Разбор: когда должник может лишиться единственного жилья

Законно ли наложение ареста на единственное жилье

Судебная практика по ведению дел такого типа не может дать точного ответа. С одной стороны, наложение ареста приравнивается к взысканию и является незаконным, с другой – меры по аресту имущества направлены только на ограниченное распоряжение. Это означает, что должник не может продать или подарить квартиру, а также передать по наследству, при этом право пользования за ним сохраняется.

В случае долевой собственности, при условии, что одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, изъятие квартиры невозможно, но кредитор вправе потребовать наложения ареста на ту, часть имущества, которая принадлежит должнику.

Условия для ареста единственного жилья:

• должник, а также члены его семьи продолжают жить в квартире;
• на усмотрение приставов, либо по ходатайству банка в целях исключения сделок купли-продажи. Эти действия со стороны кредитора являются перестраховкой в случаях, если доверие к заемщику утеряно;
• исключение возможного заселения и регистрации в квартире других жильцов.

При создании таких условий должнику практически невозможно уклонится от выплаты задолженности.

Как проходит процедура ареста

Решение о наложении ареста на имущество принимается в суде, контроль за исполнением судебного решения осуществляют судебные приставы. Наложение ареста должно соответствовать правилам, предусмотренным законодательством, а именно:

• Уведомление собственника, посещение судебных исполнителей помещения, подлежащего аресту.
• Составление списка лиц, находящихся в квартире, в т.ч. свидетелей.
• Составляется акт. В нем должна отображаться следующая информация: описание недвижимости, подлежащей аресту, указание документов, которые подтверждают право собственности.
• Сроки налагаемого ареста и предписания по ограничению использования жилья, если таковые имеются.
• При изъятии указываются координаты и ФИО принимающей стороны.
• В заключение проставляются дата и подписи всех участников процедуры.

Исключения при наложении ареста

Квартира не подлежит аресту, если в ней проживают несовершеннолетние. В данном случае процедура ареста рассматривается как нарушение прав детей.

Изъятие единственного жилья возможно в следующих случаях:

Жилье приобретено в ипотеку, оформлен кредит на строительство либо капитальный ремонт собственного дома. В данном случае кредитор вправе потребовать реализации квартиры в целях погашения задолженности.

Проживание несовершеннолетних детей в данном случае не является ограничением и юридически обосновано. Единственное условие – за процессом наблюдают органы опеки и попечительства.

Условия для изъятия ипотечной недвижимости: срок просрочки платежей составляет 3 месяца, а задолженность составляет более 5% от стоимости жилья.

В случае положительного решения суда, квартира не подлежит изъятию. При этом права на собственность можно вернуть только после полной оплаты задолженности.

Длительное нарушение обязательств по выплате алиментов и других обязательных платежей, например, услуг ЖКХ. При этом для выселения собственника, даже имеющего большие долги по коммуналке, необходимы веские причины, например, самовольная перепланировка, использование жилого помещения не по прямому назначению, а также частые жалобы соседей.

Что касается жилья, в котором человек проживает на условиях социального найма, то выселение возможно при условии, что плата за ЖКХ не вносилась на протяжении полугода. В данном случае, даже если муниципалитетом инициирован судебный иск, есть несколько вариантов решения проблемы:

• Погасить задолженность в полном объеме
• Обратиться с просьбой в муниципалитет о составлении мирового соглашения с указанием даты оплаты задолженности.

Если не предпринимать никаких мер, то иск, скорее всего, будет удовлетворен, а должник, равно как и члены его семьи будут выселены с занимаемой площади. При этом муниципалитет должен предоставить другое жилое помещение, находящееся в этом же населенном пункте, без других жильцов, общей площадью не менее 6м2 на каждого члена семьи.

• недвижимость является залогом при обеспечении кредитных обязательств. В данном случае выселение и выставление недвижимости на торги также является возможным;
• если заемщику принадлежит доля в квартире, то кредитор может через суд потребовать изъятия этой части имущества в счет погашения задолженности.

Информация Федеральной налоговой службы от 13 апреля 2021 г. “НФДЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?”

15 апреля 2021

Доходы от продажи недвижимости освобождаются от уплаты НДФЛ, если объект принадлежал физлицу более минимального срока владения — три или пять лет.

Минимальный трехлетний срок применяется, в частности, в отношении недвижимости, которая была подарена, получена в наследство или передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

С 1 января 2020 года перечень применения минимального трехлетнего срока владения расширился.

Теперь независимо от способа возникновения права собственности трехлетний срок может быть применен в отношении комнаты, квартиры, жилого дома (доли в указанном имуществе) при условии, что такое продаваемое жилое помещение является единственным жильем гражданина или супругов (в случае совместной собственности).

Если с единственным жильем гражданина все понятно, а именно — на дату отчуждения имущества не должно быть в собственности иного жилого помещения, то при определении единственного жилья у супругов следует учитывать следующее.

Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Таким образом, при определении единственного жилья у супругов для применения минимального трехлетнего срока владения исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми.

Кроме того, существует общее исключение: не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность налогоплательщика или его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика к покупателю.

Исключительные случаи

Несмотря на невозможность изъятия единственной жилплощади у должника, в законодательстве предусмотрено несколько исключений. Как правило, они касаются самых злостных нарушителей: неплательщиков алиментов и преступников, которые отказываются возмещать ущерб жертвам. Эти исключительные процедуры имеют свои особенности, которые следует изучить внимательнее.

Долг по ипотечному кредиту

Сумма ежемесячного платежа по ипотеке может быть обременительна для семейного бюджета. К сожалению, никто не застрахован от сокращения на работе, внезапной болезни или изменения финансового положения. Поэтому изъятие и выселение из квартир, приобретенных в ипотеку, не редкость.

Финансовая организация имеет право обратиться в суд с требованием выселения заемщика из единственного жилья, если сумма его долга составляет более 5% от общей суммы.

Чтобы не попасть в такую ужасную ситуацию юристы дают несколько рекомендаций:

• Не прятаться от банка, активно вести диалог с сотрудниками учреждения, честно рассказать о своей проблеме.
• Попросить уменьшения суммы ежемесячного платежа;
• Возможно, оформить другой кредит для погашения образовавшейся задолженности.

Информация!

В Государственной думе рассматривается возможность введения «ипотечных каникул». Они позволят разгрузить заемщиков и предотвратить случаи выселения граждан из единственного жилья.

Недобросовестные родители

Исключительные случаи применяются к злостным неплательщикам алиментов, которые скрываются от судебных приставов и игнорируют требования истца. Ранее суд оставлял за такими лицами право владения единственным жильем. Однако недавно Верховным судом РФ было вынесено исключительное решение. Его суть заключается в том, что если сумма долга соизмерима со стоимостью недвижимости нарушителя, ее можно изъять.

Стоит пояснить, что если сумма неуплаченных алиментов намного меньше стоимости квартиры, такая исключительная мера не применяется. Под действия этой же законодательной поправки попадают и другие граждане, уклоняющиеся от уплаты долга

Под внимание судебных приставов попадают лица, которые владеют роскошными просторными особняками

Если площадь дома в 2 раза превышает установленный норматив на одного человека, должник может быть принудительно выселен, а недвижимость будет реализована на государственных торгах. При этом гражданин не останется без крыши над головой. Ему будет предоставлено скромная жилплощадь, с меньшей площадью.

Задолженность перед коммунальными службами

Еще одна распространенная проблема в России – несвоевременная оплата коммунальных услуг. По статистике, каждый четвертый житель квартиры может иметь долг перед этой службой.

Стоит знать, что сотрудники структуры имеют право обратиться в суд, если собственник не вносит платежи более 6 месяцев. Но в мерах, применяемых к нарушителям, есть существенные различия. Например, у собственника квартиры не могут отобрать единственную жилплощадь. Изъятие возможно, только если у гражданина обнаружат еще один объект недвижимости.

Больше рискуют лица, арендующие жилье по договору найма. При наличии долга соизмеримого со стоимостью квартиры, нарушитель может быть выселен. Его недвижимость продадут, а на оставшиеся денежные средства приобретут другое более скромное жилье. Часто новая недвижимость оказывается практически непригодной для проживания.

Краткое описание ситуации по делу

В отношении нашей клиентки было подано заявление о банкротстве. Соответственно, кредитор подавший заявление, поставил своего арбитражного управляющего, задачами которого стали – поиск имущества должника и оспаривание сделок, которыми это имущество было отчуждено. А искать и оспаривать было что…

Для наглядности и удобства изложения, промаркируем буквами имущество, принадлежавшее нашей клиентке в предбанкротный (трехлетний) период. У нее в собственности находились:

1. дачный участок площадью 274 м2 с маленьким домиком;
2. две небольшие квартиры площадью 32 м2 и 43,6 м2;
3. большая квартира площадью 161 м2.

На момент же обращения кредитора с заявлением о банкротстве, в собственности у клиентки уже ничего не осталось. Все имущество было или продано, или подарено. Кредитор и арбитражный управляющий об этом знали и целенаправленно пошли в банкротство, чтобы иметь возможность оспорить сделки по отчуждению имущества.

Стоит сразу сказать, что при грамотном подходе, банкротство может быть очень эффективным способом взыскания долгов. О взыскании долга через банкротства, можно почитать здесь – Взыскание задолженности через банкротство.

Так вот, заявление кредитором подано и процесс банкротства начался. Клиентка обратилась к нам, когда дело о её банкротстве уже вовсю рассматривалось судом. Арбитражный управляющий уже развил кипучую деятельность по оспариванию сделок и возврату имущества в конкурсную массу. Более того, он уже успел оспорить сделку по отчуждению земельного участка (1) и начал готовить на торги большую квартиру (3), хотя на тот момент её правовой статус был еще не определён (а так делать нельзя). Нам пришлось стремительно включаться в процесс и действовать быстро…

Спор о слишком роскошной квартире

В большинстве стран мира, где единственное жилье должника защищено от взыскания, оно имеет «иммунитет», только если не выходит за определенные рамки. Это может быть метраж жилья или его стоимость – почти нигде не получится вложить все деньги в шикарный особняк, чтобы так «спасти» их от кредиторов.

В России этот вопрос поднимался уже очень давно – еще 9 лет назад, в 2012 году Конституционный суд рассматривал дело о взыскании долга, где должник купил дорогую недвижимость, которая стала его единственным жильем. Тогда в КС РФ посчитали, что на слишком шикарное жилье «иммунитет» распространяться не должен – но для этого законодатели должны определить, что именно считать роскошным жильем.

Проходит 9 лет, но в законодательстве так ничего и не появилось. Все эти годы судебная практика в целом защищала должников – при прочих равных обстоятельствах суд всегда вставал на сторону должника и запрещал изымать единственное жилье. Будь то квартира на 300 квадратных метров или квартира, переоборудованная под офис. Более того, суды даже запрещали продавать квартиру ради покупки для должника меньшего по площади жилья.

Но недавнее решение высшей инстанции может изменить расстановку сил. Конституционный суд рассматривал жалобу некого Ивана Ревкова, который более 20 лет назад одолжил 770 тысяч рублей своей знакомой Елене Шахлович. Деньги она не вернула, хотя в 2009 году купила квартиру в 110 квадратных метров, причем эта квартира была дороже, чем сумма долга перед Ревковым.

В 2019 году Шахлович была признана банкротом, но Арбитражный суд Калужской области решил не продавать ее единственную квартиру и исключил его из конкурсной массы процедуры банкротства. Основание стандартное – эта квартира была единственным жильем должницы, и при этом не было обременено ипотекой. Все вышестоящие инстанции, включая Верховный суд, оставили решение в силе.

Кредитор не остановился и пошел в Конституционный суд – настаивая, что пункты Гражданского процессуального кодекса вместе с Законом о банкротстве противоречат Конституции.

И, как ни странно, КС РФ это поддержал – напомнив законодателям о недопустимом многолетнем бездействии. Теперь, как считает Конституционный суд, соответствующая статья ГПК РФ (которая защищает часть имущества от взыскания) больше не может быть причиной для отказа в обращении взыскания на жилье. Но только в том случае, если суд посчитает применение исполнительского иммунитета необоснованным.

При этом КС РФ дал важные пояснения касательно права взыскать единственное жилье:

• суд должен постановить, что жилье было куплено со злоупотреблениями (например, после запуска процедуры исполнительного производства и начала изъятия иного имущества);
• суд должен сопоставить сумму долга и рыночную стоимость жилья – чтобы обращение взыскания на него было обоснованным и не использовалось как карательная санкция;
• должника на улице оставлять нельзя – взамен он должен получить новое жилье по площади не меньше, чем он получил бы по договору социального найма, и в том же самом населенном пункте.

Дело по иску Ивана Ревкова в результате отправилось на пересмотр.

Отцу детей от суррогатной матери отказали в материнском капитале. Чтобы добиться выплаты, он дошел до Конституционного суда

Как защитить единственное жилье при банкротстве физического лица

Часто должники имеют единственное жилье, однако прописаны и живут по другим адресам: например, у родителей.

Право полноценно пользоваться таким жильем сохранится. Изъять не могут даже пустую квартиру должника. Избавиться от навязчивых кредиторов можно, если оформить прописку на единственной жилплощади до начала банкротства физ лица.

Что нужно для защиты своего жилья:

1.Грамотно работать с активами.  Бороться за единственную квартиру или дом нужно правильно. Забудьте о сделках дарения, включая сделки в пользу несовершеннолетних детей. Привлеките юристов. Все сделки с недвижимостью обязаны быть безупречными.

2.Содержать квартиру и проживать в ней. Важно жить и быть зарегистрированным в доме, который вы хотите сохранить. Важно сделать это заранее, а не тогда, когда вас ждет банкротство

Чтобы суд не сомневался, вовремя платите коммуналку и другие расходы по содержанию жилья. Даже если этим занимаются другие собственники или проживающие, хоть раз в полгода платите со своего счета. Если будут подозрения, можно показать выписку со счета и доказать, что вы совершали платежи. Долгов быть не должно. Чтобы уж наверняка, хорошо бы работать в том городе, где у вас жилье.

3.Если жилплощадь грамотно и заблаговременно отчуждена кому-то из близких, нельзя жить в ней, держать свое имущество и срочно выписаться. Для возврата имущества в конкурсную массу, могут провести расследование. Проверят видеокамеры и съездят по адресу. Если вас там обнаружат, сделка по отчуждению недвижимости может быть оспорена. Особенно, если на банкротство подали не вы сами, а банк.

4.Все оформлять документально. Официально зарегистрировать сделанную перепланировку. Получите в администрации документ, подтверждающий, что ваше помещение переведено из нежилого фонда в жилой и пр

Важно сделать его пригодным для проживания согласно техническим и санитарным нормам. 

5.Задокументировать статус имущества супругов. Половину имущества поможет сохранить соглашение о разделе имущества. То же самое можно сказать про грамотный брачный договор. Верховный суд пояснил, что супруги вправе поделить как совместно нажитое в браке, так и появившееся до брака имущество

Важно как можно раньше оформить всю документацию и «справедливо» распределить доли — без сильных перевесов в сторону кого-то из супругов, чтобы суд не имел оснований «докопаться»

Не рискуйте! Потерять единственное жилье при банкротстве всё-таки можно. При проблемной задолженности обращайтесь к профильным юристам и проконсультируйтесь по вашей ситуации. Просто нажмите ниже «получить помощь». Мы проконсультируем бесплатно.

Что может относиться к единственному имуществу

Единственное жилье при банкротстве физического лица – данный пункт беспокоит многих граждан, которые задумываются о запуске процедуры. Это вполне естественно, поскольку мало кто захочет остаться без долгов, но при этом на улице.

Следует понимать, что в большинстве случаев единственное жилье при банкротстве не подлежит реализации (то есть продаже). Однако существуют законодательные нюансы, о которых следует знать. В частности чтобы недвижимое имущество (комната, квартира и так далее) были признаны единственным жильем, оно должно обладать следующими признаками:

• Находиться в праве владения, распоряжения человека на основании государственной регистрации (в результате дарения, купли-продажи, приватизации и так далее) или пользования по найму муниципального жилья.
• Имущество построено, объединено из нескольких долей или реконструировано.
• Собственность состоит из доли или полностью принадлежит одному гражданину.
• В расчет берется общая площадь помещения, а не доля на конкретного человека.

Кроме того, очень важный момент заключается в том, что помещение обязательно должно быть пригодным для жилья. При этом дачный участок не может быть признан единственным жильем. Сама недвижимость должна быть полностью оформлена на праве собственности, не находиться в аварийном состоянии и так далее.

Когда возможен арест единственного жилья

В 2015 году был принят законопроект о выдаче полномочия приставам на осуществления ограничения прав использования и распоряжения единственным жильем должника и взыскания долговых обязательств за большие задолженности.

Начиная с первой половины 2016 года, судебные органы стали внедрять и использовать данное право, чем сильно помогли кредитным организациям и обеспечили дополнительные поступления финансовых средств в госбюджет страны. Ведь раньше должник не беспокоился: было запрещено арестовывать и изымать единственную жилплощадь.

Несмотря на то, что наложение запрета предусматривает только ограничение в праве собственности и распоряжении, а не выселение, принятие такого законопроекта повысило шансы на взыскание долгов. Арест автоматически запрещает дарение, продажу и получение в наследство.

Но закон достаточно ограничивает права самих приставов на осуществление изъятия жилья при следующих условиях:

• Недвижимое имущество или его часть — единственное помещение, которое пригодно для жизни.
• Частный дом или участок земли — одна недвижимая собственность должника.

К исключению относится имущество, приобретенное в ипотеку, которое находится в залоге банковской структуры.

Обратите внимание

Для предупреждения конфискации ипотечного залога и дальнейшего изъятия права собственности, необходимо подготовить и подать исковое заявление в суд о просьбе отсрочки погашения долговых обязательств. При наличии доказательств и существенных оснований, таких как: наличие иждивенцев, болезнь, сокращение, судья встанет на вашу сторону.

Требования к изымаемому дома или квартиру:

• Наличие в собственности более одного объекта недвижимости.
• Размер суммы долга сопоставим с рыночной стоимостью имущества.
• Вынесено соответствующее постановление судебных приставов.

Как защитить единственное жилье от ареста и реализации

Если пристав нарушил закон и включил единственное жилище должника для последующей реализации, его действия можно обжаловать. Для этого нужно собрать доказательства – выписку ЕГРН, свидетельство о праве, договор приватизации, купли-продажи или дарения. Чтобы подтвердить отсутствие других объектов жилой недвижимости в собственности или владении должника, нужно получить:

• справку из Росреестра обо всех права на недвижимость, зарегистрированных на имя должника;
• справка из муниципальных органов по месту регистрации, которая подтвердит отсутствие жилья по договору соцнайма;
• аналогичные документы нужно собрать в отношении супруга и других членов семьи.

Это важно знать: Займ под залог доли в квартире без согласия других собственников

Так как наложение ареста на любое жилое помещение признано законным по практике ВС РФ, можно настаивать только на исключении объекта из акта (описи) для реализации. Для этого нужно подать заявление на имя специалиста ФССП. ведущего производство. Если пристав отказал в удовлетворении заявления, можно обратиться с жалобой на имя вышестоящего должностного лица ФССП, либо в суд.

При аресте и реализации единственного жилья, обремененного залогом, указанные действия не принесут результата. Если должник не погасит обязательства, квартира или дом будут проданы на торгах. В такой ситуации можно рассчитывать на получении остатка от продажи недвижимости после погашения долга. Также должник может подать заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки, обратиться к залогодержателю с просьбой о реструктуризации долга. Образцы подобных заявлений

Практикующий юрист: Шарапов Дмитрий Васильевич

Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве

Ситуации, при которых у должника могут забрать единственное жилье, встречаются в настоящее время довольно часто.

Для изъятия единственного жилья, конечно же, должны быть веские основания. Зачастую изъятие происходит либо по причинам непонимания законов, либо по причине недобросовестного поведения.

Единственное жилье в залоге

Даже не стоит пытаться манипулировать жильем, которое находится в залоге. Ваши действия немедленно будут признаны мошенничеством. Мало того, что такое жилье будет изъято, но по факту могут открыть уголовное дело по признакам мошенничества.

Есть еще важный момент. Допустим ваши дела движутся в сторону банкротства. У вас есть квартира, которая нигде не заложена. Ваш кредитор (в большинстве случаев это банк) знает об этой квартире. Вас вызывает сотрудник банка и предлагает, поставив квартиру в залог получить кредит для погашения уже имеющейся задолженности.

Есть еще один вариант фактического залога — ипотека. Ипотечное жилье принадлежит банку, выдавшему ипотечный кредит, до полного погашения займа. Все действия с ипотечным жильем в ситуации банкротства отслеживают юристы банка.

То есть единственное жилье, приобретенное с помощью ипотеки, которая не погашена на момент процедуры банкротства, включается в конкурсную массу и подлежит реализации независимо от того, кто там проживает.

При этом в случае реализации квартиры остальным членам его семьи будут выплачены денежные средства за их доли в квартире.

Роскошное жилье

Эта ситуация связана с тем, что существуют объекты недвижимости, указанные как единственное жилье, но по своим характеристикам они явно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.

В случае, если суд найдет признаки роскоши у единственного жилья, то его теоретически могут отобрать и реализовать. Однако, Верховный Суд не так давно запретил предоставлять иное жилое помещение взамен шикарного. Эту коллизию суд первой инстанции должен решать по факту.

Вот пример. Вы сомневаетесь в том, что у вас единственное жилье — роскошная квартира. Пришедший вместе с представителем кредитора пристав не сомневается. И начинает описывать паркетную доску на полу, межкомнатные двери.

По этому вопросу есть судебная практика. Но вы ее не знаете. Адвокат, как правило, знает. Пристав сгущая краски пытается вас уговорить договориться с кредитором. А вот адвокат легко решает вопрос убедив пристава в его неправомерных действиях.

В результате вам удается устранить промежуточную проблему путем перечисления, например, 20 тысяч рублей за паркетную доску и межкомнатные двери. Выигранное время играет в пользу должника.

Это в случае добросовестного заемщика, который попал в безвыходную ситуацию.

Недобросовестный заемщик

При рассмотрении дела негативными факторами для суда будут являться факты, свидетельствующие, что должник искусственно придает квартире статус единственного жилья: например, никогда не проживал ранее в квартире, а регистрируется в ней уже в рамках процедуры банкротства; либо добровольно отказывается от права пользования жилым помещением, а впоследствии пытается доказать, что она является его единственным жильем.

Также однозначно суд не оставит должнику единственную квартиру, но приобретенную за счет денежных средств, полученных преступным путем, что установлено соответствующим приговором суда.