Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Преимущества и недостатки ипотеки

Оформляя кредит на приобретение квартиры или дома, следует задуматься о достоинствах и недостатках получаемой ипотеки

Важно оценить собственные возможности и понять, какую выгоду удастся получить

Сначала рассмотрим важные достоинства данного вида кредита:

• приобрести жилье можно даже без первоначального взноса – это помогает сэкономить денежные средства и открывает больше возможностей перед гражданами, имеющими небольшой доход. Не у каждого клиента есть возможность сделать большой первоначальный взнос. Тем не менее, еще более выгодным становится сотрудничество в том случае, если первоначальный взнос уже был сделан заемщиком. Банк в такой ситуации идет навстречу клиенту и понижает процентную ставку по кредиту. Чем выше взнос, тем ниже процентная ставка;
• кредит можно досрочно погасить – практически все банки предоставляют такую возможность клиентам. Это избавляет от больших переплат. В большинстве случаев граждане стараются закрыть кредит раньше срока, заявленного в заключенном договоре;
• широкий выбор недвижимости – банки не ограничивают клиентов в выборе квартир, которые могут быть приобретены. Оформить можно покупку жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости.

Необходимо упомянуть о недостатках ипотечного кредитования:

• Процентная ставка может оказаться высокой, если клиент желает оформить кредит без предоставления всего пакета документов. Таким образом, кредитная организация снижает для себя риски.
• График внесения обязательных платежей может оказаться не слишком удобным. В большинстве случаев решить данную проблему поможет общение с представителем банка. Как правило, в таких ситуациях кредитная организация идет навстречу клиенту и подстраивает под него график.
• Еще одним существенным недостатком является тот факт, что до момента полного погашения задолженности перед банком квартира находится в его собственности. Иными словами, клиент, выплачивающий ипотеку, фактически не является собственником приобретенной недвижимости. Это можно объяснить необходимостью банка снизить для себя все возможные риски.

Социальная помощь на приобретение жилья

Покупка жилья очень ответственное и сложное мероприятие. Для начала, узнайте о вариантах господдержки и льготах. В настоящее время в России действуют программы государственной поддержки, которыми можно воспользоваться при покупке жилья. Например:

• материнский капитал;
• семейная ипотека под 6%;
• льготная ипотека под 6,5%;
• сельская ипотека до 3%;
• социальная выплата для молодых семей.

Для каждой программы господдержки предусмотрены определенные условия. Если вы подходите по условиям и решили воспользоваться программой, выбирайте банк, который работает с данной программой государственной поддержки.

Если господдержка не используется, выбирайте банк на свое усмотрение.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Часто задаваемые вопросы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя. Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли. Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).  Поэтому на сегодняшний день родители чаще всего идут на риск: продают ипотечное жилье, не оформляя в нем доли детей. Пенсионный фонд РФ в последние три года резко активизировал контроль над целевым использованием маткапитала, поэтому такие действия могут грозить отменой сделки. Кроме того, если по достижении 18 лет дети решат опротестовать решение родителей, «забывших» выделить доли, куплю-продажу также признают незаконной.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично. Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев! Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

На что обратить внимание

Важно, какую сумму вы готовы отдать в качестве первоначального взноса и сколько готовы отдавать ежемесячно на погашение кредита. Хорошо, если эта сумма составит не более 30 % семейного дохода

В этой ситуации не стоит надеяться на повышение зарплаты или получение дополнительного заработка. Если этого не произойдет, бремя ипотеки станет для вас слишком тяжелым, и вы можете даже потерять квартиру.

Выбирая банк, обратите внимание на процентную ставку. Не пренебрегайте мелочами

Казалось бы, особой разницы между ставками 12 % и 12,5 % нет, но ведь кредит вы будете выплачивать в течение долгих лет, а за это время полпроцента выльется в существенную сумму. Например, если вы берете 3 000 000 рублей на 20 лет, то переплатите 210 000 рублей, а если на 30 лет – то 450 000 рублей.

Берите ипотеку в той валюте, в которой получаете зарплату или иной доход. Конечно, ставки по валютным кредитам более привлекательны, но рисковать не стоит. Хочется еще раз напомнить, что выплачивать вам придется на протяжении долгих лет, а за это время может случиться не один кризис. Например, во время кризиса 2008 года многие люди, взявшие ипотеку в долларах, не смогли выплачивать проценты и потеряли свои квартиры.

Проценты по ипотеке могут быть фиксированными или плавающими. Привлекательность плавающих заключается в том, что они снижаются вместе со снижением ставки рефинансирования ЦБ. Это приведет к уменьшению и ежемесячных платежей. Но тут следует учесть, что ставка рефинансирования снижается только в условиях стабильной экономической ситуации.

В нашей стране можно прогнозировать это на длительное время? Скорее всего – нет. А при повышении ставки выплаты, соответственно, также повысятся. Поэтому пытаться выиграть на плавающей ставке не стоит.

Не забывайте о том, что в квартиру с голыми стенами вы въехать не сможете. Вам понадобится ремонт, мебель, техника, предметы интерьера. Поэтому берите ипотеку на максимально доступную сумму. Лишние деньги вы потратите на обустройство жилья. Это очень выгодно, потому что ставка по ипотеке ниже, чем по потребительскому кредиту.

Многие люди не думают о том, как правильно взять ипотеку на квартиру, и стараются сразу приобрести просторное жилье с множеством комнат, не учитывая свои финансовые возможности. Это делается с дальновидными целями: жениться, родить детей… Но мы советуем начать с небольшой квартиры.

Во-первых, за нее вы быстрее и безболезненней расплатитесь. Во-вторых, при дальнейшем расширении жилплощади у вас уже будет потенциал в виде квартиры, и условия новой ипотеки будут для вас более легкими.

Заранее изучите цены на рынке жилья. Особенно это касается приобретения недвижимости на вторичном рынке. Не дайте риелторам вас обмануть, продав плохую квартиру за высокую цену.

Не покупайте неликвидную недвижимость, которую потом будет трудно реализовать. К ней относятся квартиры:

• в неблагополучных районах;
• в домах, близко расположенных к трассам;
• на первых и последних этажах;
• в домах, находящихся рядом с промышленными предприятиями;
• в районах с плохой инфраструктурой.

Что необходимо знать об ипотеке

Никому в современном мире не нужно читать «ликбез» о том, что нужно чтобы взять ипотеку. Но кое-какие факты по ипотечному кредитованию должны быть неизвестны. А именно:

1. Процентная ставка по ипотеке на сегодняшний день находится в пределах от 7 до 14%. Причем во всех госпрограммах установлен предельный порог в 12%, государство законодательно запрещает банкам превышать этот процент.
2. Ипотечная ставка высчитывается индивидуально и зависит от нескольких факторов:

• что покупают (дом, комната, квартира);
• качество жилого фонда (строящееся жилье, новостройка, вторичка);
• начальный взнос (чем больше внесли, тем меньше ставка).

1. Первоначального взноса в некоторых банках нет, но у них высокие ипотечные проценты. У большинства крупных банков взнос варьируется от 10 до 50%.
2. Банки устанавливают минимальные и максимальные сроки по кредитам. Чаще всего, это: минимум – 3 года, максимум – 30 лет. Всегда учитывается возраст того, кто берет ипотеку. Если заемщиков несколько, то в расчет берут старшего из них.
3. Максимальный возраст – 65 лет, хотя в некоторых банковских учреждениях эти рамки расширили до 75 лет. То есть, заемщик отсчитывает свой возраст от крайней величины, получается срок, на который банк может одобрить ипотеку. Например, если человеку 50 лет, то 15 лет – это самое большое время для кредитного договора.
4. Если женщина ушла в декрет по уходу за ребенком после того, как оформила ипотеку, то она может подать обращение в банк с просьбой об отсрочке. Единственное условие, что на момент заключения ипотечного соглашения девушка не была беременна.
5. Важный момент при сборе пакета документов для кредитования – это сроки действительности справок. У всех они различны: от месяца до полугода. Поэтому не следует торопиться собирать сразу полный перечень.

Требования к заемщику

Прежде чем обратиться в банк за ипотечным кредитованием, следует понять, соответствует ли человек требованиям учреждения. А именно:

1. Количество полных лет. Все банки по российскому законодательству предоставляют кредиты на момент исполнения возможному заемщику 21 года. Заканчивается срок кредитования в 65 лет. Долгожителю, превышающему этот возраст, банк откажет в ипотеке. Охотнее всего, банкиры дают взаймы людям возрастной категории от 25 до 45 лет.
2. Срок, отработанный на одном «месте». Как правило, это 6 и более месяцев.
3. Заработная плата. От уровня дохода напрямую зависит объем ипотеки. Чем выше зарплата, тем большее количество денежных средств может предоставить взаймы банк. Если банковские служащие посчитают, что человек получает недостаточно (тем более в сравнении с заявленной суммой кредита), то он получит отказ.
4. Начальный взнос. Здесь обратная корреляция между суммой кредита и первоначальным капиталом. Чем больше внесет заемщик, тем меньше процентная ставка. Для большинства известных банков этот фактор является обязательным условием заключения договора с клиентом.

Необязательными, но возможными требованиями банка могут стать:

• наличие у заемщика законного супруга/супруги;
• общий трудовой стаж не менее года;
• наличие залогового имущества;
• наличие кредитной истории (банки плохо смотрят на людей, которые ни разу не брали кредитов);
• страхование жизни и здоровья заемщика;
• военный билет для мужчин (это может быть негласным обязательством).

Алгоритм действий

В самом начале любых деяний в отношении банков и ипотечного кредитования, нужно хорошо взвесить свои силы, и оценить финансовые возможности с перспективами на будущее.

Только после того, как решение брать ипотеку принято, следует выполнить ряд шагов:

• просмотреть все предложения банков по ипотеке, тщательно проанализировать их и выбрать наиболее подходящий по условиям кредитования вариант;
• направить заявку в выбранный банк;
• собрать полный список документов, требуемых банковским учреждением;
• дождаться одобрения;
• в течение определенного времени (как правило — это 2 месяца) подыскать приемлемый вариант (дом, квартиру, комнату);
• принести в банк дополнительные документы (по жилью);
• оформить страховку;
• поставить свою подпись под ипотечным договором.

С чего начать?

Оформление ипотеки – серьезный шаг. И относиться к нему нужно ответственно. Те, кто с подобной сделкой не сталкивался, нередко задаются вопросом, с чего начать? Еще до момента выбора жилого объекта и банка необходимо действовать следующим образом:

1. Определите примерную стоимость жилья. Исходить нужно не только из своих желаний, но и возможностей. Чем больше семейный доход в месяц, тем большую стоимость квартиры вы можете себе позволить. Отталкиваться нужно и от длительности кредита. К примеру, если обременять себя ипотекой на 20–30 лет не хочется, то придется выбрать более скромное жилье. Как провести расчеты? Попробуйте хотя бы несколько месяцев откладывать деньги и посмотрите среднюю сумму накоплений в месяц. Ее нужно умножить на длительность кредита. Это и будет примерная стоимость жилья (без учета первого взноса).
2. Выберите рынок жилья. Зачем это нужно? При покупке квартир в новостройках и на вторичке банки предлагают клиентам разные программы. Наименьший процент, как правило, устанавливается на покупку жилья у компаний-застройщиков, являющихся партнерами банка.
3. Официально устройтесь на работу или откройте свое дело. Ипотека предполагает выдачу серьезной суммы в долг. Поэтому к оценке платежеспособности заемщика банк относится внимательно. Одним из обязательных требований в большинстве является наличие определенного стажа (даже если оформляете жилищный займ по 2 документам). Стажа на текущем месте работы порядка 6 месяцев должно хватить.
4. Накопите минимальный первый взнос. Это снизит размер переплаты. Большинство банков требует от клиента первого взноса в размере 10–20%. Это своеобразная страховка от невыплаты кредита. Конечно, сегодня существуют программы и без первоначального взноса, но условия по ним обычно менее выгодные, да и число банков, работающих по такой схеме, существенно ниже.

Помните, что покупать недвижимость на эмоциях неправильно. Заранее спланируйте затраты на покупку, ремонт, переезд

Важно сделать хотя бы небольшой запас на непредвиденные расходы, особенно если до момента переезда вы живете в съемной квартире

Прочтите: Ипотека под залог имеющегося жилья: банки и условия

Как получить ипотеку

Получить ипотечный займ можно двумя путями:

Обычная ипотека	Погашается полностью собственными средствами
Социальная ипотека	Часть кредита погашается за счет государственного бюджета

Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.

Виды социальной ипотеки:

1. По программе молодая семья.
2. Жилье для бюджетников.
3. Военная ипотека.
4. Для молодых специалистов

Без первоначального взноса

При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.

Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.

Молодой семье

Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.

Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:

Брак должен быть официально зарегистрирован	либо родитель-одиночка
Требования к возрасту	Каждый из супругов должен быть не старше  35 лет
Стабильный и постоянный доход	позволяющий погашать ипотечный кредит
Необходимость улучшения условий проживания	получить статус малоимущей семьи

Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.

Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждаемой в улучшении жилищных условий.

В очереди возможно придется стоять продолжительное время.

Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.

После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.

В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.

С материнским капиталом

Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.

Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.

Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.

Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.

Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.

Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.

В другом городе

Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.

В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.

При этом обратиться можно в банк двумя путями:

По месту жительства	который находится в городе, где живет заемщик и указать в заявке, что ипотечный займ требуется в конкретном городе
В отделении банка в другом городе	в котором заемщик собирается купить жилье

Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.

Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.

Условия, при которых банк готов пойти навстречу заемщику

Отправляясь в банк за ипотечным кредитом, не каждому удается получить денежную ссуду. Причин отказа может быть несколько

Чтобы создать максимально положительный фон сотрудничества с банком, следует обратить внимание на следующие моменты:

• готовность внести первоначальный взнос размером от 30% стоимости жилья и выше (если имеется такая возможность);
• иметь недвижимость, которую можно предоставить банку в качестве залога;
• быть готовым в обязательном порядке застраховать свою жизнь, здоровье и квартиру;
• выбрать вариант ипотечного кредита, в котором ежемесячный платеж не будет превышать 1/2 дохода заемщика.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:
«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину. Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Что входит в расходы будущего собственника

При определении окончательной суммы расходов, многое будет зависеть от того, оплачивается ли квартира за счет личных средств, или задействованы заемные деньги по ипотеке. В последнем случае, помимо решения участников процесса учитываются требования кредитора, предоставившего займ после предоставления определенных бумаг.

Таким образом, при подсчете предстоящих расходов покупателя при покупке квартиры необходимо определить:

1. Будет ли оформлена ипотека? Для надлежащего оформления банк потребует оформления страховки, проведения оценки, возможно, потребуются услуги нотариуса и юриста.
2. Готов ли продавец оплачивать изготовление необходимых справок для регистрации в Росреестре? Бывают ситуации, когда квартира имеет задолженности по коммуналке, а хозяин не в состоянии оплачивать платные справки.
3. Каким образом будет производиться окончательный расчет – с применением платных услуг банка (использованием ячейки банка, безналичным способом с аккредитивом), либо самостоятельно, без предоставления банковских гарантий.

В отличие от продавца собственности, новый владелец не уплачивает налоги, если это сделка по приобретению. Более того, трудоустроенные налогоплательщики вправе обратиться за получением налогового вычета.

Как правило, уже в стадии первичной договоренности, участники предстоящей сделки устанавливают порядок перерегистрации собственности и оговаривают детали.

Когда собственник не имеет финансовых возможностей подготовить пакет документов по квартире для регистрации перехода права, покупателю дополнительно приходится оплачивать изготовление технической документации. При наличии сомнений в состоянии квартиры, покупатель самостоятельно оплачивает услуги оценщика. Установить точный перечень всех расходов можно только после детального рассмотрения всех нюансов, связанных с квартирой и ее текущим владельцем.

Подготовка документов

На стадии подготовки к переоформлению недвижимости в Росреестре, возникает потребность в следующих затратах:

• Сбор справок по интересующему объекту собственности, включая техническую и кадастровую документацию.
• Изготовление проекта договора юридической конторой.
• Работа риэлтора, регулирующего проведение сделки.

Оформление договора

В процессе подписания купчей, необходимо исходить из положений Гражданского кодекса (ст.449-458). Есть определенные нормы по обязательным реквизитам письменного соглашения сторон: их личная информация, сведения об отчуждаемом объекте, условиях передачи прав (стоимость, сроки, иное).

Согласно изменениям в законодательстве, с 2013 года договор не подлежит государственной регистрации, а вот сам переход права должен быть оформлен надлежащим образом, с получением новых документов, подтверждающих смену собственника.

Если нужно удостоверение в надлежащем оформлении договора и отсутствии законных оснований для отказа в купле-продаже, потребуются нотариальные услуги, оплачиваемые отдельно.

Регистрация собственности на нового владельца

Регистрационные услуги государственного органа Росреестр платные. При оформлении перехода права к другому лицу уплачивается пошлина. Ее стандартный размер – 2 тысячи рублей. Квитанция потребуется при подаче общего пакета в отделение Росреестра. Оплата производится любым удобным способом – через банкомат или в отделении банка.

Расчеты с продавцом

Безопасность расчетов – основополагающее требование на завершающей стадии сделки. Стороны могут согласиться на наличный или безналичный расчет, с использованием дополнительных гарантий или без них:

1. Ячейка. При ипотечной сделке и при желании исключить риск обмана, стороны используют услугу банка по временному хранению денег в арендованном у банка сейфе. Услуга оплачивается за определенный срок, в течение которого участники договорились переоформить недвижимость. Расценки каждого финансового учреждения устанавливаются индивидуально, в среднем, в пределах 2-5 тысяч рублей. Покупатель помещает наличные средства в достаточном объеме в ячейку, а продавец вправе забрать их только после представления в банк документа, подтверждающего переоформление права на собственность.
2. Договор с аккредитивом. Схема действия аккредитива сходна с арендой ячейки, с той лишь разницей, что стороны решили рассчитаться через банковское перечисление. Как правило, тарифы банка, установленные для аккредитива, выше услуг аренды сейфа в депозитарии.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку

При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.. О том, какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку, читайте в нашем материале

О том, какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку, читайте в нашем материале.

Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

• выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
• передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
• все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

Условия покупки готовой квартиры в ипотеку

На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

Решить квартирный вопрос можно, если:

1. Заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
   • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
   • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
   • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.

Требования к заемщику

Требования к заемщику со стороны кредитных организаций примерно схожи. Портрет клиента по ипотеке выглядит следующим образом:

• платежеспособный гражданин старше 18 (иногда 21) лет или семья с постоянным источником дохода;
• заемщик является гражданином РФ и имеет постоянную или временную регистрацию по месту фактического пребывания;
• у клиента отсутствуют просрочки по действующим денежным обязательствам (если таковые имеются).

Шансы получить ипотеку значительно высоки у тех граждан, которые имеют официальный стабильный доход и положительную кредитную историю.

Заключение кредитного и страхового договора

Когда предварительное соглашение будет подписано, нужно будет собрать все документы на квартиру и произвести ее оценку. Для этого следует обратиться в компанию, внесенную банком в список разрешенных организаций.

Далее клиент выбирает страховщика. Тут тоже можно сотрудничать с партнерами банка. По закону оформление ипотеки требует обязательно застраховать объект недвижимости, выступающий залогом. Однако большинство банков требует дополнительно страховать жизнь всех заемщиков. В противном случае процентная ставка по кредиту может увеличиться на 0,5 – 1,5%.

Только после подписания страхового договора оформляется кредитный договор с банком и проводится окончательная сделка купли-продажи квартиры. Тогда же финансовое учреждение получает первоначальный взнос и переводит на счет продавца эту сумму.

На этом этапе очень важно тщательно проверить все документы. Обязательно нужно читать все, особенно то, что написано мелким шрифтом или вынесено в сноски

После заключения договора с продавцом квартиры покупатель оплачивает госпошлину и идет со всеми документами в местный регистрирующий орган. Придется заплатить за получение выписок из госреестра, подтверждающих:

• права нового владельца на квартиру;
• подлинность заключенного договора ипотечного кредитования;
• правомерность купли-продажи квартиры по договору.

Когда все будет оплачено, придется подождать 5 дней. Именно столько требуется для проверки всех документов. После этого все полученные на руки выписки предоставляются в банк. Там их еще раз проверяют. Если все в порядке, то продавец квартиры получает оставшуюся часть стоимости недвижимости.