Как продать долю в квартире в 2020 году?

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

Паспорта покупателя и продавца; Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его. Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала .
Договор основания; Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.
Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ. Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца, если доля была куплена в им браке, но оформлена только на него одного. Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супруга продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке. Оформление стоит около 1 000 — 2 000 рублей. Справка из психоневрологического диспансера; Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет

Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.
Справка из наркологического диспансера; Здесь также как и со справкой выше

Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Выписка из домовой книги. Она нужна только, если продавец доли будет и дальше проживать (быть прописанными) в квартире после сделки купли-продажи. Официально она называется справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Эта выписка нужна для доказательства, что продавец действительно прописан в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о проживании следует обязательно указать в самом договоре купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной. Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда. Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

• Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
• Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
• Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция

Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:

1. Выделение доли.
2. Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
3. Уведомление других собственников.
4. Сбор необходимых документов.
5. Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
6. Полный расчет сторон.

Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартиры
для последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, при
договоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количество
квадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и
числа претендентов на право владения.

Выделение доли в квартире

Проще всего выделить долю в виде комнаты. Например, если разделу подлежит жилая площадь размером 100 м2, а собственников двое, то на каждого приходится 50 м2. Если была осуществлена незаконная перепланировка, придется сначала ее узаконить в БТИ, и только потом делить квартиру.

Совладелец вправе отказаться от своей доли, получив вместо нее
компенсацию, выраженную в денежном эквиваленте. Также квартира может быть
поделена не поровну. К примеру, супруги приобрели ее, будучи в браке, жилая
площадь составляет 80 м2. Мужу отводится 45 м2, а жене —
35 м2. В таком случае супругу придется компенсировать недостающую
часть (5 м2). Стоимость квартиры, на основе которой рассчитывается
компенсация в денежном эквиваленте, устанавливает независимый эксперт.

Установление стоимости доли квартиры

Чтобы определить стоимость доли квартиры, которую планируется продать, следует вызвать оценщика. Он выезжает на указанный адрес, проводит экспертизу и определяет цену недвижимости, которая близка к рыночной. На основе полученной оценки устанавливается стоимость доли. К примеру, если квартиру оценили в 2 млн. рублей, а совладельцу принадлежит половина площади, он может продавать ее за 1 млн. рублей. Но, как показывает практика, довольно трудно найти покупателя только на часть квартиры. А потому, цена существенно падает.

Уведомление о продаже других собственников

Как уже указывалось выше, в первую очередь необходимо уведомить совладельцев о решении продать свою долю. Им будет предложено выкупить часть недвижимости, чтобы избежать продажи сторонним лицам. Для этого создается письменное уведомление. На принятие решения совладельцам дается 1 месяц.

Если в течение месяца не будет получен ответ, владелец доли вправе
продавать ее кому угодно.

Сбор документов

Для оформления сделки понадобится следующий перечень документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• выписка из ЕГРН (в этом документе указана площадь продаваемой доли);
• документ, подтверждающий право продавца на долю квартиры;
• техпаспорт на квартиру;
• отказы совладельцев от выкупа доли продавца.

Если продавец находится в браке, дополнительно придется предъявить
согласие мужа или жены на продажу доли квартиры. Документ должен быть
обязательно заверен у нотариуса.

Оформление сделки

Когда пакет необходимых документов собран, можно приступать к продаже
доли квартиры. Оформляется договор по стандартной форме. В нем указывают личные
данные сторон, их права и обязанности, сроки передачи доли имущества, а также
ее стоимость.

Скачайте образец договора купли-продажи, чтобы иметь представление о том, как он выглядит.

В договор можно вносить дополнительные данные. К примеру, если доля
квартиры продается с мебелью, ее нужно описать.

Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса.

Полный расчет

Расчет между покупателем и продавцом происходит перед подписанием договора купли-продажи и его заверки у нотариуса. По желанию сторон можно составить предварительный договор, согласно которому покупатель вносит задаток. Это является гарантией того, что сделка состоится.

Рассчитаться можно наличными в присутствии юриста или через банковскую ячейку, как и при стандартной продаже квартиры.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

Это важно знать: Правила и условия получения ипотеки на покупку квартиры

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Опасности, связанные с выкупом долей квартир

Расскажем особо неуступчивым собственникам о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если выкуп доли квартиры в Москве осуществится не надежным агентством недвижимости, а вот таким посторонним лицом.

Купив такие доли, причём за цену, которая существенно ниже рыночной, новый сособственник вступает в переговоры с владельцем основной доли об её выкупе. В случае отказа, в ход идут отработанные технологии выживания Вас из собственного жилья (самые разные, более или менее законные), создаются действительно невыносимые условия существования, часто используется психологическое давление.

К примеру, подселяется человек, недавно освобождённый из мест лишения свободы с двумя судимостями: одну за хулиганство, другую – за убийство на бытовой почве.

Или угрожают раздробить долю на множество еще более мелких частей с целью продажи их «в розницу» для постоянной регистрации по месту жительства иногородних лиц и иностранцев.

Подавляющее большинство обычных граждан ничего не могут поделать против таких действий, и часто потом сожалеют, вспоминая, как раньше «прессинговали» другого собственника и упустили реальную возможность с ним сговориться. Никакие заявления в милицию, например, о пропавших вещах, не помогут (такова реальность обладания доли квартиры). В отличие от проживания в комнате коммунальной квартиры никогда не будешь уверен, что другой собственник доли не захочет войти в твою комнату, взломав замки, не неся при этом никакой уголовной ответственности. Даже если доля квартиры соответствует комнате, это совсем не означает, что такая комната становится той площадью, где можно повесить замок на дверь. Милиция в такие ситуации не вмешивается, и решать такие вопросы остается только в ходе судебных споров за недвижимость. Однако ходить в суд в такой ситуации – пустая трата сил, денег и времени.

«Слабый» с «сильным» в одной квартире не выживет. Оказавшись жертвой профессиональных рейдеров, теперь Вам приходится играть по их правилам. Либо выкупать доли уже у них, причем, разумеется, не по рыночной цене, а по чрезмерно завышенной. Либо продавать свою им же по очень заниженной стоимости, если жить в ней Вы не захотите (кто бы сомневался).

Это очень выгодный бизнес. На таких действиях опытные перекупщики зарабатывают до 50% прибыли.

Поэтому, если Вам предоставляется возможность преимущественного выкупа (согласно статье 250 ГК РФ), ответ однозначный: надо покупать. Преимущественное право покупки направлено только на защиту Ваших интересов, давая Вам возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения. Это означает, что за это время Вы должны не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую для этого сумму.

Если нет денег на данный момент, надо их найти, занять, попробуйте взять кредит под залог квартиры. А ещё лучше не прятаться, а разговаривать с участником долевой собственности, договориться об уменьшении цены, о рассрочке, но долю выкупать самим в любом случае. Он Вас поймёт, пойдёт на уступки по срокам и цене, тем более, что от посторонних покупателей он фактически получит не объявленную Вам сумму, а существенно меньшую (скидка порой достигает 30-70%).

К сожалению, достичь такой договоренности с другим сособственником чаще всего не получается.

Многие собственники долей не хотят смириться с тем, что их доля не стоит полную рыночную цену, а полагают, что она стоит столько же, сколько часть от рыночной цены всей квартиры. Например, если им принадлежит 1/2 доля (половина квартиры), то они надеются на половину рыночной стоимости квартиры, может с небольшой скидкой в цене.

На самом деле, никто не заплатит таких денег. Не потому, что покупатели такие вредные, а потому, что все понимают, что недвижимость эта проблемная.

Если у Вас возникают затруднения, помочь решить проблему, связанную с продажей доли квартиры, смогут опытные специалисты по недвижимости, которые возьмутся за продажу доли квартиры, со знанием всех нюансов и подводных камней, связанных с выкупом. К Вашим услугам срочный выкуп долей квартир в Москве.

Даниил Смолин
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Выкуп доли квартиры у родственников при обоюдном согласии

Самый простой способ — приобретение доли квартиры по договоренности между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем возникнуть не должно. Главное — придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.

Извещение собственников о своих намерениях

Если вам необходимо продать долю, помните про преимущественное право покупки. Продавец обязан предложить приобрести долю другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) имеет право продавать имущество третьим лицам (п.

1, п. 2 ст.

250 ГК РФ). Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения.

Известить собственников можно одним из следующих способов:

1. Лично передать уведомление в руки под подпись. Конечно, это не всегда возможно, а еще иногда один из владельцев квартиры может отказаться принимать и подписывать уведомление, чтобы отложить срок сделки.
2. Отправить уведомление по почте. Письмо стоит отправлять с описью вложений. Если адресат не получит письмо, вам вернется конверт с извещением, которое в позже может служить доказательством того, что вы при совершении сделки соблюдали все необходимые нормы.
3. Направить извещение через нотариуса. Нотариус составляет уведомление и отправляет его от своего имени всем собственникам жилого помещения.

На рассмотрение и ответ адресатам отводится месяц. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам, не нарушив при этом закон. Если не уведомить должным образом всех собственников жилья, сделка будет признана недействительной и отменена.

Сбор документов и составление договора купли-продажи

После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, но к основным относятся следующие:

• паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
• документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
• свидетельство о праве собственности (при наличии);
• нотариально заверенное согласие супруга на куплю/продажу доли недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• техническая документация.

Далее составляется договор купли-продажи.

Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.

Договор купли-продажи оформляется в 3-х экземплярах и включает в себя:

1. Дату и место составления.
2. Данные об участниках сделки.
3. Предмет договора. Описание продаваемой части имущества — доли (ее технических характеристики, местонахождение квартиры, ее расположение в доме, информация о помещениях и сведения о пригодности к проживанию).
4. Стоимость доли, условия оплаты и порядок расчета.
5. Основание, по которому продавец приобрел право собственности.
6. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
7. Права и обязанности продавца и покупателя.
8. Сведения о собственниках и их количестве.
9. Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
10. Иные условия, допустимые законодательством.

Регистрация

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра с необходимой документацией и на месте составить заявление (ст. 131 и 551 ГК РФ).

Уплата налогов

Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем покупали, необходимо будет заплатить налог (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) в 13% от дохода. Если же доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее за ту же стоимость что и покупали или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.

Выкуп долей квартир: этапы

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Выкуп доли квартир у члена семьи

Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи

1. Подготовка документации:
   • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
   • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
   • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
   • выписки из домовой книги.
   • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
2. Подписание договора купли-продажи доли.
3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Мнение эксперта
Кузьмин Станислав Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Выкуп доли на квартиру в ипотеку

1. Договора об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору.
2. Закладной.
3. Договора купли-продажи доли на квартиру.
4. Кредитного договора, фиксирующего процентную ставку по займу, размер ипотечного кредита, срок возврата долга и другие условия соглашения.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды.

Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Следующая
ДолиВыделение долей в квартире по материнскому капиталу

Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?

Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.

Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.

Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.