Статья 67. права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.

В каких случаях это возможно?

1. Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев. В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.
2. Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади. Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения. Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади. На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.
3. Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п. Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.
4. Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.

Как обжаловать?

Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.

Нанимая жилье, гражданину рекомендуется, в первую очередь, изучить свои основные обязанности, чтобы иметь возможность проживать в нем длительное время

При этом, важно помнить и о своих правах жильца, чтобы не допустить злоупотребления со стороны наймодателя

Расторжение

Может осуществляться по желанию владельца, съёмщика или по обоюдному согласию. Как в досудебном, так и в судебном порядке.

О расторжении договора найма читайте в этой статье.

По инициативе нанимателя

Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время. Но по условиям статьи 687 ГК РФ он обязан уведомлять наймодателя о своих намерениях не позднее чем за 3 месяца до запланированного момента расторжения сделки. Если сделка краткосрочная – срок составляет от 2х недель до месяца.

По желанию наймодателя

Закон предусматривает перечень событий, которые позволяют владельцу осуществить расторжение договора. Возможно это только в рамках судебного процесса. Основанием для этого являются условия, предусмотренные статьёй 687 ГК РФ:

• аварийный статус жилища;

• признание его непригодным для эксплуатации;
• эксплуатация жилья не по назначению;
• порча и другое умышленное причинение ущерба имуществу или площади;
• если действия арендатора мешают соседям;
• два месяца подряд просроченная месячная оплата;
• прочие моменты, предусмотренные жилищным правом.

Комментарий к статье 100 ЖК РФ:

Статья 100 Кодекса определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. 1 ст. 100 Кодекса.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. ст. 105, 106 Кодекса). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 Кодекса). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. ст. 107 — 109 Кодекса).

3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Предмет такого договора найма — конкретное специализированное помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуальные признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ (см. ч. 8 комментируемой статьи).

Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен

В ст. ст. 450 — 453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.

4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Кодекса.

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными помещениями должны руководствоваться ч. ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса.

6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В комментируемой норме не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (ст. 7 Кодекса) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ (ч. 1 ст. 63 Кодекса).

8. Указанные в ч. 8 комментируемой статьи типовые договоры должны быть утверждены Правительством РФ.

Определение и виды

Согласно, статье 671 ГК РФ это процедура передачи владельцем жилья или его доверенным лицом во временное пользование физическому или юридическому лицу (о том, как заключить договор найма между физическими лицами, рассказывается тут).

Социальный

Это процедура передачи в пользование гражданам жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Согласно статье 49 ЖК РФ приоритет имею малоимущие граждане и те, кто официально признан как нуждающийся в жилом помещении. Основаниями для заключения договора служат:

1. Соблюдение требования ЖК РФ о предоставлении гражданину жилой площади.
2. Факт состояния на учёте нуждающихся в жилом помещении (согласно статье 49 ЖК РФ).

На учёте могу стоять:

1. Субъекты, которые не являются арендаторами жилых помещений по договору соц.найма (члены семьи либо сожители также не могут быть нанимателями).
2. Граждане, арендующие жильё площадью меньше допустимой нормы.
3. Физические лица, проживающие в неподобающих (санитарных, эпидемиологических, аварийных) условиях.
4. Лица, в составе семьи которых имеется больной страдающий от тяжелой формы хронического недуга, которая делает невозможным дальнейшее совместное проживание.

Подробную информацию о социальном найме вы найдете здесь.

Коммерческий

На заметку. Коммерческий наём жилья – это процесс перехода прав на распоряжение жилой площадью, которая принадлежит муниципальной или федеральной структуре.

Осуществляется путём составления договора, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право на пользование помещением по прямому назначению. Полномочия подразумевают все виды прав, что распространяются на договор социального найма.

Административные структуры имеют право использовать определённую часть квартир, изъятых у владельцев по причинам различных нарушений. Также сюда входят помещения:

• признанные бесхозными;
• из числа выморочного имущества;
• безвозмездно переданные владельцам.

Нюансы капремонта

При передаче собственности в общественный найм, владелец квартиры обязан гарантировать гражданину соответствующие условия жизни. Арендатор жилплощади — личность, что подписал контракт найма с органами районной власти и располагающий правом истребовать выполнения капремонта в занимаемом жилье, а так же соответствующего участия в содержании собственности многоквартирного дома. Абсолютно за все траты, исключая коммунальные услуги, отвечает владелец. Отсюда следует вывод об обязанности хозяина дома нести расходы по капитальному ремонту. Далее ответим на вопрос о личности арендатора.

Плюсы и минусы

Муниципальная собственность, как и любая другая собственность, имеет свои достоинства и недостатки. Жилые принадлежит государству, поэтому жильцы ощущают на себе не только плюсы такого жилья, но и минусы, связанные с ограничением прав.

Достоинства такого жилья:

• жилье не облагается налогом на недвижимость физических лиц;
• капитальный ремонт производится за счет государства;
• улучшение жилищных условий проводится за государственный счет;
• при утрате имущества или если оно пришло в негодность (например, в случае пожара), гражданин гарантированно получит замену жилплощади;
• коммунальные услуги оплачиваются по льготному тарифу;
• так как площадь предоставляется органами самоуправления, исключены мошеннические действия;
• гражданин имеет право приватизировать занимаемую квартиру.

Недостатки связаны с тем, что муниципальное жилье — это собственность государства, поэтому выделяют такие минусы:

• невозможно продать или обменять;
• нельзя сдавать в аренду;
• прописка родственников возможна только с согласия собственника, а если площадь квартиры не позволяет, то в прописке и вовсе откажут;
• в случае смерти пользователя квартира переходит обратно в собственность государства с выселением других проживающих (в случае, если они там не прописаны);
• при нарушении условий договора социального найма (например, в случае жалоб соседей), муниципальную собственность могут отнять.

Что такое социальный найм жилья?

Под социальным наймом жилья понимают письменный договор, наделяющий граждан правом пользования жилой площадью из государственного фонда (муниципального или регионального).

К основным признакам соцнайма относят:

• Право на бессрочное проживание, использование жилого объекта из госфонда, с взиманием минимальной платы по найму.
• Стороны договора заключают соглашение на основании законодательных актов и с учетом принятых нормативов вне зависимости от волеизъявления подписантов.

Социальный найм предполагает эффективный способ решения проблем с обеспечением граждан жильем, при условии отнесения их к социально незащищенной категории.

Подписываемый договор регулируется определенным режимом правоотношений, возникающих согласно положений российского законодательства. Правила, как получить жилье в социальный найм, регламентируются Жилищным Кодексом и множеством региональных актов.

В отличие от коммерческого найма, сторона наймодателя представлена государством или местной администрацией, с передачей жилья в пользование обычных граждан. Договор заключается на бессрочной основе, а плата за услугу определяется по принятым тарифам. Если плата за найм социального жилья устанавливается по соглашению сторон, а размер площади зависит только от возникшей договоренности, то в случае проживания на жилплощади из госфонда ставка фиксирована, а размер определяется нормами предоставления жилья.

Параметры жилья

Требования к социальному жилью определяются статьей 62 жилищного законодательства:

• передаваемый объект должен быть изолирован (дом, квартира, часть дома, комната);
• относиться к жилому фонду;
• исключается использование общедомовой собственности под соцжилье;
• адрес выделяемой недвижимости совпадает с местом проживания граждан.

Помимо определенных условий предоставления жилья должны соблюдаться законодательные нормативы с учетом региональных поправок:

• 33 кв.м, если жилье передают одинокому нанимателю;
• 42 метра предусмотрено на семью из 2 человек;
• по 18 кв.м полагается каждому из семьи нанимателя более трех человек.

При отсутствии жилья, соответствующего нормативам, возможно уменьшение выделяемой площади, но не более, чем на 1/10.

Кто получает?

Категории граждан, имеющих право претендовать на выделение жилья из госфонда, представлены в ст. 49 и 51 жилищного законодательства.

Кто имеет право на муниципальное жилье, определяют следующие пункты:

• Граждане, получившие статус малоимущих и нуждающихся в жилье.
• Лица, несовершеннолетнего возраста, оставшиеся без родителей.
• Жильцы помещений, зданий в аварийном состоянии, без возможности восстановительного ремонта.
• Граждане с тяжелой формой болезни, совместное проживанием с которыми опасно для остальных членов семьи (заболевания перечислены в ст.51 ЖК РФ).

Следует учитывать, что жилье от государства предоставляется не сразу, а по мере его появления в фонде конкретного муниципалитета. Тем не менее, для отдельных категорий лиц установлено приоритетное право очередности.

Рекомендуем к прочтению: Как встать на очередь на улучшение жилищных условий.

Получить недвижимость во владение от государства могут малоимущие граждане, ранее не заключавшие договор о найме, либо полученная площадь не дотягивает до нормативов, действующих в регионе. Зачастую это становится возможным, когда в семье нанимателя происходит пополнение, и выделенный до этого метраж более не соответствует нормам.

Следующие социальные категории вправе претендовать на жилье от органов власти:

• лица, имеющие удостоверение ветерана войны;
• граждане, потерявшие собственность по причине стихийного бедствия, природных катаклизмов;
• получившие ранения, травмы военнослужащие, находящиеся при исполнении;
• ликвидаторы последствий аварии в Чернобыле, с присвоенной инвалидностью;
• граждане с ограниченными возможностями с инвалидностью 1-й или 2-й группы.

Оформить жилье от государства могут только граждане России, а члены семей основного получателя становятся сонанимателями. Основанием для причисления иных, кроме детей, супругов и родителей, родственников станет установление факта совместного ведения хозяйства.

Случайные условия договора

В соглашении найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в соглашении найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления соглашения найма — на видео:

Поделитесь записью

Обсуждение: 10 комментариев

1. Андрей Свистунов says: 22.12.2016 в 19:08

   Безусловно, и грамотное согласование условий сторонами, и учёт всех непредвиденных обстоятельств очень важен при заключении договора, на практике постоянно сталкиваюсь с ошибками даже в таких банальных вещах. «Ой, не подумали, ой, не успели, ой, дак а разве такое нужно записывать — и так же всё понятно». Причём ошибки и у граждан и у некоторых практикующих «юрыстов». Граждане, будьте юридически грамотнее. Хоть чуть-чуть. Пожалуйста.

   Ответить

2. Александр says:

   25.12.2016 в 11:20

   В договоре найма должны быть указаны паспортные данные сторон, данные правоустанавливающего документа на сдаваемую недвижимость. Акт приёма-передачи к договору также важен, где наймодатель может указать передаваемую технику и мебель, а наниматель — недостатки квартиры.

   Ответить

3. Лариса Ивановна says:

   28.12.2016 в 00:31

   Основываясь на огромном личном опыте работы в недвижимости (17 лет) хочу отметить, что очень существенными, я бы даже сказала, что главными условиями договора являются сроки аренды, стоимость, а также кто за что отвечает в случае ремонта или непредвиденных ситуаций

   Ответить

4. Данил_Т says:

   19.02.2017 в 06:42

   Тоже основываясь на личном опыте долговременной аренды жилья, могу сказать то, что всех нюансов не учесть, особенно «начинающим» арендаторам. В таких ситуациях лучше всё же брать с собой либо грамотного юриста, либо того, кто на аренде «собаку съел».

   Ответить

5. Владислава says:

   21.03.2017 в 02:31

   К оформлению договора жилья надо подходить ответственно, любая не оговоренная мелочь может привести к неприятностям. Мы с мужем, впервые, сдавали дом квартирантам, и по незнанию, а может и по наивности, не сделали полную опись вещей и предметов, которыми пользовались квартиранты. Потом было сложно доказать, что наши жильцы, съезжая, «прихватили» часть нашего имущества. В дальнейшем к составлению договора относились более ответственно, включая даже пункт, о возмещении материального ущерба, если вдруг такое случится.

   Ответить

6. Иван says:

   06.06.2017 в 04:46

   Был у меня неприятный случай, связанный со сдачей квартиры. Знакомый порекомендовал своего родственника, я как раз квартиру сдавал. Особого внимания к документам не проявил, а зря. В договоре забыли указать срок. Так я потом 4 месяца судился по поводу выселения квартирантов.

   Ответить

7. Виктория says:

   23.07.2017 в 13:48

   пару раз видела договоры, в которых существенные условия прописаны не были, что позволило арендатору не только нанести ущерб арендодателю, но еще и длительное время уклоняться от его возмещения. на мой взгляд — договор аренды (да и любой другой договор) должен предусматривать если не все, то большинство возможных ситуаций и обезопасить арендодателя от недобросовестного арендатора

   Ответить

8. Мокина Света says:

   31.01.2018 в 00:38

   Договор найма жилья заключали и мы, а сейчас, когда город делает капитальный ремонт дома, мы достаточно сильно выиграли из-за того, что работы производятся бесплатно за счет фонда капитального жилья.

   Ответить

9. Дударев Федор Владимирович says:

   03.04.2018 в 03:10

   А мне типовой договор не подошел по некоторым причинам и пришлось обратиться в контору юридическую для составления договора специалистом-юристом. Всё сделал хорошо он. Удовлетворен.

   Ответить

10. 5master5 says:

    26.05.2019 в 06:34

    Федор Владимирович, нельзя с Вами не согласиться. Я так поступаю во всех случаях при составлении подобных договоров. Иначе просто путаюсь. Причём, всегда не в свою сторону положительно. Обычно, меня обманывают.

    Ответить

Что такое найм и какой он бывает

13.04.2018 11:21

Одним из популярных видов арендных отношений выступает найм, согласно которому собственник жилого помещения передает его во временное пользование физическому лицу. Если в роли нанимателя фигурирует какая-либо организация, то речь уже будет идти не о найме, а об аренде.

Гражданское законодательство РФ выделяет 2 вида найма: коммерческий и социальный. Если жилая недвижимость находится в частной собственности, то речь будет идти о коммерческой найме, а если владельцем передаваемого во временное пользование жилья является государство или муниципалитет — то это соц.найм. Помимо отличия в правовом статусе владельцев недвижимости, коммерческий и социальный найм имеют различия и по другим признакам:

• статус нанимателя. По нанимателями могут выступать только граждане РФ и только в том случае, если они признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на спец.учет. В коммерческом найме никаких ограничений в отношении нанимателей — физических лиц нет: ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы;
• срок сделки. Договор соц.найма является бессрочным, коммерческий найм же может иметь максимальную продолжительность только 5 лет;
• по соц.найму предоставляется жилое помещение, площадь которого определяется согласно установленным законом нормам; выбор места нахождения жилья нанимателю не предоставляется. Заключая коммерческий найм, наниматель самостоятельно определяет, какое именно жилье ему требуется, какой площади и где оно должно быть расположено;
• коммерческий найм по сути является возмездной сделкой: стороны договариваются о стоимости предоставляемого жилья и о способах расчетов. Договор социального найма обязывает производить только оплату за пользование помещением (по официально установленным тарифам) и предоставленные коммунальныу слуги;
• соц.найм предусматривает предоставление во временное пользование и владение только пригодного для проживания помещения, в коммерческом найме же довольно часто предоставляется и необходимое для проживания имущество: мебель, техника, посуда и пр.;
• действующее законодательство предусматривает возможность перехода жилья, переданного по договору социального найма, в собственность наймодателя путем его приватизации, при коммерческом найме съемное жилье можно только приобрести за деньги;
• смена собственников недвижимости никаким образом не влияет на исполнение договорных обязательств участниками социального найма, при коммерческом съеме обычно договор приходится расторгать.

Сама структура договоров коммерческого и социального найма довольно схожа, они заключаются в простой письменной форме в 2 экземплярах. Вот только для социального найма обычно используется утвержденный Правительством РФ типовой договор, а при коммерческом найме унифицированного шаблона договора нет.

Оформление прав и обязанностей

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

• Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
• Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
• Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
• Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
• Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

• Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
• Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
• Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
• Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

• При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
• Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Программы по обеспечению жильем

Программа «Социальное жилье для малоимущих граждан» с финансовой точки зрения очень выгодна, но имеет существенный недостаток: ждать получения квартиры придется долго.

По причине бесконечности очереди государством предусмотрено несколько программ, которые помогают улучшить жилищные условия граждан РФ:

• Социальная программа для участников боевых действий и ветеранов ВОВ начала действовать в 2010 году и распространяется на родственников этих категорий граждан;
• Социальная ипотека, где дают рассрочку при покупке жилплощади, при этом часть долга может быть погашена через определенное время;
• Господдержка бюджетников возможна, если граждане живут в непригодном для здоровья помещении или в общежитии;
• «Жилье для российской семьи» начала действовать в 2021 году, ее целью служит уменьшение стоимости квадратного метра жилплощади при одновременном увеличении объемов строительства.

Существует так называемый налоговый вычет по ипотеке.

Какие нужны документы для возврата налога при покупке квартиры? Сколько стоит свидетельство о государственной регистрации права на квартиру? Узнайте тут.

Как получить квартиру от государства бесплатно? Читайте далее.

То есть при покупке квартиры можно вернуть 13% или подоходный налог, так как приобретение объекта недвижимости считается значительным вложением и потому государство частично возмещает траты.

При этом обязательно должна быть указана цель кредита — «жилищные инвестиции», если этого нет, то налоговый вычет вернуть не удастся.

Как оформить договор

Когда очередь на получение социальной жилплощади подойдет, органы местной муниципальной власти заключают с гражданином договор соцнайма.

На его основании осуществляется передача жилья в пользование.

Фото: типовой договор соцнайма

Подобный документ имеет типовую форму, но в зависимости от обстоятельств его содержание может изменяться.

Договор соцнайма обязательно содержит следующие сведения:

• наименование населенного пункта, где заключался договор, реквизиты сторон, дата подписания;
• технические характеристики, число комнат и почтовый адрес объекта недвижимости;
• состояние жилплощади на момент передачи (может быть оформлен акт приема-передачи);
• данные о каждом жильце (ФИО, родственные связи, паспортные данные);
• права и обязательства сторон, заключающих договор.

Срок действия

Следовательно, договор соцнайма действителен неограниченный период.

Обстоятельства, при которых договор расторгается, а жильцы выселяются из социальной квартиры:

• неоплата коммунальных услуг в течение шести месяцев;
• порча имущества, в том числе и общедомового;
• использование жилплощади в коммерческих целях;
• нарушение общественного порядка.

Основные моменты

Иногда в жизни все складывается не так, как хотелось бы, а возможность покупки собственного жилья становится всего лишь мечтой, которая может воплотиться в реальность только через много лет. Тем не менее, выход из сложившейся ситуации существует.

Малоимущие граждане нашей страны могут получить жилье в социальный наем. После этого люди смогут проживать в своей квартире (хотя собственником будет являться государство или муниципалитет) и просто оплачивать коммунальные услуги.

Как правило, жилье в социальный наем предоставляется гражданам бессрочно. Но в договор нужно вписать всех людей, которые считаются родственниками нанимателя. Таков порядок.