-х годах прошлого столетия, стоимость одного квадрата приблизительно равна 250 тысяч рублей. В более новых домах, построенных в 1990—2010 годах, стоимость квадрата варьируется от 300 до 350 тысяч рублей. А в новостройке стоимость одного квадрата начинается от 400 тысяч рублей. По мере приближения к центру цена будет расти.

Нельзя не отметить стоимость жилья в домах, расположенных рядом в деловом центре «Москва Сити». Находится он на станции метрополитена «Деловой центр». Стоимость одного квадрата там намного выше, чем в других районах ТТК. Она сравнима со стоимость жилья в пределах Садового кольца.

Так, стоимость одного квадрата в деловом центре начинается от 300 тысяч рублей и заканчивается на полутора миллионах рублей. Она зависит от этажа и сложности постройки здания, наличия различных элементов комфорта. То есть позволить себе такое элитное жилье не могут даже люди, зарабатывающие миллион рублей в месяц. Чтобы за один год накопить себе на среднюю квартиру в таких домах, необходимо иметь ежемесячный доход более 10 миллионов рублей.

Дозированное предложение

Есть сценарий и более серьёзного роста. Он может реализоваться, если апартаменты де–юре приравняют к жилью. Сейчас Минстрой готовит соответствующие поправки в законодательство. В ожидании этого спрос на апартаменты в течение прошлого года рос, и только в декабре покупатели немного успокоились. В этом сегменте рост может прогнозироваться на 10–12% в год, полагает Игорь Петров, генеральный директор компании «Р–Фикс». «Возможно, подогреют интерес разговоры о том, что апартаменты признают жильём. Также серьёзным фактором может стать рост цен на стройматериалы», — отмечает он.

По мнению Дмитрия Шафоростова, руководителя агентства недвижимости «Ваша квартира», активный рост (3–5% в месяц) продолжится в первой половине года, поскольку девелоперы будут выводить на рынок объекты «очень дозированно», то есть предложение заметно не увеличится. Но уже в третьем квартале, считает он, спрос успокоится. «Ближе к концу года вновь жду роста спроса и цен», — добавляет эксперт. Георгий Патанин, руководитель АН Георгия Патанина, полагает, что после отмены программы льготной ипотеки цены могут встать, хотя «спрос всё равно будет сильный и даже большое количество стартов не приведёт к снижению цен». «Квадратный метр в ближайшие полгода будет расти. Мы не видим предпосылок не только для спада, но и для остановки роста», — резюмирует Екатерина Сивова.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Ценовая политика недвижимости по категориям

Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.

Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»

Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.

Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.

В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.

В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.

Вопрос №1: уже не выгодно?

Если «диванные аналитики» или знакомые «эксперты» будут говорить о том, что на новостройке сегодня уже ничего не заработать, то просто покажите им статистику и попросите объяснить, что происходит. По данным «Бюллетеня недвижимости», в среднем, в январе 2020 году, метр на первичном рынке Северной столицы стоил чуть меньше 120 тыс. рублей. Сегодня, всего год спустя, уже без малого 150 тыс. Такая же динамика в секторе новой «вторички» – новостроек, введённых в эксплуатацию за последние несколько лет. То есть новые квартиры заметно дорожают и после того, как вы туда переедете. Какие ещё нужны аргументы?

Вопрос №2: почему цены растут, если пандемия?

Аналитики называют несколько причин нового жилищного бума в Петербурге.  Есть нестабильный рубль и крепкая валюта, есть высокая волатильность на рынке ценных бумаг в сочетании с низкой доходностью вкладов, часть которых к тому же будет с этого года облагаться налогом, значит, в недвижимость пришли инвесторы всех мастей и регионов, есть самые низкие ставки по ипотеке в истории – под 6,5%*, значит, доступность жилья резко выросла. Ну и сыграл свою роль отложенный спрос на фоне непонятных перспектив в начале пандемии. Сначала люди размышляли, покупать или нет, но потом поняли, что лучше иметь квартиру, чем постоянно дешевеющие накопления.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

• В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
• В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
• В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
• В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

Минус одиннадцать

Минувший год и для рынка недвижимости выдался, мягко говоря, неоднозначным. Провальная зима, затем пандемия с карантином и полным падением спроса – в результате застройщики почти прекратили выводить жилье в продажу: по итогам первого полугодия рынок новостроек просел на 54% ниже показателей годовой давности. После запуска льготной ипотеки продажи и вслед за ними темпы пополнения рынка восстановились. С началом осени на волне ажиотажного спроса застройщики вошли в активный режим – меньше 9-10 тыс. квартир в месяц в продажу не выходило, а стартапов стало заметно больше.

Всего по итогам года, по данным аналитиков BN.ru, на рынок Петербургской агломерации вышло 3,07 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов) – это лишь на 11,2% меньше показателей 2019-го. Такой результат объясняется усилением активности областных застройщиков. Если в Петербурге объемы вывода снизились до 2,4 млн кв. м (минус 17% по сравнению с 2019-м), то 47-й регион впервые за последние несколько лет прибавил оборотов – 655 тыс. кв. м (плюс 24%). За счет этого рынок Петербургской агломерации потерял не так сильно, как этого можно было ожидать.