Порядок оформления сделки купли продажи квартиры без риэлтора

Риски при покупке вторичного жилья

Есть несколько опасностей:

• Приобретение по поддельной доверенности. Признак – низкая цена. Обычно так поступают злоумышленники. Они входят в доверие к пожилым, выпивающим, одиноким людям. Далее недвижимость переоформляется на подставных лиц, после чего быстро выставляется на продажу. Документы в такой ситуации не всегда в порядке.
• Приватизация с нарушением закона. У каждого объекта своя история. Проверять недвижимость нужно с момента приватизации. В этом процессе переоформления квартиры должны участвовать те, кто в ней был зарегистрирован. Если приватизация незаконна, сделка последующей купли-продажи признается недействительной. Любой исчезнувший родственник может появиться через некоторое время и заявить о своих правах.
• Продажа без согласования. Сначала необходимо выяснить количество владельцев недвижимости. Если они – супруги (состояли в браке на момент оформления квартиры), нужно согласие на продажу обоих. Сделку нельзя оформить без органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы (или являются ее собственниками) несовершеннолетние дети. Каждый владелец должен одобрить продажу объекта.
• Неучтенное наследство. Стоит проверить, как недвижимость досталась последнему владельцу. Если объект перешел по наследству, нужно проконтролировать, не могут ли другие родственники претендовать на имущество. Если права таких лиц нарушатся при сделке, ее признают недействительной.
• Долги. Неуплаченные взносы за капремонт становятся заботой нового владельца квартиры – переходят «по наследству». Проверять задолженности нужно до оформления сделки. К тому же в договоре стоит указать, что долги не переходят новому собственнику.

Это далеко не все риски. Каждый вариант нужно прорабатывать самостоятельно. Вот поэтому многие стараются обращаться к риэлторам. Если иметь дело с ответственным специалистом с хорошей репутацией, можно одним обращением к нему устранить целый список таких рисков. В итоге сделка будет оформлена на законных основаниях, без негативных последствий.

Оформление сделки купли-продажи

Проведение сделки возможно тремя способами:

1. С риэлтором;
2. Самостоятельно;
3. С нотариусом (и без него).

В первом случае от продавца требуется только компенсация накладных расходов специалиста, в остальном риэлтор все делает сам. Второй случай потребует от владельца жилья времени, собранности и подкованности в некоторых законах. Третий вариант можно использовать как при продаже с риэлтором, так и без него. Перед сделкой стороны посещают нотариуса.

Оформление сделки – строгое мероприятие, требующее внимательности и подготовки всех документов. Отсутствие одного может стоить полного срыва продажи либо ее затяжки. Чтобы сделка состоялась, потребуются следующие бумаги:

Свидетельство о праве собственности. От продавца либо от доверенного лица. Во втором случае обязательно наличие доверенности установленного образца на лицо, занимающееся продажей. Документ, удостоверяющий личность. Это паспорт, если задействован несовершеннолетний владелец – потребуется свидетельство о рождении. Документ необходим покупателю и продавцу. Согласие супруга. Если имущество продается человеком, состоящим в браке, без соответствующего документа сделки не будет. Если имущество будет продано без согласия второго супруга, нового владельца могут ждать судебные тяжбы от него. И чаще суд будет не на стороне покупателя. Согласие органов опеки. Этот документ важен, если собственник несовершеннолетний. Разрешение может быть выдано только при условии подтверждения будущего адреса ребенка (место, где он будет дальше прописан). Кадастровый паспорт. Технический документ, который выдается БТИ. Срок его должен не превышать 5 лет с момента выдачи. В противном случае необходимо заказать новый. Справка об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам за квартиру. Выписки из ЕГРП и домовой книги (сроком не более 1 месяца). В этих документах можно просмотреть всю историю квартиры, наличие на ней арестов, фигурирование ее в судебных процессах и т. п. Три экземпляра договора купли-продажи. Первый и второй выдается сторонам сделки, третий – регистратору. Дополнительные документы: справка о дееспособности. Она выдается в случае неадекватности продавца в силу возраста или состояния здоровья. Так как совершив сделку при плохом самочувствии, в силу инвалидности или возраста она может быть признана судом недействительной, а договор расторгнут в одностороннем порядке. Свидетельство о смерти и свидетельство о браке. И тот и другой документ необходим в случае, когда продавец состоял или состоит в браке. Первое свидетельство указывает на то, что не нужно брать разрешение второго супруга. Документ, подтверждающий наличие брака, – причина для получения согласия супруга на сделку. Доверенность. Документ не обязательный, если и покупку, и продажу совершают непосредственные участники процесса (нынешний и будущий владелец жилья). Во всех остальных случаях предусмотрено наличие доверенности

Важно проверить ее подлинность и сроки действия для дальнейшего оформления чистой сделки

Далее происходит регистрация договора в МФЦ (многофункциональный центр) либо Регистрационной палате (Росреестре). Можно выделить следующий план действий при покупке квартиры:

• Поиск предложения.
• Переговоры с продавцом (возможный торг, обсуждение удобных дат проведения мероприятий продажи).
• Внесение аванса или задатка (документальное оформление).
• Юридическая экспертиза. Проверка наличия справок, свидетельств и т. п. Контролируется их подлинность и актуальность.
• Подписание и регистрация договоров купли-продажи.
• Финансовый расчет (передается оставшаяся сумма, за исключением аванса или задатка).
• Оформление акта приема-передачи имущества.

Оплата может проводиться по соглашению сторон: несколькими частями, через банковские ячейки, наличными на руки либо через перевод на расчетный счет (платежную карту) продавца. Выгода при покупке квартиры будет, если покупатель отнесется внимательно к каждому этапу сделки, вникнет в суть вопроса либо все-таки доверит его риэлторам. Но в этом случае необходимо быть готовым к денежным тратам.

Проводим просмотр квартиры правильно

Во время просмотра рекомендуем воспользоваться следующими советами:

Выбирайте для просмотра светлое время дня. Если продавец настаивает на просмотре вечером, это повод усомниться в его добросовестности. Искусственное освещение способно завуалировать многие недостатки квартиры, которые были бы заметны при дневном свете.

На какие моменты в первую очередь обращать внимание?

Фасад дома и сам подъезд способны рассказать немало. Соседи, проживающие на одной площадке, могут весьма существенно повлиять на ваше качество жизни в новой квартире

Постарайтесь проверить качество звукоизоляции в помещении в полной тишине, чтобы понять, насколько сильно в квартире слышен шум с проезжей части.
Если в квартире есть перепланировка, обязательно попросите документы, подтверждающие ее законность, в противном случае вы имеете серьезное основание для торга.
Начните просмотр с проверки коммуникаций – посмотрите электропроводку, радиаторы, трубы – это очень важно, если в ближайшее время вы не планируете делать капитальный ремонт. Зимой или холодной осенью вы сможете оценить качество работы отопительной системы, но понять, насколько комфортабельна квартира, когда за окном жара, зимой вам будет непросто

Теплопроводные характеристики дома – важный момент при выборе квартиры.
Тщательно осмотрите стены, углы и оконные откосы – обнаружение черных пятен может говорить о наличии грибка, который пытались отмыть перед приходом покупателей. Все знают, насколько губительна для здоровья плесень и как трудно с ней бороться. Если вы обнаружили следы сырости в квартире, находящейся на первом этаже, это говорит о недостаточной вентиляции подвального помещения.
Помимо стен и коммуникаций, скрупулезно осмотрите полы, потолки, двери (как внутренние, так и входные), стеклопакеты на окнах, сантехнику, а также общее состояние санузлов, поскольку все эти места являются наиболее дорогими и затратными по времени в плане ремонта.
Недавно законченный косметический ремонт должен скорее насторожить, чем обрадовать – возможно, владельцы квартиры пытались таким образом скрыть изъяны. В «обжитом» ремонте будут видны все недостатки, поэтому такое состояние квартиры с точки зрения покупателя является предпочтительным.

Если вы выполнили все вышеуказанные рекомендации и результат осмотра вас удовлетворил, то переходим к следующему этапу.

Плюсы и минусы

Обойтись без риэлтерских услуг и самостоятельно приобрести квартиру под силу обычным людям. Однако сам процесс покупки квартиры затягивается, гражданам приходится тратить больше времени на поиск и осмотр недвижимости.

Кроме этого, требуется знать или изучить хотя бы основы профильного законодательства и выяснить, как проверить квартиру на юридическую чистоту (о том, как осуществить проверку на сайте Росреестра и других ресурсах, читайте здесь).

Сгущают краски относительно самостоятельной покупки жилья, как правило, сами риэлторы.

Внимание! Уверенные в себе покупатели с желанием во всем разобраться предпочитают обходиться без посредников, ведь, хотя посредники и снижают риски, гарантий они не предоставляют. Риэлторы пользуются теми же общедоступными источниками информации

Основными преимуществами самостоятельного поиска квартиры назовем такие:

1. Экономия денежных средств. Сэкономленные деньги в будущем могут стать неплохой помощью при проведении ремонта или первоначального взноса по ипотеке (как купить квартиру в ипотеку?). Именно нежелание тратить лишние деньги является главной мотивацией людей, решающих искать жилье самостоятельно.
2. Возможность найти жилье, которое будет подходить покупателю. Риэлтерские агентства предоставляют ограниченный выбор квартир, не все продавцы желают работать с посредниками, так что определенный сегмент рынка оказывается закрытым. Возможно, «квартира мечты» находится именно в таком сегменте. Многие гражданине полагают, что смогут более объективно и четко подойти к поиску идеальной для себя квартиры. Ведь платные каталоги предприятий не могут включать в себя абсолютно все предложения.
3. Возможность поторговаться с покупателем. Риэлтор не заинтересован в торге, ему хочется продать квартиру подороже, чтобы получить более весомое вознаграждение. Вести переговоры по этому вопросу с риэлтором – дело бесперспективное. Другое дело, разговаривать с продавцом. Многие идут на снижение цены.
4. Доступ к базам объявлений. Иногда платные базы данных риэлтерских компаний представляют собой выжимки из общедоступных источников. Получается, покупатель вынужден доплачивать предприятию за то, что нашел бы самостоятельно в газетах, интернете, например, на сайтах объявлений.
5. Вы не станете жертвой мошенников. На рынке недвижимости встречаются псевдо-риэлторы, которые просят задаток за свои услуги, а затем исчезают. Либо выполняют свои услуги не полностью, предоставляют базу данных и утверждают, что клиент должен сам вести переговоры. Даже если вы решили сотрудничать с юридическим лицом, будьте внимательны и перед заключением контракта попросите предъявить документы, прочитайте внимательно обязательства сторон в будущем договоре.

Конечно, у самостоятельного поиска квартиры есть и ряд существенных недостатков. Процесс поиска и приобретения жилья часто затягивается, ведь потенциальные покупатели не могут посвящать поиску квартир полный рабочий день. Плюс граждане остаются один на один с юридическими тонкостями, некому их проконсультировать. Подробнее в списке! Недостатки поиска недвижимости без риэлтора:

• Трата времени на поиск жилья.
• Утомительные переговоры с владельцами жилья.
• Отсутствие юридические помощи (в услуги риэлторов входит консультация клиента, например, по возможности использования маткапитала).
• Отсутствие проверки квартиры на юридическую чистоту.

Справка! На практике не все риэлторы выполняют обязанности перед клиентом на 100%.

Отличия сделки без участия риэлтора

Сделка, которую проводит риэлтор, будет отличаться от самостоятельно проводимой по нескольким параметрам:

• подбор наиболее выгодного варианта будет осуществляться самостоятельно потенциальным покупателем в соответствии с теми требованиями, которые он предъявляет к желаемой жилплощади, из-за чего сроки поиска оптимального варианта существенно увеличатся;
• проверку всех сопровождающих сделку документов, как и их подготовку производить должен сам потенциальный покупатель, что не только увеличит срок подготовки такого соглашения, но и может повлечь за собой риск нарваться на мошеннические действия со стороны продавца;
• процедура регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Росреестре может быть приостановлена из-за неверного оформления сопровождающих сделку документов или по причине того, что предоставлены не все документы, необходимые для подтверждения законности сделки.

Процедура продажи квартиры

Основная задача продавца: подготовить нужную документацию. Далее, после того как покупатель определился, с ним заключается предварительный договор, согласно которому вносится задаток или аванс, подтверждающие согласие покупателя на приобретение квартиры и с условиями сделки.

Сама процедура состоит из заключения договора купли-продажи, подписания акта приема-передачи квартиры, государственной регистрация сделки, расчета.

Нюансы сделки

При всей кажущейся ясности процесса оформления сделки, стоит более внимательно отнестись к нескольким моментам:

получение аванса или задатка по предварительному договору

Обратите внимание, что если сделка сорвется независимо по чьей вине, аванс необходимо вернуть покупателю в полном объеме. При внесении задатка, становится принципиальным по чьей инициативе не состоялась сделка

Если вина продавца, то задаток возвращается в двойном размере покупателю, если покупателя, то сумма остается у продавца. Задаток в этом случае предполагает материальную ответственность сторон.

расчет. Этот вопрос можно решить по взаимному согласию. В общих интересах передать деньги после государственной регистрации. Продавцу следует избегать подписания каких-либо бумаг о том, что он получил деньги до действительного момента получения.

Особенности подготовки к продаже

Удачная предпродажная подготовка – это практически полдела. Хотя многие собственники этот факт недооценивают, подходя к процессу продажи по принципу «покупают стены». Такой подход может значительно его затянуть и даже отразиться на цене не в его пользу.

Что можно сделать, не вкладывая значительных финансовых ресурсов, времени и сил:

Небольшой косметический ремонт – замена старых обоев, побелка, покраска радиаторов отопления. Этот нехитрый ремонт обойдется сравнительно недорого, можно сделать своими руками, но обновит внешний вид квартиры и создаст ощущение чистоты.

Генеральная уборка. При длительном проживании на одном месте человек волей-неволей начинает обрастать различными вещами, не всегда нужными, хранящимися на всякий случай, но занимающих определенное пространство в квартире. Решение о продаже – отличный повод провести ревизию: освободить нишу от хлама, разобрать балкон или лоджию.

Перестановка

Стоит обратить внимание как стоит мебель, и при необходимости внести коррективы. Например, стандартную схему расстановки мебели вдоль стен, стоит немного разбавить и распределить по комнате, так как зачастую такой способ расстановки визуально изменяет комнату не в лучшую сторону.

Почему важно уметь правильно продать жилплощадь?

Завышенная цена зачастую не оправдывает ожидания и процесс продажи значительно увеличивается, как итог: продавцу рано или поздно придется изменить цену в пользу покупателя.

Продажа без посредников или с риэлтером – в чем риск?

Продажа без посредников дает возможность личного контроля всех стадий продажи: от поиска покупателя до процесса оформления сделки. Это позволяет сэкономить на услугах агентства недвижимости и риелтора.

Риск для продавца – финансовые махинации со стороны недобросовестного покупателя. Ключевым моментом сделки является для обеих сторон передача денег покупателем. Стоит избегать подписания каких-либо бумаг до получения денег. Для безопасности обеих сторон – банковская ячейка оптимальное решение.

Участие риелтора необходимо для разъяснения последовательности действий и связанных с ними последствий.

Плюсы и минусы сделки без риэлторского сопровождения

Плюсы:

1. Экономия личных трудозатрат и времени на поиск подходящих вариантов;
2. Отсутствие необходимости в оценке правоустанавливающих документов (это сделает риэлтор);
3. Больше вероятности договориться о снижении стоимости объекта (заинтересованность риэлтора в проведении сделки позволяет достигать консенсуса по стоимости, в том числе и путем ее занижения);
4. Многие риэлторские компании могут помочь снизить издержки при оформлении или страховке недвижимости, так как хорошо знакомы с ценами на этом сегменте рынка;
5. Минимизированы риски обмана и мошенничества со стороны продавца;

Минусы:

1. Высокие тарифы на риэлторские услуги;
2. Субъективная невнимательность, которая может повлечь неблагоприятные последствия (плохая сверка документов) и заинтересованность в быстром проведении всей процедуры.

С какими проблемами сталкиваются продавцы

Основная проблема – страх. Отсутствие опыта многих заводит в тупик. Продавцам предстоит изучить новые термины (задаток, предварительный договор), разобраться с процедурой оформления аванса, заказать оценку имущества, подписать договор купли-продажи, оформить право собственности.

Также неизбежны многочисленные звонки потенциальных покупателей. Они могут продолжаться и после продажи жилья. Далеко не каждый человек желает отвечать на сотни вопросов. Среди покупателей встречаются перекупщики, которые будут пытаться сбить цену. Страх и неуверенность обычно уходят после завершения первой сделки.

Как приобрести жилье самому без посредников? Рассмотрим варианты

За наличные С января 2010 года приобрести квартиру за наличные можно только, если сумма не превысила 600 000 рублей. Остальную сумму можно перевести на счет продавца в банке.

Это ограничение можно обойти, если передать продавцу наличные в валюте. Недостаток такого способа в том, что рынок неустойчив, так что одна из сторон может понести убытки.

В ипотеку

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в ипотеку, то нужно вначале отправиться на поиски жилья, осмотреть имеющиеся варианты, а если какой-то из них вам понравился, то нужно договориться с продавцом о цене и залоге. Но до того, как отдать залог, в банке предстоит взять распечатку с требованиями по квартире.

Там указывается:

• метраж;
• год постройки;
• размер помещений и так далее.

Совет! Если по требованиям банка квартира подходит, то предстоит определиться с залогом.

Он не большой, так как это намерения о покупке. Для этого предстоит обратиться к своему кредитному менеджеру и следовать его инструкциям.

С субсидией

Субсидия – это единовременная безвозмездная выплата. Если вы покупаете жилье без посредников с субсидией, то претендовать на нее вы сможете, если относитесь к следующей категории:

• молодая семья;
• многодетная семья;
• малообеспеченная семья;
• военнослужащие, госслужащие;
• ветераны и инвалиды ВОВ;
• работники бюджетной сферы;
• молодые специалисты, проживающие в селе и работающие на аграрно-промышленных предприятиях.

В рассрочку

Суть этого варианта покупки в том, что покупатель вначале отдает продавцу в качестве задатка часть суммы, вторую – перед сдачей документов. Третья часть попадает на руки продавца после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. Крайне редко продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос составляет ½ часть от общей стоимости квартиры (детально о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса и как это сделать, читайте здесь).

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в рассрочку, то рисков здесь довольно много. Нередко возникает такая схема, когда покупателю, работающему без посредников, предлагают оформить предварительное соглашение купли-продажи и после погашения всей суммы передать жилье в собственность.

Подвох в том, что покупатель может внести деньги в недостроенный дом только по договоре долевого участия. А вот ПДКП – это возможность утаить определённые проблемы с документацией.

Больше об условиях и нюансах покупки квартиры с рассрочкой платежа, читайте тут, а как правильно составить договор купли-продажи жилья с ежемесячными или ежеквартальными платежами, можно узнать здесь.

От застройщика

Самой безопасной при самостоятельном приобретении квартиры остается сделка с новостройками. Дело в том, что это жилье без юридической истории, так что первым хозяином квартиры будете именно вы. Но и здесь не стоит терять бдительность: нужно внимательно изучить всю документацию, которую предоставляет застройщик, оценить репутацию и надежность компании.

Получить максимальную защищенность челок, покупающий квартиру без посредников, сможет по договору долевого участия в строительстве. Отыскать квартиру без посредников в новостройке очень просто. Информация такого рода имеется на:

• сайтах застройщиков;
• интернет-порталах о недвижимости;
• в газетах.

После того, как вы сами отыскали подходящий вариант, то можно отправиться на осмотр квартиры. Так как покупка жилья происходит без посредников, то ответственность за безопасность сделки полностью лежит на вас

Не нужно стесняться задавать «неудобные» вопросы, общая внимание на ответы и поведение продавца

В обязательном порядке проверить наличие правоустанавливающей документации у продавца, а еще поинтересоваться, какая именно недвижимость находится в его собственности. До того, как подписать договор купли-продажи квартиры, стоит потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписки из домовой книги.

Важно! Подписывать договор и передавать деньги нужно на нейтральной территории.

Как купить квартиру без помощи специалистов?

Есть ли среди этих задач такая, которую невозможно выполнить одному, без риелтора? Разберемся поэтапно.

Поиск квартиры

Это может показаться странным, но из всех четырех проблем эта – самая решаемая. Поиск нужной квартиры в наше время отнюдь не является неразрешимой задачей, доступной только подкованным профессионалам. Большинство баз с выставленными на продажу квартирами являются открытыми, другие требуют небольшой оплаты, но их значительно меньше. Накупив газет и журналов, как следует исследовав объявления в интернете, вы без проблем составите список наиболее приемлемых для вас вариантов. Не исключено, что вы даже оцените удобство самостоятельного поиска: ведь кто лучше вас может знать, каковы ваши запросы и вкусы. 

Ещё больше упрощается ситуация, если вы собираетесь купить, к примеру, студию в новостройке. Достаточно ознакомиться с рейтингом надёжных застройщиков или рейтингом новостроек и выбирать только проверенные объекты. 

Юридическая сторона

С этим несколько сложнее. Конечно, никому не хочется лишний раз возиться с документами, бегать по конторам и заниматься прочей волокитой. Но аргументом в пользу решения все же заняться этими вопросами самому может послужить тот факт, что, хоть риелтор и обязан проверить квартиру на «чистоту», на деле никакой ответственности за возникшие в дальнейшем сложности он не несет. То есть, если случится, что риелтор ошибся или просто не имел возможности узнать о каком-то неприятном нюансе, осложняющем сделку, – решать эти проблемы все равно будете вы, а не он. Так что имеет смысл задуматься, много ли вы выигрываете, приобщая риелтора к юридическому «расследованию», и не легче ли все-таки самому навести некоторые справки.

Вопрос с документами

Здесь вообще все просто:
все документы, связанные с самой сделкой, предоставляет продавец. Если вы не хотите рисковать, всегда можно проверить их на подлинность, заказав экспертизу. Это, разумеется, платно – но значительно дешевле риелторских услуг.

Моральная поддержка

Недооценивать данный пункт не стоит, хотя на первый взгляд и может показаться, что он наименее значимый из всех. Особенно это касается покупателей, которые заключают подобные сделки впервые в жизни. Если вы не слишком подкованы в данной сфере, страх, что вас обманут и запутают,  является вполне понятным и обоснованным. Присутствие риелтора все же способно придать уверенности и помочь заручиться определенными гарантиями.

Отдельно стоит отметить, что у некоторых покупателей существуют и более глобальные опасения. Момент передачи большой суммы денег теоретически может обернуться грабежом или чем похуже. Но и в этом, и в других случаях риелтора вам легко смогут заменить друзья или знакомые, которым уже доводилось покупать квартиру, и которые помогут вам разобраться, что к чему. Правда, если вы совсем не разбираетесь в вопросах недвижимости, присутствие посредника все-таки желательно: лучше потратиться, но перестраховаться.

Список документации, требующийся при реализации квартиры

1. Удостоверения личностей сторон.
2. Предварительное соглашение (не входит в обязательный перечень, а служит лишь для уверенности серьезности намерений каждого из участников);
3. Гарантия о приемке доли стоимости (как правило в качестве заклада фигурирует цифра в 50 тыс. рублей, засчитываемые впоследствии в основную стоимость);
4. Бумажное сопровождение квартиры, доказывающая прерогативу обладания имуществом реализатором на продаваемый объект (удостоверение о регистрации, а также бумага, являющаяся основанием более раннего обретения нынешним правообладателем: наследственный сертификат, соглашение передачи в дар, приватизации, ренты, купли-продажи);
5. Техпаспорт и план (можно получить в БТИ).
6. Выписка из реестра (доказывает неимение ограничений и запретов).
7. Согласие на реализацию имущества от супруги или от других совладельцев.
8. Справка от управляющей компании, подтверждающая отсутствие долгов по коммуналке.
9. Выдержка из регистрационной книги об отсутствии или наличии других зарегистрированных на жилплощади индивидов.
10. Кредитное соглашение (есть ипотека).
11. Одобрение банковского учреждения, если жилищный долг еще не аннулирован.
12. Платежный документ об уплате госпошлины (от 2000 рублей).
13. Разрешение от опеки и попечительства (если продавец недвижимости – несовершеннолетний или при обретении объекта с материнского капитала).
14. Справка о дееспособности.

ВНИМАНИЕ !!! На заключительном этапе участникам правоотношений (самолично или посредством доверенных лиц) нужно предоставить вышеперечисленную документацию в уполномоченную организацию по регистрации (Росреестр, через МФЦ). По истечении 7-10 будничных дней очередному владельцу отдадут правоустанавливающий документ

Риски покупателя при покупке у застройщиков

На сегодняшний день приобретение новых квартир у застройщиков осуществляется на основании договора долевого участия. Именно это соглашение является гарантией получить квартиру и не потерять впустую собственные сбережения.

ДДУ подлежит государственной регистрации. До ее проведения вносить денежную сумму ни в коем случае нельзя. Если застройщик предлагает это сделать, лучше отказаться от сотрудничества с ним.

Но все же есть неприятности, с которыми можно столкнуться даже при наличии ДДУ, к примеру:

• дом остался недостроенным;
• строительство не начали вовсе;
• качество работ оказалось ниже заявленного;
• отличается планировка квартиры от той, чтобы была оговорена сторонами;
• строительная фирма по собственной инициативе расторгла договор;
• существенно затягиваются сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Все эти ситуации не приведут к потере всех денег, но времени и нервов будет потрачено много.

Инструкция, покупка без обращения к риэлтору

Соглашение о купле-продаже составляется в письменной форме с подписанием документа всеми участниками правоотношений (ст.550 ГК РФ). Более того, в договоре необходимо отразить все существенные условия и обязательства.

В общеобязательном порядке текст документа должен включать:

1. Информацию об участниках сделки (личные данные, место прописки);
2. Доскональное описание предмета торга (этаж, метраж, вид собственности, тип строения, местонахождение и прочее) – ст.554 ГК РФ;
3. Цена жилплощади;
4. Распорядок оплаты (частично, единоразово);
5. Особенные условия соглашения, не предусмотренные действующим законодательством;
6. Дата, росписи участников.

Стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать

Чего делать не стоит, так это переоценивать свои способности удачно приобрести жильё, не привлекая в помощь агентство недвижимости.

В покупке квартиры без риэлтора присутствует определённая доля риска. Так ведь и в выборе агентства недвижимости крупный промах не исключается. При наличии достаточного опыта и свободного времени выбором подходящего жилья можно заниматься и самостоятельно. Проигрывая в скорости осуществления поиска, самостоятельный покупатель выгадывает, экономя на денежных расходах.

Варианты не являются взаимоисключающими. Какие-то этапы удастся провести самостоятельно, а на других – привлечь посредника. Чтобы не ошибиться при выборе агентства недвижимости, определитесь, чего вы от него хотите:

• услуги крупной компании, давно представленной на рынке недвижимости и входящей в риелторскую гильдию, обойдутся дороже. Зато они располагают многочисленным штатом и обширной базой данных;
• если спешка не требуется, то удастся сэкономить, предпочтя небольшую фирму.

Разобраться в надёжности и профессиональной состоятельности агентства недвижимости поможет:

• блиц-опрос, проведённый среди друзей и коллег;
• поиск отзывов в интернете;
• личное посещение офиса, формирующее редко обманывающее первое впечатление;
• знакомство с документами и расспросы в офисе. Причин для чрезмерной стеснительности нет, ведь клиент собирается расстаться со своими деньгами. Поэтому вправе знать, кому и за что их отдаёт.

Признаки надежного или хотя бы порядочного агентства

Понимая, что выгодно купить квартиру без риэлторов совсем непросто, придётся потрудиться с выбором. Насколько подходящим окажется выбираемый посредник, показывает проверка по внешним признакам:

• как давно работает и как отзываются о качестве услуг клиенты в соцсетях;
• какова техническая оснащённость офиса;
• поддерживается ли в нём порядок и рабочая дисциплина.

Если внешние признаки не вызывают недоверия, проверяются предлагаемые условия соглашения. Оно заключается:

• с компанией, а не с конкретным сотрудником;
• при условии разделения рисков, которые не должны полностью перекладываться на клиента.

Следующий шаг состоит во включение в договор определённых пунктов, позволяющих не допустить развития событий в неблагоприятном для клиента направлении. В них нет ничего исключительного. Рационально предложить:

• фиксированный размер вознаграждения. Устанавливая его в процентах, непроизвольно подталкиваем агентство к завышению стоимости приобретаемой недвижимости;
• пункт, указывающий, на кого ложатся расходы по оформлению сделки. Как правило, издержки погашаются покупателем;
• перечисление предстоящих клиенту расходов;
• что выданный риелтору аванс входит в сумму оплаты;
• чтобы клиенту предоставили выбор хотя бы из трёх объектов, отвечающих заданным параметрам;
• возврат аванса, если предложенные варианты не отвечают желанию клиента. Оплачена будет только проделанная сотрудником агентства работа;
• возврат аванса и оплату штрафа (пени) при невыполнении условий соглашения.

Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки

Не зная досконально, как купить квартиру без посредника, приходится пользоваться услугами агентства недвижимости. Насколько бы приязненные отношения ни сложились с риелтором, нужно помнить, что действует он,в первую очередь в своих интересах. Поэтому нужно обозначить пределы, в которых ему предстоит действовать определёнными параметрами искомой недвижимости.

И не отказываться от контроля, ведь ошибки возможны. Если клиенту в результате действий сотрудника нанесён материальный ущерб, то агентство недвижимости его возмещает в сумме, предусмотренной соглашением. Необходимые средства оно привлекает по гражданскому договору страхования.

Самостоятельное приобретение квартиры по договору купли-продажи

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем необходимо отразить все существенные моменты и условия. В обязательном порядке содержание договора должно отражать:

• Полные сведения о продавце и покупателе (паспортные данные, место регистрации);
• Исчерпывающее описание объекта, его местонахождение, данные из правоустанавливающих документов (этаж, площадь, вид собственности, тип строения, адрес, кадастровый номер и прочее);
• Стоимость квартиры;
• Порядок внесения выкупной цены (по частям, полное погашение, пропорциями);
• Некоторые исключительные обязанности сторон, не предусмотренные в законодательных актах;
• Место совершения сделки (населенный пункт);
• Дата, подписи сторон.

Шаг 8. Заключение договора

Также на портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи квартиры, а также формы договоров для сделок с участием маткапитала или жилищного сертификата. Одновременно с договором можно заключить соглашение о передаче квартиры (или соглашение об освобождении квартиры). В нём указывается, в какой комплектности должны быть оставлена квартира – с какой обстановкой и оборудованием. Такая бумага особенно нужна, если продавец пообещал оставить в квартире какую-то мебель и технику. Впрочем, если подобных обещаний не было, «соглашение» всё равно не помешает. Были случаи, когда прежний владелец оставлял квартиру без дверных ручек и электрических розеток… Впрочем, условия о состоянии квартиры могут быть включены и в текст самого договора купли-продажи.

Помимо банковской ячейки и аккредитива для безопасной передачи денег за квартиру можно использовать «депозит нотариуса». То есть в Екатеринбурге в настоящее время существует три способа исключить риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильем. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.