Куда жаловаться на перепланировку соседей, если она незаконна?

Куда жаловаться если соседи делают перепланировку

Во всех регионах России есть жилищные и надзорные органы – туда и нужно жаловаться на ремонт соседей.

Обращение можно подать:

• В Жилищную инспекцию (ЖИ) – орган надзора, который занимается всеми вопросами в сфере ЖКХ, а также рассматривает претензии от жильцов в адрес УК и ТСЖ. Это самый действенный и доступный вариант. Жалобу на незаконную перепланировку соседей можно передать лично в территориальное отделение в вашем районе. Или, если удобнее, через интернет – на сайте ГИС ЖКХ (с авторизацией через Госуслуги). Жители Москвы могут обратиться в Мосжилинспекцию через портал или мобильное приложение «Наш город» (нужна авторизация на сайте Мэра Москвы).
• В местную администрацию – обычно в ней есть отделы по делам архитектуры. Оставить обращение можно в приёмной мэрии.
• В Управляющую компанию или ТСЖ – обязаны реагировать на несанкционированные изменения общедомового имущества. Сюда же входит и перепланировка квартир в МКД. Поэтому в УК или ТСЖ должны как минимум провести проверку, но штраф выписать не могут – это в полномочиях сотрудников Жилинспекции.

Итак, лучше всего обращаться сразу в ЖИ, но можно зайти и через УК или ТСЖ.

Стоит ли вообще жаловаться

Да, если у вас есть реальные подозрения, что соседи могут навредить вашему имуществу или дому в целом.

Жалоба – это всего лишь бдительность. Даже если по результатам проверки окажется, что у соседей всё в порядке с разрешением или они затеяли обычный ремонт – к вам не применят никаких санкций за «ложное» сообщение. Ведь может оказаться и так, что сосед сносит несущую стену. В таком случае ваша жалоба позволит инспекции вовремя среагировать и повилять на ситуацию.

Перед тем как подавать жалобу на соседей, переговорите с ними с глазу на глаз. Узнайте, действительно ли они делают перепланировку, согласована ли она, сколько займёт по времени? Есть вероятность, что сосед сам расскажет обо всём. Но может и не отвечать (имеет право). В таком случае можно выяснить о перепланировке у строителей, которые занимаются ремонтом в этой квартире. Или понаблюдать за выносимым к подъезду мусором. Если это куски бетона, значит, скорее всего, ломают стены – а это повод сообщить о работах в надзорные органы.

Что грозит соседям

Штраф, а в ряде случаев обяжут прекратить работы.

Несогласованные перепланировки в квартире недопустимы – собственника жилья могут оштрафовать на сумму от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Вместе с тем, если допущены серьезные нарушения строительных норм, обяжут вернуть всё как было. То есть в случае пролома в несущей стене, сосед должен будет обратно его заделать.

Ну, а если нарушитель упирается, не пускает комиссию, продолжает ломать стены и всячески отравляет жизнь соседям – это повод для продажи квартиры с аукциона (крайняя мера).

Стоимость

Цена узаконивания перепланировки может варьировать в широких пределах, так как на нее оказывают влияние множество факторов:

• площадь жилища;
• местоположение квартиры;
• сложность перепланировки;
• этажность дома и то, на каком этаже находится квартира.

Стоимость оформления документов

В стоимость входят госпошлина, проект перепланировки, заключения экспертов, юридические услуги.

• В среднем цена предварительного согласования перепланировки составит 4 тыс. рублей.
• Узаконивание уже проведенных работ обойдется гораздо дороже: от 15 тыс. рублей.

Обращаясь к ним нужно иметь в виду, что цена процедуры значительно возрастет по сравнению с самостоятельным оформлением документации.

Как оценить законность действий

Прежде, чем писать жалобу, необходимо убедиться в том, что выполняемые соседом действия незаконны и проводятся без разрешительной документации. Сделать это можно, обратившись к уполномоченным лицам или в соответствующие органы. Получить интересующие сведения можно следующими способами:

• у самого собственника жилья или ремонтников, проводящих работы. Если у человека все в порядке с документацией, скорее всего, он предоставит ее для ознакомления или пригласит вас осмотреть помещение, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо серьезных изменений. Это поможет избежать лишних хлопот обеим сторонам. Но если сосед отказался идти на контакт, необходимо обращаться в уполномоченные службы и органы;
• в компании, управляющей конкретным домом. Она может предоставить копию разрешения на ремонтные работы. Даже если такого документа нет, представители УК должны разобраться с данным вопросом и дать ответ о результатах проверки. Кроме того, они обязаны оштрафовать жильца, проводящего незаконный ремонт крупных масштабов;
• в жилищной инспекции. Она поможет тем, кого интересует, куда обращаться, если соседи делают незаконную перепланировку, а управляющая компания не дала официального ответа на запрос и проигнорировала обращение. В жалобе необходимо отразить все тонкости ситуации и четко описать обстоятельства, а также потребовать разобраться с данным случаем. Обращаться в жилищную инспекцию могут как сами жильцы дома, так и управляющая компания. Все зависит от конкретного случая и реакции УК на первоначальное обращение;
• если жилищная инспекция не предоставила официальный ответ в течение 30 календарных дней с даты обращения, необходимо идти в прокуратуру. Теперь жалобу нужно составлять не на своего соседа, который, предположительно, проводит незаконные работы, а на саму жилинспекцию. Обращение подается в прокуратуру по месту нахождения соответствующего дома;
• только когда все перечисленные выше варианты действий были испробованы и не принесли результата, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить доказательства неправомерных действий соседа. Обращение в судебный орган может подавать и жилищная инспекция. В ответ на обращение с жалобой она должна направить собственнику спорного жилья уведомление о дате и времени проведении проверки. Если человек не открыл дверь или никого не было дома, извещение направляется повторно с новой датой. После второго случая игнорирования жилищная инспекция должна обратиться в суд.

Независимо от того, куда вы решили жаловаться на то, что соседи делают перепланировку, но не оформили ее должным способом, важно понимать, что часто уполномоченные органы стараются избежать лишних хлопот. И чтобы ваше обращение не оказалось проигнорированным, подавать его надо в письменном виде и обязательно следить за тем, чтобы его зарегистрировали

В целом, нужно получить любое доказательство того, что вы подали обращение или жалобу, и эту бумагу приняли. Также следует соблюдать сроки, которые отводятся на предоставление ответа. Если вы решите обращаться в вышестоящие инстанции до их истечения, время будет потрачено зря. Так можно предположить, что, если не удалось разобраться с самим соседом или управляющей компанией, дальше ожидает достаточно затяжная процедура.

Если нет возможности лично передать обращение и зарегистрировать его должным образом, есть альтернативное решение проблемы – отправить жалобу заказным письмом. В результате вы получите уведомление о том, было ли вручено письмо и когда его получил адресат.

Составление жалобы

Оформить и подать жалобу на незаконную перепланировку можно самостоятельно или вместе с другими жильцами. При этом стоит учитывать, что указание информации обо всех составителях и наличие их подписей обязательно, при подаче коллективного заявления.

Утверждённой формы для подобных жалоб не существует, однако стоит придерживаться правил составления деловой документации, и здравого смысла. Если заявление будет наводнено не имеющей к  делу информацией, то его обработка займёт гораздо больше времени, а то и вовсе, будет оставлено без движения.

В шапке документа важно будет указать организацию и должностное лицо, кому направлено заявление. В данном случае разумным будет указать начальника отдела государственной жилищной инспекции, и сам орган

Данные заявителя, также стоит привести в шапке, по форме: ФИО, адрес, контактные данные.

Далее стоит озаглавить документ: «Жалоба на незаконную перепланировку квартиры».

В теле документа должна быть указана следующая информация:

1. Описание действий соседа, способных повлиять на техническое состояние дома, ставящих под угрозу безопасность других жильцов, ухудшающие условия проживания, и т.п.;
2. Стоит указать, кем является заявитель, и на каких правах пользуется своей квартирой. Являетесь вы собственником или нанимателем, указание такой информации может быть необходимо для дальнейшего разбирательства.
3. Выдвинуть прошение, о привлечении виновного к административной ответственности;
4. Если у вас имеются, какие либо доказательства вины соседа, то стоит прикрепить их заявлению, и указать наличие материалов в перечне приложений в самом тексте заявления;
5. Дата составления жалобы;
6. Подпись заявителя с расшифровкой.

Важно

Важно заметить, что коллективные жалобы имеют большую эффективность. Составив жалобу вместе с другими соседями, вам стоит создать отдельный документ, в котором будет приведён перечень составителей жалобы, их адреса, контактные данные и подписи.. По факту вашего обращения будет проведена проверка

В случае выявления незаконной перепланировки, минимальными последствиями для самовольного строителя будет административное взыскание и требование о внесении изменений в кадастровую документацию. В худшем случае, собственника ждёт значительная штрафная мера и постановление о восстановлении жилья согласно техническим документам

По факту вашего обращения будет проведена проверка. В случае выявления незаконной перепланировки, минимальными последствиями для самовольного строителя будет административное взыскание и требование о внесении изменений в кадастровую документацию. В худшем случае, собственника ждёт значительная штрафная мера и постановление о восстановлении жилья согласно техническим документам.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем грозит незаконная перепланировка? За незаконную перепланировку законодательством РФ предусмотрена административная ответственность (ст.7.21 КоАП РФ).

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушают санитарные и пожарные правила безопасности, то ее можно узаконить по факту. При этом наказание в виде штрафа все ровно придется заплатить. В этом случае, следует заказать в проектной организации, имеющей допуск к СРО техническое заключение на перепланировку. После этого с пакетом документов, включающим:

• заявление;
• техническое заключение;
• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире;
• технический паспорт на объект недвижимости

Важно! Если здание, где проводилась перепланировка, отнесено к памятнику культуры, то дополнительно нужно будет разрешение от органа власти, который осуществляет надзорные функции за культурными, архитектурными и историческими памятниками в пределах муниципального образования

Ситуация обстоит сложнее, если своими действиями Вы затронули капитальные стены

Если в результате перепланировки на стенах дома образовались трещины, или произошло обрушение, затронувшее квартиры других людей, то в этом случае помимо штрафа, Вы будете обязаны компенсировать ущерб в полном объеме.

Ситуация обстоит сложнее, если своими действиями Вы затронули капитальные стены. Если в результате перепланировки на стенах дома образовались трещины, или произошло обрушение, затронувшее квартиры других людей, то в этом случае помимо штрафа, Вы будете обязаны компенсировать ущерб в полном объеме.

Если перепланировка коснулась несущих стен, но при этом дом остался целым, конструктивных изменений не произошло, то жилищный инспектор после осмотра квартиры составит Вам предписание об устранении нарушений, возврате жилого помещения в первоначальное состояние или согласовании изменений в установленном порядке.

Важно!

Так как проведение переустройства жилых помещений, которое касается несущих стен, затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, то в этом случае обязательно получение технического разрешения от автора проекта дома.

В случае, если в установленный предписанием срок квартира не будет приведена в нормальное состояние или изменения не будут согласованы, то в соответствии со ст.29 Жилищного кодекса РФ жилищная инспекция действует следующим образом:

• если квартира или нежилое помещение находится в собственности, то она реализуется посредством публичных торгов. Полученные за нее средства передаются собственнику, за вычетом денег, потраченных на исполнение судебного решения. При этом на покупателя возлагается ответственность по приведению жилого помещения в надлежащий вид;
• если правонарушители проживают в квартире по договору социального найма, то договор расторгается, а на мероприятия по устранению нарушений должен провести наймодатель.

В обоих случаях, для нового собственника или наймодателя жилищной инспекцией устанавливается новый срок для приведения помещения в надлежащий вид.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

Перепланировка: что можно и что нельзя

Жалоба на незаконную перепланировку

Выполнение несогласованных ремонтных работ, затрагивающих несущие стены, инженерные коммуникации и оборудование, создающих реальную угрозу нанесения вреда имуществу и здоровью окружающих, становится поводом для подачи жалобы на незаконную перепланировку соседей.

Основания пожаловаться

Причиной подать жалобу становится шум от соседей, которые стучат, ломают стены. Сотрудник уполномоченного ведомства (Жилинспекции) сможет выйти на место и проверить легальность проводимых действий. Своевременное обращение поможет предотвратить наступление негативных последствий.

Про незаконную перепланировку рассказывает главный государственный жилищный инспектор Московской области:

Содержание жалобы

Таблица 2. Что пишем в обращении

Внимание! С целью фиксации выхода из строя бытовой техники необходимо вызвать аварийную службу. Себе обязательно оставить экземпляр составленного акта

Для составления собственной жалобы можно воспользоваться следующим образцом.

Скачать образец претензии на незаконную перепланировку соседей

Инстанции для обращения

Жалобу необходимо адресовать в:

• управляющую организацию;
• Жилинспекцию;
• прокуратуру (когда вышеприведенные ведомства бездействуют).

Если все пути испробованы, а результата нет (соседи продолжают опасный ремонт, от которого по стене пошли трещины, просели потолки и прочее), то единственный оставшийся выход – исковое заявление в суд.

Внимание! К претензии прикладываем всю накопившуюся переписку – жалобы в иные инстанции, ответы (если есть)

Способы пожаловаться

Жаловаться можно тремя способами:

• устно (например, позвонив в управляющую организацию);
• письменно (заказное письмо с жалобой или посещение приемной выбранного ведомства);
• через Интернет.

Иногда достаточно телефонного звонка, после которого уполномоченные лица придут к нерадивым соседям с проверкой. Однако действенней оказываются письменная претензия (особенно составленная коллективно) или обращение через Интернет.

Через Интернет

Жильцы, имеющие доступ к Интернету, чьи права нарушаются незаконной перепланировкой соседей, могут воспользоваться официальными сайтами ведомств (прокуратура, Жилинспекция) и специальными площадками. Например, москвичи имеют право пожаловаться на порталах «Наш город Москва», в том числе через мобильное приложение, или «Добродел».

Рис. 3. Претензия на сайте «Добродел»

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Куда жаловаться на перепланировку

Прямым ответом на вопрос, куда именно жаловаться на незаконную перепланировку, будет совет: обратитесь первым делом в ДЕЗ по месту жительства или в управляющую компанию. Дополнительно можно направить заявление в Мосжилинспекцию с указанием причин беспокойства и своими контактными данными. Срок рассмотрения заявлений не превышает месяца.

1. Шапка. В шапке необходимо указать название управляющей компании, её адрес и контактные данные. Здесь же указываются и личные данные заявителя. Пишется ФИО, адрес проживания и номер телефона.
2. Основная часть. В основной части заявления требуется описать конкретные причины обращения. Лаконично описывается суть проблемы, указываются характерные признаки повреждений или возможных последствий от незаконной перепланировки. Номер квартиры, в которой по мнению заявителя проводится противоречащая закону перепланировка, также указывается в этой части заявления. Требование к управляющей компании по принятию мер должно завершать основную часть.
3. Подпись. Внизу с левой стороны указывается дата написания жалобы, в правой стороне ставится подпись заявителя.