Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке?

Как избежать проверок банка, если вы решили сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке

Так сложилось, что в нашей стране банки уверены, что имеют полное право проверять и клиента и объект недвижимости — предполагаемый предмет залога.

Их убеждения не разделяют риелторы. Владельцем жилья, приобретаемого за счет заемных средств, является клиент банка. Вторгаться на частную территорию без согласия собственника никто не имеет права.

Тем не менее, кредиторы настаивают на контроле объекта недвижимости, находящегося у них в залоге. Целью проверок является установление лиц, фактически проживающих в жилом помещении. Самый простой способ избежать пристального внимания со стороны сотрудников банка, это отказаться от оформления кредита в этом учреждении. Если договор уже заключен, а у заемщика возникла острая необходимости сдавать квартиру в аренду, он может попробовать перезаложить объект недвижимости в другой кредитно-финансовой организации.

Третий способ — направить в банк письменное уведомление и дождаться официального разрешения.

Из всех участников сделки лучше всего защищен арендатор. Залоговую недвижимость снимать совершенно безопасно. Если владелец не сможет исполнять свои обязательства по ипотеке, максимум, что грозит нанимателю, ему придется оперативно съехать из съемного жилья. Однако подобная форс-мажорная ситуация может произойти у арендатора с любым собственником и помещением.

Самое незащищенное звено в этой цепочке — заемщик, а вот у нанимателя обычно есть месяц, чтобы найти новое жилье и съехать с квартиры даже в случае выставления ее банком на торги для дальнейшей продажи.

Договор аренды регламентирует взаимоотношения между собственником помещения и жильцом. Поэтому если нанимателю придется экстренно съехать, именно владелец квартиры в ипотеке должен вернуть ему страховой депозит за последний не прожитый месяц.

Разрешённая аренда

В определённых ситуациях кредитный комитет может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в найм.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что банк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Может ли банк наложить запрет?

Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости. Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание.

Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.

Узнайте нюансы из видео ниже:

Документы для кредитной организации

Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.

Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора. Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости

Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.

Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.

Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:

• Договор аренды и его копия.
• Личные данные квартиросъемщика.
• Документы из страховой компании.

Если действовать без согласия?

Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.

Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.

Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:

• В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
• За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
• Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
• Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
• Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.

Сдавать ли квартиру посуточно: 4 основных риска и как их минимизировать

Основные риски вложений в квартиру для сдачи в посуточную аренду:

Риск, что не будет спроса на квартиру Это самый главный риск для любого инвестора в недвижимость. Прежде чем покупать жилье, анализируйте рынок и давайте пробное объявление об аренде. Тестирование спроса поможет вам убедиться, что студия пользуется спросом. Если звонков не будет, или их будет мало – квартира не подходит.

Риск не получить ипотеку. Это актуально для лиц без официального дохода или с низкой зарплатой. На практике существуют способы одобрить кредит с любой кредитной историей и обойтись без подтверждения доходов. Подробности – на обучающих курсах.

Риск не выплатить ипотеку. Если грамотно подойти к выбору квартиры и сделать хороший ремонт, платежи арендаторов смогут перекрыть ипотеку в 5-6 раз. То есть вы будете получать с квартиры в 5-6 раз больше, чем выплачиваете банку. Кроме того, ипотечные платежи зафиксированы в рублях, а с каждым годом инфляция рубля будет играть вам на руку – будет расти арендная ставка и стоимость квартиры.

Риск порчи имущества недобросовестными арендаторами. С юридической точки зрения этот риск снимается грамотно составленным договором посуточной аренды. По факту же судиться с арендаторами – дело неблагодарное. Поэтому здесь важнее не юридический, а психологический подход

Важно понимать, кому вы сдаете квартиру, и чего можно ждать от этих людей. Опытные управляющие с первого взгляда определяют, с кем не стоит иметь дело

Если квартира ориентирована на серьезных бизнесменов, которые приезжают в город по делам, то риск порчи имущества – минимальный. Есть и другие категории квартирантов, которым можно доверять.

При посуточной аренде риск порчи имущества выше, чем при долгосрочной. Квартиранты могут заехать всего на один день и при этом обворовать квартиру или сильно испортить мебель. Как можно минимизировать этот риск:

• уметь общаться с потенциальными арендаторами и составлять о них мнение еще до заключения договора;
• не пускать на срок менее 2 суток;
• брать залог не менее 50 долларов и возвращать, когда арендатор съезжает;
• составить грамотный договор,;
• подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием всей обстановки и бытовой техники,
• брать копию паспорта (или хотя бы фото на смартфон);
• в идеале – самому жить в том же доме или рядом (как вариант – иметь управляющего рядом);
• выбирать квартиру в доме с консьержем и видеонаблюдением.

Необходимость платить как минимум за два дня, залог,  видеонаблюдение  отпугнут мошенников.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду

Относительно законодательной стороны все очевидно. Пока кредит не выплачен, квартира является собственностью банка, что находится под залогом. Согласно Федеральному Закону №102 «Об ипотеке», эта недвижимость является обеспечением обязательств заемщика перед кредитором.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что существует право собственности, которое устанавливается тремя его составляющими, а именно:

• пользованием;
• владением;
• распоряжением.

Также следует отметить и часть 3 пункта 1 статьи 1 Федерального Закона №102. Он гласит, что заемщик наделяется правом владеть и пользоваться имуществом с целью извлечения полезных для себя свойств.

Однако права собственности заемщика в части распоряжения этим имуществом ограничиваются в связи с имеющимся непогашенным кредитом на эту собственность.

ФЗ №102 (является регулирующим в сфере залога недвижимости) не имеет в себе никак ограничений, и не содержит прямого запрета на распоряжение имуществом.

То есть допускает совершать различные юридические сделки с кредитным имуществом. Сюда же и относится сдача жилплощади в аренду. Но устанавливаются определенные ограничения.

Согласно пункту 1 статьи 40 действующего закона, законодатель вправе сдавать квартиру в аренду без прямого согласия банка, но это должно соответствовать договору об ипотеке с выполнением ряда условий:

• Имущество должно быть использовано исключительно по его прямому назначению;
• Срок арендного соглашения не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется на законодательном уровне.

Оборотоспособность – это свойство объектов гражданских прав. Оно заключается в возможности отчуждения объекта по договору мены, купли-продажи или дарения. Также это относится к случаям перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Относительно положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, если не существует никаких ограничений для совершения различных сделок с квартирой, то такой объект недвижимого имущества может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или же другими способами, которые не запрещаются на законодательном уровне.

Как в кредит взять квартиру и сдать ее

Как взломать игру танки онлайн. Мы брали две ипотеки и обе квартиры сдавали уже недели через 23 , пока косметику сделали , пока порядок навели , пока объявление дали и жильцов нашли. А если заемщик не сможет удовлетворить требования банка , то рискует потерять квартиру. Как правило , арендаторы такого жилья используют многокомнатную недвижимость для создания офисов , магазинов и даже подпольного казино , то есть превращают жилую квартиру в коммерческую недвижимость , что принесет проблемы не только арендатору , но и собственнику жилья. Только не берите с суперремонтом лучше больше заплатите за хорошее расположение. Не секрет , что мало кто из украинцев может позволить себе выплатить всю стоимость квартиры в новостройке за раз

Мадам Хреногубка я тоже так считаю , что место важно , но с другой сторонысмоютрю по районам в принципе одинаковая стоимость за аренду квартир , только прям в центреможно задорого сдать , ремонт думаю средний чтоб был суперне надо , Вы правы да какой спад. Для получения одобрения банка достаточно написать заявление на согласие заключения договора аренды

На данный момент по закону возвращается сумма налога с двух миллионов , то есть 260 000 руб. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. Даже если сумма аренды будет несколько меньше , сем размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту , то сумма личных затрат заемщика все равно будет значительно меньшей по сравнению с той суммой , которую ему пришлось бы платить из собственного кармана , если бы он не решил сдавать квартиру в долгосрочную аренду. И как ведут себя цены на недвижимость при падении рубля , росте доллара и т. д. Выгодно ли это будет всетаки. Или просто дальше тупо копить. По моему бессмысленное дело. Тогда ничего никому не надо будет объяснять и доказывать в случае экстренных ситуаций. Кроме того , обязательным условием большинства ипотечных программ является первоначальный взнос , который составляет до 30 процентов от стоимости квартиры. По мнению экспертов , наиболее ликвидными на рынке аренды жилой недвижимости являются однокомнатные квартиры.

Рекомендуем прочесть: Единовременная выплата мат капитала

Так , при успешной сдаче жилья в долгосрочную аренду можно не только окупить затраты на ипотеку , но еще и заработать на этом. Квартира расположена в 5ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская. Стоит ли покупать жилье через ипотеку , чтобы потом его сдать. Однозначного ответа на этот вопрос не существует , но такой способ получения прибыли довольно рискованный. Мы живем в ипотечной квартите , представители банка у нас никогда не появлялись. Если же заемщик воспользуется серой схемой сдачи ипотечной квартиры в аренду в обход кредитной организации , надеясь , что банк никогда не узнает об этом , то он рискует натолкнуться на негативную реакции кредитора , когда все карты будут раскрыты. Вы сейчас просматриваете новость Как в Киеве взять в рассрочку квартиру в новостройке. До недавнего времени можно было взять квартиру в ипотеку и сдавать ее , а за счет арендной платы погашать кредит как в кредит взять квартиру и сдать ее . Всю переплату по кредиту это проценты 5 409 000 рублей компенсирует сдача квартиры в аренду , за исключением страховки и расходов на сделку. А по поводу отберут квартиру , узнают , ни одна страховая ниче не выплатит вы что , в совке живете до сих пор. Банк квартиру отберет говорите. А нафига она ему нужна горелая и в разы подешевевшая.

С чего начать инвестировать в квартиру

Пошаговый план действий, чтобы зарабатывать на посуточной аренде:

1. Поиск объекта. Ключевые факторы для поиска квартиры – это ее расположение и планировка. Планировка важна, чтобы разделить квартиры на студии. В некоторых объектах это сделать легко, в некоторых – сложнее, в других – невозможно. В идеале выбрать квартиру “распашонку”, которую распилить проще всего.

Расположение квартиры имеет принципиальное значение. В посуточную аренду хорошо сдаются квартиры около вокзалов, больниц, бизнес-центров. Обязательна хорошая транспортная доступность – никто не будет добираться во временное жилье с двумя пересадками.

1. Получение кредита и оформление покупки. Когда квартира выбрана, нужно найти банк и оформить ипотеку. По общему правилу инвестиций в недвижимость кредит нужно оформить на максимально долгий срок и с минимальным первоначальным взносом. Очень хорошо, если удастся найти вариант вообще без первоначального взноса. Имеет смысл подать заявления в несколько кредитных организаций и выбрать лучший вариант.

Считается, что для получения кредита нужно быть трудоустроенным. По факту при желании можно получить кредит без предоставления бумаг о доходе.

К концу каждого года и цены на жилье, и кредитные ставки традиционно падают до исторического минимума. Застройщики предлагают хорошие условия, дают скидки, устраивают сезонные распродажи. При желании можно недорого купить квартиру в хорошем районе. Если не хватает денег и одобренного кредита для покупки в готовом доме, рассмотрите вариант покупки в доме на последнем этапе строительства. Если дом еще не сдан, цены будут ниже. Но в этом случае придется из личных средств платить ипотеку, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

1. Перепланировка и ремонт. Стандартный инвесторский ремонт занимает 2-3 недели. Если вы хотите элитный вариант, ремонт может занять около 2 месяцев. Но в этом случае нужно быть готовым платить ипотеку, пока в квартире никто не живет.

Квартира разделяется перегородкой и превращается в две изолированные друг от друга студии. В каждой студии делается санузел с душем и кухня открытого типа. Балкон можно утеплить и превратить в дополнительную небольшую комнату. Получается полноценная малогабаритная квартира-студия, в которой можно комфортно жить.

Сделать качественный ремонт и грамотно распорядится ограниченным пространством очень важно. Рынок переполнен предложениями с ветхой мебелью и осыпающейся штукатуркой

Чтобы быть конкурентоспособными в этой нише, ваше предложение должно выигрывать перед другими. Оно не будет выигрывать по площади (поскольку вы сдаете малогабаритную студию), но это легко компенсируется удачным расположением, зонированием, специализированной мебелью и опрятным ремонтом.

Инвесторский ремонт – отдельная тема. Некоторые нюансы позволяют существенно сократить время его проведения и сэкономить большие деньги безо всякого ущерба. Инвестор получает хорошую квартиру, вложив в нее значительно меньше других.

1. Заселение жильцов. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, уже на этом этапе нужно нанять управляющего. Если вы не ошиблись в двух предыдущих пунктах, первые жильцы появятся сразу. Качественно сделанные студии (с хорошим ремонтом и удачно расположенные) пользуются хорошим спросом в любом городе.

Кто может претендовать на получение ипотеки?

Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.

К основным требованиям банков относятся:

Показатели	Требования
Гражданство	РФ
Минимальный возраст	21 год
Уровень заработной платы	Заемщик должен иметь достаточный уровень дохода для обслуживания ипотеки на весь срок кредитной линии
Официальное трудоустройство	Трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода, общий трудовой стаж – не менее года

Особенности ипотечной недвижимости

Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.

У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:

1. До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
2. Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.

Как может наказать банк за сдачу в аренду ипотечной квартиры

При обнаружении банковским учреждением каких-либо запрещенных действий с жилплощадью, могут наступить такие последствия:

• если это случилось впервые, то сотрудник банка укажет на нарушение и вынесет устное предупреждение;
• наказание может быть и серьезнее – штрафные санкции за несоблюдение установленных правил, а отступления от кредитного договора будут зафиксированы;
• при повторении подобных нарушений, банк вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать немедленного погашения оставшейся части суммы за квартиру;
• если заемщик не может погасить задолженность перед банком, то через судебные инстанции жилплощадь будет взыскана как залоговое имущество;
• арендатор и собственник будут выселены из квартиры, а сама жилплощадь будет продана с аукциона, таким образом, ипотечный кредит будет погашен, но кредитная история нарушителя будет значительно ухудшена.

Более того, если всплывет информация о том, что заемщик занимался нелегальной предпринимательской деятельностью, то он будет привлечен к ответственности и перед налоговыми органами.

Наиболее лояльное решение здесь – штрафные санкции. При таком стечении обстоятельств, арендатор не получит никакой компенсации за потраченные на съем жилья средства. К тому же, и сам собственник тоже пострадает.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется выбирать не только квартиру для последующей сдачи в аренду, но и банковское учреждение, которое лояльно относится к таким сделкам.

https://youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

Как сдать квартиру в аренду, если банк запретил

Банк включает пункт о запрете сдачи жилплощади для того, чтобы контролировать состояние залогового имущества. Пока задолженность перед банком не является погашенной, существует вероятность того, что жилое имущество все еще может перейти в собственность кредитора.

С другой стороны, заемщик, при передаче жилплощади во временное пользование третьим лицам, не может постоянно контролировать ее состояние. Банк, в свою очередь, заинтересован в полной сохранности квартиры и ее состояния.

Однако существует способ, благодаря которому можно убедить банк в обратном

Внимание следует обращать на то, что ничьи интересы не пострадают

Порядок действий, предположительно, должен быть таким:

• в первую очередь, подайте заявление в кредитно-банковское учреждение для получения согласия;
• обязательно укажите причины сдачи квартиры в наем, которые побудили воспользоваться дополнительным источником дохода (к примеру, финансовые трудности);
• представьте арендный договор залогодателю на ознакомление, он обязательно должен иметь в себе такие пункты, как содержание квартиры в ее первоначальном виде, использование по прямому целевому назначению, постарайтесь охарактеризовать кандидатуру арендатора;
• приложите к пакету документов справку из страховой компании с информацией, что они осведомлены о вашмх намерениях;
• После этого остается только ждать ответа. На рассмотрение заявления, как правило, уходит около одной недели. При положительном ответе, можно оформлять арендный договор. Если это долгосрочное арендное соглашение (более одного года), следует пройти процедуру госрегистрации.

Однако если кредитор настроен отрицательно, стоит ли его информировать об этом? Многие могут задаться вопросом, каким образом банк может узнать об устном арендном соглашении.

Несмотря на то, что письменная форма отсутствует, и банк не может доказать проведение незаконного действия, у сотрудников есть возможность узнать об этом из других источников, к которым относятся следующие:

• соседи;
• представители залогодержателя, которые обязуются проводить проверку имущества, состояния и условий содержания квартиры;
• работники страховых компаний, которые с легкостью могут выявить, кто именно находился в квартире в момент наступления страхового случая.

Если сотрудники банка устанавливают, что заемщик сдал квартиру в аренду без разрешения, они вправе потребовать от него досрочного и полного погашения кредитной задолженности.

Если же заемщик не может выполнить это условие, или просто отказывается это делать, то банк обязуется подать исковое заявление в суд для того, чтобы принудительно взыскать стоимость предмета залога.

Более того, в кредитном договоре может быть указан пункт, что заемщику запрещается сдавать эту жилплощадь в аренду. За невыполнение этих условий, ему может грозить штраф. Сумма штрафа и порядок ее начисления должны быть прописаны отдельными пунктами.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры. И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды

То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

Как правильно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее

Рассмотрите вариант использования нового жилья для собственного проживания. Когда клиент купил квартиру в ипотеку а старую сдал, вовсе не потребуется согласование банка.

Рекомендуемая статья: На какую сумму ипотеки можно рассчитывать при зарплате от 15000 до 100000

Чем выше риск, который вы считаете для себя приемлемым, тем выше чистый доход от ипотечного помещения. Вероятность выявления квартирантов банком, страховой, налоговой низкая. Многие собственники этим пользуются, получают максимальную прибыль. Некоторым из них приходится оплачивать штрафы, иногда и ремонт соседям.

Как можно сдавать квартиру купленную в ипотеку с минимальными рисками?

Выбираем банк

Подготовка начинается на стадии выбора кредитного учреждения. До заполнения заявки обратитесь за консультацией к банковскому специалисту. Среди прочего поинтересуйтесь, что если вы решите пустить квартирантов. Можно ли сдавать квартиру находящуюся в ипотеке у этого кредитора? Выбирайте комфортные для себя условия, а именно соотношение:

• процентной ставки;
• лояльности кредитной организации к квартирантам;
• прозрачности ваших отношений с банком (уведомлять/не уведомлять об аренде).

Подача заявки

Взвешенно отнеситесь к заполнению пункта о сдаче в найм. Последствия уведомления могут быть разными, например:

• отсутствие проблем со сдачей в будущем;
• отказ;
• увеличение суммы первого взноса.

Поиск квартиры

Выбирая инвестиционную квартиру, примите во внимание и оцените для себя актуальность закономерностей:

• пожилым соседям свойственно выражать недовольство чаще, чем молодым, вплоть до обращения в полицию;
• в старых домах пожилых соседей больше, чем в новых;
• в среднестатистической панельке шумоизоляция значительно ниже, чем в монолитном доме, максимально комфортными по звукоизоляции считаются кирпичные строения;
• чем старше дом, тем выше износ коммуникаций;
• чем выше этаж, тем больше соседей под вашей квартирой (третьи лица, перед которыми вы несете гражданскую ответственность, что особенно хлопотно при выходе из строя коммуникаций).

Страхование

Обязательное страхование по ипотеке защищает банк от убытков в случае взрыва газа, падения метеорита, самолета и прочих маловероятных событий. Простыми словами – на случай разрушения стен. Поинтересуйтесь стоимостью страхования рисков нанесения ущерба вашему имуществу, а также вашим соседям по вине жильцов вашей квартиры.

До оформления обязательной страховки побеседуйте со страховым агентом. Узнайте:

• отношение компании к квартирантам в целом;
• стоимость страхования всех вас интересующих рисков.

Целесообразно обзвонить или обойти 3-4 страховщика. Условия могут существенно отличаться

Важно учесть:

• страхование всех рисков у одного страховщика обычно более выгодно, чем по отдельности в разных компаниях;
• банки предлагают комплексное страхование при оформлении кредита, предложения бывают от крайне выгодных до крайне обременительных, внимательно изучите и сравните их;
• помните о сроке оформления страховки, обязательной по ипотечному договору;
• если сдача квартиры планируется позже (например, помещению требуется ремонт), возможно, преждевременно заключать договоры страхования всех рисков сразу.

Принимаем решение: перекладываем ответственность на страховую и сообщаем всю достоверную информацию или же несем риски самостоятельно, оформив формальную страховку целостности стен.

Какие квартиры сдавать выгодно?

По мне­нию экс­пер­тов, наи­бо­лее лик­вид­ны­ми на рын­ке арен­ды жилой недви­жи­мо­сти явля­ют­ся одно­ком­нат­ные квар­ти­ры. При нали­чии хоро­ше­го ремон­та, мебе­ли и быто­вой тех­ни­ки одно­ком­нат­ное жилье в Москве мож­но сдать в арен­ду за сум­му от 30 000 до 45 000 руб­лей. И если взять ипо­те­ку с еже­ме­сяч­ным пла­те­жом, не пре­вы­ша­ю­щим дан­ную сум­му, то заем­щик вполне может выгод­но пога­шать кре­дит, да еще и выпла­чи­вать нало­ги в раз­ме­ре 13% за сда­чу жилья в аренду.

Двух­ком­нат­ные квар­ти­ры так­же поль­зу­ют­ся спро­сом, но гораз­до мень­шим, чем одно­ком­нат­ные, а сда­вать их мож­но за 50 000 – 80 000 руб­лей в Санкт-Петер­бур­ге и Москве при нали­чии хоро­ших усло­вий для ком­форт­но­го про­жи­ва­ния квар­ти­ро­съем­щи­ков. Одна­ко необ­хо­ди­мо так­же пом­нить о 13% нало­ге и о рас­хо­дах по ком­му­наль­ным пла­те­жам. Как пра­ви­ло, арен­да­то­ры жилья пла­тят толь­ко за воду и элек­тро­энер­гию, а все осталь­ные ком­му­наль­ные услу­ги опла­чи­ва­ет соб­ствен­ник жилья из денег, взя­тых за аренду.

Квар­ти­ру с коли­че­ством ком­нат от 3‑х и более будет весь­ма труд­но сдать в арен­ду. Мало кто готов выло­жить от 100 000 руб­лей в месяц за про­жи­ва­ние в такой квар­ти­ре. Как пра­ви­ло, арен­да­то­ры тако­го жилья исполь­зу­ют мно­го­ком­нат­ную недви­жи­мость для созда­ния офи­сов, мага­зи­нов и даже под­поль­но­го кази­но, то есть пре­вра­ща­ют жилую квар­ти­ру в ком­мер­че­скую недви­жи­мость, что при­не­сет про­бле­мы не толь­ко арен­да­то­ру, но и соб­ствен­ни­ку жилья.

Выгод­но ли сда­вать в арен­ду недви­жи­мость, взя­тую в ипотеку?

Разрешает ли банк сдавать ипотечное жилье?

Как пра­ви­ло, при заклю­че­нии кре­дит­но­го дого­во­ра банк про­пи­сы­ва­ет все обя­за­тель­ства заем­щи­ка, беру­ще­го ипо­те­ку, в кото­ром ука­зы­ва­ет­ся запрет на сда­чу в арен­ду ипо­теч­но­го жилья без пред­ва­ри­тель­но­го согла­со­ва­ния с кре­ди­то­ром. Если в спис­ке обя­за­тельств заем­щи­ка нет тако­го пунк­та, то ипо­теч­ную квар­ти­ру мож­но без про­блем сда­вать по жела­нию соб­ствен­ни­ка обре­ме­нен­ной ипо­те­кой недвижимости.

Если же в дого­во­ре ипо­те­ки суще­ству­ет тре­бо­ва­ние бан­ка о согла­со­ва­нии наме­ре­ния заем­щи­ка сда­вать квар­ти­ру, при­об­ре­тен­ную в ипо­те­ку, то заем­щик в обя­за­тель­ном поряд­ке дол­жен изве­стить кре­ди­то­ра о сво­ем наме­ре­нии. Как пра­ви­ло, финан­со­вые учре­жде­ния не пре­пят­ству­ют это­му, и согла­со­ва­ние носит исклю­чи­тель­но фор­маль­ный харак­тер. Для полу­че­ния одоб­ре­ния бан­ка доста­точ­но напи­сать заяв­ле­ние на согла­сие заклю­че­ния дого­во­ра арен­ды. А после полу­че­ния одоб­ре­ния и сда­чи жилья, заем­щик дол­жен предо­ста­вить бан­ку копию дого­во­ра аренды.

Если же заем­щик вос­поль­зу­ет­ся «серой» схе­мой сда­чи ипо­теч­ной квар­ти­ры в арен­ду в обход кре­дит­ной орга­ни­за­ции, наде­ясь, что банк нико­гда не узна­ет об этом, то он рис­ку­ет натолк­нуть­ся на нега­тив­ную реак­ции кре­ди­то­ра, когда все кар­ты будут рас­кры­ты. Если факт сда­чи ипо­теч­но­го жилья без пред­ва­ри­тель­но­го согла­со­ва­ния с бан­ком будет уста­нов­лен, то кре­ди­тор может потре­бо­вать немед­лен­но пога­сить в пол­ном объ­е­ме оста­ток задол­жен­но­сти по ипо­те­ке вви­ду нару­ше­ния усло­вий дого­во­ра. А если заем­щик не смо­жет удо­вле­тво­рить тре­бо­ва­ния бан­ка, то рис­ку­ет поте­рять квартиру.

Таким обра­зом, если взять недви­жи­мость в ипо­те­ку и сда­вать ее в дол­го­сроч­ную арен­ду, то это ста­нет очень хоро­шим спо­со­бом вло­же­ния и сохра­не­ния денеж­ных средств. Через 10–15 лет у заем­щи­ка будет соб­ствен­ная квар­ти­ра, за кото­рую рас­пла­чи­ва­лись арен­да­то­ры, а сто­и­мость жилья к тому вре­ме­ни зна­чи­тель­но под­рас­тет. Поэто­му даже если у вас на дан­ный момент не сто­ит ост­ро жилищ­ный вопрос, то покуп­ку квар­ти­ры в ипо­те­ку и после­ду­ю­щую ее сда­чу в арен­ду все рав­но сто­ит рас­смот­реть в каче­стве инве­сти­ци­он­но­го проекта.