Риски при покупке квартиры и как их устранить (полный список)

Главные мошеннические схемы при покупке квартиры

Для многих москвичей покупка квартиры становится чуть ли не главной целью в жизни, на достижение которой могут уйти десятилетия. При этом один лишь неверный шаг может обернуться загубленной мечтой о собственной недвижимости — бумаги на столь желанный дом окажутся фальшивкой или продавец «забудет» рассказать о важных деталях сделки. Как не стать жертвой мошенников при приобретении жилплощади — в материале NEWS.ru.

Первый признак мошенничества — беспричинно заниженная стоимость квартиры в сравнении с рыночными ценами. Недвижимость является достаточно ликвидным товаром, поэтому никто не будет сбивать ценник без веских на то оснований.

Покупателя также должны насторожить предложения схем взаиморасчётов, не являющихся обиходными на рынке.

Кроме того, злоумышленники действуют в течение ограниченного периода времени. Они стараются как можно быстрее закрыть сделку: подгоняют, давят надуманными причинами и оказывают психологическое воздействие.

Другим верным признаком мошенничества является сокрытие какой-либо информации — «собственник» не может внятно ответить на интересующие клиента вопросы и заминает неудобные темы. В частности, он затрудняется ответить о претендентах на недвижимость, которая досталась в наследство.

Сергей Булкин/NEWS.ru

Обмануть доверчивого покупателя на полную стоимость квартиры не так уж и легко — для этого мошенникам придётся подделать все документы и найти подставного нотариуса, который «не заметит» подлога. Многие идут более простым путём и «разводят» покупателей на аванс.

Куда чаще можно нарваться на потенциально оспариваемую сделку, которая обернётся судебными тяжбами и потерей купленной квартиры. Таких примеров множество: сирота продает недвижимость в обход органов опеки, после покупки появляется претендующий на жилплощадь наследник, один из супругов без согласия второго избавляется от нажитого в браке имущества, бывший собственник жилья объявляет себя банкротом.

Во всех случаях суд признает сделку недействительной, и квартиру отберут. Когда при этом пострадавшему покупателю вернут за неё деньги — неизвестно, поскольку продавец уже может быть не в состоянии выплатить средства. При изъятии недвижимости законом предусмотрена компенсация от государства, но для её получения придется изрядно постараться.

Предвидя юридические разбирательства с последующим изъятием недвижимости, мошенники могут попросить указать в договоре в разы заниженную цену квартиры, аргументируя это желанием сэкономить на налогах. Когда же дело дойдёт до суда, обманутый покупатель сможет потребовать компенсацию средств лишь в том размере, что указан «на бумаге».

Покупка жилплощади — слишком ответственный процесс, не терпящий халатного к нему отношения. Любая невнимательность может обернуться потерей миллионов рублей без последующей возможности их вернуть

Поэтому следует досконально изучать все детали договора купли-продажи, обращать внимание на каждый подозрительный момент и не вестись на слишком заманчивые предложения

Хотите получать новости быстрее всех? Подписывайтесь на нас в Telegram

подписаться

Какие документы стоит проверить перед совершением сделки?

Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие документы, необходимые для совершения сделки:

• Договор купли-продажи. Лучшим вариантом для покупателя будет такой, если данный документ составит грамотный в этом еле человек, юрисконсульт или риелтор из агентства недвижимости. Такие операции для них привычны и они знают, как составить договор так, чтобы риски покупателя свелись к минимуму.

  Постарайтесь найти наиболее надежную и проверенную организацию, а не сомнительную контору. Лучше переплатить за надежность, чем рисковать и остаться без денег или квартиры. Попросите, чтобы Вам разъяснили понятие и смысл каждого пункта в договоре, если самостоятельно это сделать для Вас сложно. В любом случае если Вас или продавца не устраивает какой-либо из пунктов или частей договора это можно исправить, если обе стороны согласны.

• Паспорт продавца. Необходимо с особой внимательностью просмотреть все страницы в паспорте продавца и сопоставить их с данными, которые указал продавец в договоре купли – продажи. Сведения должны совпадать. Иначе это может негативно повлиять на саму сделку продажи квартиры в целом.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП является самым главным и ценным документом, пожалуй, из всех. Так как при отсутствии или поддельном документе сделка не может состояться в принципе или же может быть признана недействительной в ходе судебных разбирательств.

  Необходимо учесть то, является ли жилье, которое собирается приобрести покупатель предметом залога по ипотечным обязательствам (прописано в графе основание выдачи, если жилье в ипотеке, то основание будет ссылаться на прежний договор купли-продажи продавца с банком, в котором будет указано, что жилье приобретается за счет средств выданных банком).

  Также в обязательном порядке стоить сравнить характеристики жилой площади указанной в документе и фактического состояние квартиры (стоит внимательно просмотреть так же количество квадратных метров указанных и реальных).

• Бумаги, указывающие на то, что квартира не обременена другими обстоятельствами, препятствующими ее продаже.
• Бумаги, которые свидетельствуют о том, что за данной квартирой не числится долг по коммунальным платежам (услуги отопления, управляющей компании, долги за капитальный ремонт, услуги энергоснабжения, водоотведения и другие).
• Наличие технического паспорта квартиры, которая покупается.
• Сведения в домовой книге о том, что в квартире не числятся зарегистрированные лица, а если прописка у таких лиц временная, то дата, когда они будут выписаны.
• Для того, чтобы выписать детей, не достигших возраста восемнадцати лет, придется прибегнуть к органам опеки и попечительства. Они должны дать согласие на сделку. Поэтому обязательно нужно удостовериться, что такое согласие имеется, если у продавца имеются зарегистрированные в квартире дети.
• Бумаги, на основании которых продавцу досталась данная недвижимость (купля-продажа, договор дарения и так далее).

Если при проверке документов у Вас возникают вопросы, задавайте их продавцу без всякого смущения или опаски!

Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!

Выбор квартиры для покупки

Грамотный выбор квартиры – фундамент для успешного завершения сделки

Любой покупатель в первую очередь обращает внимание на качественные характеристики жилья:

• желаемое количество комнат;
• этажность здания;
• район расположения;
• наличие развитого транспортного сообщения;
• наличие парковых зон;
• характеристики дома;
• качество ремонта.

Определив желаемые параметры, следует исследовать рынок недвижимости на предмет ценообразования. Не стоит «вестись» на жилье, предлагаемое по заметно сниженной стоимости. Скорее всего с ним не все корректно.

Еще одна крайность – очевидно завышенная стоимость. Чтобы не переплатить, проанализируйте цены на аналогичные объекты. Найти их можно в интернете или в местной газете.

Обязательно нужно осмотреть квартиру, которую вы собираетесь приобретать. Переговоров по телефону недостаточно. При посещении жилья настаивайте на присутствии собственника.

Осмотрите не только саму квартиру, но и подъезд, двор. Пообщайтесь с соседями. Плохие люди, живущие поблизости, могут отравить существование даже в квартире вашей мечты.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге — необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче

Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки

И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Альфа-Банк

от 6,5% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 670 тыс. до 20,6 млн р.
• Ставка: 6,5 — 9,29%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: 21 — 70 лет.
• Первоначальный взнос: от 20%.

Подробнее Газпромбанк

от 7,5% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 500 тыс. до 60 млн р.
• Ставка: 7,5%.
• Срок: от года до 30 лет.
• Возраст: 20 — 65 лет.
• Первоначальный взнос: от 10%.
• Рассмотрение заявки от 1 рабочего дня.

Подробнее Транскапиталбанк

от 7,99% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. до 50 млн р.
• Ставка: от 7,99%.
• Срок: от года до 25 лет.
• Возраст: от 21 до 75 лет.
• Можно оформить ипотеку по одному паспорту.
• Можно подтвердить доход справкой по форме банка.

Подробнее Росбанк

от 7,39% ставка в год

Перейти

• Сумма: от 300 тыс. р.
• Ставка: 7,39 — 11,14%.
• Срок: от 3 до 25 лет.
• Возраст: с 20 до 64 лет.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Можно привлечь 3 созаемщиков.

Подробнее

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

• когда ремонтировался дом;
• какие элементы здания ремонтировались;
• сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

В отдельных публикациях, наши эксперты рассказывают о нюансах приобретения квартиры на материнский капитал. Из них вы можете узнать, как в таком случае правильно составляется договор купли-продажи и кто будет собственником такой квартиры.

Реклама, обещания, громкие заявления

СМИ и маркетинг, реклама в сети Интернет, навязчиво всплывающие окна на мониторе ПК с предложениями нового жилья сразу после того, как вы один раз попытались найти информацию о новостройках в городе – все это планомерное выполнение задачи «заставить» вас купить! Данная реклама работает не на вас, а на производителя домов, самого поставщика рекламы! Это стоит осознавать! Поэтому все данные из рекламы необходимо заранее проверять, привлекая независимых экспертов!

Нужно внимательно вычитывать договор, смотреть сноски, соответствия законодательным актам, статьям!
Важно обратить внимание и на цены, а также их изменение в процессе. Вы находите жилье по одной стоимости, но она меняется сразу по приезду на осмотр квартиры в ЖК
При этом вам всегда рады предложить жилье подороже, но с отделкой, на солнечной стороне, с собственным парковочным местом..

С одной стороны, не все так плохо, но тоже обман!
Красивая и непонятная терминология, обещания и потакания желаниям покупателя – еще один инструмент, с помощью которого подменяются понятия, покупателя вводят в заблуждение. «Под ключ», комплексно, лучшее предложение, только у нас… все это красивые лозунги, направленные на то, чтобы вы купили, меньше обращая внимания на реальные проблемы и факты.

Подобные обещания, рассказы о непонятных вам, как обывателю, технологиях, могут повысить компетентность компании и ее профессионализм в ваши глазах. Но это ли нужно? Предложенное парковочное место или милый дворик с несколькими лавочками в новом жилом комплексе? Нет! Вам необходимо жилье с высокой степенью надежности безопасности, практичности и энергоэффективности!

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

• ваша дополнительная ответственность;
• сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
• фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Продавец – пожилой человек

30% всех судебных споров, связанных с приобретением/отчуждением имущественных прав на недвижимые объекты связаны с попытками аннулировать недействительные сделки, когда одной из сторон выступает недееспособный гражданин. Под сомнение вменяемость могут поставить следующие факторы:

1. наличие психиатрического заболевания (гражданин находится на учете профильного врача);
2. пребывание на учете нарколога за злоупотребление алкоголем или употребление наркотических средств;
3. периодическое употребление психотропных препаратов, наркотиков, алкоголя;
4. преклонный возраст.

Как правило, претензии на собственность начинают заявлять близкие родственники продавца уже после его смерти. Избежать споров и конфликтов можно, перед началом сделки попросить гражданина представить справки от нарколога и психиатра об отсутствии временных расстройств. Второй шаг – заключение сделки у нотариуса, который подтвердит, что во время подписания соглашения продавец был вменяемым и полностью осознал последствия своих действий.

Несмотря на все способы защитить себя от рисков, всегда есть небольшой шанс что-то сделать не так, купить квартиру с обременениями или получить жилье, качество которого не соответствует заявленному описанию. Чтобы избежать таких ситуаций, лучше привлекать к процессу опытного юриста, который проверит юридическую чистоту объекта, подтвердит законность имущественных прав у продавца и подскажет, как максимально быстро и комфортно пройти процедуру купли/продажи и переоформления собственности.

Что это такое?

В общем понимании под сопровождением купли-продажи квартиры подразумевается оказание квалифицированной юридической помощи на разных этапах оформления сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

В большинстве случаев профессиональное сопровождение носит комплексный характер и включает в себя различные виды услуг, оказываемых на каждой стадии сделки.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии
• Особенности и порядок выписки из квартиры при ее продаже
• Делится ли при разводе квартира, купленная на материнский капитал? Как происходит этот процесс?
• Полный список документов для совершения сделки купли и продажи квартиры
• Советы, как лучше продавать квартиру: с ремонтом или без? Оставлять ли мебель и газовую плиту?

Итак, процесс отчуждения квартиры включает в себя следующие основные этапы:

1. Определение стоимости жилплощади, выставленной на продажу – продавец вполне может самостоятельно обозначить приблизительную цену, проанализировав рынок недвижимости. Однако наиболее точную и объективную оценку сможет произвести только квалифицированный специалист.

   Так, стоимость квартиры, установленная профессиональным оценщиком, является той реальной ценой, за которую можно продать конкретный объект недвижимости.

2. Ведение переговоров со второй стороной сделки – в данном случае помощь грамотного юриста может пригодиться для обсуждения условий будущего договора купли-продажи, проведения правовой оценки ситуации, выявления основных особенностей будущей сделки, а также возможных последствий, с которыми может столкнуться клиент.

   Кроме того, на данном этапе производится проверка юридической чистоты отчуждаемого объекта недвижимости.

3. Подготовка необходимого пакета документов – заказав профессиональное сопровождение можно не беспокоиться по данному вопросу. Юрист проверит представленные клиентом документы на полноту и правильность оформления, а при необходимости самостоятельно закажет недостающие справки.
4. Заключение предварительного договора – как правило, такое соглашение оформляется с целью подтверждения серьезности намерений обеих сторон.

   Роль правового сопровождения на данном этапе будет заключаться в проверке и при необходимости внесении корректировок в содержание предварительного договора.

5. Аренда ячейки в банке – в большинстве сделок, связанных с куплей-продажей квартир, стороны производят расчеты между собой при помощи банковской ячейки.

   Оказание помощи специалистом в данном процессе будет сводиться к выполнению следующих функций:

   • подбор подходящего банка;
   • бронирование ячейки;
   • правовой анализ существенных условий соглашения об использовании банковской ячейки;
   • предоставление подробных консультаций о порядке расчета подобным способом.
6. Подписание основного договора купли-продажи квартиры – квалифицированная юридическая помощь также требуется и в момент подписания договора.

   На данном этапе роль сопровождения сделки заключается в следующем:

   • установление права сторон на заключение подобного соглашения;
   • анализ содержания основного договора и разъяснение отдельных его положений;
   • установление личности продавца и покупателя.
7. Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре – в данном случае квалифицированный специалист окажет помощь при сборе необходимых документов, подскажет каких бумаг не хватает, самостоятельно оформит все в регистрирующем органе и получит выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности.
8. Подписание акта приема-передачи проданной жилплощади – согласно ст. 556 ГК РФ именно после совершения данной процедуры сделка считается закрытой.

   Тут помощь юриста может понадобится для решения следующих вопросов:

   • тщательный осмотр жилья на предмет соответствие первоначальным условиям;
   • контроль за подписанием акта приема-передачи квартиры.
9. Вскрытие банковской ячейки – это завершающий шаг, предусматривающий полный расчет между покупателем и продавцом. Агент по сопровождению сделки проконтролирует, чтобы условия договора не были нарушены. При этом в его задачи на данном этапе будет входить:
   • организация встречи участников сделки в банке;
   • контроль над соблюдением условий вскрытия ячейки;
   • передача документов, выступающих доказательством передачи денег за квартиру продавцу.

Квартира слишком часто меняла собственников

Специалисты советуют для проведения сделки заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения. В качестве такого обременения может выступать ипотека или залог недвижимости (есть примеры, когда люди получают займы в различных организациях, закладывая свои квартиры или комнаты в общежитии. Это обременение, и перед сделкой его нужно каким-то образом снимать).

Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.

«Я рекомендую заказать в отношении покупаемого объекта расширенную выписку из Единого государственного реестра прав, и если покупатели видят, что предыдущие собственники владели квартирой короткое время и в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность, — рассказывает адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Также должно насторожить наличие зарегистрированных в квартире граждан, которые «кочуют» из сделки в сделку».

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

• большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
• незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
• процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
• собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями

Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре

Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Как быть?

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Оформление сделки купли-продажи

После проведения проверки можно заключать договор. Обычно это происходит в несколько этапов:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
2. Выплата аванса или задатка.
3. Подготовка документации к регистрации.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Сдача документов для регистрации.
6. Окончательные расчеты.
7. Получение выписки из ЕГРН и других документов на квартиру.

Первые два пункта нужны для закрепления достигнутой договоренности между сторонами. То есть, это юридическая гарантия того, что покупатель не откажется от сделки, а продавец не будет искать другого покупателя.

Лучше всего заключить договор о задатке (ст.ст.380, 381 ГК РФ). Тогда в случае отказа от сделки покупатель потеряет выплаченную сумму, а продавец заплатит ее в двойном размере. Факт передачи денег оформляется распиской. Внесенная сумма идет в зачет при окончательных расчетах.

Документы для регистрации перехода права собственности подготавливает продавец. От покупателя требуется только заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей и принять участие в составлении основного договора купли-продажи.

Передавать деньги следует только после государственной регистрации или одновременно с этой процедурой. О факте получения средств продавцом должна свидетельствовать расписка с указанием на отсутствие материальных претензий.

В указанную дату нужно явиться для получения готовых документов. С этого момента покупатель будет полноправным собственником.

Правильно оформленная техническая документация

Собираетесь ли вы купить дом в садоводстве недорого в Ленобласти или квартиру в центре Москвы, не лишним будет проверка ее соответствия имеющимся техническим документам.

Если планируется покупка жилья на вторичном рынке, риски финансовых потерь также весьма высоки

Чтобы их избежать, стоит обратить внимание на:

• Состояние не только выбранной жилплощади, но и всего дома.
• Наличие плесневых и грибковых поражений, а также участков сырости.
• Работоспособность коммуникаций – электрических, водяных, отопительных.
• Законность возможной перепланировки.
• Наличие неблагополучных соседей.

Техпаспорт должен отражать все проведенные изменения в планировке

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Риски при покупке квартиры – выводы

Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации.

Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.

Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт, знания законов и умение анализировать документы. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости.

Тщательная проверка документов поможет вам. Вы будете уверенным в том, что покупаете квартиру на законных основаниях. И не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.

У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца. Исключим все риски при покупке квартиры, дома, участка и любой другой недвижимости. Цены услуг:

• Первичная консультация – 
• Поверхностный анализ рисков и консультация – 1500 грн
• Комплексная проверка любой недвижимости – 2500 грн
• Выезд юриста на сделку/переговоры/проверку – 4000 грн
• Сопровождение юристом GetHom на всех этапах – 14000 грн

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юрист по недвижимости GetHom

Работаем с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните в удобное вам время.

Статья по теме: Проверка документов и квартир на вторичном рынке онлайн по всей Украине

Часто в самых дешевых вариантах есть различные недостатки в документах или самой недвижимости. Вашими врагами при покупке квартиры может стать ваше личное желание сэкономить. Кроме того, при выборе квартиры лучше не руководствоваться  только эмоциями, ведь это может пойти вам во вред.

Покупка квартиры у застройщика

Отдавать деньги за квартиру, которую только начинают строить, естественно очень рискованно. В первую очередь существует опасность связаться с недобросовестным застройщиком. Единственной его целью может являться сбор денег с как можно большего количества инвесторов.

При этом обман может заключаться во многих моментах: начиная от того, что в квартире будут не те условия, о которых вы договаривались, и заканчивая тем, что объект так и не введут в эксплуатацию.

Проверка документации застройщика должна происходить осознанно и с пониманием. Лучше не ограничиваться одними только разрешениями на строительство. Вы должны быть уверены в том, что задокументированный объект – это именно то, что обещает вам застройщик.

Риски на вторичном рынке

На вторичном рынке также существует много рисков. Естественно, главный его плюс в том, что вы сами видите то, что покупаете. А вот все остальные моменты контролировать без тщательной проверки документов невозможно.

На вторичном рынке вас также могут ждать разного рода неприятности. Недостаточная проверка документов владельца может обернуться для вас самыми разнообразными проблемами: начиная от того, что придется кого-то выписывать через суд, и заканчивая тем, что придется доказывать свое право собственности на квартиру.

Как купить квартиру безопасно и без рисков

Конечно, мы советуем вам обратиться в GetHom. Но выбор за вами. Мы специализируемся на сделках с недвижимостью и юридическом сопровождении. Наши юристы по недвижимости занимаются проверкой документов, консультацией, а также могут сопровождать вас до момента подписания договора.

Кроме того, мы можем помочь вам выбрать безопасную недвижимость от застройщика в Одессе из 180 жилых комплексов. Подскажем надёжные строительные компании, жилые комплексы и поможем договориться с застройщиком о скидке и особых условиях рассрочки. С нами вы сэкономите. Гарантируем.

Выбирайте тех, кто разбирается глубоко в документах и условиях покупки. В результате вы выгодно и безопасно купите квартиру на первичном или вторичном рынке. Мы помогаем и консультируем, а выбор, как всегда, за вами.

Надеемся, что статья по рискам при покупке квартиры была вам полезна. Удачной вам покупки. Проверяйте документы и купленное жильё будет вас радовать долгие годы.