Какие документы нужны при продаже квартиры

Размещаем объявления о продаже квартиры

Следующим шагом нужно разместить объявление о продаже на специализированных сайтах. Можем порекомендовать такие: Яндекс.Недвижимость, ЦИАН, Авито, Domofond. Для того чтобы объявление просмотрело большее количество людей, позаботьтесь о хороших фото – можете фотографировать самостоятельно или пригласить профессионального фотографа.

После фотографий займитесь описанием, доступно и просто опишите преимущества как самой квартиры, так и инфраструктуры района. Например: «рынок и поликлиника в 10 минутах ходьбы, в районе находятся школа и детский сад, рядом остановка метро». Добавьте к фото и описанию план квартиры.

Если продаваемая жилплощадь находится в ипотеке

При продаже подобной квартиры, важно соблюдать такую последовательность:

собственник обязан устно или письменно уведомить банковскую организацию о своем желании продать недвижимость

Без такого уведомления сделку совершить невозможно, продажа будет признана недействительной; важно обосновать свое желание о продаже жилья. Это могут быть затруднительные жизненные обстоятельства, изменение места жительства

Необходимо предоставить подтверждение. Банковским организациям не выгодно досрочное погашение кредита, так как они хотят получить максимальный процент от кредита; затем собственник может приступать к поиску потенциальных покупателей; покупателю необходимо передать задаток, сумма которого равна сумме задолженности банку. Важно документально оформить передачу денег; сделка регистрируется, с собственника снимается задолженность; продавец получает от покупателя все оставшиеся средства, оформляет сделку и происходит регистрация нового собственника.

Опытные юристы помогут корректно составить договор о передаче задатка, в котором будет указана точная сумма, условия и сроки ее получения.

Документы при электронной регистрации

Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

При электронном способе подачи нет возможности получить документы в бумажной форме. У покупателя будут только их цифровые аналоги, заверенные ЭЦП. К тому же, на них нельзя поставить обычные (синие) печати, поскольку такая возможность не предусмотрена законодательством.

Основная документация для продажи квартиры

Договор оформляют не в первую очередь. Сначала необходимо подготовить первоначальный список документов для продажи квартиры от собственника.

Видео

В список предстоит включить:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы;
• бумаги, подтверждающие факт отсутствия задолженности по оплате коммунальных платежей;
• справка о составе семьи;
• передаточный акт и кадастровый паспорт.

Затем нужно собрать сопутствующие документы. Их перечень может существенно меняться в зависимости от лиц, которые принимают участие в сделке.

Предстоит предоставить:

• соглашение, подтверждающее факт внесения аванса или задатка, если денежные средства выплачивают заранее;
• письменное согласие мужа или жены на заключение сделки, если квартира находится в совместной собственности;
• согласие всех владельцев помещения, если недвижимость находится в долевой собственности;
• удостоверение личности или свидетельство о рождении, если в сделке принимает участие несовершеннолетний;
• разрешение органов опеки и попечительства, если происходит продажа квартиры, в которой часть собственности принадлежит ребенку;
• удостоверение личности лица, представляющего интересы несовершеннолетнего;
• договор с банком, подтверждающий факт аренды банковской ячейки;
• справку, демонстрирующую, что человек не страдает психическими заболеваниями;
• доверенность, если интересы собственника представляет третье лицо.

На практике сделка может быть осуществлена через агентство. Однако нужно помнить о том, что его представитель не несет ответственности за чистоту сделки.

Видео

Сделки с недвижимостью с несовершеннолетними детьми

• Для несовершеннолетних с полной (до 14 лет) или частичной (с 14 до 18) дееспособностью – разрешение Органов опеки и попечительства (ОПП) и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новом жилье.
• Для детей 14–18 лет, признанных дееспособными (в случае заключения брака, занятия предпринимательской деятельностью или работы по договору), – согласие на продажу жилья. Разрешение ООП в этом случае не требуется.

Документы для органов опеки и попечительства

Паспорта родителей.
Свидетельство о рождении ребенка.
Выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире.
Документы о праве собственности на продаваемую недвижимость.
То же – для покупаемого жилья.
Технический паспорт на новую недвижимость

Важно, чтобы условия в приобретаемой квартире не были хуже, чем на прежнем месте, например, метраж на долю ребенка не уменьшался. Если это условие не соблюдается, Органы опеки и попечительства справку не дадут.

Шаг №5. Организуем показ квартиры

Прежде чем перейти к показу квартиры, загородного коттеджа или другой недвижимости, вам предстоит общение по телефону. Звонки могут быть от людей, заинтересованных в покупке, и от таких же, как вы продавцов, желающих прицениться, чтобы не прогадать со стоимостью своей квартиры.

В любой ситуации отвечайте на вопросы потенциальных покупателей максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть человека грубостью. Чтобы правильно и уверенно отвечать на звонки, продумайте заранее все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

В процессе общения по телефону вы договариваетесь о показе квартиры. Это один из важных этапов продажи недвижимости. Замечено, что с утра люди более спокойные. Они еще не устали, не загрузились на работе, дневной стресс большого города еще не сказался на их настроении. Если возможно, договоритесь о встрече с покупателем в первой половине дня.

Как говорится, хорошая сделка зависит не только от самого товара, но и от умения его продавать. Стоять в сторонке, предоставив человеку самому все осматривать — не лучшая стратегия. Станьте для покупателя экскурсоводом, который покажет и расскажет обо всех преимуществах жилплощади. Объясните, чем хороша именно эта квартира, и почему брать лучше именно ее.

Постарайтесь выяснить, какие требования к жилью есть у покупателя. Исходя из этого, формулируйте плюсы своей квартиры. Ведь, что для одного является достоинством, для другого — недостаток. К примеру, ремонт — преимущество для молодой семьи, обычно не имеющей лишних денег.

Активные люди, располагающие достаточным количеством средств, скорее всего, будут ориентироваться на переделку квартиры на свой вкус. Таким покупателям нет смысла переплачивать за ваш ремонт, от которого они все равно избавятся, как только получат ключ.

Во время показа заинтересованный покупатель начнет с вами торговаться. Небольшая уступка в цене, представленная как персональная скидка для покупателя, окажется очень кстати. Поэтому, устанавливая цену, накиньте энную сумму для торга.

Документы для договора купли продажи квартиры

Действительно, составить предварительный и основной договор купли-продажи квартиры не имея документов на недвижимость  и удостоверений личности участников сделки, невозможно.

Ведь данные из этих документов в обязательном порядке вносятся в Договор купли-продажи или любой другой договор по отчуждению недвижимости.

Документы для договора купли продажи квартиры или их достоверные  копии нужны обязательно!

Ведь в  договоре необходимо описать участников сделки и объект недвижимости, а также цену и  порядок расчетов.

Документы для договора купли продажи квартиры.  Описание участников(субъектов) сделки

• Паспорт или другое законное удостоверение личности  участника сделки старше 14 лет
• Свидетельство о рождении для  участника сделки, младше 14 лет

Из этих документов вы возьмете персональные данные:

Фамилию, имя, отчество(если есть)

Дату и место рождения.

Реквизиты документа.

Гражданский  кодекс не требует прописывать реквизиты документа в Договоре , но если в сделке участвуют кредитные или бюджетные деньги эти данные необходимо прописать: серия и номер документа, кем и когда выдан, код подразделения.

Место регистрации (или проживания, наличие регистрации(прописки) для сделки НЕ обязательно)

Если участник сделки снят с регистрационного учета, в договоре прописывается его место жительства.

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание объекта недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации права

Правоустанавливающие документы- договор, соглашение или иной документ, которым описывалась предыдущая сделка.

Кадастровый паспорт (если есть выписка из ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, он не нужен)

Свежая выписка из ЕГРН — самый достоверный документ, потому что содержит все данные по объекту недвижимости, внесенные в реестр. Посмотрите какую выписку об объекте недвижимости теперь выдает Росреестр Выписка из ЕГРН
с 01.01.2020 года значение выписки из ЕГРН в сделке купли-продажи недвижимости многократно возрастает, так как в ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ внесены поправки. Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он полагался на данные из ЕГРН и убедился в отсутствии обременений на объект недвижимости.
Прочтите полезную статью: Что такое обременение

К тому же теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может рассчитывать на единовременную компенсацию, в размере стоимости, при утрате прав на это жильё. (ст. 68.1, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно с помощью сервисов заказа Кто Там

В договоре необходимо прописать на основании чего Продавец владеет данным недвижимым имуществом — это правоустанавливающие документы.
Они прописаны в Свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права в разделе: документы-основания.

На  правоустанавливающем документе посмотрите регистрационную надпись ( штамп Росреестра о проведенной регистрации права)  и внесите в договор дату записи в ЕГРП (ЕГРН).

Если правоустанавливающий документ Продавца подавался на регистрацию в электронном виде и удостоверен ЭЦП регистратора, запросите свежую выписку из ЕГРН или посмотрите данные о последней зарегистрированной сделке по этой квартире на сайте Росреестра 

Как проверить подлинность электронного документа

читайте в статье: Электронная выписка из ЕГРН

Из Кадастрового паспорта необходимо взять:

кадастровый номер

адрес объекта

• площадь
• расположение  на этаже

Кадастровый паспорт сейчас является частью выписки из ЕГРН, поэтому его не имеет смысла заказывать отдельно!

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание порядка расчетов

банковские реквизиты участников сделки при безналичном расчете

реквизиты Кредитного договора — дата и номер, срок возврата долга, процентная ставка, если расчет  производится за заемные деньги

Важно указать с кем и где заключен Кредитный договор.
сертификаты о предоставлении субсидий (маткапитал, малоимущим, молодая семья, погорельцам и т.д). Реквизиты этих документов обязательно необходимо включить в договор.

Пособия по самостоятельному составлению договоров

Чтобы вам проще было составить договор для сделки самостоятельно — посмотрите специальные подробные консультации от автора здесь

Сервис «Конструктор договоров»

Если у вас нет устойчивого навыка составления договоров, наделать ошибок проще-простого.

Чтобы не допустить ничтожности договора — воспользуйтесь специальной программой «Конструктор договоров»

Стоит прочесть:

Как распознать мошенников

Всегда рада разъяснить. Автор

Какие документы нужны для договора

Необходимые документы

Существует список документов, без которых нельзя заключить сделку и подать заявление на регистрацию прав. Но он во многом зависит от источника денег, которые идут на оплату недвижимости. Все документы можно разделить на основные и дополнительные. Основные документы необходимы для непосредственной регистрации сделки в Росреестре. Они требуются всегда.  

Список основных документов выглядит таким образом:  

• паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
• договор о продаже квартиры;
• разрешение от опеки, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний;
• согласие супруга, если жилье приобреталось в браке;
• нотариальная доверенность, если продавец лично не может участвовать в совершении сделки;
• выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
• акт о приеме-передаче квартиры, подписанный обеими сторонами. 

Когда квартиру покупают за наличные

Это наиболее простой вариант совершения сделки. Для регистрации договора в Росреестре необходимо предоставить основной список документов. Но покупатель может проверить юридическую чистоту сделки и запросить следующий пакет документов:

1. выписка из лицевого счета, которая подтвердит отсутствие долгов по квартплате;
2. технический паспорт на жилье;
3. выписка из домовой книги с указанием зарегистрированных лиц;
4. архивная выписка из домовой книги с указанием ранее зарегистрированных;
5. выписка из ЕГРП;
6. справка из наркологического и психоневрологического диспансера.

Когда квартиру покупают по ипотеке

Если у покупателя нет собственных средств, он обращается в банк для получения ипотеки. Кредитный специалист тщательно проверит недвижимость и потребует дополнительный пакет документов. У каждого банка есть свой список требуемых документов. Но в целом он совпадает у многих. Основной же список, необходимый для регистрации прав в Росреестре, остается стандартным.

Банк может запросить следующие документы для подтверждения юридической чистоты сделки:

• предварительный договор на заключение сделки;
• расписку о получении задатка;
• архивную выписку из домовой книги;
• выписку из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальных платежам;
• справку об отсутствии долгов за телефон, интернет и домофон;
• технический паспорт квартиры;
• разрешение из опеки;
• справки от всех собственников из наркологического и психоневрологического диспансеров.  

Когда квартиру покупают за материнский капитал

В данном случае также потребуются дополнительные документы. Материнский капитал не предоставят, пока тщательно не проверят приобретаемую квартиру. В первую очередь собственнику придется открыть расчетный счет в Сбербанке для перечисления средств из Пенсионного фонда. На руки такие деньги не выдают.

Потребуются стандартные документы для регистрации данных о новом собственнике квартиры в Росреестре. Представляются следующие дополнительные документы:

1. предварительный договор о продаже недвижимости;
2. расписка в получении задатка;
3. выписка из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные в квартире лица;
4. расширенная (архивная) выписка из домовой книги с указанием ранее зарегистрированных лиц;
5. выписка из лицевого счета об отсутствии долгов;
6. справка об отсутствии долгов за домофон, телефон и интернет;
7. технический паспорт квартиры;
8. справка от всех собственников из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Что еще может понадобиться для регистрации

Тем не менее, список документов, указанных выше, не является полным и может дополняться другими бумагами. Остановимся на этом более подробно. В зависимости от конкретной ситуации при продаже квартиры могут понадобиться:

• Нотариально заверенное согласие супруга. Разрешение мужа или жены на проведение сделки обычно дается, если квартира была приобретена в браке, то есть представляет собой совместную собственность;
• Извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли. Гражданский Кодекс обязывает владельца доли в квартире предварительно сообщить о продаже своей части других собственников в письменном виде;
• Разрешение органов опеки и попечительства. Актуально для тех случаев, когда квартира принадлежит несовершеннолетнему лицу. Ведь тогда есть необходимость доказать тот факт, что данная сделка никаким образом не нарушает его права и свободы;
• Согласие банка на продажу недвижимого имущества. Понадобится, если квартира на момент продажи находится в ипотеке.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В некоторых случаях может понадобиться подтверждение того, что один из участников вправе самостоятельно совершать сделки, то есть является полностью правоспособным и дееспособным.

Многие из этих документов не являются обязательными для регистрации сделки, но иногда их предоставляют по требованию другой стороны сделки. При наличии письменного согласия одного из супругов на продажу жилья его присутствие на самой сделке не требуется.

Инфо

В случае с разрешением со стороны органов опеки лучше заказать его заранее, так как на это уйдет минимум 2-3 рабочих дня

При этом важно убедить сотрудников учреждения в том, что условия жизни ребенка в новой квартире не станут хуже. Иначе они могут отказать вам в выдаче согласия на продажу.

Образец выписки из ЕГРН для продажи квартиры

Справку стали предоставлять только с 2016 года. Однако существует более ранний аналог документа. Это свидетельство о праве собственности. Бумага действует по сей день. Если у продавца присутствует на руках свидетельство, дополнительно оформлять справку не нужно.

Заказать выписку можно несколькими способами:

• лично посетить Росреестр;
• обратиться в МФЦ;
• отправить запрос на информационном портале Росреестра и получить электронный вариант.

Электронная выписка обладает точно такой же силой, как и бумажная. Стоимость справки составляет 300 руб. Документ сделают быстрее, если обратиться в уполномоченный орган лично. Бумагу предоставят в течение 3 дней.

Перечень документов в особых случаях

В отдельных случаях процедура продажи квартиры может происходить с особенностями. А это повлечет за собой особый порядок оформления сделки.

Если недвижимость приобретена во время брака

В этом случае нотариально заверенное согласие второго супруга потребуется обязательно. А его личное присутствие не обязательно: правильно составленного и заверенного документа будет вполне достаточно. Для его оформления следует предварительно узнать перечень требуемых бумаг для нотариуса.

Важно отметить также, что даже если недвижимость приобреталось одним из супругов во время брака и было оформлено только на него, все равно по закону оно считается совместно нажитым имуществом. Так что без согласия провести сделку никак не получится

Если владелец не достиг совершеннолетия

Про такую ситуацию уже было сказано выше. Но нужно отметить, что разрешение органов опеки также потребуется и в случае, когда жилплощадь находится в долевой собственности с несовершеннолетним. Получение этих документов способна стать серьезным препятствием. По закону органы опеки могут разрешить сделку только в том случае, если новые условия проживания ребенка будут, как минимум, не хуже нынешних.

Поэтому если речь идет о дальнейшем приобретении дома в сельской местности, то родители должны предоставить доказательства, что жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются. Например, более благоприятная экологическая обстановка или переезд в дом, который больше по площади, чем прежняя жилплощадь.

Если квартира находится в ипотеке

Такая ситуация встречается довольно часто. Человек может принять решение продать квартиру, еще не выплатив полностью ипотечный кредит. Следовательно, на момент совершения сделки у него есть задолженность перед банком.

Тогда схема продажи и оформления будет выглядеть так:

покупатель передает аванс в размере оставшейся задолженности перед банком. На этом шаге собственник должен дать расписку покупателю о том, что он принял денежные средства в определенной сумме

Особенно важно его подписание, когда жилье продается за наличный расчет;
затем продавец обращается в финансовое учреждение, оплачивает этими деньгами остаток долга по ипотеке. После этого он должен оформить полный пакет документов о погашении ипотечного кредита и о снятии обременения с объекта.

Важно, что при обращении в банк владелец жилья должен предоставить веские обоснования необходимости продажи квартиры. Это может быть тяжелая жизненная ситуация (невозможность выплачивать кредит), переезд в другую местность

Это связано с тем, что обычно банки очень неохотно идут на досрочное погашение займа, ведь они тогда теряют свой доход в виде процентов. Следует отметить, что перечень документов для продажи квартиры в ипотеке самый значительный.

Документы по итогам ипотечной сделки

При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:

• Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
• Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
• Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
• Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.

Закладная является основанием для внесения в реестр информации о залоге покупаемой недвижимости (так называемое обременение ипотекой) в пользу кредитора. В роли последнего в данном случае выступает банк. Ему же после завершения государственной регистрации направляется сама закладная, соответственно покупателю она не выдается.