За что могут выселить из квартиры?

Выселение из жилого помещения

Хотя жилье в Российской Федерации и считается неприкосновенным, случаи выселения встречаются довольно часто.

В некоторых ситуациях это становится необходимой мерой, как тогда, например, когда помещение требуется освободить для государственных или общественных нужд.

На основании Конституции, гражданина не могут лишать собственности. Поэтому в большинстве случаев выселение осуществляется в судебном порядке.

Судебная инстанция при рассмотрении подобных вопросов ищет обстоятельства, которые могут помочь человеку не лишаться крова.

Граждан

Гражданин может быть выселен из:

• квартиры, которая принадлежит ему на правах собственности;
• квартиры, в которой он прописан;
• жилья, занимаемого по договору соцнайма;
• служебного жилья.

Основания для выселения могут быть разными ‒ от неуплаты по квитанциям до аварийного состояния жилья.

По некоторым основаниям предусматривается предоставление другого, равноценного жилья, которое удовлетворяет следующим параметрам:

• жилая площадь соответствует площади предыдущего жилья;
• новое жилье расположено в том же населенном пункте;
• объект пригоден для проживания;
• в жилье соблюдаются все актуальные санитарно-гигиенические нормы.

Несовершеннолетних детей

Прописанный несовершеннолетний гражданин может быть выселен из квартиры по решению владельца только вместе с бывшим супругом, с которым он будет проживать.

Решения судов по данному вопросу могут быть как положительными, так и отрицательными, поскольку играют существенную роль нормы, касающиеся защиты прав детей.

Незаконно проживающих

Проще всего производится выселение незаконно проживающих лиц. В данном случае собственник подает исковое заявление в судебную инстанцию, подкрепленное соответствующими основаниями.

Если в ходе разбирательств в суде подтвердится отсутствие прав у гражданина на проживание по указанному адресу (в том числе и регистрации), то его выселят в принудительном порядке.

Служебного

Служебные помещения в большинстве случаев граждане занимают на основании договоров с предприятиями, действующих в течение определенного времени.

Владельцы таких квартир могут расторгнуть соглашение с жильцами ранее истечения определенного срока на законных основаниях. Чаще всего причинами тому становятся систематические задолженности граждан по коммунальным платежам.

В случае расторжения договора после истечения срока его действия граждане также подлежат выселению на добровольной основе. Помощь судебной инстанции в этом случае не требуется. Однако, по договоренности с владельцем жилья, договор может быть и продлен. Так обычно бывает в случае, если проживающий продолжает трудовую деятельность на предприятии.

Собственником

Инициировать выселение может как собственник жилья, так и другие категории, например, муниципалитет. В первом случае, как правило, владелец жилья подает в суд иск для инициирования процедуры выселения. К нему он прилагает правоустанавливающий документ.

Муниципалитет сначала предупреждает собственника, а затем подает иск в суд. При этом у владельца жилья остается возможность исправить все нарушения и избежать судебного разбирательства.

Бывшего члена семьи

Собственники жилья имеют право подселить в квартиру кого угодно, в том числе и постороннего человека. Если возникла необходимость выселить бывшего члена семьи, например, прописанного супруга при разводе, то необходимо добиться его личного согласия или же обратиться с исковым заявлением в суд.

При этом в судебную инстанцию необходимо предъявить документы, подтверждающие тот факт, что человек является бывшим членом семьи ‒ к примеру, свидетельство о разводе.

За нарушение прав соседей

Нарушение прав соседей также может выступать основанием для выселения жильцов, даже если они являются собственниками объекта недвижимости.

В этом случае граждан предупреждают об их нарушении и просят устранить его. Как правило, подобным правонарушением чаще всего является шум в неположенное время. Если собственники не идут на уступки ‒ они подлежат выселению в судебном порядке.

Можно ли в «никуда»?

На практике действительно существует вариант выселения «в никуда». Он наступает в том случае, если истец при обращении в суд докажет, что конкретное лицо или лица незаконно занимают его жилую площадь.

При этом у гражданина, допустившего подобное правонарушение, имеется право на отсрочку исполнения решения судебной инстанции для поиска подходящего жилья.

Как выселить по инициативе собственника

Желание властей передать землю на нужды государства (религиозных объединений) встречает непонимание со стороны нанимателей. Каково жильцам, обосновавшись на привычном месте, хватать вещи и переселяться на новое место?

Именно по этой причине выселение по инициативе собственника предполагает судебное решение. Именно на его основании можно расторгнуть договор социального найма и расселить жильцов дома в новые квартиры, комнаты.

Инструкция, алгоритм

Каким образом выглядит процесс выселения нанимателей по инициативе собственника:

1. Обоснование необходимости (например, снос аварийного дома) или фиксация нарушения (например, неуплата за квартиру свыше полугода).
2. Уведомление нанимателя о предстоящем выселении.
3. Ознакомление жильцов с порядком переселения в новое жилье, предоставление временного жилья (если того требует ситуация).
4. Подача иска о выселении из квартиры.
5. Участие на судебных слушаниях, предоставление доказательств.
6. Вынесение судебного решения.
7. Передача исполнительного листа в ССП региона.
8. Принудительное выселение нанимателя и членов его семьи.
9. Расселение жильцов в благоустроенном жилье или общежитиях.

После вынесения судебного вердикта жильцы могут подать апелляционную жалобу либо согласиться с данным решением.

Документы

Судебные разбирательства зависят от полноты предоставляемых документов.

Помимо искового заявления собственник должен подготовить:

• юридические документы администрации (собственника);
• выписку из домовой книги – показывает число зарегистрированных в квартире лиц;
• выписку из лицевого счета – фиксирует факт задолженности;
• копию заключения жилищной инспекции – доказательство аварийности дома;
• копию постановления или решения суда о передаче земли на нужды государства;
• копию уведомления нанимателя и членов его семьи (см. «Уведомление о выселении из квартиры: правила составления и вручения«);
• квитанцию об оплате госпошлины;
• доверенность + копию паспорта представителя (при необходимости).

Согласно общим правилам, суд принимает копии документов. Впоследствии, истцу предстоит подтвердить некоторые из копий оригиналами.

Исковое заявление (образец)

Ходатайство к суду имеет форму искового заявления с перечислением существенных деталей:

• полное наименование судебного участка (районный или городской);
• ФИО заявителя – собственника: адрес, контакты, телефон для связи;
• ФИО ответчика – наниматель и члены его семьи;
• сжатое изложение сути проблемы;
• основание, на котором собственник желает выселить ответчика;
• отсылка к нормативно-правовым актам (конкретные статьи);
• сведения о досудебных попытках решить проблему;
• лаконичное требование (-я);
• список приложений (документов);
• дата и подпись истца.

Сроки

Отмечаем, что судебные тяжбы могут длиться гораздо дольше двух месяцев. Жильцам может потребоваться временное жилье, если старый дом подлежит сносу. Как показывает практика, среднее время выселения через суд – 3-4 месяца, а при затягивании процесса – до полугода.

Госпошлина, расходы

Собственник муниципального жилья считается юридическим лицом, поэтому ему предстоит оплатить госпошлину в размере 6 000 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Остальные расходы возникают из самого процесса.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Согласно жилищному законодательству Российской Федерации выселение с предоставлением другого жилого помещения выселяемому гражданину и постоянно проживающим с ним членам его семьи производится в следующих случаях.

1. Выселение из служебных жилых помещений граждан, которые попадают в перечень лиц, имеющих право на предоставление другого жилого помещения. Итак, в соответствии со ст. 103 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилого помещения по истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений не могут быть выселены наниматели и члены их семей, попадающие в следующий перечень:

• члены семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
• пенсионеры по возрасту;
• члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
• инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на военной службе.

2. Выселение из общежитий граждан, подпадающих под перечень лиц, приведенный в ст. 103 ЖК РФ. Указанным гражданам при выселении предоставляется другое жилое помещение.

3. Выселение граждан в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В соответствии с ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в том случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма жилого помещения не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. C учетом особых обстоятельств этот срок может быть изменен на уровне законодательства субъектов Российской Федерации.

4. Выселение собственника заложенного жилого дома (квартиры) и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру). Собственник жилого дома (квартиры), утративший жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложенное в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такое жилье являлось для них единственным, имеет право на предоставление жилого помещения в домах маневренного жилищного фонда.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать санитарно-гигиеническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Жилая площадь другого жилого помещения должна быть не менее того размера, который установлен в данном населенном пункте для постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (не ниже учетной нормы). При этом другое жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи, должно быть точно указано в решении суда о выселении нанимателя.

Анализ практики по судебным делам

Статья 40 Конституции РФ гласит, что лишать человека права проживания на определенной территории против его воли нельзя. Часто это противоречит интересам собственника жилого помещения. В этом случае последним приходится обращаться в суд. Судебная практика по спорам выселения из квартиры свидетельствует, что чаще всего удовлетворяются иски с требованием выписать граждан, не проживающих на спорной территории, а также бывших супругов, которые не являются владельцами жилплощади. По статистике такие дела решаются в пользу истцов в 85% случаев.

Существуют некоторые ситуации, при которых выселение из квартиры даже через суд, может вызвать ряд трудности. Это выписка гражданина с детьми, человека, не имеющего возможности прописаться в другом месте.

В случае если человеку негде больше прописаться, в выселении не отказывают, но откладывают его на определенный срок, как правило, это от 3 до 12 месяцев. За этот срок, выселяемый должен найти новое место прописки.

В некоторых случаях, выселить из квартиры могут даже собственника. Процедура проводится также через суд. Если он систематически нарушает общественный порядок, портит места общего пользования, по заявлению соседей судья может принять решение о выписке. Процедура выселения из квартиры проходит достаточно просто в том случае, если человек сидит в местах лишения свободы или находится в армии. Но согласно анализу судебной практики, такие люди, по своему возвращению подают иск об аннулировании выписки, и, как правило, иски удовлетворяются.

Общая информация об особенностях вынесения решения суда о выселении описана в этой статье.

Ипотечное жилье

Если человек не имеет возможности выплачивать кредит за квартиру, то с ипотечным жильем ему, скорее всего, придется расстаться. Дело в том, что по закону об ипотеке, заложенное недвижимое имущество является собственностью банка. Систематическая просрочка платежей по займу может явиться основанием для обращения кредитора в суд. После этого обращения, должник и другие лица, проживающие в квартире, обязаны освободить жилплощадь. Если они этого не сделают в установленный законом срок, выселение из квартиры проходит в принудительном порядке. Рассмотрим пример.

Банк обратился в суд с целью выселить должника за неуплату кредита. Ипотеку заемщик не платил уже более 6 месяцев, до этого было погашено лишь 8% долга. Жилье находилось в залоге у банка. Заемщик же не соглашался с требованием истца, аргументируя свой отказ выселяться тем, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Суд встал на сторону кредитора.

При выселении из ипотечного жилья, несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, не являются поводом для отказа в удовлетворении исковых требований кредитора-истца.

В данном случае, судья учел интересы детей, предоставив ответчику отсрочку на 4 месяца. За это время он должен либо договориться с банком и начать выплачивать задолженность, либо освободить жилье согласно постановлению.

С несовершеннолетними детьми

Что касается судебной практики по выселению из квартиры семей, в которых есть несовершеннолетний ребенок, то согласно статистике, основаниями для принудительной выписки могут явиться:

• Окончание срока договора съема жилого помещения;
• Квартира предоставлялась от работодателя, с которым ответчик расторгнул трудовой договор;
• Жилье находится в собственности муниципалитета;
• Смена собственника.

В любом случае, выселение из квартиры должно проходить под надзором органов опеки. Суд одобрит иск о выписке ребенка только в том случае, если ему будет предоставлена жилплощадь, с условиями проживания не хуже предыдущих. Для примера рассмотрим иск гр. Шувалова И.П.

Более подробно о том, можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры в никуда, узнаем из специальной статьи, подготовленной нашей редакцией.

Гражданин Шувалов решил продать квартиру, которую до этого сдавал семье с ребенком. Договор аренды подходил к концу, но семья отказалась выписываться. Арендодатель подал в суд. В ходе судебных заседаний, органами опеки было вынесено условие о том, что они дадут разрешение на снятие с учета только в случае, если для ребенка будут предоставлены удовлетворительные условия проживания. Договориться с родителями истцу снова не удалось. Тогда гражданину Шувалову пришлось за свой счет снимать жилье на месяц, и предоставлять договор аренды в суд. Родители согласились переехать в новое жилье. Иск о выселении семьи был удовлетворен.

Как выселить человека из муниципального жилья?

Итак, если по какой-то из причин, приведенных в этой статье необходимо выселить человека из муниципальной квартиры, а он на это не согласен, то единственный выход – обратиться в органы правосудия.

Алгоритм

Для того, чтобы выселить человека из квартиры, предоставленной муниципалитетом, независимо от того прописан он в ней или нет необходимо совершить такие действия в определенной последовательности:

Как происходит процесс

Процесс решения вопроса о выселении из муниципальной квартиры начинается с подачи заявление. Территориальная подсудность определяется по общему правилу – иск подается по месту проживания ответчика.

Чаще всего в таком процессе участвует представитель муниципалитета, поэтому обязательно наличие доверенности на его участие в судебном заседании.

Исковое заявление

Исковое заявление – основной документ, необходимый для инициации процесса выселения человека из квартиры через суд. Необходимо составлять его в соответствии со всеми требованиями законодательства.

В нем должны быть такие сведения:

• полное наименование органа судебной власти;
• анкетные и контактные данные истца (наименование организации, юридический адрес и т.п.);
• информация о представителе (при его участии в деле);
• анкетные и контактные данные ответчика;
• точный адрес нахождения спорного жилья;
• указание на документы о праве собственности;
• основания для пользования ответчиком квартирой
• причины выселения;
• порядок и срок выселения, которые желает истец;
• обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
• список документов, прилагаемых к заявлению, список свидетелей;
• дата, подпись и оттиск печати организации.

Составлять иск необходимо в деловом стиле, не допускать излишней эмоциональности и субъективных оценочных характеристик.

Документы

Несмотря на то, что документы, прилагаемые к иску индивидуальны в каждом конкретном случае, но есть и такие, без которых иск просто не будет принят судьей к производству.

К таким бумагам относятся:

• иск в требуемом количестве экземпляров;
• копия удостоверения личности истца и (или) его представителя;
• устав юридического лица и иные документы, подтверждающие его статус;
• доверенность на представление интересов;
• документы о собственности на спорную квартиру;
• договор найма;
• справки, подтверждающие требования о выселении;
• квитанция о госпошлине;
• другие документы.

К другим документам могут быть отнесены свидетельства о рождении детей, заключении или расторжении брака, справки из государственных органов (полиции, жилищной инспекции и т.д.). Все зависит от конкретной ситуации и требований, выдвигаемых истцом.

Стоимость и сроки

Так как подобные иски отнесены законодателем к категории имущественных, но не подлежащих материальной оценке, то размер госпошлины при обращении в суд составляет 300 рублей.

Для того, чтобы принять решение по делу суду может потребоваться срок от нескольких недель до нескольких месяцев. Все зависит от позиций сторон, их согласия или нет, наличия в деле всех необходимых документов, явки участников процесса в судебные разбирательства и прочих условий.

Само выселение происходит уже после вынесения судебного вердикта. Однако стоит помнить, что суд может отсрочить выселение на срок до 1 года, для того, чтобы ответчик смог найти себе другое жилье.

Как происходит выселение

После вынесения решения судебного органа в части прекращения договора соцнайма или расторжения документа о предоставлении муниципального жилья в качестве служебного, наниматель вместе с проживающими с ним в квартире лицами обязан освободить помещение.

Срок выселение определятся судьей и указан в официальном документе. Если гражданин не желает выезжать добровольно, то в этом случае могут применяться меры принудительного выселения. Подобные действия могут быть оправданы только в рамках законодательно определенной процедуры, которой выступает процесс возбуждения исполнительного производства.

• Провести изучение решения суда, содержания исполнительного листа для дальнейшего вынесения постановления;
• Уведомить о факте открытия производства заинтересованных сторон, сделав это в письменном виде;
• Принять меры для возможности исполнения судебного решения на добровольных началах, то есть убедить нанимателя выехать из муниципального жилья;
• Оформить постановление в части взыскании исполнительского сбора, вручить уведомление, предписывающее в оговоренные сроки освободить квартиру.

При неисполнении нанимателем предписанных мер, к нему могут применяться принудительные меры, необходимые для выселения. Для этого необходимо обеспечить присутствие 2 понятых, которые не должны иметь заинтересованности личного характера в проводимых действиях.

По результатам проведенных работ должны быть составлены следующие документы:

1. Акт о процессе выселения, подписанный всеми участниками, в том числе понятыми, бывшими жильцами, сотрудниками специализированной организации и иными задействованными лицами;
2. Опись имущества, принадлежащего выселяемым лицам с обязательной пометкой о его хранении.

Приставы вправе для выполнения своих обязанностей привлекать силы специализированных организаций, в том числе МЧС и полиции, поэтому воспрепятствовать их действиям и выражать агрессию бесполезно. После выполнения полного перечня предусмотренных законодательством действий и подтверждения факта освобождения муниципального жилья бывшим нанимателем и членами его семьи выносится постановление, которое дает возможность завершить исполнительное производство.

Право на проживание в квартире муниципального типа дает договор, заключенный между нанимателем и собственником такого жилья. Выселение из помещения возможно при условии прекращения соглашения, наличия нарушений со стороны жильца условий документа или отсутствия у гражданина законных прав, дающих ему право находиться на территории. Принудительные меры проводятся только на основании решения суда в рамках установленных правил.

На каких законных основаниях это может произойти: разбираем основания для выселения

По закону выселить хозяина можно по причине различных нарушений и разных обстоятельств. Ниже приведем ситуации, на основании которых владельца жилого помещения можно лишить недвижимости и выселить даже из единственного жилья.

Владелец жилого помещения использует свою собственность не по прямому назначению. Часто возникают ситуации, когда собственник, в целях экономии или в рамках мошеннических схем ухода от налогов, превращает жилое помещение в магазин, офис, склад или даже производственный цех. Это прямое нарушение Гражданского кодекса.

1.    Эксплуатация жилого помещения, которая напрямую нарушает права и комфорт соседей, а также создает угрозу их безопасности и здоровью. Это могут быть антисанитарные условия, созданные в жилом помещении, большое количество домашних питомцев, тараканы и т.д. Сами по себе причины вполне устранимы, но, если собственник регулярно нарушает покой соседей и не предпринимает мер по устранению этих причин, его можно выселить судебным решением.

2.    Незаконная перепланировка. Незаконными считаются те ремонтные работы, которые были произведены собственником без уведомления органов местного самоуправления и без их соответствующего разрешения. Если такая перепланировка повлекла за собой разрушение или повреждение несущих конструкций, инженерных коммуникационных систем, это может создать угрозу всему многоквартирному дому. Незаконная перепланировка создает угрозу аварийной ситуации.

3.    Владелец жилого помещения длительное время не оплачивает задолженности по коммунальным услугам без каких-либо веских поводов. Выселить хозяина квартиры можно по закону при условии наличия другого жилья. В том случае, если жилплощадь является единственной, то человек не может быть выгнан из помещения. По гражданскому кодексу владельца-должника необходимо призвать к ответственности с помощью других административных мер.

4.    Если собственник жилья передает права на владение собственностью другому физическому лицу. Это может произойти в рамках продажи объекта недвижимости, при обмене жилой площади на другую или в процессе дарения жилья другому гражданину. После заключения договора, проведения сделки по передаче права на владение жилья уже бывший собственник жилья лишается права проживания и должен покинуть жилую площадь. Исключение составляет, если в юридической договоренности предусмотрены какие-то специальные условия, позволяющие бывшему владельцу объекта недвижимости остаться в жилье.

5.    Если объект недвижимости находится на земельном участке, который требуется изъять для нужд муниципалитета. В этой ситуации муниципальные власти обязаны компенсировать собственнику жилья стоимость жилой площади, либо обязаны предоставить альтернативный вариант — другую жилплощадь для проживания. В случае, если жилая площадь находится в аварийном здании, подлежащем сносу. Здесь также применяется “правило альтернативы”: собственник объекта недвижимости получает эквивалент жилой площади в виде денежной суммы, либо собственник получает альтернативное жилое помещение.

6.    Если владелец жилплощади нарушает права соседей и общепринятые правила соседства. Например, длительное время создает для других жильцов многоквартирного дома невыносимые условия, которые снижают качество их жизни. Если жильцы обращались к владельцу жилья, а потом к участковому полицейскому, но это не возымело положительного результата, значит, соседи собственника-нарушителя могут подать на него в суд и решить ситуацию в судебном порядке.

В тех случаях, когда собственника выселяют из квартиры или дома, за которые не погашен ипотечный кредит, такая компенсация не подразумевается. Это происходит потому, что недвижимость, за которую нужно вносить ипотечные платежи, до момента полного погашения этих платежей находится в собственности у банковского организации (или другого кредитного учреждения). Если ежемесячные банковские платежи перестают вноситься регулярно, и образовалась большая задолженность, банк вправе подать на неплательщика в суд и в судебном порядке выселить его из недвижимости.

Если судебное решение было вынесено в пользу банковской организации, то выселение должника происходит без предоставления альтернативной жилплощади. Однако кредитная организация обязана вернуть ему ту денежную сумму, которую он уже выплатил (не учитывая сумму процентов).