Страхование ответственности перед третьими лицами в коммерческой недвижимости

Страховые риски

Договор страхования оборудования может быть заключен как на базе стандартных огневых рисков, таких как: пожар, взрыв, повреждение водой, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и т.д., так и на базе дополнительных рисков связанных со спецификой принимаемого на страхование оборудования, в частности таких как:

Ошибок в проектировании, конструкции и расчетах;
Ошибок при изготовлении и монтаже;
Непреднамеренных ошибок (ошибочных действий) в эксплуатации и обслуживании застрахованного имущества, неосторожности обслуживающего персонала приведших к механическим повреждениям, а также к функциональным внутренним поломкам;
Внутреннего возгорания (пожара) электрических установок, приборов, машин, аппаратов вследствие действия электрического тока в них;
Взрыва паровых котлов, реакторов и реакторных колонн, сосудов высокого давления (разрыва стенок вследствие расширения газа или пара), топливохранилищ, газо-, нефтепродуктопроводов, топливопроводов, приборов, аппаратов, машин и других аналогичных устройств;
Взрыва двигателей внутреннего сгорания, других генераторов энергии;
Дефектов литья или дефектов использованного материала и (или) комплектующих изделий, если эти дефекты не были и не могли быть известны Страхователю до наступления страхового случая;
Перегрузки, перегрева, вибрации, разладки, заклинивания, засора посторонними предметами, изменения давления внутри механизма, воздействия материала;
Воздействия электрического тока в виде короткого замыкания, перегрузки электросети, резкого повышения силы тока или напряжения в электросети, воздействия индукционных токов, падения напряжения, атмосферного разряда (кроме удара молнии) и прочих подобных явлений;
Воздействия случайных электромагнитных явлений в сети и в аппаратах;
Внезапного прекращения подачи электроэнергии из внешних сетей энергоснабжения;
Выхода из строя систем кондиционирования воздуха, включая ущерб, причиненный самой системе, при условии, что она застрахована по договору страхования, поддерживается в рабочем состоянии и оборудована приборами измерения температуры и влажности;
Гидравлического удара или недостатка жидкости в котлах, парогенераторах, других аппаратах, действующих с помощью пара или жидкости;
Действия низких температур;
Разрыва тросов и цепей, падения застрахованных предметов, удара их о другие предметы;
Поломки или неисправности управляющего оборудования, защитных или регулирующих приспособлений.

Какие риски можно страховать

Итак, от чего же страховать квартиру, сдаваемую в аренду? Риски арендодателя очень разнообразны, т.к. арендаторы зачастую невнимательно относятся к арендуемому жилью, не считая его своим домом.

К сожалению, нельзя застраховаться от порчи имущества арендатором, потому что на сегодняшний день ни одна страховая компания не возьмет на себя обязательства страховать арендуемую квартиру от самого арендатора. Данных рисков можно избежать только, грамотно составив договор аренды. ( найти договор можно по этой ссылке)

Зато можно застраховаться от каких-либо стихийных бедствий или воздействия третьих лиц: залив, пожар, грабеж и т.п.

Важно: надо различать страхование конструктивных элементов, внутренней отделки и движимого имущества (бытовой техники, мебели). Во многих регионах Единый платежный документ («квартплата») включает страхование, но, как правило, это страхование именно конструктивных элементов (стены, потолок, пол) и для определенных страховых случаев

Вероятность разрушения стен из-за катаклизма ненулевая, но все-таки низкая. А вот намного более вероятный случай – залив вашими арендаторами соседей снизу – эта страховка не покроет, и поэтому мы рекомендуем купить дополнительную.

Наряду со страхованием имущества имеет прямой смысл застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами на случай причинения вреда жизни, здоровью третьих лиц и ущерба имуществу третьих лиц. В противном случае вы можете понести серьезные убытки в случае, если вы или ваш арендатор зальет соседей или причинит какой-либо иной имущественный ущерб третьим лицам (причем стоимость ремонта у соседей может оказаться намного больше вашей). Ответственность за нанесенный ущерб в этих случаях несет собственник жилья, потому что именно он отвечает за правильное использование и безаварийное состояние квартир.

Как оформить страховку

Процесс оформления на 100% зависит от страховой компании. Традиционные варианты: одни страховые компании оформляют вашу заявку по телефону, и к вам приезжает курьер с уже готовым договором страхования; другие требуют выезда их оценщика на осмотр страхуемой квартиры и имущества.

Сегодня уже можно абсолютно законно застраховать квартиру он-лайн, без осмотра квартиры и встречи с агентом. Страхование производится на стандартных условиях, оплата – пластиковой картой, а полис страховая компания присылает на е-мейл клиента.

Вы можете выбрать страховой продукт, воспользовавшись услугами страховых компаний – партнеров «Правильной Аренды».

При этом важно правильно заполнить заявление на страхование – данные оттуда будут перенесены в полис, и если где-то допущена ошибка, то страховая защита «не сработает»

Обратите внимание и еще на один момент: как правило, купленная через Интернет страховка начинает действовать не сразу, а через несколько дней. Это сделано для того, чтобы исключить злоупотребления мошенников, страхующих квартиру «задним числом» уже после наступления страхового случая

• Большинство страховых компаний предусматривают «наценку» для стоимости страховки квартиры, сдаваемой в аренду. Разница в цене составляет около 25%, но мы не рекомендуем «экономить» – если страховка не предполагает сдачу в аренду, то при наступлении страхового случая она просто «не сработает».
• Хотя он-лайн страховку можно купить буквально «в один клик», не забывайте внимательно читать договор/правила страхования, особенно в части возмещения ущерба и документов, необходимых для возмещения ущерба в случае наступления страхового случая. Правила могут различаться в разных страховых компаниях.
• Адекватно оценивайте стоимость своего имущества. В любом случае, страховая компания не выплатит вам возмещение больше, чем был нанесен ущерб.
• Изучите, куда надо обращаться в случае наступления страхового случая и как зафиксировать его факт.

Тарифы

Стоимость страховок зависит от целого ряда факторов. В среднем придется потратить от 0,06 до 0,20-0,75% стоимости недвижимости или суммы задолженности по кредиту (если он оформлялся). Если недвижимость с деревянными перекрытиями или не оборудована средствами пожаротушения, то стоимость страховки может возрасти до 1-1,5%.

Выбирая страховщика, желательно обращать внимание на следующие вещи:

1. Деловую репутацию и рейтинг надежности.
2. Размер тарифа, выбор программ страхования.
3. Уровень выплат по страхованию имущества юрлиц, ИП.
4. Отсутствие множества ограничений в выплатах в договорах.
5. Уровень сервиса (наличие личного кабинета на сайте и пр.).

Для предпринимателей очень важно качество страховой защиты, ведь в случае отказа в выплате, им придется компенсировать ущерб самостоятельно. При наличии больших помещений с дорогостоящим оборудованием, расходы в этом случае могут быть очень крупными

Поэтому выбирать компанию лучшего всего из лидеров рынка, которые обладают солидным запасом платежеспособности и опытом в урегулировании убытков.

Как производятся выплаты

Страховка включает в себя следующие типы выплат, начислений или страховых премий:

• за ущерб из причинения физическими или юридическими лицами имуществу до полного его уничтожения или частичного повреждения;
• за нанесение вреда жизни и здоровью физическим лицам;
• покрытие судебных и экспертных расходов;
• покрытие расходов на услуги по расследованию и оценке случившегося;
• покрытие расходов уменьшения убытков из-за происшествия или утраченного заработка потерпевшей стороны;
• покрытие расходов, потраченных на восстановление здоровья потерпевшего, а также транспортные и прочие сопутствующие услуги;
• в случае смерти потерпевшего возмещается часть его заработка его родственникам, а также расходы на погребение.

Кроме этого, при заключении договора всегда определяется лимит ответственности страхования арендатора.

Это четыре типа ответственности, которые тесно связаны с определенными рисками:

1. Лимит на покрытие риска нанесения имущественного ущерба арендованных площадей.
2. Лимит на покрытие риска при причинении вреда здоровью или жизнедеятельности третьих лиц.
3. Лимит возмещения ущерба, причиненного имуществу третьих лиц.
4. Лимит страховки на покрытие ущерба, нанесенного окружающей арендованное помещение природной среде.

Следует отметить один важный момент – страховой риск – это событие, которое предполагается, что оно наступит.

То есть арендатор предполагает определенную долю вероятности, что может случайно произойти пожар или затопление помещения, что повлечет за собой определенные расходы на возмещение такого ущерба.

Конкретно по договору страховые риски представляют собой ошибки, непреднамеренные действия, упущения, неловкости арендатора и прочие совершаемые действия, что в результате повлекло за собой порчу имущества, которое находится в аренде.

Например, вы случайно залили водой соседей по этажу. Все расходы, которые должны пойти на покрытие ремонта арендованного жилья и соседствующих с ним квартир, могут быть возмещены страховой компанией.

Наступление страхового случая

При наступлении страхового случая нужно направить страховщику письменное уведомление о наступлении страхового события. Необходимо также предоставить документы, подтверждающие факт наступления, причины, обстоятельства страхового случая и размер причиненного вреда.

Недвижимость должна быть предоставлена страховщику для осмотра и составления акта. Выплата страхового возмещения осуществляется обычно в течение 14-30 дней, если страховщик признает событие страховым и соглашается компенсировать ущерб.

Оценка ущерба

Оценку ущерба производит представитель страховщика, но клиент вправе пригласить независимого оценщика, если считает, что работы были проведены неправильно. Оценивается стоимость затрат на восстановление недвижимости либо возможность покупки аналогичного объекта (если произошла полная гибель имущества).

Разновидности страховых программ

Страховые программы подразделяются на две основные формы:

1. стандартные. В этом случае перечень страховых случаев будет полным. Имущество защищается практически ото всех рисков. Но стандартные программы имеют существенные недостатки. Риск возникновения некоторых страховых случаев, прописанных в договоре, является минимальным. Но, так как они указаны, субъекту страхования придется делать немалые взносы. Среди преимуществ отмечается скорость оформления;
2. Индивидуальные. Владелец или арендатор недвижимости сам определяет перечень страховых случаев, которые наиболее вероятны. К примеру, помещение находится под жилыми квартирами, а потому вероятен риск затопления. Маловероятен риск взрыва. Соответственно, в страховых случаях указывается именно затопление. Преимуществом варианта являются небольшие взносы, а недостатком – длительность оформления, необходимость предоставления расширенного пакета документов.

ВНИМАНИЕ! Если человек желает сэкономить в долгосрочной перспективе, имеет смысл подобрать индивидуальную программу. Но нужно учитывать ее недостатки

При возникновении ЧП, не указанного в страховых случаях, никаких выплат сделано не будет

Поэтому важно правильно определить все вероятные риски

Страховка может распространяться не только на ущерб при ЧП. В страховые случаи включаются:

• непредвиденные происшествия (в том числе, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия);
• вынужденное приостановление деятельности компании;
• гражданская ответственность за причиненный ущерб третьим лицам (к примеру, если произошло затопление офиса, расположенного ниже, выплаты ущерба могут производиться именно из страховки).

Время действия страховки также варьируется. Можно заключать договор на несколько месяцев, год и более.

Страховая сумма будет определяться исходя из рыночной стоимости собственности, на которую оформляется полис.

Какие обязанности арендатора договором можно переложить на арендодателя

Закон наделяет арендатора ТС без экипажа большим количеством обязанностей, чем в договоре аренды ТС с экипажем. Большая часть из этих обязанностей носит императивный характер, и арендатору в любом случае придется их выполнять (даже если в договоре указано иное).

Однако есть обязанности, которые сформулированы в законе в виде диспозитивных норм, то есть стороны в договоре могут договориться, что эти обязанности несет арендодатель. Поэтому арендатор заинтересован в том, чтобы посредством эффективных переговоров переложить часть своих обязанностей на арендодателя.

Речь идет об обязанности арендатора нести следующие расходы на содержание (в общем смысле) транспортного средства (ст. 646 ГК РФ).

Во-первых, арендатор должен оплачивать расходы на содержание (в узком смысле) арендованного транспортного средства. Сюда входят расходы на горюче-смазочные материалы, запчасти и т. д.

Во-вторых, арендатор несет расходы по страхованию ТС, включая страхование своей ответственности.

Речь идет об обязательном страховании ответственности владельцев транспортных средств в соответствии с Федеральным законом от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об обязательном страховании). О том, в каких еще случаях организации и индивидуальные предприниматели обязаны заключить договор страхования, см. таблицу.

Как обязанность застраховать ТС, так и обязанность застраховать ответственность арендатора можно договором возложить на арендодателя. В этом случае именно арендодатель будет обязан заключить от своего имени договор страхования со страховой компанией. В договоре аренды ТС без экипажа стоит предусмотреть срок, в течение которого арендодатель будет обязан застраховать ответственность арендатора и застраховать ТС.

Арендодатель вправе заключить договор обязательного страхования, указав конкретных водителей (водителя) арендатора (п. 1 ст. 16 Закона об обязательном страховании), то есть с учетом ограниченного использования ТС. Такое ограничение влияет на уменьшение размера страховой премии (абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона об обязательном страховании). Это правило арендатору следует учитывать в том случае, если бремя расходов по страхованию своей ответственности останется за ним. После заключения договора обязательного страхования арендодатель должен передать страховой полис арендатору.

Нужно иметь в виду, что при страховании ответственности выгодоприобретателем становится потерпевший, который обращается с требованием о возмещении вреда, причиненного его жизни, здоровью или имуществу непосредственно к страховщику (п. 1 ст. 13 Закона об обязательном страховании). По договору имущественного страхования ТС сумма убытков, понесенных при страховом случае, может быть выплачена самому страхователю-арендодателю (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

r />

Пример формулировки обязанности арендодателя застраховать ответственность арендатора ТС

Вариант 1. «Арендодатель обязан застраховать ответственность арендатора, предусмотренную Федеральным законом от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в течение пяти рабочих дней с момента передачи Транспортного средства Арендатору по акту сдачи-приемки».

Вариант 2. «Арендодатель обязан обеспечить обязательное страхование гражданской ответственности владельца Транспортного средства (ОСАГО) и добровольное страхование Транспортного средства (КАСКО) на весь период действия настоящего договора».

В-третьих, арендатор несет иные расходы, возникающие в связи с эксплуатацией ТС. Сюда входят, например, расходы на охрану транспортного средства, уплату налогов, пошлин и сборов.

Совет: По общему правилу (если иное не предусмотрено договором) все перечисленные выше расходы обязан нести арендатор (ст. 646 ГК РФ). Хорошо, если арендатору удастся в результате переговоров убедить арендодателя разделить эти затраты (или полностью взять на себя). В таком случае эту договоренность необходимо закрепить в договоре.

r />

Пример формулировки условия об обязанности арендодателя нести расходы на транспортное средство

«Арендодатель несет расходы на содержание арендованного Транспортного средства, его страхование, страхование ответственности Арендатора, а также расходы, возникающие в связи с эксплуатацией Транспортного средства».

Страхование квартиры

Но куда более действенный вариант обезопасить себя и свое имущество для владельца арендного жилья – застраховать его. Застраховать квартиру может как собственник, так и квартиросъемщик при условии, что у него есть договор найма жилья, в котором прописана ответственность за сохранность недвижимости и другого имущества.

Но мы сейчас говорим именно о собственнике. Итак, арендодатель имеет право оформить страховку сдаваемой квартиры, однако, как и во всем, здесь есть свои нюансы.

Во-первых, при оформлении страхового полиса, следует сразу предупредить, что квартира будет сдаваться в аренду. Так как некоторые страховые компании отказывают в выплате страховки при условии, что в квартире проживает не собственник, так как квартиросъемщики часто не берегут чужое имущество, из-за чего может возникнуть много страховых случаев за период действия договора страхования.

Кроме этого, стоимость страховки сдаваемого в аренду жилья будет по стоимости чуть выше, чем обычной квартиры.

Некоторые страховые компании представляют страховку именно арендных квартир:

• Ренессанс Страхование;
• ВСК;
• Ингосстрах;
• Манго и другие.

Следующее, на что следует обратить внимание – перечень страховых случаев. Некоторые страховки покрывают только убытки, нанесенные самой квартире (порча мебели, оборудования, ремонт стен), другие – страхуют жилое помещение и соседские квартиры на случай залива по вине жильцов застрахованной квартиры

Понятное дело, что сумма страховой премии во втором случае будет выше, чем при страховке только личного имущества.

Кроме этого, страхователю следует учесть размер возмещения. Некоторые компании устанавливают ограничения, например, до 50 тысяч рублей на имущество и до 70 тысяч рублей на ремонт. Другие же страховщики дают самостоятельно выбрать максимальную сумму страхового возмещения для каждого отдельного имущества. Конечно, увеличенные сумму напрямую влияют на сумму страховой премии при заключении договора (чем больше возмещение – тем больше стоит полис).

Также, при выборе страховой компании не стоит забывать о рентабельности страховщика – то есть не следует «гнаться» за самыми дешевыми вариантами

В условиях современной экономики и тенденции к ликвидации банков и страховых компаний, надежность компании – основной критерий, на который следует обращать внимание

Застраховать квартиру можно на любой период времени, то есть хоть на месяц, хоть на год. За периодом страховки и ее оплатой стоит следить очень тщательно, так как если при наступлении страхового случая хотя бы на день будет просрочена оплата или не продлен сам договор, то страховая компания ничего не оплатит. Убытки понесет собственник квартиры или та сторона, которая несет ответственность по условиям договора найма жилого помещения.

Страхование ответственности перед прочими лицами

Помимо имущественного страхования, оформляется полис гражданской ответственности арендатора. Добровольное страхование ответственности арендатора направлено на компенсацию рисков причинения вреда прочим лицам, связанного с эксплуатацией арендованного имущества. При наступлении страхового случая сумма ущерба определяется оценкой нанесенного вреда в рамках суммы договора.

При заключении договора могут рассматриваться случаи ответственности:

• гибель имущества третьих лиц; сумма компенсации исходит из стоимости утраченного имущества, имеющегося на момент заключения договора в рамках страховой суммы;
• частичная утрата имущества; величина компенсации направлена на восстановление собственности третьих лиц в пределах суммы договора.

В случае превышения сумм ущерба страховой величины разница покрывается за счет выплат виновных лиц.

Правовое регулирование договора страхования арендованного имущества

Договор страхования имущества представляет собой разновидность договора имущественного страхования, по которому страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе (выплатить страховое возмещение) в пределах страховой суммы (п.1 ст.929 ГК РФ).

При заключении договора страхования арендованного имущества и разрешении вопросов, связанных со страхованием арендованного имущества, прежде всего следует руководствоваться общими положениями о страховании имущества, изложенными в гл.48 ГК РФ и Законе Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее — Закон).

Особенности оценки объектов и страховые программы

В основном, все полисы страхования ЗСНП учитывают не рыночную, а балансовую стоимость объекта. Не забывают учитывать и естественный износ помещений. В ходе его оценки анализируются такие характеристики строения, как тип и год строения, назначение, используемые материалы, уровень общей безопасности. Сначала определяется, сколько это помещение или здание стоит, будучи в новом состоянии, после высчитывается процент износа на данный момент. Ну а цена строения на данный момент является итогом этих вычислений.

Особенностью страхования является возмещения ущерба от всех по-настоящему значимых угроз. Процесс оформления много времени не займет, а небольшие взносы помогут позаботиться об имуществе даже при небольшом бюджете. Страховые премии, которые страхователь (выгодоприобретатель) должен уплатить страховщику, формируются на основе тарифов в процентах (%) от страховой суммы. На рисунке 1 представлена стандартная таблица тарифов страховых программ, предлагаемых страховыми агентства.

У каждой страховой организации действуют индивидуальные программы, которые отличаются и по стоимости и по наполнению. Например, страховая компания «РЕСО-гарантия» предлагает большой выбор программ страхования недвижимости, например, «РЕСО-Дом». В покрытие входит защита от рисков загородного дома (несущая конструкция и внутренняя отделка), движимое имущество, баня, гараж, забор. Общая страховая сумма той страховки составляет 8 250 000 рублей, а страхователь должен будет уплатить взнос в размере 30 520 рублей. При этом каждый из перечисленных объектов можно застраховать в отдельности, а не в общем пакете.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды

Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Понятие – порча имущества

Согласно Гражданскому кодексу, существует два вида имущества.

1. Недвижимое. Сюда относятся различные строения, комплексы, земельные участки, коммерческие и жилые помещения, которые нельзя переместить в другое место без утраты их первоначальной принадлежности. Например, невозможно перенести капитальное строение с одного места на другое, без его полного демонтажа. Любое недвижимое имущество бывает государственным (муниципальным), частным (принадлежать физическим или юридическим лицам), коллективным.
2. Движимое. Это такое имущество, которое легко перемещается с одного места на другое, при этом его первоначальное назначение и свойства не изменятся. Сюда относятся автомобили, бытовая техника, деньги, а также другие вещи, которые используются гражданами и государственными органами для реализации своих потребностей.

Естественно, что любая вещь, будь то автомобиль, телефон, или квартира, имеет свои индивидуальные признаки, и служит для того, чтобы ее владелец мог использовать ее особенности для удовлетворения своих потребностей. Например, квартира используется для проживания.

Если эти индивидуальные признаки, будут нарушены путем умышленного физического или иного воздействия, то имущество может стать частично, либо полностью непригодным для дальнейшего использования. Именно такие действия и подпадают под понятие порча имущества.

Существует два вида порчи имущества:

• частичное уничтожение (повреждение) индивидуальных признаков, при которых вещь может быть восстановлена после проведения ее ремонта, или замены отдельных составных частей (например, капота в автомобиле);
• полное уничтожение, когда восстановить объект движимого или недвижимого имущества не возможно, то есть он, полностью утрачивает свои индивидуальные свойства, и восстановить их с помощью ремонта не возможно.

Важно знать, что любое движимое или недвижимое имущество можно сдавать в аренду. Это такие правоотношения, при которых владелец вещи, передает ее другому лицу (физическому или юридическому), во временное пользование, и получает за это определенную выгоду (плату)

Поэтому повреждение арендованного имущества, несет тоже предусмотренную законом ответственность.