Что собой представляет управляющая компания жкх: функции, полномочия, структура

Четыре причины не лезть в бизнес в сфере ЖКХ

1. Клиентов сложно найти

Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.

Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами. Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру. Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.

2. Клиенты часто не платят

Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.

Чтобы получить свои деньги, компании отключают свет, воду, а иногда и ставят заглушки в канализации.

Управляющие компании вынуждены постоянно участвовать в судебных разбирательствах и терять деньги. И даже положительное решение не гарантирует успех: приставы могут просто не найти у должника денег.

3. Много рутинной работы

Проблемы создают не только должники. Даже те, кто платит за услуги, часто делают это несистемно: могут заплатить случайную сумму вперёд или погасить только часть долга. Или не оплатить конкретную услугу, например, охрану, потому что им не нравится охранник. Или не платить несколько месяцев, потом оплатить текущий период и только потом закрывать долг.

Сотрудникам управляющих компаний постоянно приходится разбираться с такими случаями: за что заплатил жилец, сколько ещё должен, как учесть его предоплату в будущих периодах. Это делается только вручную и отнимает десятки часов в месяц. Легче бывает только тогда, когда сотрудник знаком с жителями дома и понимает, за что они и почему они платят. 

4. Низкая рентабельность

Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.

Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.

Структура управляющей компании

Схема структуры управляющей компании отличается в зависимости от её вида и решаемых задач. Во главе такой организации стоит директор, который прошёл обучение и успешно сдал экзамен. Ему подчиняются:

• инспектор по контролю за исполнением поручений;
• главный инженер;
• заместитель по юридическим вопросам;
• планово-экономический отдел;
• бухгалтерия.

Главный инженер руководит производственно-техническим отделом. Фактически на нём сосредотачивается вся обслуживающая часть работы компании. Для удобства направления работы делятся на участки:

• по содержанию жилого фонда;
• по ремонту жилого фонда;
• по обслуживанию коммуникаций.

За работой участков следят начальники. Они подчиняются главному инженеру или напрямую директору. Названия отделов, участков и должностей в разных УК отличаются. Требований к наименованию должностей, численности работников не предъявляется.

Технический персонал

В вопросе «как создать управляющую компанию ЖКХ» принципиальное значение имеет формирование штата работников. Административный персонал, который мы осветили в предыдущем разделе, составит не более 1/10 от необходимого числа сотрудников. Управляющие компании оперативно решают все проблемы и аварийные ситуации на вверенной им собственности. Чем больше домов обслуживает, УК, тем больше технического персонала ей потребуется:

• диспетчеры;
• водители;
• сантехники;
• электрики;
• дворники;
• монтажники и штукатуры;
• уборщицы.

У сантехников и электриков обязательно профильное образование. Дворники и уборщицы, как правило, работают по часам или за полноценный рабочий день (8 или 12 часов) прибирают несколько участков. Со всеми заключается трудовой договор, каждом выдана должностная инструкция. Компания обеспечивает персонал спецодеждой (желательно, с логотипом УК) и всем необходимым инвентарём.

УК занимаются не только ремонтом и обслуживанием, но и благоустройством

Обслуживание населения

Наиболее трудный этап создания управляющей компании с нуля — разработка эффективной модели обслуживания населения. Два основных направления деятельности: плановая и аварийная. Плановая — это уборка подъездов и дворов, проверки сетей, благоустройство, начисление и приём оплаты за оказанные услуги. Ведётся по графику.

Аварийной называется работа по обращениям собственников. Схематично она представляется так:

• диспетчер отвечает на звонок жильца, который жалуется на аварию или поломку, и передаёт заявку на соответствующий участок;
• работники выезжают на место и устраняют поломку;
• жилец расписывается в заявке, подтверждает оказание услуги.

О профессионализме работы УК судят именно по скорости и качеству обслуживания жильцов

Поэтому уделяйте внимание эффективности непосредственной деятельности

Диспетчеры

Диспетчер ЖКХ — это сотрудник, который принимает заявки на устранение аварий и поломок. Такой специалист работает на телефоне, как правило, 12-часовыми сменами. График в разных организациях может отличаться. После звонка диспетчер передаёт заявку начальнику участка или непосредственно работникам. Вся работа ведётся на компьютере. После устранения аварии рабочие отдают выполненную заявку диспетчеру.

Штат диспетчеров комплектуется пропорционально количеству собственников. Чем больше договоров с собственниками заключила компания, тем больше диспетчеров придётся нанять. Желательно, чтобы у сотрудников был опыт приёма звонков и работы с людьми. Специальное образование не требуется.

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.

Вам нужно:

• расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
• рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
• пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

• Аренда помещения от 80 000 рублей.
• Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
• Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
• Реклама от 90 000 рублей
• Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.

Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?

Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.

1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.

Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.

(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)

2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.

Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.

(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)

3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.

Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.

(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)

Процедура

Ниже представлена пошаговая инструкция на пути от обычного гражданина до руководителя управляющей организации:

• регистрация юридического лица;
• осуществление аттестации и получения лицензии;
• набор технического персонала (IT-работники и т.д.) и оборудование рабочих помещений;
• взятие здания в управление;
• заключение соглашений и осуществление работы.

Регистрация

Для этого необходимо существование юридического лица, хотя и его регистрация не означает, что управляющая фирма уже создана.

В первую очередь, необходимо определиться с тем, станет ли создаваться новая компания или просто внесутся изменения в уже существующую на рынке фирму (покупка франшизы и т.д.). Как правило, в учредительную документацию вносятся сразу несколько разновидностей деятельности фирмы, а организатор стремится к увеличению их количества. Именно на основании этого в налоговое ведомство подается заявление и пакет документов.

После этого нужно организовать постановку управляющей компании в сфере ЖКХ на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и в статистическое ведомство. Следующий важнейший этап – лицензирование своей управляющей компании.

Предоставление лицензии

Действующее сегодня законодательство сделало процесс получения лицензии обязательным для сферы ЖКХ. Самый важный нюанс – гражданство. Осуществлять управление многоквартирным зданием могут только российские граждане или организации, имеющие в России регистрацию. Иностранные граждане получить лицензию не могут. Кроме того, руководитель фирмы также должен будет получить квалификационное свидетельство.

Лицензию выдают в ведомстве Государственного жилищного надзора после вынесения решения комиссией федерального субъекта. Самое главное преимущество – можно не думать о продлении документа, так как он не имеет ограниченного срока действия.

Существуют территориальные ограничения – лицензия действительна в пределах того субъекта, в котором она выдавалась. Также одно разрешение может быть выдано только на одно здание.

Для выдачи лицензии необходимо:

• отвечающее требованиям здание;
• штат сотрудников;
• законно приобретенное оборудование и материалы;
• подтвержденное соответствие нормам раскрытия сведений;
• сотрудники с аттестатами.

https://youtube.com/watch?v=3Kqvh3aY4gU

Договоры

Согласно ЖК, управляющая фирма обязана заключить соглашение с каждым из жильцов дома. На основании такого документа появляются обязательства, касающиеся и оплаты услуг компании. Заключать такое соглашение нужно в обязательном порядке.

Некоторые люди, не обладающие достаточными знаниями в этой области, говорят, что если они не заключали договор с управляющей фирмой, то на них и нет никаких обязательств. Это не так – даже если документ не был подписан, по факту имеются договорные отношения, заключающиеся в предоставлении услуг жильцам.

Избежать уплаты не получится. Другой вопрос, что согласно тексту ФЗ «О защите прав потребителей», жильцы могут контролировать качество услуг и провести их сверку с установленными нормами.

Открывать такое дело, как бизнес в области ЖКХ – не столь просто, притом прибыль не будет большой. Основной плюс – отсутствие конкуренции, но, как и в любом другом деле, одному человеку здесь будет сложно. Для создания управляющей компании необходимо подыскать надежных партнеров, а также еще раз обдумать вопрос о том, что вы получаете от ведения данного дела, и только потом начинать процедуры, связанные с регистрацией.

Что такое управляющая компания и чем она занимается?

Прежде чем переходить к разбору вопроса, как создать управляющую компанию, необходимо выяснить, что это и чем она занимается.

Выше было упомянуто понятие паевого инвестиционного фонда (ПИФ), и вот из него и «растут ноги».

ПИФ — это все средства вкладчиков (пайщиков), которыми согласно законодательству на доверительных основах распоряжается управляющая компания.

Исходя из этого можно дать определение понятию «управляющей компании».

Итак, это зарегистрированное согласно нормам законодательства юридическое лицо, которое формирует инвестиционный фонд и совершает управление вкладами в интересах инвесторов для получения возможной прибыли.

Таким образом, доверительная компания аккумулирует полученные средства и пускает их в оборот различными способами.

И в случае успешного результата инвесторы получают прибыль.

Деятельность управляющей компании (УК) регулируется Законом Российской федерации «Об инвестиционных фондах».

В Украине аналогичной организацией является Компания по управлению активами (КУА).

Особенностями работы управляющей компании являются:

• одна управляющая компания может иметь под своей опекой несколько инвестиционных фондов;
• УК — это не благотворительная организация, за свои услуги она берет определенное денежное вознаграждение;
• деятельность УК строго регламентируется и контролируется государством;
• чтобы получить право на открытие и ведение деятельности, УК обязана получить лицензию;
• основные моменты, касающиеся прав, обязанностей, предоставления дополнительных услуг, системы вознаграждения, прописываются в Уставе УК и Правилах доверительного управления;
• компания несет материальную ответственность перед инвесторами в размере причиненного по ее вине ущерба.

К основным функция компании по управлению активами относятся:

• создание ПИФов;
• регистрация и выпуск инвестиционных паев;
• использование вкладов инвесторов в различных проектах с целью получения прибыли;
• анализ и оценка рынка инвестиций, а также поиск новых объектов, в которые можно вложить деньги — акций, облигаций, золота, недвижимости;
• поиск и набор квалифицированного персонала;
• проведение маркетинговых операций;
• ведение учета и аудита;
• подготовка и предоставление отчетности государственным органам.

Нюансы работы ЖКХ

В России ЖКХ представлено совокупностью экономических отраслей, которые обеспечивают бесперебойную работу инженерной инфраструктуры зданий в рамках населенных пунктов. ЖКХ включает в себя жилищное и коммунальное хозяйство

В экономике страны данной сфере уделяется особое внимание, т. к

долевой показатель основных фондов составляет свыше 26% общего показателя основных фондов экономики.

На сегодняшний день состояние фондов в этой сфере характеризуется высокими показателями износа. С начала экономической реформы, проводимой в 90-х годах прошлого столетия инвестиции в данную сферу сократились. На 2010 г. нормативный срок был отслужен порядка 60% всех фондовых ресурсов. Поэтому, согласно экспертным оценкам, эта отрасль сегодня пребывает на стадии катастрофы.

К сведению

Наблюдается ежегодное увеличение аварийности в отрасли ЖКХ. В связи с этим проводится большое количество программ по переподготовке и повышению квалификации кадров, занятых в этой нише. Это позволит значительно улучшить официальные статистические показатели и обеспечить граждан высококачественным жильем с сопутствующим набором коммунальных услуг. Как показывает практика последних лет, реализация этой программы уже началась, и правительство наряду с регионами заинтересовано в проведении реформ, нацеленных на повышение качества услуг.

КомментарииПоказаны 0 из 0

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

1. Жилищный кодекс.
2. Гражданский кодекс.
3. Постановление Госстроя № 170 от .
4. Закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от .
5. Закон №210-ФЗ от . 2004 о тарифной политике.
6. Федеральный закон от № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
7. Федеральный закон от № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014 году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от ).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Права и обязанности

Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.

 В обязанности управляющей компании входит:

• подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
• предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
• сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
• поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
• составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.

Структура управляющей компании

В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:

1. В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
2. Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
3. Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.

Бизнес план управляющей компании

Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:

1. Цель управляющей компании ЖКХ.
2. Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
3. Затраты.
4. Возможные риски.

Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.

Задачи компании

Основными задачами являются:

• получение как можно большей прибыли;
• настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
• качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.

Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.

Инвестиционная стоимость

Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.

В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.

Затраты

К затратам будущей управляющей компании относятся:

• аренда помещений;
• транспортные расходы;
• покупка оборудования;
• расходный материал;
• наем штата;
• непредвиденные расходы.

В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.

Риски

Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.

Основные риски связаны с:

• с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
• необходимость больших финансовых вливаний;
• недостаток квалифицированных кадров;
• давление со стороны администрации населенного пункта;
• отсутствие четкого положения рынка.

Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.

Аттестация руководителя ЖКХ

Помимо лицензии управляющей компании необходимо иметь аттестат о квалификации должностных лиц. Он выдается сроком на 5 лет. Для этого нужно сдать квалификационный экзамен (202 статья Жилищного кодекса).

Пока ни в одном законе не содержится четкая формулировка, что аттестация нужна только лишь для руководителя компании. Для руководителя она обязательна, без нее управляющая компания не получит лицензию. Остальному руководящему составу также можно пройти аттестацию.

Аттестацию могут получить:

• директор/генеральный директор,

• заместители директора,

• представители директора,

• в крупной компании – начальники по участкам, группам домов.

На этапе подачи документов на получение аттестата они будут называться «претенденты/соискатели».

Требования к претендентам на аттестат:

• Нет судимости (непогашенной и неснятой) по преступлениям:

  • экономическим;

  • средней, тяжкой и особо тяжкой степени.

• Претендент не должен находится в списке дисквалифицированных лиц в государственном реестре.

Образование, квалификация, специальность роли при аттестации не играет.

Квалификационный экзамен ЖКХ сдается по строгим правилам. Процедура аттестации описана в приказе Министерства строительства и ЖКХ России №789 5 декабря 2014 года, издан на основании Постановления Правительства 1110:

1. Экзамен принимает лицензионная комиссия, сформированная в каждом субъекте РФ.

2. Претенденты подают заявления о допуске.

3. Проводится проверка каждого заявителя (есть ли судимость или дисквалификация). Для этого в течение 3х дней после получения заявления направляется запрос в Госжилнадзор. Госжилнадзор дает ответ на запрос в течение 10 дней.

4. Принимается решение о допуске или недопуске к экзамену. 

5. Решение отправляют соискателям в течение 15 дней, но не позднее, чем за 5 дней до экзамена. Вместе с положительным решением направляют сведения о месте и времени проведения экзамена. Также напоминают о необходимости взять с собой паспорт.

6. Секретарь комиссии регистрирует участников аттестации и присваивает им индивидуальные номера

7. Происходит экзамен в форме тестирования на компьютерах.

8. По итогам экзамена составляется протокол комиссии.

9. Результаты претенденты получат в течение 5 дней.

Условия сдачи экзамена ЖКХ для руководителей:

• Экзамен бесплатный.

• Длится 2 часа.

• Нужно ответить на 100 вопросов (попадаются в случайном порядке из 200 разработанных). Список вопросов содержится в приложении 4 к 789-ому приказу Минстроя России.

• На вопросы нужно отвечать в текущем порядке. Нельзя пропустить или перейти к определенному вопросу.

• В каждом вопросе один правильный ответ.

• Правильный ответ оценивается в 2 балла.

• Успешная сдача – верные ответы на 86 и более вопросов.

Аттестат по итогам экзамена бесплатно выдает отделение Госжилнадзора на 5 лет.

В чем польза личного кабинета ЖКХ

Для управляющей компании ЖКХ, ТСЖ, ЖСК

• информация о каждом жителе, суммы оплат и долгов;

• система напоминания должникам об оплате;

• приём заявок в аварийно-диспетчерскую службу.

Квитанции дойдут до жильцов, а не потеряются в подъезде. Рассылки напомнят о задолженности. Упростите жильцам оплату квартиры, и должников станет меньше.

Для жильцов-клиентов управляющих компаний

• оплата квитанций онлайн;

• если я не умею или не хочу платить онлайн, могу распечатать квитанцию и оплатить на почте или в банке, как привык;

• если потерял квитанцию или ее не донесли до почтового ящика, можно сформировать и распечатать;

• онлайн передача показаний счетчиков;

• оформление заявки в аварийно-диспетчерскую службу;

• история платежей.

Все, что жильцу нужно от управляющей компании, будет у него в компьютере и смартфоне.

Личный кабинет ЖКХ упростит жизнь собственникам и работу управляющим компаниям.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

• цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
• величина инвестиций и стартового капитала;
• сумма расходов;
• вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

• извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
• предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
• добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

• аренда офиса для управляющей организации;
• возмещение расходов на транспорт;
• приобретение специального оборудования;
• принятие на работу персонала;
• закупка расходных материалов;
• прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

• добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
• внедрение энергосберегающих технологий;
• передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
• оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

• ремонтные работы внутри помещения;
• установка приборов учета;
• ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
• услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

• потребность в значительной величине инвестиций;
• кадровый дефицит;
• необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
• невысокая рентабельность;
• возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Виды управляющей компании и ее услуги

Существуют несколько видов УК:

• Управляющие – только управленческие вопросы.
• Эксплуатационные – обеспечивают поставку коммунальных услуг, техническую, санитарную безопасность.
• Гибридные – одновременное обслуживание и управление.

Каждый вид обязан обеспечивать бесперебойную работу всех функций и организационную деятельность.

Деятельность УК основана на управлении многоэтажными домами.

Организация должна осуществлять:

• Управление общедомовым имуществом.
• Обеспечение порядка на домовой, придомовой территории.
• Обеспечивать своевременные ремонтные работы в подъездах и хоз. помещениях.
• Подписывать соглашения с поставщиками коммунальных услуг.
• Отслеживание и ремонт основных коммуникаций.
• Ремонтные работы крыш домов.
• Обеспечение бесперебойного вывоза мусора.
• Сбор ежемесячной платы с жильцов.

Собственники жилья, доверившиеся частной фирме по оказанию услуг, ожидают получить качественные услуги. Во избежание жалоб и судебных разбирательств, нужно внимательно изучить все нюансы работы фирмы.