Можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка

Особенности проведения процедуры в 2020 году

Прежде всего необходимо просмотреть договор ипотечного займа и убедиться в отсутствии запрета на продажу залогового жилья. Далее необходимо получить разрешение Сбербанка:

1. Обратиться в отделение Сбербанка.
2. Указать специалисту весомую причину продажи ипотечного жилья.

Если последняя будет признана уважительной, с большой долей вероятности переговоры с банком будут результативными. Если банк дал согласие, возможны три варианта.

Самостоятельное проведение сделки

Если покупатель выкупает квартиру у банка, ему предстоит:

1. Поиск покупателя.
2. Сбор документов на квартиру и их проверка.
3. Получение выписки в Сбербанке о состоянии долга.
4. Подписание у нотариуса предварительного соглашения с условиями передачи квартиры в собственность покупателя после снятия обременения.
5. Заполнение заявления о том, что покупатель хочет выкупить квартиру у банка.
6. Заимодатель и покупатель подписывают нотариально заверенный договор купли-продажи.
7. Осуществляются платежи наличными, через ячейки депозитария или аккредитивные счета.
8. Проводится процедура снятия обременения. Деньги со счета могут быть сняты банком и продавцом, только после регистрации договора собственности в Росреестре.

При использовании банковских ячеек, за сделкой закрепляется ипотечный брокер. Открывается две ячейки:

• Одна для суммы задолженности;
• Вторая для средств продавца, определяемая как разница между стоимостью жилья за вычетом долга.

Аккредитивный счет обязательно открывать в Сбербанке. Средства перечисляются в день подписания предварительного договора купли-продажи. Банк удерживает сумму долга, остальную часть снимает продавец.

Сопровождение Сбербанка

Все заботы по совершению сделки берет на себя банк. Вариант менее рисковый для покупателя, но невыгодный для продавца. Банк, стремясь быстрее реализовать объект, может установить цену ниже рыночной. В этом случае прибыль собственника после уплаты оставшейся на момент заключения сделки суммы долга и процентов, будет минимальной.

Продажа ипотеки новому владельцу квартиры

Процедура схожа с заключением стандартного ипотечного кредита:

1. Покупатель подает в банк заявление и пакет документов.
2. После одобрения необходимо обратиться в оценочную компанию. Услуги оплачивает покупатель.
3. Страхование жилья.
4. Переоформление документов с последующим подписанием соглашения о передаче займа. Длительность 28 дней.

Важно! При переоформлении долга с одного лица на другое, Сбербанк может изменить условия кредитования. Возможно повышение ставки.. Если Сбербанк отказал в продаже ипотечной квартиры или если в договоре прописан на то запрет, а покупатель уже есть, действия следующие:

Если Сбербанк отказал в продаже ипотечной квартиры или если в договоре прописан на то запрет, а покупатель уже есть, действия следующие:

1. Заемщику обратиться в банк и получить справку об оставшейся сумме долга.
2. Подписать заверенное нотариусом предварительное соглашение.
3. Получить аванс для погашения долга.
4. Закрыть кредит, получить соответствующую справку в банке, снять обременение с квартиры.
5. Зарегистрировать в Регпалате сделку по заверенному нотариусом, и подписанному сторонами, договору купли-продажи.

Важно! Если залоговое жилье приобреталось в браке и супругам при разводе не удается мирно урегулировать вопрос, можно обратиться в Сбербанк за составлением нового договора о разделе кредита. Но банки редко идут на подобные меры

Предпочтительный вариант – продажа ипотечной квартиры и раздел пополам, оставшихся после уплаты долга, денег.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с помощью материнского капитала, возможна только при приобретении нового жилья. Если в числе собственников фигурирует ребенок, для получения согласия в Сбербанк необходимо предоставить разрешение от органов опеки.

То же со всеми социальными программами. Продавая квартиру, приобретаемую по военной ипотеке, необходимо помимо прочих документов принести одобрение фонда «Росвоенипотека».

Как продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка

Чтобы понять, как правильно осуществить подобную процедуру, нужно разобраться с этим понятием. Обременение – это условия, по которым владелец жилья имеет запрет на передачу третьим лицам и продажу имущества, находящегося в залоге у кредитора. В случае жилищного кредитования такое обременение накладывается на купленную недвижимость. После его снятия, хозяин может использовать жилье по собственному усмотрению. Но эта процедура возможна только после разрешения кредитора. Поэтому продажа начинается с получения подобного разрешения. В большинстве случаев во время заключения ипотечного договора в нем прописываются условия, что имущество может реализоваться только после окончательного погашения ссуды. Но и этого недостаточно: нужно обязательно проверить, нет ли штрафных санкций за досрочное завершение выплат. Оно не повлияет на снятие ограничения, но увеличит расходную часть кредита.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению. Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта

При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
Получение решение в нескольких банках.
Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами

О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
Снятие обременение с квартиры в юстиции.
Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
Подписание кредитной документации и страховки.
Регистрация сделки в Росреестре.
Перечисление кредитных средств продавцу.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке, и кто ее купит

Причин продавать квартиру, купленную в ипотеку, может быть много. Так, нередки случаи продажи ипотечного жилья из-за смены жительства. Еще чаще о такой затее задумываются лица, которые не могут погасить кредит. Помимо этого продажа жилплощади, приобретенной в ипотеку по программе «Новостройка», когда она уже введена в эксплуатацию, — это способ получения инвестиций.

Дело в том, что на этапах строительства недвижимость стоит меньше, но когда в нее уже можно заселяться, она будет продаваться в разы дороже. Таким образом, ипотечный заемщик может выручить определенную сумму денег. Еще побудить гражданина продать квартиру в ипотеке может необходимость улучшения жилищных условий. Предположим, он взял у банка кредит на однушку, прошло несколько лет, и у него в семье намечается пополнение, или собираются переезжать родственники на длительное проживание.

На тематических форумах также встречаются сообщения, в которых говорится, что продажа ипотечного жилья стала первоочередной задачей, когда подвернулся более выгодный вариант покупки. Причинами могут служить и другие непредсказуемые жизненные обстоятельства, особенно семейные и бытовые:

• плохие соседи;
• возведение рядом шумного ТЦ;
• развод, прочее.

И, получая разрешение на продажу недвижимости, как правило, продавец должен указать, почему он решил продать квартиру, купленную в ипотеку.

Интересно другое, — кто готов покупать такое жилье, кому понадобится объект с обременением. Как оказалось, в большинстве случаев подобные сделки проходят с выгодой для покупателя. Особы, согласившиеся приобретать ипотечную квартиру, получают ее по сниженной стоимости. Опытные риелторы пользуются этой схемой. Откликнувшиеся на объявление найдутся и среди людей, которые хотят попасть в тот жилой комплекс, где у вас жилплощадь.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в Сбербанке

Среди множества кредитных учреждений в нашей стране наибольшая доля ипотечных кредитов приходится именно на Сбербанк. Это связано с широкой сетью подразделений компаний, что позволяет охватывать услугами практически все населенные пункты.

Квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка, будет только формально принадлежать покупателю, в силу следующих обстоятельств:

• договор купли-продажи квартиры оформляется одновременно с залоговым обязательством, которое является гарантией своевременной оплаты;
• в период действия кредитного соглашения распоряжение ипотечной квартирой осуществляется только с согласия банка, а в ряде случаев условиями кредита может быть установлен полный запрет на отчуждение;
• снятие обременения на квартиру будет доступно после полного исполнения обязательств перед кредитным учреждением.

Банк получает контроль не только за возможными случаями продажи объекта залога, но и за его фактическим использованием. Нарушение условия кредитного соглашения может повлечь его досрочное расторжение, что грозит потенциальными рисками потери жилья.

Существует ли возможность законным способом совершить сделку купли-продажи квартиры, которая обременена залогом банка? Такой вариант существует, и он может быть реализован двумя способами:

• продажа ипотечной квартиры по разрешению банка;
• совершение сделки без участия кредитного учреждения.

Возможность продать ипотечную квартиру по предварительному разрешению Сбербанка будет обусловлена только собственным решением залогодержателя и напрямую зависит от условий ипотечного соглашения.

Если в содержание договора был включен пункт о полном запрете на совершение сделок, теоретическая возможность продать помещение возникнет только при согласии кредитной организации изменить условия договора.

Если условия ипотечного кредита не устанавливают ограничений по возможному отчуждению недвижимости, продажа залоговой квартиры будет возможна с учетом следующих обстоятельств:

• продавец ипотечной квартиры должен представить кредитному учреждению проект договора с указанием всех существенных условий по сделке купли-продажи квартиры;
• банк проводит проверку представленной документации и устанавливает судьбу дальнейшего обслуживания кредита;
• предложение продавца ипотечной квартиры может быть удовлетворено или оставлено без одобрения, причем у заемщика отсутствует право требования об одобрении такой сделки.

При каких условиях банк разрешит продажу квартиры? Представленными документами должен быть предусмотрен способ защиты прав кредитного учреждения: погашение задолженности за счет суммы сделки либо перевод кредитных обязательств на новое лицо. Очевидно, что существует только теоретическая вероятность согласия банка на замену заемщика, так как она подразумевает доскональную проверку его кредитной истории, уровня доходов, состава семьи и т. д.

Если банк несогласен с продажей ипотечной квартиры, владельцу жилья придется искать способы обойти ограничение на распоряжение объектом недвижимости и полностью исключить банк из состава участников сделки.

Способы продажи квартиры в залоге у ВТБ 24

На сегодняшний день
доступно несколько вариантов реализации недвижимости, которая числится в залоге
у ВТБ 24:

• через банк за наличные — долг продавца погашается
  покупателем, последний расплачивается наличными, обременение снимается;
• передача долговых обязательств — долги
  продавца перед банком переходят покупателю, и он продолжает выплачивать ипотеку
  на правах нового собственника;
• самостоятельный поиск покупателя —
  продавец находит покупателя, но требуется получить разрешение у банка.

Далее рассмотрим по отдельности
способы продажи квартиры, оставленной под залог в ВТБ 24.

Продажа через банк за наличные

Конечно, обременение
является неблагоприятным фактором при покупке квартиры, но многие покупатели
соглашаются на сделку, ввиду приемлемой стоимости.

Этапы реализации
недвижимости:

1. Стороны оформляют соглашение, заверяют
   его у нотариуса. В нем указывают условия сотрудничества, сроки и суммы.
2. Покупатель вносит деньги, которых достаточно
   для покрытия ипотеки заемщика.
3. Обременение снимается в течение трех
   рабочих дней после подачи заявки в Росресстр или 5 дней при использовании услуг
   МФЦ.
4. Стороны оформляют договор купли-продажи.

Важно
предварительно получить одобрение банка ВТБ 24, и только потом приступать к
реализации задуманных планов

Передача ипотеки

Заемщик вправе избавиться от обязательств по оплате ипотеки, передав их другому лицу с его согласия и одобрения со стороны банка. При этом будущий заемщик должен предъявить справку с официального места работы о доходах за последние полгода. Таким способом финансовая организация старается удостовериться в его платежеспособности. Кроме того, будет тщательно проверена кредитная история покупателя.

При передаче долговых
обязательств жилье по-прежнему остается 
в залоге. Меняется только заемщик. Новый договор составляется на тех же
условиях, что и с предыдущим собственников недвижимости.

ВТБ
24 разрешает досрочно погасить задолженность по ипотеке в случае, если у
заемщика появится такая возможность. При этом ему удастся избежать
дополнительной переплаты в размере процентной ставки на оставшуюся сумму.

Самостоятельный поиск покупателя

Вся процедура сделки
включает в себя несколько основных этапов:

1. Заемщик находит покупателя на  квартиру, заложенную в ВТБ 24.
2. Стороны просят одобрения у банка.
3. Если продажа одобрена, стороны заключают
   предварительный договор, а затем передают его в банк.
4. После обсуждения всех нюансов сделки и
   подписания предварительного договора покупатель вносит в одну из банковских
   ячеек сумму, равную остатку долга по ипотеке. Остальные деньги кладет во вторую
   ячейку. Она причитается продавцу.
5. После погашения задолженности снимают
   обременение.
6. Продажа регистрируется в Росреестре.

Осуществляется переход
прав собственности к другому лицу.

Существует еще один
способ продажи ипотечной квартиры, который не требует согласия банка. Если
стороны договорятся сами, покупатель передаст часть средств, сопоставимую с
остатком долга, а заемщик погасит с их помощью ипотеку, обременение будет
снято. После этого кредитор не имеет отношения к квартире и собственник может
делать с ней все, что угодно. Однако данный вариант предусматривает
определенные риски для покупателя. Например, продавец может оказаться
мошенником и не оплатить долг, поэтому банк не согасится на продажу
недвижимости, находящейся у него в залоге. На подобные сделки обычно решаются
лица, которые доверяют друг другу. Так или иначе, нужно внимательно проверить
все документы и по возможности заверять их нотариально.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка

Кредитования покупки жилья долгосрочный процесс, договор заключается на 5-10-20 лет. За этот период жизнь заемщиков может кардинально изменится. К причинам, чтобы продать ипотечную квартиру Сбербанка, относятся:

• ухудшение платежеспособности вследствие потери работы;
• утрата трудоспособности;
• развод;
• потеря кормильца;
• смена региона проживания;
• желание переехать в частный дом;
• потребность увеличить жилплощадь;
• необходимость переехать в помещение поменьше;
• получение наследства.

Чаще всего ипотечное жилье продается по причине неплатежеспособности, и в этом случае совместная/добровольная продажа залогового имущества выгодна как банку, так и клиенту:

1. Выгоды для кредитора – Сбербанка:
   • в портфеле не появится очередной проблемный кредит;
   • задолженность погасится относительно быстро, в сравнении с принудительной реализацией через суд;
   • высокая вероятность погашения долга в полном объеме;
   • дополнительные затраты оплачивает клиент, отсутствуют издержки на судебный процесс;
   • не будет утеряна потенциальная процентная прибыль за период разбирательств по залогу.
2. Выгоды для залогодержателя:

• есть шанс получить прибыль или вернуть часть уплаченных денег;
• в кредитной истории не появится проблемное пятно;
• банк не будет насчитывать пени и штрафы.

Как продать ипотечную квартиру

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке Сбербанка выглядит следующим образом:

1. Заемщик уведомляет финансовое учреждение о своем желании реализовать недвижимость. Сотрудник банка обязательно спросит, что послужило толчком для принятия такого решения. Так что перед встречей рекомендуется обдумать, что следует говорить.
2. Должник занимается поиском покупателя. Когда он найден, необходимо обговорить все детали предстоящей сделки и выбрать схему передачи права собственности залогового имущества.
3. Продавец и покупатель представляют банку предварительный договор купли-продажи недвижимости. Форму этого документа можно скачать с официального веб-сайта финансового учреждения.
4. Финучреждение рассматривает документы покупателя на недвижимость и принимает решение о целесообразности продажи залогового имущества.
5. В случае положительного решения банка на проведение сделки долг продавца жилья обнуляется.
6. Покупателем осуществляется регистрация права собственности на квартиру в ипотеке в Сбербанке.

Банк может сам выступить инициатором продажи ипотечной квартиры – в том случае, когда заемщик испытывает финансовые трудности и ему необходима помощь для скорейшей реализации предмета обеспечения.

Существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры. К таким схемам относятся:

• Переуступка прав на ипотеку. Подходит для граждан, которые не имеют возможности сразу заплатить полную стоимость жилья. В таком случае к покупателю переходят все обязанности по кредиту. Согласие банка на сделку обязательно.
• Полное погашение задолженности покупателем. В данном случае банк выдает разрешение на продажу, так как без него нотариус не оформит основной договор купли-продажи.
• Замена одного объекта залога на другой. Банк возьмет в ипотеку только ту недвижимость, которая соответствует его условиям: достаточная рыночная стоимость, высокая ликвидность, находится в регионе, где присутствует подразделение банка и т. д.

Без разрешения банка

Также процедура продажи квартиры в ипотеке Сбербанка может быть реализована и без разрешения кредитора. Все, что нужно заемщику, — обеспечить полное погашение задолженности по кредиту. Здесь возможны варианты:

• Взять еще один кредит — потребительский или по карте, и выплатить остаток долга. Однако в этом случае предполагаются дополнительные расходы: комиссия банка, начисленные проценты, страховка и т. д.
• Получить часть денег от покупателя и закрыть кредит. Но стоит учесть, что не каждый покупатель согласится на это, так как дело идет о больших суммах.
• Занять деньги у знакомых или родственников. Однако не факт, что у них есть достаточная сумма, к тому же не всегда хочется посвящать в свои планы других людей.

Отсутствие задолженности является основанием для снятия с предмета ипотеки обременения. Для этого банковскими работниками подготавливаются соответствующие письма. Затем стороны завершают сделку по продаже недвижимости.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Возможные трудности

Если требуется продать квартиру, заложенную в банке ВТБ 24, придется предварительно ознакомиться со всеми вероятными трудностями. Например, возможны сложности в процессе поиска покупателя. Человека может отпугнуть обременение на квартиру, в результате чего он испугается вероятных проблем и откажется от сделки.

Когда квартира
покупается за наличные, покупателю придется сначала погасить задолженность
продавца. Иначе финансовая организация откажет в продаже ипотечной
недвижимости. Необходимость внесения предварительной оплаты (а ее размер может
быть существенным, что зависит от остатка долга) может смутить покупателя.

Стоит
также отметить тот факт, что банки не заинтересованы в том, чтобы заемщики
досрочно погашали ипотеку, поскольку они теряют часть процентов. Поэтому ВТБ 24
потребует обосновать необходимость таких действий и согласится на сделку при
наличии серьезных причин у продавца.

Также нужно понимать,
что продажа ипотечной квартиры займет больше времени, чем реализация
недвижимости без обременения. Единственным «смягчающим обстоятельством» может
стать сниженная стоимость.

Иногда банк требует
внести 1% от общей суммы ипотеки, и только потом дает согласие на продажу. В
зависимости от размера займа, может получиться существенный вклад. К примеру,
если квартира приобреталась за  млн.
рублей, то банку придется отдать 50 тысяч рублей.

После одобрения банка
придется выписать всех лиц, зарегистрированных по определенному адресу.