Коммерческая недвижимость в москве

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

• продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
• строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Как определяется цена коммерческой недвижимости

Если оценщик желает произвести расчет стоимости недвижимости в виде здания, расположенного в пределах столицы, то ему потребуется установить наиболее прибыльный способ использования этой недвижимости. Самым прибыльным будет считаться тот метод эксплуатации, который позволит получить наиболее количество дохода за минимальные сроки использования.

Расчет цены коммерческой недвижимости предполагает совершение оценщиком следующих действий:

1. выбор длительного периода владения недвижимостью, выступающей объектом оценки;
2. расчет будущих годовых доходов владельца здания, полученных им в результате заключения арендного договора. При этом установление прибыли производится по рыночной ставке исходя из наилучшего вида использования объекта. Также эксперты должны учитывать поправки на частичную потерю прибыли, которая возникает после смены арендатора;
3. определение размера будущих расходов владельца постройки. 
4. установление чистого операционного дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
5. вычисление ставки дисконтирования, то есть показателя пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости. Оценщик занимается пересчетом операционного дохода за каждый год в его текущую стоимость;
6. сложение дисконтированных величин дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
7. установление конечной стоимости здания на момент, когда срок владения им заканчивается. Полученная величина дисконтируется по определенной ранее ставке, что позволяет установить стоимость реверсии;
8. определение рыночной стоимости недвижимости посредством сложения текущего размера доходов и стоимости реверсии.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

• свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
• договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
• справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
• кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
• справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
• согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
• разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
• оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

• оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
• подтверждение полномочий директора предприятия;
• протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

• информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
• данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
• цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
• процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
• указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
• определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
• ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Что такое коммерческая недвижимость

Объекты недвижимого имущества, способные приносить доходы

К имуществу, которое можно использовать с целью получения прибыли, стоит отнести следующие объекты собственности:

1. вещи, используемые в личных целях;
2. вещи, используемые в общественных целях;
3. вещи, используемые в предпринимательских целях.

Коммерческой недвижимостью считается последняя категория вещей. В нее входят все объекты недвижимого имущества, которые прямо или косвенно связаны с получением доходов. Выбирая наиболее оптимальный способ использования собственности, ее владелец может контролировать рост постоянной прибыли. Методика расчета рыночной стоимости таких вещей базируется на принципе извлечения максимальной прибыли посредством использования недвижимости.

Способы использования коммерческой недвижимости

Как правило, в качестве объектов коммерческого имущества организации и предприниматели, занимающиеся коммерческой деятельностью, рассматривают здания и сооружения. Существует несколько распространенных способов их эффективного использования, например:

• обустройство в здании офиса;
• размещение производственной базы;
• использование свободной площади в качестве складского помещения;
• применение в качестве торгово-развлекательного центра.