Что нужно знать о кадастровой стоимости частного дома? как считается и можно ли оспорить

Оценка — прерогатива оценщика

Однако не во всех агентствах убеждены в том, что риэлтор должен быть мастером на все руки, и предпочитают по юридическим вопросам обращаться к юристам, по вопросам оценки — к оценщикам. Одна из компаний включила оценщика в штат своих сотрудников, и для своих клиентов предлагает его услуги бесплатно. Доводы приводятся следующие:

1. Да, у агентов со стажем огромный опыт и хорошая интуиция, но опыт показывает, что большинство из них все же оценивают стоимость квартиры на глазок, а каждая квартира индивидуальна. Разница в цене «хрущевок» со схожей планировкой по проспекту Ленина может достигать полумиллиона. Включатся другие факторы: наличие перепланировки и балкона, расположение (угловая или нет), год постройки, материал перекрытий и пр.

В общем, если человек хочет знать точную стоимость, надо идти к профессионалам-оценщикам, которых учат в вузах на базе высшего математического или экономического образования».

2. Точная оценка помогает риэлтору свободно и грамотно строить диалог с клиентом. Когда клиент ощущает, что специалист по недвижимости знает реальную цену и возможный диапазон торга, возникает уверенность в том, что риэлтор проведет все переговоры в интересах клиента. И тогда сделка проходит быстрее, экономятся время, средства, силы, и эффективность работы возрастает. Иными словами, правильная оценка — это половина успешной сделки.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Алгоритм действий ничем не отличается от вышеописанного. Сведения о земельных участках, в том числе и их кадастровой стоимости, хранятся в тех же государственных организациях и на тех же сайтах, что и данные о квартирах.

В каких случаях надо знать кадастровую стоимость недвижимости

Такие сведения необходимо указывать при:

•    расчете земельного или имущественного налога;
•    продаже недвижимости (как дополнительные сведения, влияющие на стоимость);
•    при оформлении кредита или государственной субсидии;
•    для подачи имущественных исков в судебные органы.

Не во всех случаях кадастровая стоимость является обязательной. Иногда ее используют лишь как дополнительные сведения.

Признаки ошибочного определения кадастровой стоимости

Как уже выше упоминалось, сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости играют решающую роль в расчетах различных налогов, установлении фактической цены во время реализации объектов, сдачи в аренду и т. д. Если после получения данных из государственных организаций собственник видит большую и ничем не оправданную разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, то он вправе требовать изменений.

Главными признаками ошибочности определения стоимости является неверная оценка исходных данных. Имеется в виду для объектов недвижимости: физический износ зданий, ошибки в площади, не те материалы изготовления. Для земельных участков: проблемы с установлением границ, неправильные анализы плодородия грунтов, ошибки в определении стоимости земли в данном регионе.

Для исправления обнаруженных проблем владелец должен написать обращение в МФЦ или соответствующую государственную организацию. В обращении следует указывать:

•    полные данные заявителя;
•    данные об объекте (кадастровый номер и адрес);
•    копия полученной выписки из ЕГРН;
•    отчет о последней рыночной оценке недвижимости.

Заявление без перечисленных документов к рассмотрению не принимается. Ответ заявитель должен получить в течение 60-ти дней с момента регистрации документа. Собственник имеет право при отказе обращаться в суд. Претензия рассматривается специальной комиссией, на собрании должно присутствовать более половины членов. Решение принимается открытым голосованием простым большинством.

Важно. Новая кадастровая стоимость применяется с момента ее первого определения, а не с момента внесения изменений

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – это не рыночная цена, она может существенно отличаться от нее. Государственные органы должны автоматически пересчитывать кадастровую стоимость, если рыночная изменилась более чем на 30% с момента последней оценки.

Еще один нюанс. Следует различать и инвентаризационную стоимость. Эти данные чаще всего применяются к промышленным объектам недвижимости и отражаются в балансе предприятия. Инвентаризационная цена включает в себя стоимость материалов, физический износ и размеры. Она всегда ниже кадастровой, что касается сравнения с рыночной, то могут быть существенные разбежности в обе стороны.

Дополнительная информация по теме:

Частые вопросы

Вопрос:
Мне нужно провести оценку для суда, но в данный момент я не могу обеспечить доступ оценщика для проведения осмотра. У нас конфликтная ситуация и оценщика
просто не пустят на объект. Можно ли провести оценку в такой ситуации?Ответ:
При наличии документов такую оценку провести можно. Но оценщик будет вынужден сделать достаточно много предположений относительно параметров объекта и его состояния.
Ведь если объект нельзя осмотреть, то трудно составить о нем точное представление — это будет слабым местом в отчете. Например, суд может отказать в рассмотрении
такого отчета как документа доказательственного значения, такие прецеденты уже были.

Вопрос:
Нужно ли проводить оценку недвижимого имущества при нотариальном оформлении наследства?Ответ:
В Налоговом кодексе РФ, в ст. 333.25 п.5 сказано:

Подробнее об оценке для нотариуса…

Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Что делать, если кадастровая стоимость определена ошибочно

Если собственнику кажется, что в кадастровом паспорте или выписке обозначена слишком высокая сумма, можно попытаться оспорить ее. Можно обратиться в соответствующий орган, если дом, земля или квартира имеют приличную стоимость. Тогда есть смысл требовать, чтобы стоимость пересчитали.

Налог на имущество необходимо платить каждый год. Он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. А если разница между ней и фактической (рыночной) ценой объекта составляет несколько миллионов, естественно, собственнику не захочется платить лишние деньги.

Особенно в таком случае страдают предприниматели, так как на их долю приходятся самые высокие налоги. Так, если владелец коммерческой недвижимости захочет продать объект, ему придется заплатить 20% от ее кадастровой стоимости.

Если есть подозрение, что при установлении кадастровой стоимости были использованы неверные сведения, в процессе были допущены ошибки, можно потребовать ее пересмотра. Также свое недовольство результатами оценки может выразить гражданин, предприниматель или организация, считающие, что показатель сильно завышен. По сравнению с рыночной ценой квартиры или здания под магазин кадастровая стоимости должна быть ниже, в некоторых случаях разница может быть довольно весомой.

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.
Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми
(аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости —
непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться
либо рыночная, либо ликвидационная
стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.
Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы
обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению
стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.
С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена,
которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью
можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере
оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования
(возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации
– это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального
займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа
«монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость
оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь:
Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным
методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Сколько стоит аренда квартиры в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка аренды недвижимости?

Немало людей вынуждены снимать жилье прежде чем у них появится возможность купить квартиру. Поэтому снять квартиру, комнату, коттедж или дачу гораздо более доступный вариант, нежели покупка этой недвижимости. Более того, аренда квартиры в Москве или Подмосковье оптимальный вариант для большинства людей, приезжающих в столицу учиться или работать. С другой стороны, всегда есть граждане, которые вкладывают в покупку недвижимости свои сбережения с целью получения хоть и невысокого, но стабильного и постоянного дохода от аренды. И чем больше людей, намеренных сдать квартиру или дом, или же напротив, снять жилье, тем более актуальным становится вопрос о том, сколько стоит аренда жилья в Москве и Московской области.

Сервис «Оценка стоимости аренды квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является простым и удобным способом узнать примерную величину ставки аренды квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши! Этот сервис служит дополнением к калькулятору «Оценка квартир онлайн в Москве и Подмосковье» и позволяет сравнить целесообразность аренды недвижимости с вариантом ее покупки.

Оценка стоимости аренды производится для среднестатистической квартиры с указанными параметрами. Однако следует понимать, что арендные ставки отдельных квартир даже в большей степени, чем цены купли-продажи могут зависеть от дополнительных параметров, трудно формализуемых при автоматической оценке. К ним могут относиться внутреннее состояние и обстановка квартиры, состояние подъезда, контингент соседей. Также при съеме или сдаче жилья в аренду немалую роль играют взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора, существование между ними родственных, дружеских или доверительных отношений, документальное оформление сделки аренды или отсутствие такового, длительность проживания арендатора, его затраты на поддержание квартиры в нормальном состоянии и многое другое. По этим причинам немало недвижимости и квартир в Москве снимается или сдается не по рыночным ставкам, что может приводить к расхождениям с расчетами калькулятора.

Погрешность работы сервиса оценки аренды квартир также может увеличиваться для дорогих элитных квартир, жилья в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость аренды однокомнатной квартиры относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья. Однако, несмотря на эти детали, калькулятор оценки стоимости аренды жилья, разработанный аналитическим центром IRN.RU, может помочь сориентироваться в текущем уровне арендных ставок и выбрать оптимальные варианты среди множества объявлений «сдам квартиру» или «сниму жилье».

Необходимые документы

Для проведения оценки обычно требуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого
  такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.п.)
• Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.
• Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.

2. Технические документы:

• Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.
• Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.

Указанные документы предоставляются в копиях, заверенных печатью предприятия и подписью уполномоченного лица. Эти документы служат основным источником информации об объекте
и в дальнейшем подшиваются в отчет в качестве приложений.

В некоторых случаях бывает невозможно представить полный комплект документов. Это не является непреодолимым препятствием для проведения оценки. В таких случаях оценку
можно провести на основании определенных предположений относительно параметров объекта. Факт отсутствия каких-либо необходимых документов оценщик указывает в отчете, также как и
перечень предположений, которые были сделаны. Однако, следует иметь ввиду, что дальнейшее применение такого отчета может быть ограничено.