Проверка земельного участка перед приобретением

Как проверить земельный участок перед покупкой? Как убедиться, что Вы покупаете именно тот участок, который вам показал продавец или агент? Вопрос, волнующий каждого покупателя.

Вот несколько основных советов покупателям, если вы решили совершить покупку без помощи специалиста:

—Первое, что надо сделать, это проверить правоустанавливающие документы.  Право на покупаемый земельный участок должно быть зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Должно быть получено свидетельство о государственной регистрации, либо зарегистрированный договор аренды земельного участка. Если участок приобретен после 15 июля 2016 года, то свидетельства на руках у собственника не будет, их отменили. На руках должна быть выписка ЕГРП.

—Второе, на что следует обратить внимание при проверке документов — это целевое назначение земли: от этого зависит, можно ли будет на участке что-нибудь построить. Существуют определенные ограничения по видам использования:. — на участках, целевое назначение которых огородничество, нельзя возводить капитальных построек

— на участках, целевое назначение которых огородничество, нельзя возводить капитальных построек.

— на участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем гораздо сложнее.

— на дачном участке разрешено возведение жилого дома.

— наземлях для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно строить жилые дома, если категория земель- земли населенных пунктов, если нет, то строить на таких участках по закону нельзя.

— оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

— Третье, заходим на сайт «Публичная кадастровая карта» и вводим в строку запроса кадастровый номер, интересующего нас земельного участка. На карте отобразится участок. Сверяем адрес, площадь, форму и расположение земельного участка. Если все совпадает, то замечательно, но не всегда участок может быть нанесен на публичную кадастровую карту. Все участки, межевание которых делали до 2013г. на кадастровой карте могут не отображаться, это связано с введением новой системы координат, поэтому возможно нужно будет сделать пересчет координат из старого землеустроительного дела в новую систему, либо, если пересчет не возможен, то повторить процедуру межевания.

— Четвертое, заказываем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выписку на интересующий нас объект. По выписке сверяем хозяина, отсутствие арестов и обременений и другие, интересующие нас разделы.

-Пятое, если предыдущих сведений не достаточно, заказываем вынос в натуру границ земельного участка. Геодезист или кадастровый инженер покажет вам границы земельного участка и выдаст акт. Стоимость такой процедуры около 4 тыс. руб., но при покупке дорогостоящего земельного участка, это оправданные затраты.

— Шестое, не забываем про электричество. Наличие ТУ (техническое условие) на электричество не гарантирует Вам подключения в ближайшем будущем. Может оказаться так, что подстанция, к которой по техническим условиям должно быть подключение, еще только в проекте и ждать придется очень долго.

Если все проверки пройдены благополучно,то участок соответствует всем предоставленным документам. Есть и другие нюансы: согласие супруга, доверенности на продажу, уведомление администрации муниципального образования и т.д., в этих тонкостях вам поможет разобраться ваш специалист по недвижимости!

Всем удачного дня!

Компания «Александр-недвижимость». г. Выборг ул. Железнодорожная, д. 2

Осмотр документов

Если продавец не мошенник, то он не будет против предоставления документов в оригинальном виде. Паспорт, где написаны данные о регистрации и места проживания того, кто продает.

Продающий недвижимость обязан предъявить подтверждение о государственной регистрации участка с наличием всех мокрых печатей и оригиналов подписей. В этом свидетельстве покупатель сможет получить для себя сведения о принадлежности земли, категории. Например, в документе указали, что земля предназначена для сельхозназначения, значит, строительство любых домов, коттеджей запрещено.

В век цифровых технологий можно немного упростить проверку. Вместо перекладывания целого вороха бумаг, достаточно просто войти в интернет на страничку Росреестра. Здесь хранятся все данные, предоставлявшиеся по причине изменений участка, смена владельцев и пр. На сайте можно полностью просмотреть информацию, предоставленную кадастровой выпиской.

Проверяем собственника и его полномочия

В текущих рыночных условиях заниматься продажей участка может не сам собственник, а посредник в лице риэлтора или представителя профильного агентства. Если продавцом выступает уполномоченное лицо, проверьте его удостоверение и наличие у фирмы лицензии на осуществление услуг в сфере купли-продажи недвижимости. Если уполномоченный представитель действует по доверенности, проверьте срок действия этого документа.

У представителя должно быть официальное право подписывать с покупателем договор. Не имея на руках подтверждения, он не может завершить сделку, следовательно, документы будут фиктивными.

Лучше всего проводить подписание непосредственно с владельцем, имя которого указано в правоустанавливающих документах:

• свидетельстве о праве собственности на земельный участок в виде договора купли-продажи, дарения, наследства или постановления органов местной власти;
• подтверждение зарегистрированных прав на землю (приватизация).

Проанализируйте следующие сведения в этих документах:

1. наличие ареста или ограничений на операции с имуществом;
2. категория участка, вид пользования;
3. уполномоченный орган, который выдал свидетельство и лицо, которое является официальным владельцем;
4. кадастровый номер, месторасположение и площадь земли.

При переговорах с реальным собственником проверьте его паспортные данные. Если человек находится в браке, необходимо письменное согласие на операции с объектом недвижимости в случае, если это совместно нажитое имущество. Если в документах фигурируют несовершеннолетние, потребуется разрешительная бумага от органов опеки.

Не лишним будет справка, свидетельствующая о вменяемости продавца. Отступления от правил в каждом из этих случаев создает риски аннулирования сделки купли-продажи впоследствии.

Мошенники могут подать на вас в суд и выиграть дело, если вы не перестрахуетесь по каждому из параметров. Неожиданности могут всплыть на любом этапе, даже когда вы уже построите дом на «незаконно» купленной земле. Ставки высоки, поэтому к проверке всех документов желательно привлечь эксперта-юриста.

Поправка на законодательство

Учитывайте, что в разные периоды в государстве, несколько раз изменялось земельное законодательство.

Так, ранее регистрировать право собственности (приватизировать участки) не разрешалось, затем вступила в роль норма, обязывающая собственников закрепить за собой право на землю. Если сведения об этой операции отсутствуют в государственных органах по отношению к конкретному объекту, то текущий владелец не может подписывать документы по купле-продаже, и в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Пример: право собственности на земельную площадь не регистрировалось, а участок получен до 1998 г. Регистрационная палата не даст информации о земельном участке и текущему владельцу придется для начала получить свидетельство о праве собственности, и лишь потом оформлять документы о продаже участка. Вся процедура займет от 5 дней.

Помимо правоустанавливающих документов

Обратите внимание на выписку ЕГРН, к которой прилагается план территории с установкой границ, точных размеров и назначения участка. Разумеется, вы должны иметь на руках результаты физического обмера границ, и сверить с указанными данными

В выписке должны присутствовать данные:

1. вид использования;
2. кадастровая цена;
3. кадастровый номер;
4. лицо, зарегистрировавшее право на участок.

Все характеристики, цифры и описания, которые дублируются в документах, должны совпадать. Следите за тем, чтобы вам не продали земли больше, чем установлено документально в графах границ и площади

Также обратите внимание на то, не разделен ли участок на части

Кaк yзнaть кoмy пpинaдлeжит yчacтoк зeмли

Пoлyчить инфopмaцию o тoм, кoмy пpинaдлeжит 3У мoжeт любoй гpaждaнин PФ. И этo eгo зaкoннoe пpaвo. Oднaкo нa пpaктикe для пoлyчeния этoй инфopмaции cyщecтвyeт pяд oгpaничeний. Пoлyчит ли чeлoвeк дaнныe o coбcтвeнникe или нeт, зaвиcит в пepвyю oчepeдь oт цeлeй eгo oбpaщeния в кoмпeтeнтныe opгaны. Taк, нaпpимep,ecли гpaждaнин paздyмывaeт o тoм, кaк нaйти xoзяинa yчacткa зeмли, pyкoвoдcтвyяcь пpи этoм лишь любoпытcтвoм, тo пoлyчить oтвeт нa cвoй вoпpoc eмy вpяд ли yдacтcя.

3aтo ecли y гpaждaнинa ecть бoлee вecoмыe пpичины для oбpaщeния в кoмпeтeнтныe opгaны, тo yзнaть ктo являeтcя xoзяинoм 3У нe cocтaвит тpyдa. К вecoмым пpичинaм oтнocятcя:

• apeндa или пoкyпкa зeмли;
• пpивaтизaция 3У;
• вcтyплeниe в пpaвa нacлeдcтвa;
• пepeдaчa yчacткa пo дoгoвopy дapeния;
• oбъeдинeниe coceдниx yчacткoв;
• oпpeдeлeниe тeppитopиaльныx гpaниц влaдeния;
• пpoклaдкa кoммyникaций чepeз тeppитopию, нe пpинaдлeжaщyю Baм.

Bo вcex этиx cлyчaяx инфopмaция o тoм, ктo являeтcя coбcтвeнникoм пpocтo нeoбxoдимa. Beдь в бoльшинcтвe из ниx гpaждaнинy пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт влaдeльцa зeмли нa выпoлнeниe paбoт. A пpи вcтyплeнии в пpaвa нacлeдcтвa или пpи пoлyчeнии нeдвижимocти в дap oт дaльниx poдcтвeнникoв, гpaждaнинy вpяд ли зaxoчeтcя пoлyчить нeпpиятный бoнyc в видe нecкoлькиx coбcтвeнникoв, имeющиx дoлю в oбъeктe. И ecли пpи этoм имя влaдeльцa интepecyющeгo 3У гpaждaнинy нeизвecтнo, тo eмy пpидeтcя пoзaбoтитьcя o тoм, кaк yзнaть coбcтвeнникa зeмли.

Cпpaвкa! Пpи визитe в кoмпeтeнтный opгaн гpaждaнинy пpидeтcя пoдpoбнo oпиcaть цeль пoиcкa влaдeльцa нeдвижимocти.

Законодательное регулирование ограничений

Основополагающим законом, регламентирующим возникновение обременений, является Земельный кодекс России. Статьей 11.8 устанавливаются:

• Права на бессрочное и безвозмездное пользование землей (п.2);
• Арендные правоотношения и условия их соглашений (п.4);
• Определение границ сервитутов в пределах земельной территории (п.5).

Создание площадей и возникновение правомочий на недвижимость устанавливается ст.11.4 – 11.7.

Также по теме: Покупка земли в деревне у администрации сельского поселения

ЗК РФ может расширяться нормативной базой субъектов государства и муниципальных образований.

Процедура регистрации земли с существующими обременениями определена ФЗ-122 от 21.07.1997г.

На что стоит обратить внимание

При проверке бумажных носителей, предоставленных продавцом, необходимо обратить внимание на следующие источники и надписи в них:

1. Главный документ – это паспорт, должен быть только оригинал. Если предоставляется ксерокопия, то лучше сразу отказаться от сделки, есть вероятность, что продавец мошенник.
2. Проверить свидетельство о браке. В этом документе смотрят дату заключения брака, чтобы понимать, имеет ли супруга право на вторую половину.
3. Если существуют совладельцы, то должны быть предоставлены бумаги с нотариально заверенной подписью второго хозяина.
4. Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о состоянии второго совладельца. Документы, подтверждающие ненахождение продавца в этих учреждениях.
5. Доверенность на отчуждение. Если процесс продажи проходит через доверенное лицо, то тщательно проверять даты, и указано ли право подписи.
6. Копия паспорта от доверенного лица. В обязательном порядке проверяется подлинность подписи.
7. Можно попросить военный билет, водительские права. Чтобы информация была полной.

На что стоит обратить внимание

Покупатель должен ясно представлять конечную цель приобретения земли, которую затем используют по разным назначениям. Одни мечтают заниматься фермерским хозяйствам, другие намечают строительство дома, даже не задумываясь об ограничениях и категории земель. Личная проверка плюс получение всеобъемлющей информации об объекте даст возможность не нарваться на мошенников или потерять больше средств, чем планировалось.

В первую очередь необходимо совершить поездку на место и убедиться, что на участке:

• отсутствуют глубокие рытвины и овраги, почва не заболочена;
• не осталось различных построек, мусора и громоздких конструкций;
• на близком расстоянии не находятся железнодорожные и автомобильные магистрали, высоковольтные линии электропередач и предприятия, занимающиеся опасным производством;
• не расположены слишком близко к границам стоки, выгребные ямы или дома соседей, которые не соблюдают правила отступа;
• есть возможность подключиться к магистральным трубопроводам, чтобы иметь газ, электричество, воду, канализацию;
• границы совпадают с данными из плана кадастра.

Однако впереди предстоит более глубокая проверка, касающаяся представленных правоустанавливающих документов.

Прежний собственник должен доказать свое право на надел, для этого он подготавливает:

• подробный кадастровый план вместе с подписанным актом, определяющим площадь и границы участка (бумага подписывается кадастровым инженером после проведения замеров и собственниками соседних наделов);
• выписку о постановке на учет в местном отделении реестра с кадастровым паспортом, имеющим идентификационный номер;
• свидетельство о регистрации с указанием фамилии собственника, которое было выдано после оформления кадастровых бумаг;
• договор, подтверждающий проведения продажи, обмена, дарения или вступления в наследство, в результате чего продавец стал законным владельцем земли;
• справку о категории надела и возможности его использования (участок предназначается для проведения сельскохозяйственный работ, фермерства, под ИЖС, разведения животных и птиц, сада и огорода);
• документ об отсутствии обременений, что зачастую делает сделку незаконной;
• нотариальное письменное согласие совладельца участка об отсутствии возражений против продажи, нежеланием воспользоваться правом преимущественного выкупа.

Собираются как оригиналы, так копии на недвижимость. Паспорт поможет установить личность собственника, он понадобится во время оформления сделки.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как получить информацию

Проверить обременение земельного участка по кадастровому номеру, а также любой недвижимости, сегодня можно несколькими способами:

• посетив лично подразделение Роскадастра, многофункционального центра или дав поручение представителю;
• отправить в государственный запрос через Почту России;
• получить выписку онлайн по кадастровому номеру. 

Чтобы определить степень риска, связанную с приобретением обремененного имущества, стоит обратиться к профессионалам. Посмотреть информацию, касающуюся недвижимости, легко на нашем портале. Здесь пользователи, имеющие адрес электронной почты, знающие точное местонахождение жилья или земельного участка, могут получить выписку в самые короткие сроки, без очередей.

Планируя самостоятельное получение информации, учтите, что бесплатно получить сведения из Росреестра не получится, поскольку законодательством регламентируется обязательная оплата госпошлины, размер которой достигает 400 рублей для физлиц, до 600 рублей для предприятий. 

Нашим клиентам мы не обещаем получение выписки через час, однако гарантируем, что запрос моментально будет принят в работу, а выписку клиент получит сразу после получения ответа из госорганов. 

Документы передаются в электронном виде, поэтому не требуют времени, средств на оплату доставки. 

• посетив лично подразделение Роскадастра, многофункционального центра или дав поручение представителю;
• отправить в государственный запрос через Почту России;
• получить выписку онлайн по кадастровому номеру.

Планируя самостоятельное получение информации, учтите, что бесплатно получить сведения из Росреестра не получится, поскольку законодательством регламентируется обязательная оплата госпошлины, размер которой достигает 400 рублей для физлиц, до 600 рублей для предприятий.

Нашим клиентам мы не обещаем получение выписки через час, однако гарантируем, что запрос моментально будет принят в работу, а выписку клиент получит сразу после получения ответа из госорганов.

Документы передаются в электронном виде, поэтому не требуют времени, средств на оплату доставки.

Виды обременений земельных объектов

Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:

• Установление сервитута – ограниченное вещное право;
• Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
• Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
• Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
• Арестные мероприятия по постановлению суда;
• Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
• Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
• Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

 Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много. 

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Возможные тайны

Максимум информации и сравнительный анализ подскажут как проверить земельный участок при покупке. Некоторые тайны могут всплыть неожиданно даже при беглом знакомстве с документами.

Особенно стоит обратить внимание на:

• Пакет правоустанавливающих бумаг, чтобы понять как надел перешел в руки нынешнего владельца. Многочисленные перепродажи или обмены наводят на мысль о нечистоплотности. Одного договора о покупке без свидетельства о регистрации будет явно недостаточно.
• Решение местной администрации, где стоит фамилия владельца, предложившего совершить покупку. Вполне законными представителями становятся наследники или лица, получившие участок по дарственной.
• Соответствие сведений, особенно представленных в плане кадастра и свидетельстве. Реальный размер площади может быть меньше, что говорит о снижении цены.
• Проведение размежевания и подписания акта об установлении границ. Чуть ли не половина участков еще не были точно измерены и поставлены на учет.
• Установленную категорию земли. Перевести ее в другую категорию вряд ли удастся. Это не позволит выстроить комфортабельный коттедж, как было намечено. Запрет действует в огородных товариществах, наделах для разведения животных, проведения сельхозработ.
• Количество недостроенных и полностью готовых капитальных сооружений. Недострой снижает цену участка, поскольку новый владелец должен потратить деньги на снос. Дом обязан иметь регистрацию, схему и технический паспорт, подключен к коммуникациям.
• Состояние здоровья как продавца, так его доверенного лица. На момент сделки не должно возникать никаких вопросов по этому поводу.
• Отсутствие задолженностей по налогам и платежам в дачном кооперативе или садовом товариществе, чтобы в дальнейшем не пришлось вкладывать свои средства для погашения.

Ряд ответов удается получить после изучения бумаг. Неясности и расхождения потребуют дополнительной проверки.

Образец паспорта гражданина РФ

Выбор категории земли

Немаловажной при выборе надела является и категориальная принадлежность земли. Все территории разделены законодательством по целевому предназначению

Продаже подлежат только земли сельхозназначения, в которых выделяется несколько значимых типов:

• Участки под ИЖС. Такие земли специально выделены государством под индивидуальное жилое строительство. Как правило, сгруппированные участки вторичного рынка имеют всю необходимую для проживания инфраструктуру — дороги, электричество, освещение улиц и пр. Исключением являются земли, недавно выделенные под ИЖС для многодетных семей.
• Участки в границах поселений. Это могут быть как земли под ИЖС, так и наделы в СНТ и ДНП. Подобное месторасположение крайне выгодно, но порой значительно повышает рыночную стоимость надела. Участки, как правило, имеют всю необходимую инфраструктуру, а в перспективе вы сможете переоформить категорию и прописаться в построенном доме.
• Участки за границами поселений. Такие земли стоят дешевле, но их сложней впоследствии перевести в категорию ИЖС, если вам захочется прописаться в построенном доме.

Выбирая надел, следует учитывать то, как именно вы планируете его использовать. Если предполагается строительство дома для постоянного проживания, лучше приобрести ИЖС или землю в границах поселения. Если же планируемый к покупке участок будет служить для выращивания сельхозпродукции, и находиться на нем вы будете только в летний сезон, нет смысла переплачивать за категорию. Главное, чтобы на территории были все необходимые коммуникации и хорошие подъездные дороги.