Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Особенности

Регулирование любого и благоустройства квартиры содержится в Жилищном Законодательстве, возможной перепланировке и запретам посвящен отдельный раздел Кодекса.

Что же можно сделать самостоятельно и получить официальное одобрение на переделку жилья?

Владельцу квартиры можно сделать следующие виды работ:

1. Демонтаж стен, которые не являются несущими конструкциями. То есть это подсобные перегородки между комнатами, ванной и санузлом, комнатой и прихожей. Все стены базируются в пределах одной квартиры, и никак не влияют на сохранность всего дома.
2. Можно наоборот, разделить комнату на 2 отдельных помещения, при чем здесь следует учитывать общую нагрузку на несущие конструкции – запрещено возводить новую стену из тяжелого кирпича или натурального камня, и наоборот, легкие бетонно-картонные панели буду только приветствоваться.
3. Можно видоизменить пространство над дверями – сделать их в виде арочных перекрытий, которые никак не будут влиять на сохранность основных несущих стен.
4. В некоторых случаях можно сделать санузел раздельным, если позволяет канализационная подводка и размеры всего помещения – разграничить их теми же облегченными строительными панелями.
5. Многие лишат себя помещения кладовки и за счет его расширяют ванную комнату, где сможет поместиться стиральная машина и другое сантехническое оборудование, например, биде.
6. Или переоборудовать простую ванную в подогреваемую с массажем – джакузи, но, правда, для ее установки необходимо получать специальное разрешение.
7. Или объединить прихожую с общим залом, если между ними не возведена все та же несущая конструкция.
8. Некоторые жильцы объединяют зал с утепленной лоджией, и если она будет обогреваться не от общей системы центрального отопления, а например, от самостоятельной электрической подводки, то и такое видоизменение так же допустимо в рамках Жилищного Кодекса.
9. В последнее время жильцы однокомнатных квартир расширяют пространство за счет сноса стены между кухней и комнатой – это допускается, если в доме используются электроплиты, но если поддается газ, то получить такое разрешение просто не получиться.

То есть незначительная реконструкция, которая не сможет повлиять на безопасность всего дома и других жилых помещений разрешается законодательно, но с условием, что на это получено особое разрешение.

Но Кодекс предусматривает ряд строжайших запретов на проведение следующего вида работ по переустройству жилого помещения:

• уменьшение толщины несущих стен, полный их снос. К ним относятся капитальные перегородки между другими квартирами и подъездом, они обязательно нанесены на технический план жилого помещения;
• обустройство теплого обогрева пола за счет общедомовой системы отопления. И если вы так хотите иметь у себя теплый пол, то его необходимо подключать к независимому источнику энергии, например, электропроводке.
• строго запрещается установка отопительных централизованных батарей на лоджиях и балконах, поскольку общая температура в системе не будет отвечать установленным требованиям нормативов.
• перекрытие общих вентиляционных шахт под строгим запретом – ведь у других жильцов нарушается естественная вентиляция, а это может привести к задымлению и загазованности, что отразиться на здоровье жильцов.
• также не допускается увеличение площади подсобных помещений за сет жилых квадратных метров. Это может означать, то расширить кладовку для хранения мотоцикла и уменьшить место для проживания никто не позволит.
• или другая ситуация, когда из кладовки делают жилое пространство – по закону проживать можно только в том помещении, где есть естественный источник освещения (окно) и независимое энергоснабжение (отопительная батарея).

Особенности перепланировки однокомнатной квартиры в студию

Обычно квартиры этого типа очень маленьких размеров, и чтобы как-то расширить площадь, разрешена реконструкция квартиры при соблюдении следующих правил:

• если на кухне установлена газовая подводка к бытовой плите, то следует взять разрешение на установку электрического бытового оборудования для приготовления пищи;
• оборудование дополнительного дверного проема между кухней и комнатой или установка раздвижного окна также будет разрешена инспектором.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

Перепланировка: что можно и что нельзя

Почему необходимо узаконивание перепланировки

В общих чертах, подавляющее множество произведенных модификаций, даже если они не выражены в инспекционных и право определяющих документах – не критичны: из квартиры за них точно никто не выгонит.

Однако, случаи в жизни бывают самыми различными. В частности, если чьи-либо соседи снизу посчитают, что не значащаяся в нормативной документации ванна или душевая кабина (установленная когда-либо над их кухонной зоной, но своевременно не оформленная) способна ухудшить их условия жизни в данном жилом помещении, они будут иметь право направить обращение в судебный орган. Результат судебного разбирательства легко предугадать: произведенные изменения будут признаны противоречащими закону, собственника обяжут выплатить большую денежную сумму и предпишут вернуть возвратить все в исходное положение. В результате выходит так, что покупатель оплачивал недвижимость с ванной, а приобрел жилище без необходимых элементов и со сложностями.

Итак, если недвижимый объект с незаконной ванной предлагается к продаже по стоимости жилого помещения с «зарегистрированными» условиями, это дает основание что-то заподозрить и начать торги. «Самовольный захват» коридора – это также основание для пересмотра стоимости.

По какой причине новую планировку необходимо узаконить, вопреки тому, что это весьма затруднительно? В первую очередь на такие ситуации, когда жилье все же нужно будет когда-нибудь выставить на продажу.

ВНИМАНИЕ !!! Необходимо напомнить, что незаконная перепланировка – не преграда для продажи, но перечень вероятных приобретателей будет очень узким (таким образом, и на стоимости квартиры это будет видно). Ведь подавляющее множество сделок на недвижимом рынке в настоящее время осуществляется с использованием средств ипотечного кредитования, а банковские организации, как все знают, никогда не одобряют займы под залог недвижимости с обременением

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется, ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны, можно узаконить перепланировку при участии банка. Так, банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Ипотечная квартира

Достаточно сложно дела обстоят с собственниками ипотечных квартир, которые находятся в залоге у банка. Во многих случаях, любые действия, даже обычный ремонт с финансовым учреждением нужно согласовывать. Стоит понимать, что последствия могут быть очень неприятными, особенно с учетом того, что сотрудник банка имеет право в любое время посетить кредитуемого для осмотра залога и технического состояния. Ставить преграды для такого осмотра запрещено, ведь подобный пункт чаще всего содержится в ипотечном договоре. Могут быть последствия от несогласованных действий со стороны страховой компании. Страховщик может отказать в предоставлении страховки, которую непременно нужно ежегодно передавать в банк. Ее отсутствие является основанием для расторжения договора ипотечного кредитования в одностороннем порядке. Кроме того, что банк затребует неустойку и последует обращение в Жилищную комиссию, а значит, все описанные выше последствия гарантированы.

Нюансы и способы продажи жилья с перепланировкой

Прямых законодательных запретов на реализацию жилья с проведением самовольной реконструкции не существует. Сверкой расположения объектов в реальности и технической документации занимаются потенциальные покупатели. Поэтому вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, имеет утвердительный ответ при согласии покупателя на подобное приобретение. Процесс упрощается при покупке за собственные средства и усложняется при подключении кредитования, поскольку требует согласия финансовой организации.

Покупка за собственные средства

Существует стремление продавца реализовать жильё в кратчайший срок после проведения «перестройки», так как продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно до необходимости получения нового техпаспорта, если покупателем данный факт останется незамеченным. Обновление документа требуется по истечении пятилетнего периода с момента предыдущего оформления с приглашением инспектора, который обнаружит несанкционированную реконструкцию.

Несоответствия, о которых продавец не поставил в известность покупателя, чреваты отказом от сделки последнего, поскольку на него перекладывается ответственность по регистрации или возвращению квартиры в первоначальный вид.

Если расчёт осуществляется покупателем за счёт собственных средств без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевающей компенсацию за неудобства по узакониванию. Согласно статистическим данным, падение стоимости составляет порядка 10 – 20 % в зависимости от вида проведённых строительных вмешательств в конфигурацию.

Приобретение в ипотеку

Кредит на приобретение проблемного жилья выдаёт далеко не каждый банк. Можно ли продать квартиру с перепланировкой, неузаконенной официально, — в ипотеку, определяется решением банка о предоставлении кредита или в отказе от финансирования. Ряд финансовых организаций перестраховываются, отвечая отказом в кредитовании, или обязывают нового собственника узаконить процедуру на протяжении полугодичного срока.

Росреестр вправе отказать в регистрации объекта в собственность нового владельца на основании незаконного переустройства, незафиксированного в установленном порядке.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

Если же неузаконенное перепланирование квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафные санкции могут составлять уже 5 тысяч. При этом владелец должен будет вернуть жилой объект в то состояние, которое указано в техпаспорте, что потребует более весомых расходов.

В более тяжелых случаях, когда переделки привели к реальному ущербу здоровью третьих лиц, то собственнику придется оплачивать компенсацию.

При отказе от регистрации перестройки собственника могут выселить с жилплощади, а квартиру продать посредством аукциона (ЖК ст. 29).

Продать жилое помещение, имеющее перепланировку, не оформленную документально, можно. При этом риски при подобных сделках накладываются на потенциального покупателя, ведь теперь он будет заниматься легализацией проведенных изменений. Но юристы советуют гражданам избегать подобных приобретений, чтобы не сталкиваться с лишними проблемами по оформлению.

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

• простое;
• сложное.

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей. После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

• изменения в несущих конструкциях;
• перенос комнат;
• перестановка газовых плит;
• возведение лестниц;
• перестановка сантехнического оборудования;
• разборка и возведение перегородок;
• установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
• снос или переустройство полов и потолков;
• заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
• создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

1. косметический ремонт;
2. устройство встроенной мебели;
3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Как проходит продажа?

Процедура продажи квартиры с незаконной перепланировкой, как было сказано ранее, практически ничем не отличается от стандартной. Проходит купле – продажа следующим образом:

• Составляется договор купли – продажи квартиры. В него вносятся сведения, которые соответствуют техническому плану. При этом устаревший же технический план и подается. Если вписать новые данные, не соответствующие техпаспорту, то Росреестр в регистрации договора откажет;
• Проводится оплата по графику и правилам, установленным договором купли – продажи, между продавцом и покупателем составляется передаточный акт. Для того, чтобы сделку признали, передаточный акт так же должен соответствовать техпаспорту квартиры. Именно на этом этапе покупателю прозе всего заметить, что выполнялась перепланировка, и отказаться от сделки;
• Подписанный акт, договор купли – продажи, заявление о перерегистрации и квитанция об оплате госпошлины (600 рублей для граждан) передаются в росреестр. Бумаги изымаются, и через указанный промежуток времени возвращаются с уже внесенными изменениями.

Информация!

Как видите, процедура ничем не отличается от стандартной. Но при этом как только проходит перерегистрация новый владелец квартиры получает и всю ответственность, которую налагают на него незаконные действия предыдущего собственника.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища. Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся. С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Существенные вмешательства в план жилья потребуют по эскизу изготовления проекта на те работы, которые уже сделаны.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

• за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
• разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

• заявление;
• проект;
• новый технический паспорт;
• поэтажные планы;
• документы на право владения жилым помещением;
• изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
• согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Госпошлина оплачивается при оформлении нового технического паспорта, ее размер начинает отсчет от 900 руб. За изготовление проекта, получение согласований может набраться сумма в 50 – 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

Отказ

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

• затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
• перекрыты существующие вентиляционные каналы;
• уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
• не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
• категорически возражает управляющая МКД компания.

заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Преодолеваем бумажные барьеры

Оформить допустимые виды перепланировки вполне возможно «задним числом». Регламент этой процедуры законодательно закреплён статьёй 29 ЖК.

Если вы решили провести процедуру узаконивания переделанной планировки после покупки квартиры, то сможете это сделать после получения Свидетельства о собственности, поскольку выполнить данные действия может только собственник.

При покупке жилья в долевую собственность заявление на перепланировку должны написать все владельцы.

Чтобы узаконить измененную планировку в купленной недвижимости нужно пройти следующие этапы:

1. Пригласите представителя БТИ, который проведет замеры и отразит все изменения на поэтажном плане. При обращении нужно будет предъявить Свидетельство о собственности, Техпаспорт, документ, удостоверяющий личность.
2. Напишите заявление в организацию, занимающуюся согласованием этих вопросов в вашем городе. Это может быть отдел архитектуры и градостроительства, Отдел капитального строительства, Жилинспекция и т. п. Уточнить конкретную организацию можно в администрации города или посёлка.
3. После получения разрешения закажите проект для новой планировки. Его изготовлением занимаются специализированные организации, имеющие допуск СРО. Если сделанные изменения незначительны, к примеру, снесена перегородка между комнатами или площадь какого-либо помещения расширена за счёт кладовки, можно самостоятельно сделать эскиз.
4. Получив проект, обратитесь в инстанции, которые дадут разрешение на ввод в эксплуатацию. Проект подлежит согласования в Ростехнадзаре, Роспотребнадзоре, Пожарной и газовой службе, Архитектурном отделе.
5. Собрав все нужные бумаги и приложив к ним проект следует вновь обратиться в организацию, согласующую эти вопросы и дождаться решения. Данная организация выдаст вам Акт ввода в эксплуатацию объекта. К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.
6. Получив разрешение, вновь обратитесь в БТИ для составления нового поэтажного плана.
7. Последним этапом является получение нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта квартиры в Росреестре.

К сбору бумаг нужно подойти со всей ответственностью, поскольку отсутствие любой из них станет причиной отказа.

Перепланировка квартиры: разбираемся в видах

Виды перепланировки квартиры1. Перепланировка, не требующая специального разрешения.Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой – в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.

2. Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.

3. Незаконная перепланировка.Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы.

Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем.

В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф – и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения.Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения – становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения. По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные – чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь.

Глас закона

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

• ст. , ЖК РФ;
• СанПиН;
• СНиП;
• ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.