Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

Сложности

При обмене квартиры на неприватизированную могут возникнуть трудности. Обмен квартиры на приватизированную невозможен вообще.

Без согласия прописанных

Обмен неприватизированными квартирами возможен исключительно с разрешения всех прописанных в них граждан. Во всех иных ситуациях следует обращаться в суд за выселением несогласного гражданина.

Если один против

Бывают случаи, когда один из жильцов против того, чтобы разменять неприватизированные квадратные метры (кроме несовершеннолетних). Даже если один гражданин имеет противоположное мнение по поводу смены жилого помещения, то в качестве единственного решения здесь выступает судебная защита – придется выселять несогласного из квартиры.

Размен квартиры с долгами

Невозможно разменять неприватизированную жилую площадь при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если даже прибегнуть к популярному способу – сняться с регистрации и зарегистрироваться по новому адресу в одном и том же городе или ином, то долги не позволят выписать гражданина и членов его семьи из социального жилья.

Размен при разводе

Обменять неприватизированную квартиру для бывших супругов становится большой проблемой. Произвести размен жилья после развода нельзя так же, как и разменять квартиры через суд. Вся площадь остается в собственности муниципалитета, государства, так как квартира выдавалась определенному лицу, то бывший супруг теряет право находиться в ней.

Как разменять неприватизированную муниципальную квартиру?

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру для Москвы и МО, для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер

Первая сложность, с которой можно столкнуться это то, что подходящих видов неприватизированного жилья на рынке очень мало. Обменять жилье, которое в собственность не оформлено на объект из фонда неприватизированного жилья невозможно. Связано это в первую очередь с тем, что то жилье, которое не прошло приватизации не представляет собой товар, а значит и использоваться в рыночной операции не может.

За все операции, которые связаны с неприватизированным жильем ответственными являются профучреждения, которые закреплены при администрации муниципальных образований. До посещения этого учреждения необходимо выяснить был ли заключен на жилье договор соцнайма. Если такого документа нет, его необходимо будет оформить.

Если квартира прошла процедуру приватизации, то она считается частной собственностью, а ее владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может ее подарить, продать или обменять. В том случае, если квартира не приватизирована, ее собственником является муниципалитет. Поэтому любая операция, которая может выполняться с квартирой возможно только с согласия органов местного управления. Согласно Жилищного кодекса, существует ряд ситуаций, при которых обмен неприватизированной квартиры запрещается:

Наймодатель планирует изменить условия договора соцнайма, либо расторгнуть его. На расторжение договора соцнайма имеет право каждая из его сторон, обычно выселением жильцов из неприватизированных квартир занимается наймодатель. Расторгнуть договор муниципалитет может в следующих ситуациях: если задолженность по квартплате превысила 6 месяцев, если наниматель нанес повреждения имуществу наймодателя, если наниматель использовал квартиру не в тех целях, которые предусмотрены в договоре, если на нанимателя поступали жалобы от соседей, о том, что проживать совместно невозможно.

• Одна из сторон обратилась в суд с протестом о праве на эксплуатацию квартиры, запланированной к обмену. Наниматель не вправе предоставлять жилье на обмен, пока не закончится судебное разбирательство. Наймодатель при этом не может дать согласие на размен. В этом случае необходимо дождаться окончания процесса и вынесения решения, которое уже обжаловать будет невозможно.
• Для обмена предлагают помещение, которое признано непригодным для проживания, либо его готовят к сносу. В том случае, если собственник неприватизированного жилья планирует снести дом, провести в нем капремонт или переоборудовать его, то каждому нанимателю он обязан сообщить об этом и предложить переселение в другой дом. Помимо этого, размен неприватизированной квартиры в жилом доме будет невозможен, если этот дом признан непригодным на жизни, то есть ветхим или аварийным. Такие дома подлежат сносу, а все жильцы переселению.
• Обмен с нанимателем, имеющим серьезные хронические заболевания. Законодательство запрещает обмен жилплощадью, если в ней будет проживать лицо, имеющее тяжелую форму хронического заболевания, например, туберкулез, эпилепсию, гангрены и других заболеваний, утвержденных в перечне.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Москва Санкт-Петербург Регионы (бесплатно) доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

Возможные риски при сдаче муниципального жилья в аренду

Стоит обратить внимание, что если вы хотите сдать аренду муниципальное жилье, вам предстоит столкнуться с большим количеством возможных рисков. Прежде всего, ответственность за эту недвижимость перед государством будете нести именно вы, а не ваш арендатор, если вам предстоит столкнуться с какими-то социальными катаклизмами, например, если ее зальют соседи

Также, если источником этих катаклизмов будет ваш арендатор, ответственность по выплатам ляжет на вас, если документально никак не зафиксировано, что жилец сам обязан уплачивать ущерб. Постарайтесь заранее учесть все возможные неприятные ситуации и прописать их в договоре.

Процедура сдачи муниципального жилья

Процесс сдачи в аренду муниципальной собственности подробно описан в ст. 76 ЖК РФ. Он предполагает сбор документации, а также получение согласия владельца муниципальной собственности – управления недвижимости района, в котором располагается квартира или комната. Итак, что рекомендуется сделать, если вам необходима сдача в аренду муниципального жилья?

Составьте прошение, которое направьте в виде письма в Управление. Письмо пишется на имя начальника, оно должно быть подписано каждым человеком, кто прописан в квартире, а также теми, кому вы собираетесь сдавать недвижимое имущество в аренду. Если у вас нет возможность получить подписи каждого из зарегистрированных в квартире, например, из-за того, что он отсутствует, вы можете предоставить доверенность на ваше имя, заверенная нотариусом. 
После этого начинается период ожидания ответа от представителя управления. Согласно настоящему законодательству, он должен быть предоставлен вам в течение десяти рабочих дней с момента подачи прошения. Результатом вашего ожидания будет или согласие на сдачу муниципальной собственности в субаренду, или, напротив, мотивированный отказ, где будут подробно объяснены его причины. Например, одной из распространенных причин могут выступить большое количество человек, зарегистрированных на малой жилой площади. 
После того, как вы получили письменное одобрение со стороны административного органа, можете приступать к написанию договора аренды. Он тоже обладает определенными нюансами, поэтому, рекомендуется обратиться за помощью к высококвалифицированному риелтору или опытному юристу-консультанту. В данном документе необходимо прописать все условия, на которых вы передаете недвижимость в аренду, описать все его характеристики, а также указать ваши паспортные данные и паспортные данные арендатора

Важно уточнить, что квартира сдается в субаренду.

Сдача в наем муниципального жилья может осуществляться как на короткий, так и на длительный срок. Сроки прописываются в договоре аренды. В случае если срок не указан, по умолчанию он составляет один год. В дальнейшем арендные обязательства можно продлить. Помимо этого, рекомендуется указать в договоре информацию об инспекционных визитах.

Права жильцов

Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.

Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:

• непосредственно проживать в ней;
• прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
• сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
• обменивать на равнозначную другую жилплощадь.

У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью.

Правила прописки несовершеннолетнего ребенка

Для детей, которые не достигли совершеннолетия, местом жительства считается то, где прописаны их родители. В случае, когда те живут по отдельности, ребенка прописывают там, где он находится большую часть времени. То есть, к тому родителю, с которым он фактически живет.

Процедура прописывания на жилой площади, на которой проживает его отец или мать, в том числе неприватизированной, несовершеннолетнего ребенка не требует согласия как самого нанимателя, так и прочих совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов.

Ограничения действий с квартирой

Наниматели неприватизированного жилья сталкиваются с рядом ограничений и невозможностью совершения определенных действий с квартирой, таких как:

• продаж;
• сдача в аренду (целиком);
• передача по наследству.

Такая квартира переходит в полное владение государства в случае, если из нее выписываются все жильцы, что может произойти по следующим причинам:

• переезд;
• смерть.

Стоит учитывать, что если в ней прописан один жилец, то при его выписке он сразу же теряет права на эту жилплощадь.

При выселении

Кроме того, государство имеет право выселить гражданина из муниципальной квартиры по ряду причин:

1. Необоснованное отсутствие платежей за коммунальные услуги, задолженность по которым превышает срок в полгода. В данном случае нанимателя вместе с остальными членами семьи, проживающими в этой квартире, посредством суда выселяют в иное помещение по договору социального найма (ДСН), а именно в общежитие.
2. Нарушение нанимателем и прочими проживающими на жилой неприватизированной площади прав соседей, использование квартиры в иных, не отвечающих нормам законодательства, целях. При этом сначала жильцам делается официальное предупреждение. Если после него действия, приведшие к такому положению вещей, не будут приостановлены, жильцов выселяют без предоставления альтернативной площади.

В случае, если проживающих в неприватизированной квартире вынужденно выселяют по причине сноса здания, признания его аварийным и прочим аналогичным поводам, государство обязано предоставить нанимателю и прочим прописанным другое благоустроенное жилье, о чем сказано в Жилищном кодексе РФ.

Наиболее частой из все причин является задолженность по коммунальным платежам. Тогда как если квартира была бы приватизирована, сделать это было бы невозможно. Максимум, что могло бы произойти – это временное отключение воды или света до той поры, пока задолженность не будет погашена.

После смерти нанимателя

Если умирает единственный наниматель и прописанный в неприватизированной квартире жилец, то она сразу же переходит в собственность муниципалитета. И иные заинтересованные лица не имеют права проживать на этой жилплощади. Тем не менее существуют нормы, гарантирующие проживание:

• получившим полномочия жить на ней по решению суда;
• членам семьи умершего, ранее проживавших совместно с ним;
• вселенным квартиросъемщиком нетрудоспособных граждан, с которыми велось совместное хозяйство.

Выше перечисленные категории лиц имеют право оформить договор социального найма на свое имя, что гарантирует Жилищный кодекс. Но для этого необходимо, чтобы их данные имелись в изначальном варианте договора, а также чтобы остальные члены семьи и прочие равные им в правах лица дали на то свое согласие. Также обязательно согласование с органом, представляющим интересы наймодателя – государства, в чьей собственности находится помещение.

Можно ли сдавать такое жилье

По соглашению и с уведомлением муниципалитета – да. Стороны заключают специальный договор поднайма, это подтверждено 67 статьей в ЖК РФ и содержанием 685 статьи в ГК РФ.

Процедура имеет особенности:

1. Наниматель не указан как собственник. Он вправе проживать внутри квартиры, оплачивать счета. Нельзя открывать там офис или устраивать склад. Только жить.

2. Перед заключением соглашения нанимателю требуется одобрение властей. Надо посетить муниципалитет, объяснить им ситуацию и предоставить пакет документов. Действительно лишь письменное согласие, на получение которого после подачи заявки уйдет месяц.

3. Кроме согласия администрации нужно одобрение всех жильцов и согласие представителей прописанных там детей. Это оформляет нотариус или все заинтересованные лица должны быть рядом, когда заключается соглашение поднайма. Ответственным будет арендатор.

О том как выселить законно жильцов из квартиры, которую сдаете – в отдельной статье.

4. Требуется соблюсти все законные нормы по величине занимаемой площади на человека. Например, если квартира маленькая 35 кв.м., нельзя туда вселять 5 человек.

Процедура возмездная, в договоре указывается величина ежемесячной арендной платы, права и все обязанности сторон, порядок расчетов.

Отдельно проговаривается механизм оплаты коммунальных счетов. Участники выбирают продолжительность действия договора. Будет он заключаться на год-два или несколько месяцев. Может ли арендатор проживать дальше там/обязан уехать.

Как реализовать неприватизированную квартиру – решать жильцу. Стать полноправным хозяином в процессе оформления  жилья в собственность, а потом продать или сэкономить время, но увеличить риски. Каждая ситуация индивидуальна.

Предыдущая
Недвижимость и ЖКХКак приватизировать квартиру с долгами — инструкция
Следующая
Недвижимость и ЖКХМожно ли взять две ипотеки — все случаи

Порядок переоформления

Наследование муниципальной квартиры осуществляется путем переоформления соглашения о социальном найме и дальнейшего проведения приватизационного процесса.

Подготовка бумаг

Для заключения нового договора с муниципалитетом требуется собрать ряд документации. В него входит следующее:

• Паспорт гражданина.
• Справка, взятая в БТИ.
• Бумага, удостоверяющая родство с покойным.
• Наследственное свидетельство.
• Соглашение о соцнайме, заключенный с наследодателем.
• Справка, в которой указывается список граждан, прописанных в муниципальной квартире.

Точный перечень документов стоит узнать у сотрудников жилищного отдела местной администрации.

Составление заявления

В список бумаг также входит заявление с просьбой переоформить соглашение. Содержание документа должно быть следующее:

• Личные данные заявителя.
• Описание жилой площади, адрес ее местонахождения.
• Просьба о переоформлении договора.
• Согласие других прописанных граждан на переоформление.
• Список приложенных документов.

В конце заявитель ставит подпись и дату, когда было написано заявление.

Подача заявления и заключение договора

Далее нужно обратиться в орган МСУ и подать заявление вместе с документами. Сотрудники проверяют подлинность бумаг. Если все в порядке, то заявителю будет назначена дата переоформления договора социального найма. Заключив соглашение, можно смело начинать процесс приватизации.

Приватизационная процедура

После подписания договора о соцнайме наследники могут проживать в муниципальной квартире дальше или перевести ее в частную собственность путем приватизации.

Какие объекты нельзя приватизировать?

Законодательство запрещает переводить в частное владение следующие типы имущественных объектов:

1. Служебные квартиры.
2. Помещения, находящиеся на территории военного города.
3. Жилье, признанное аварийным.

Процесс приватизации

Для осуществления приватизации необходимо составить соответствующее заявление и подготовить пакет документации. К перечню бумаг относят следующее:

1. Паспорт.
2. Договор о социальном найме.
3. Свидетельство о рождении ребенка.
4. Техническая документация на жилье.
5. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным услугам.
6. Письменный отказ других членов семьи от участия в приватизации, если кто-то не пожелал участвовать в оформлении.

Подается заявление вместе с бумагами в жилищный отдел местной администрации. Сотрудники принимают решение в течение нескольких дней. Если ответ положительный, останется только явиться в данный орган и заключить приватизационный договор.

Переоформление права собственности

Осуществив приватизацию, наследнику необходимо зарегистрировать свое право на квартиру. В противном случае он не сможет в полной мере распоряжаться недвижимостью. Для регистрации права собственности требуется обратиться с заявлением в Росреестр. Также можно подать заявление в Многофункциональный центр.

Документация для перерегистрации нужна следующая:

1. Паспорт заявителя.
2. Договор о проведении приватизации.
3. Технические бумаги на квартиру.
4. Квитанция, подтверждающая внесение госпошлины.

После приема документов сотрудники Росреестра или Многофункционального центра предоставляют расписку. В ней указывается дата, в которую будет готово свидетельство. Получив данную бумагу, наследник становится полноценным собственником недвижимого имущества.

Таким образом, родственники нанимателя могут унаследовать право на переоформление соглашения о социальном найме и дальнейшую приватизацию муниципальной квартиры.

Следующая
НаследствоСрок исковой давности по разным видам наследственных дел

Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную

Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.

Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален. Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки. Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь. Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе. 

Нюансами обмена не приватизированной недвижимости можно назвать следующее:

• при таких сделках нет необходимости регистрировать право собственности;
• на производство обмена должны быть согласны все жильцы квартиры, включая и несовершеннолетних. Согласие последних требуется в виде разрешения органов опеки и попечительства;
• если оба объекта не приватизированы, в обязательном порядке уведомляется местный орган самоуправления;
• согласие на обмен жилплощадью выражается посредством письменного заявления, удостоверенного личной подписью;
• сделка по договору мены носит безвозмездный характер, т.е. стороны не несут по ее оформлению никаких финансовых затрат.

ВНИМАНИЕ !!! Каждый наниматель имеет право на обмен своего жилья, но все же последнее слово всегда остается за собственником, т.е. за местной администрацией: даст она разрешение на проведение сделки либо же нет

Если от местных органов поступил отказ в одобрении и обмене, то придется искать альтернативу (приватизировать и продавать либо же обменивать уже после приватизации).

Как сдать квартиру. Особенности приватизированного и неприватизированного жилья

Если вы решили сдать квартиру в аренду, остаться при этом в хороших отношениях с соседями, без претензий от коммунальных служб, выстроить добропорядочные и честные отношения с арендатором, эта статья поможет в этом. Подробнее обо всем.

Какую квартиру вы планируете сдавать: приватизированную или муниципальную? При аренде каждой есть свои особенности.

Как сдать приватизированную квартиру

Приватизированная квартира – это квартира, которая является вашей собственностью.

Согласно пункту 2 статьи 35 Конституции РФ, а также пункту 2 статьи 209 ГК РФ любой гражданин вправе распоряжаться своим имуществом по своему желанию.

Из этого следует, что если вы собственник вашей квартиры, то за вами юридически закреплено право решать кому и за какую стоимость сдавать свою квартиру в аренду.

Тоже самое относится и к другим собственникам. Поэтому если вы не единственный собственник квартиры, то для заключения договора аренды потребуется ваше общее решение, т.е. согласие всех собственников. В связи с этим существует несколько вариантов:

– оформить доверенность на одного собственника. В доверенности написать, что все остальные собственники доверяют ему заключать договор по сдаче в аренду их квартиры. В этом случае в качестве арендодателя будет выступать один собственник, на которого выписана доверенность.

– в самом договоре должны быть перечислены все собственники квартиры и все проживающие вместе с арендатором.

Как сдать муниципальную (неприватизированную) квартиру

Муниципальная (неприватизированная) квартира не является личной собственностью. Но согласно пункту 1.

2 статьи 67 Жилищного Кодекса РФ, вы имеете юридическое право сдавать вашу квартиру в субаренду.

Согласно пункту 1 статьи 685 Гражданского Кодекса РФ сдать квартиру по договору субаренды вы можете только с согласия арендодателя, поэтому дополнительное согласование все-таки надо будет пройти.

Арендодателю необходимо предоставить составленное в письменной форме обращение с просьбой заключить договор субаренды. В этом обращении также должно быть согласие всех членов вашей семьи, с которой вы проживаете в этой квартире.

Ответ должен быть предоставлен также в письменном виде. Если он положительный, то можно смело заключать договор субаренды.

Часто возникающие сопутствующие вопросы

Отношения с соседями

С точки зрения закона, то что вы делаете с вашей собственной или предоставленной вам в пользование квартирой, соседей ни коем образом не касается.

Но, если ваши арендаторы, будут нарушать покой соседей или другие их законные права, это может доставить вам лишние неприятности.

Поэтому внимательно пропишите все тонкости взаимоотношений с соседями в договоре.

Если ваши арендаторы приличные люди и аккуратно, без нарушений норм порядка проживают в вашей квартире, то ни на какие вопросы по их образу жизни и проч. вы отвечать не обязаны.

Коммунальные службы

Как и в случае с соседями, вы не обязаны им предоставлять никаких сведений о ваших арендаторах.

Исключением может быть разве что количество проживающих, поскольку с этим связаны расчеты по коммунальным услугам. Но данные ваших арендаторов вы предоставлять не обязаны.

Согласно закону РФ № 152- ФЗ “О персональных данных” вы не имеете право сообщать кому бы то ни было информацию о ваших арендаторах.

Страхуем имущество

Но мы повторимся, поскольку это очень важный вопрос. Для начала обязательно составляйте договор в письменном виде. Приложением составьте опись имущества, которое предлагаете с квартирой.

В описи перечислите все важное для вас в вашей квартире, а также опишитесостояние, повреждения и пр. “Коммуналка” в арендуемой квартире

“Коммуналка” в арендуемой квартире

Все коммунальные услуги по статье 678 Гражданского Кодекса РФ оплачивает арендатор.

Но вы должны четко следить за прохождением оплаты, поскольку все претензии со стороны коммунальных служб будут именно к вам.

Не ослабляйте контроль

Какими бы порядочными не показались вам арендаторы, не пускайте ситуацию на самотек. Периодически проверяйте квартиру и сохранность имущества.

Конечно, без предупреждения приходить было бы не этично, а вот заранее до момента вселения обговорить этот момент и прописать регламент ваших посещений в договоре было бы правильно.

Подведем итоги

Еще раз обращаем внимание на подробное составление договора. Постарайтесь прописать в нем все возможные спорные моменты, условия, сроки, оплату и т.д

Особенности раздела приватизированного жилья между родственниками

В идеале, раздел в натуре предусматривает выделение отдельного входа каждому жильцу, но такой вариант является практически невыполнимым в условиях городской квартиры. Чтобы не перестраивать жилье, лучше договориться о сохранении нормальных отношений после раздела и обеспечить дуг другу свободный доступ к общим помещениям.

в процентном соотношении. Этот вариант более приемлем, т.к. для удовлетворения прав каждого жильца можно продать квартиру и разделить полученную сумму в соответствии с предназначающимися долями, или же компенсировать деньгами или имуществом нужную сумму.

Какую информацию должен заключать договор поднайма?

• В первую очередь, это данные нанимателя и поднанимателя. Это: ФИО, паспортные данные, номер телефона. 
• Второе — это четкое определение предмета договора. То есть, адрес, площадь, собственник, и прочее.
• Срок сдачи. Если срок не указан, автоматически считается, что он заключен на год.
• Также необходимо добавить к этому документу копию договора найма. Это служит подтверждением правдивости информации со стороны нанимателя о том, что эта квартира государственная. И что к ней не будет претензий со стороны третьих лиц, или огромной задолженности, и прочих проблем.
• Права и обязанности сторон. В этом разделе также находится перечень всех людей, проживающих в квартире.
• Акт приема-передачи квартиры. Здесь прописано состояние недвижимости, которая сдается.
• Оплата. Здесь прописаны сроки, в которые необходимо вносить квартплату. Это, как правило, раз в месяц до определенного числа. Также прописано кто платит коммунальные платежи (наниматель или поднаниматель). Также в примере договора есть пункт о возможности изменения квартплаты в течении действия договора.
• Дополнительно подается информация, когда и каким образом наниматель будет проверять состояние квартиры, и пункт по поводу проведения ремонта.

Условия обмена неприватизированных квартир

Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

При поиске подходящего варианта нужно соблюдать такие требования:

• обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
• обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
• необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

Для соблюдения законности процесса обмена нужно пройти следующие этапы:

1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.

Орган власти не всегда даёт разрешение на совершение такого рода сделки. Отказ возможен в следующих случаях:

• если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
• нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
• в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
• неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
• обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
• право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
• есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
• существует решение муниципалитета о сносе дома;
• в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.

При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

С чего начать, куда обратиться?

Начать стоит с поиска подходящего объекта, а после того, как он найден, можно приступить к получению многочисленных разрешений.

Ситуации с отказом от какого-либо участника процедуры могут возникнуть, поэтому есть вероятность возникновения на этой почве судебного разбирательства, которое еще более усложнит процесс.

Куда обратиться? Кроме указанных лиц и органов, которые должны дать согласие на сделку, никуда обращаться не надо. Договор составляется в простой письменной форме с заверением наймодателем.

Для того чтобы его получить, необходимо обратиться в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит обмениваемое имущество.