Cдать в аренду коммерческую недвижимость

Введение. О чем эта книга. Кем и для кого она написана.

   «Никогда не инвестируйте в бизнес, который вы не понимаете»

Уоррен Баффетт

Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала. 60 процентов всех активов в мире это недвижимость. Все самые успешные и состоятельные люди вкладывали и вкладывают большую часть своих средств в недвижимость.

Это объясняется тем, что при малых рисках такие инвестиции быстро окупаются и приносят высокую доходность.

Особенно сейчас, в условиях снижения ставок по банковским депозитам, дефицита доверия к национальной валюте и пенсионной системе, вложения в коммерческую недвижимость являются, лучшим способом формирования пассивного долгосрочного дохода, защищенного от инфляции.

На тему инвестиций в недвижимость написано огромное количество книг. Только на своей книжной полке я насчитал 25. Проблема в том, что большинство из них написаны зарубежными авторами – Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Я разделяю мнение миллиардера Оскара Хартмана — «Нужно инвестировать там, где ты проводишь время». Инвестируя в недвижимость страны, в которой живешь, ты видишь результат своей работы, в виде конкретных объектов. Меньше шансы попасть на мошенников на рынке, который ты знаешь. Больше информации о бизнесе арендаторов, их рентабельности.

Кроме того, по количеству жилой недвижимости Россия отстаёт от развитых стран в 2 – 2,5 раза. По коммерческим площадям в 5 раз. Все это говорит о перспективах и целесообразности инвестирования в коммерческую недвижимость нашей станы.

За 9 лет работы в коммерческой недвижимости я приобрел определенный опыт и знания в этой сфере деятельности. 5 лет я работал управляющим объектами коммерческой недвижимости. За это время я заключил 154 договора аренды. Последние 4 года работаю в компании УралДомСтрой, руководителем направления коммерческой недвижимости. Я помог клиентам купить 178 объектов коммерческой недвижимости на общую сумму 1 001 856 333 рубля (по состоянию на 19.04.2021 года). Каждая сделка учила чему-то новому, формировала экспертность.

Книга, которую вы читаете — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

• Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Брокерам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберите, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

Ответ:

1) Законодательство Российской Федерации не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями. При получении денежных средств в наличной форме, необходимо учитывать требования ФЗ № 54 от 22.05.2003г.

2) Следует учитывать, что если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то вся ответственность по сдаче в аренду помещения возлагается на арендодателя. Кроме того, в некоторых случаях, договоры, заключенные с нерезидентом попадают под нормы, обязывающие предоставлять паспорт сделки.

Порядок оплаты арендных платежей стороны самостоятельно предусматривают в договоре аренды (Ст. 614 ГК РФ) .

В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»).

Как физическому лицу сдать в аренду нежилое помещение?

Сдавать в аренду помещения, которые временно не представляют интереса для их владельцев и потому стоят без дела, – довольно популярный способ дополнительного пассивного заработка среди россиян. Но для тех, кто собирается начать такую деятельность впервые, может возникнуть множество вопросов, в том числе о правоспособности своего намерения.

Ведь аренда недвижимости выглядит, как разновидность ведения бизнеса, хотя, по факту, человек, владеющий жилым помещением, может быть далёк от предпринимательства и не иметь в этом абсолютно никакого опыта. Нужно ли ему в таком случае заниматься оформлением статуса ИП либо это вовсе не обязательно?

К облегчению для новичков в сфере аренды недвижимости, законодательство по этому вопросу не предусматривает таких усложняющих процесс обязательств, как дополнительная регистрация владельца, как юридического лица. Отсутствие необходимости обретения статуса ИП в целях сдачи жилья в аренду, подтверждается следующими документами:

1. Согласно положению о незаконном предпринимательстве, которое рассматривается в пленуме ВС РФ N 23, действующего с 2004 года, арендой жилого помещения могут заниматься все физические лица, имеющие официальные права на владения данным объектом.
2. Аналогичное разрешение содержится в пленуме об административных нарушениях правонарушениях N 18 от 2006 года, где указано, что никаких запретов на эту деятельности у собственника недвижимости без статуса ИП — на законодательном уровне не имеется.
3. В актуальных на сегодняшний день статьях 130 ГК РФ, о движимом и недвижимом имуществе, и статье 213 о правах собственности граждан и юридических лиц, также отмечается допустимость свободного совершения подобной сделки.

Возможные риски для арендодателя коммерческой недвижимости

Абсолютно все арендодатели переживают по поводу состояния своего помещения во время сдачи его в аренду. Все хотят получать от этого прибыль, а не убытки.

1. Использование помещения в других целях 

Если договор составлен правильно, то в нем обязательно должно быть указано, с какой целью будет использоваться помещение и как оно будет эксплуатироваться.

1. Пропажа или повреждение имущества

Если произошла такая ситуация, что вы сдали в аренду помещение человеку, который в итоге что-то сломал, испортил само помещение, то вы можете потребовать с него возмещение причиненного ущерба в полном объеме. При этом он должен возместить вам не только траты на ремонт, но и стоимость сломанного оборудования.

Такая ответственность не предусмотрена, если ваше имущество пострадало в результате наводнения, пожара или других непредвиденных обстоятельств.

1. Отказ арендатора платить за аренду

Для того, чтобы наказать рублем арендодателя за отказ платить вовремя, договор аренды должен быть составлен правильно. В нем должна быть написана сумма ежемесячной оплаты и сроки, в которые она должна быть внесена.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2020 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1.Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

• в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
• при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
• онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

• проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
• усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

• договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
• личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).

Размер государственной пошлины для регистрации договора аренды нежилого помещения составляет:

• 2 тыс. руб. для физических лиц;
• 22 тыс. руб. для юридических.

Дополнительно можно приложить документы, которые не являются обязательными и могут быть получены Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия:

• учредительные документы организации;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• платежный документ, доказывающий факт оплаты госпошлины.

3.Направить пакет документов на регистрацию. Сделать это можно одним из способов:

• лично при обращении через МФЦ или в подразделение Росреестра;
• почтой строго согласно требований, изложенных на сайте Росреестра, с уведомлением о вручении и описью вложений;
• прикреплением сканированных копий документов к заявлению на сайте Росреестра.

4. Дождаться завершения процедуры. Если говорить о сроках, отводящихся на нее, то по Закону 218-ФЗ ч.1 ст. 16 составляет:

• при регистрации простого письменного договора аренды при личном обращении в отделение Росреестра – 7 рабочих дней, через МФЦ срок увеличивается на 2 дня;
• при регистрации нотариального договора через отделение Росреестра – 3 рабочих дня, на два дня больше через МФЦ;
• регистрация в электронном виде происходит в течение дня, следующего за днем подачи документов;
• в случае одновременной постановки объекта на кадастровый учет и регистрации договора аренды через отделение Росреестра – 10 рабочих дней, плюс два дня через МФЦ.

Если при проверке документов будут обнаружены основания для приостановки регистрации, то срок на устранение недостатков устанавливается не более трех месяцев. По их истечению и бездействие заявителя выносится отказ.

Основания для приостановки регистрации следующие:

• в заявлении в качестве лица-правообладателя нежилого помещения указано фактически не имеющее на него прав и не уполномоченное им распоряжаться;
• заявитель не имеет оснований на подачу документов на регистрацию;
• выявлены противоречия между зарегистрированными ранее правами и заявленными;
• право не может быть зарегистрировано в соответствии с Гражданским кодексом или иными нормативными актами;
• представлен не полный пакет документов;
• документы, приложенные к заявлению, являются неподлинными или недостоверными;
• форма заявления не соответствует установленным требованиям;
• подписи в документах проставлены лицами, неправомочными их подписывать;
• документы в рамках межведомственного взаимодействия не поступили или отсутствуют;
• иные основания, предусмотренные ст.26 Закона 218.

5.Получить договор с отметкой о государственной регистрации. В заявлении имеется возможность выбора способа получения.

Договор будет действительным с момента его государственной регистрации.

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

Как взять недвижимость в аренду?

Для оформления аренды понадобится пройти несколько шагов:

1. Собрать все необходимые документы и проверить их.
2. Составить договор аренды.
3. Зарегистрировать договор в МФЦ (при необходимости).

Сбор и проверка документов

Первое, что необходимо сделать, — это запросить выписку из Росреестра о реальном владельце недвижимости. Заключать соглашение следует только с ним, в противном случае (в случае субаренды) нужно удостовериться, что в первичном договоре аренды было прописано право заключать договор субаренды. Если собственников несколько, то нужно заключать отдельное соглашение об аренде с каждым из них.

Если арендодатель — юридическое лицо, полезно поискать информацию о нем по:

1. картотеке арбитражного суда;
2. сайту налоговой службы;
3. в базах данных юрлиц.

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как взять в аренду ЗУ под магазин либо ларек и каковы юридические аспекты такой сделки.

Составление договора аренды

Договор аренды нежилого помещения для продуктового магазина должен включать:

1. «Шапка» договора. Указываются ФИО, паспортные данные, контакты сторон.
2. Описание объекта. Указать адрес и кадастровый номер.
3. Срок аренды.
4. Арендная плата. Указать размер платежа за определенный срок и способы оплаты. Описать порядок изменения размера арендной платы. Установить, кто берет на себя дополнительные расходы на оплату коммунальный платежей и в случае поломок. Прописать размер штрафов при просрочке выплат и в случае преждевременного расторжения договора.
5. Права и обязанности сторон. Прописать порядок передачи помещения, а также (не)возможность сдачи в субаренду. Арендодатель не должен препятствовать размещению рекламных вывесок на фасаде. Арендатор обязан поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы пожарной безопасности и СЭС.
6. Дополнительная информация. Пропишите условия продления договора, а также порядок разрешения конфликтных ситуаций. Если магазин передается с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
7. Подписи сторон.

Можно найти образец подобного договора и подкорректировать его под свои нужды.

• Скачать бланк договора аренды продуктового магазина
• Скачать образец договора аренды продуктового магазина

Более подробно о процедуре взятия в аренду помещения под магазин и о правилах составления договора мы рассказываем в отдельном материале.

Регистрация соглашения

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды помещения на срок более 1 года должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Многие предприниматели предпочитают заключать договор аренды на срок менее 12 месяцев, чтобы избежать обязательной регистрации и связанных с ней расходов.

Итак, если срок аренды превышает 12 месяцев, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, явившись в МФЦ и предоставив следующие документы:

• Удостоверения личностей сторон.
• Документы, доказывающие право собственности (для арендодателя).
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и одна копия для Росреестра).

Размер госпошлины:

• Для физических лиц — 2000 рублей.
• Для юридических лиц — 22000 рублей.

Ваша заявка будет рассмотрена, и, если все оформлено правильно, то стороны договора получат свои экземпляры с печатью, подтверждающей официальную регистрацию. Рассмотрение заявки занимает 7—10 дней.

Подводные камни

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ, при заключении договора аренды, необходимо составить акт приема-передачи. Это делается, чтобы избежать споров при окончании срока действия договора или его расторжении. В акте описывается состояние объекта недвижимости и фиксируются проблемные области, которые впоследствии могут стать предметом спора.

Внимание: Если арендодатель использует недвижимость по праву хозяйственного ведения, он не имеет права сдавать в аренду данное помещение (п.2 ст. 295 ГК РФ).

4 способа поиска арендаторов коммерческой недвижимости

1. Интернет

Уровня пользовательского владения компьютером вполне достаточно для поиска арендаторов через интернет. Для этого существуют сайты с бесплатными объявлениями и специализированные ресурсы.

Если вы не знаете таких сайтов, то просто забирайте в поисковую строку «сдам офис» или что-то подобное и открывайте появившиеся ссылки. На них вы обязательно найдете желающих снять ваше помещение. Кроме того, вы можете создать там свое объявление о сдаче офиса и желающие будут звонить вам сами.

1. Газеты и журналы

Хоть сейчас и наступил век интернете, всё ещё многие люди продолжают покупать и читать газеты и журналы. Благодаря этому, найти себе потенциальных клиентов можно из объявлений в этих изданиях. Бывает, что такие объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости оставляют сами агентства недвижимости, когда нуждаются в этом.

1. Друзья и знакомые

Этот способ хорош для тех, кто имеет много знакомых и друзей. Если вы являетесь предпринимателем с опытом, то конечно вы легко сможете найти тех, кто хочет либо сам снять у вас помещение, либо знают других людей, которые нуждаются в этом.

СПРАВКА! Хорошо конечно сдавать в аренду свое помещение знакомым, но не забывайте при этом оформлять документы по всем правилам.

1. Агентство недвижимости

Любое риэлтерское агентство имеет свою базу данных. В нее внесены возможные арендаторы, продавцы и покупатели. Поэтому можно обратиться туда и поставить перед риелтором задачу поиска клиента. После чего просто ждать результатов.

Налогообложение для ООО

ООО также имеют возможность выбора системы налогообложения в рамках деятельности по сдаче помещений в аренду.

1. налог на добавленную стоимость;
2. налог на прибыль организаций;
3. ставка – 20 %, налог на имущество.

Упрощенная система налогообложения: единый налог по ставке 6 %.

Кроме того, организации могут уплачивать ЕНВД при соответствии условиям применения данной системы. На характер уплаты налогов не влияет то, кто выступает контрагентом организации – физическое лицо, ИП или другая организация.

1. Налог на прибыль.

Сумма налога = (Доходы – Расходы) * 20 %.

(500.000 – 120.000) * 20 % = 76.000 руб. НДС.

Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

(500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб. Налог на имущество.

Общая сумма налогов: 76.000 + 65.000 + 12.000 = 153.000 руб.

Расчеты по УСН и ЕНВД будут идентичны с применяемыми для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения для ИП актуальны также и для ООО.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

• Офисные;
• Торговые;
• Производственные;
• Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

1. документы о собственности;
2. план помещения;
3. уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

• оплаты коммунальных платежей;
• размера арендной платы;
• срока сдачи помещения;
• наличия телефонной связи и доступа в интернет;
• проведения ремонтных работ;
• условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2021)

Скачать договор аренды нежилого помещения (образец 2021)

Подписание договора

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки

При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения

К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

свидетельство о регистрации юридического лица;
документ о постановке на учет в налоговую службу;
сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов

Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

1. предмет аренды. В договоре должно быть охарактеризовано арендуемое нежилое помещение.

Обязательно указывается документ, на основании которого помещение находится в собственности.

Субъекты аренды. Фиксируются данные об арендодателе. Обычно записывается наименование организации и представитель, который уполномочен в заключении такой сделки. Вносится в договор и ФИО арендатора.

Срок аренды. Данное условие документа может быть указано в виде конкретной даты или в виде определенного события, например, до реконструкции здания.

Стоит учесть, что договор может быть краткосрочным, срок его действия будет менее 1 года, или долгосрочным. Для краткосрочных договоров не требуется обязательной государственной регистрации согласно статье 609 ГК.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если срок будет указан 365 дней, то договор будет считаться долгосрочным. Для краткосрочной сделки стоит указать срок не более 364 дней.

Арендная плата. Если в документ не внести данный пункт, он не будет считаться действительным по статье 654 ГК.

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

• заявление с просьбой о регистрации;
• договор аренды в 3 экземплярах;
• кадастровый паспорт нежилого имущества;
• паспорт арендатора;
• учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
• свидетельство о собственности;
• квитанция об оплате госпошлины.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.