Как сдать в аренду коммерческую недвижимость

Подводные камни и узкие места

Есть несколько важных нюансов:

Очень важно детально описать объект, который сдается в аренду. Судя по практике, если объект сложно идентифицировать, то сделку могут признать недействительной

Например, в договоре указан только адрес офиса. Но по данному адресу находится целый деловой центр, где подобных помещений 50 или даже 100. Желательно указать в договоре все отличительные особенности конкретного помещения.
В тексте соглашения обязательно должна быть указана величина арендной платы. При этом, как определили высшие суды, она не должна меняться чаще раза в год. Поэтому арендодателю лучше сразу подумать, за какую сумму в месяц он будет сдавать помещение.
Очень важно оговорить все недостатки помещения. Всю важную информацию можно прописать в акте приема передачи. Там же следует отразить состав имущества находящегося в помещении.

Предлагаем узнать о других сделках с коммерческой недвижимостью, например, купля-продажа, срочный выкуп и лизинг.

Таким образом, если не знать тонкостей оформления аренды нежилых помещений, можно столкнуться с серьезными трудностями и неприятностями.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками.

Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей.

Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу.

Порядок и прочие условия внесения арендной платы

Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее.

Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов

В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

• чтобы вести деятельность было удобно;
• чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.

Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — пошаговая инструкция

Если вы имеете в собственности торговое помещение, склад, офис или другую недвижимость, которая стоит без дела и к тому же требует дополнительных расходов на содержание, то давно пора получать деньги с этого помещения, а не терять их. Его можно сдать в аренду физ лицу или предпринимателю и каждый месяц получать стабильный доход.

Сдавать в аренду нежилое помещение несложно. Эта процедура прописана в статье 34 Гражданского Кодекса РФ. Наиболее большое значение здесь имеет заключение с арендатором грамотного договора аренды. Почитайте ее, чтобы не платить налоги. Для упрощения этой процедуры ниже представлено пошаговое руководство.

1. Выбор риэлтерского агентства

Если вы будете работать через посредника, то сначала нужно выбрать риэлтерское агентство. Посмотрите, какие есть предложения в интернете, газетах, а лучше спросите у родных и друзей, нет ли у них контактов надёжных компаний.

При выборе нужно обращать внимание на опыт работы компании на рынке, ее репутацию и наличие большой базы данных

1. Определение размера арендной платы

Для определения стоимости аренды вашего помещения, можно воспользоваться двумя вариантами. Первый заключается в самостоятельном просмотре базе данных своего города с целью выяснения примерного диапазона цен за аренду похожих помещений. Второй вариант заключается в передаче этой задачи риелтору.

Стоимость аренды зависит от следующих факторов:

• размер и состояние помещения;
• место нахождения вблизи или вдали от центра города;
• расположение близко или далеко от транспортных развязок;
• общая ситуация в вашем городе на рынке коммерческой недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы хотите сдать свое помещение побыстрее, то просто немного уменьшите цену

1. Поиск арендатора

Если вы наняли риелтора, то поиском арендатора будет заниматься он. Он будет запускать рекламную компанию или займётся поиском клиентов по своим каналам.

1. Подготовка документов

В случае работы риелтора, бумагами также займётся он. Профессионалы знают все тонкости документальной работы и подготовят их гораздо качественнее и быстрее.

Если вы всем занимались сами, то теперь придется обратиться к профессионалам или хотя бы поискать образцы договоров в интернете и подправить их под себя.

1. Заключение договора аренды

Этот этап является финальным в сдаче помещения. Риелтор должен составить этот документ самостоятельно согласно всем правилам. Вы только должны будете проверить все его пункты и исправить то, что вызывает у вас вопросы.

Кому нужна?

Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.

Коммерческая недвижимость может потребоваться:

1. Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
2. Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
3. Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей.

   Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей

   . При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.

Внимание: чтобы заниматься сдачей коммерческих объектов на постоянной основе, необходимо оформить ИП или зарегистрировать юр. лицо

Иначе государство может посчитать такую деятельность незаконным предпринимательством и применить санкции.

Спрос на коммерческую недвижимость постоянно высокий и довольно стабильный. Он немного падает, если в экономической сфере дела идут не очень. Но это, как правило, временное явление. Всегда есть успешные организации, которые нуждаются в офисе, новом торговом помещении и т. д.

Возможные риски для арендодателя коммерческой недвижимости

Абсолютно все арендодатели переживают по поводу состояния своего помещения во время сдачи его в аренду. Все хотят получать от этого прибыль, а не убытки.

1. Использование помещения в других целях 

Если договор составлен правильно, то в нем обязательно должно быть указано, с какой целью будет использоваться помещение и как оно будет эксплуатироваться.

1. Пропажа или повреждение имущества

Если произошла такая ситуация, что вы сдали в аренду помещение человеку, который в итоге что-то сломал, испортил само помещение, то вы можете потребовать с него возмещение причиненного ущерба в полном объеме. При этом он должен возместить вам не только траты на ремонт, но и стоимость сломанного оборудования.

Такая ответственность не предусмотрена, если ваше имущество пострадало в результате наводнения, пожара или других непредвиденных обстоятельств.

1. Отказ арендатора платить за аренду

Для того, чтобы наказать рублем арендодателя за отказ платить вовремя, договор аренды должен быть составлен правильно. В нем должна быть написана сумма ежемесячной оплаты и сроки, в которые она должна быть внесена.

Субаренда

В начале статьи речь шла о том, что недвижимость можно арендовать, чтобы заработать, «пересдавая» её третьим лицам. Осуществляется это, путем заключения договора субаренды.

Внимание: субаренда возможна, если при заключении аренды собственник дает на это свое согласие.

Если в тексте первоначального документа ничего подобного не фигурирует, но арендодатель не возражает против субаренды, то с арендатором может быть подписано дополнительное соглашение. В нем нужно указать:

1. Дату и место его оформления.
2. Реквизиты договора аренды.
3. Информацию о сторонах.
4. Сведения о том, что арендодатель согласен на субаренду принадлежащего ему объекта.

• Скачать бланк договора субаренды коммерческого помещения
• Скачать образец договора субаренды коммерческого помещения

К договору субаренды предъявляются требования, аналогичные тем, что актуальны для аренды. То есть, в тексте излагается схожая информация. Главное – указать, что сдает имущество не собственник, а арендатор.

Разница договоров аренды и субаренды еще и в том, что вторая сделка не может превышать по сроку период действия первой. Если аренда оформлена до 31 мая, то субаренда может действовать до этой или более ранней даты.

Цели аренды коммерческой недвижимости

Успех бизнеса сильно зависит от того, удачно ли выбрано помещение для ведения дел. Особенно это касается сферы услуг и торговли. Красивый, привлекательный магазин в центре города притягивает большое количество покупателей.

В итоге, это быстро и выгодно, не то что покупка этого же помещения. Если у вас, наоборот, есть помещение для сдачи в аренду, это тоже сулит вам выгоду. Конечно, это надёжный источник пассивного дохода.

Покупка коммерческих площадей является хорошим вариантом инвестирования денежных средств. Заниматься поиском подходящего помещения для бизнеса является довольно хлопотным мероприятием. Гораздо проще и быстрее найти нужный объект с помощью услуг профессионального посредника.

СПРАВКА! Далеко не каждый начинающий бизнесмен может купить нежилое помещение для своего бизнеса. Тогда то и всплывает решение об аренде.

4 способа поиска арендаторов коммерческой недвижимости

1. Интернет

Уровня пользовательского владения компьютером вполне достаточно для поиска арендаторов через интернет. Для этого существуют сайты с бесплатными объявлениями и специализированные ресурсы.

Если вы не знаете таких сайтов, то просто забирайте в поисковую строку «сдам офис» или что-то подобное и открывайте появившиеся ссылки. На них вы обязательно найдете желающих снять ваше помещение. Кроме того, вы можете создать там свое объявление о сдаче офиса и желающие будут звонить вам сами.

1. Газеты и журналы

Хоть сейчас и наступил век интернете, всё ещё многие люди продолжают покупать и читать газеты и журналы. Благодаря этому, найти себе потенциальных клиентов можно из объявлений в этих изданиях. Бывает, что такие объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости оставляют сами агентства недвижимости, когда нуждаются в этом.

1. Друзья и знакомые

Этот способ хорош для тех, кто имеет много знакомых и друзей. Если вы являетесь предпринимателем с опытом, то конечно вы легко сможете найти тех, кто хочет либо сам снять у вас помещение, либо знают других людей, которые нуждаются в этом.

СПРАВКА! Хорошо конечно сдавать в аренду свое помещение знакомым, но не забывайте при этом оформлять документы по всем правилам.

1. Агентство недвижимости

Любое риэлтерское агентство имеет свою базу данных. В нее внесены возможные арендаторы, продавцы и покупатели. Поэтому можно обратиться туда и поставить перед риелтором задачу поиска клиента. После чего просто ждать результатов.

Риски для арендатора коммерческой недвижимости

Арендатор тоже может опасаться каких-то действий хозяина помещения, которые могут быть незаконны.

1. Аренда помещения у человека, который не является его собственником

Чтобы этого избежать, всегда нужно просить правоустанавливающие документы. Если их не будет, то составленный договор можно считать недействительным. Если хозяин затрудняется с предоставлением документов о собственности, то можно самому получить выписку из Росреестра, обратившись в МФЦ.

СПРАВКА! Эта услуга платная, но зато вы не потеряете деньги на аренду чужого помещения.

1. Замена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Такое еще действительно бывает, причем нередко. Подписав договор и внеся предоплату, человек получает ключи. На следующий день он приходит в арендованное помещение, а замки уже поменяны. Владелец тоже испарился. Такая ситуация называется мошенничеством, по факту которого можно возбуждать уголовное дело.

1. Субаренда

Такая ситуация происходит, когда вы снимаете помещение и не проверяете документы на него. То есть сдать его вам мог совсем другой человек. К примеру, вы снимете его на полгода, заплатив вперед, а через неделю заявится настоящий хозяин этого помещения и попросит вас покинуть его территорию. Ну и конечно, при этом найти субарендатора не удастся. Чтобы такого избежать, нужно общаться и заключать договора только с прямым владельцем помещения.

Купить и сдавать – это выгодно?

С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:

• стоимость покупки недвижимости;
• средняя стоимость аренды;
• уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
• периодические расходы на ремонт и обслуживание.

Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.

Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).

Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:

• : средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
• , что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
• – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.

Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.

Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:

• 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
• 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
• 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.

При этом первое помещение сдается в аренду за 110 тысяч рублей в месяц (33 тысячи рублей за квадратный метр в год), второе – за 66 тысяч рублей в месяц (18 тысяч рублей в год за метр), а третье – почти за 1,3 миллиона рублей в месяц (или около 32,5 тысяч рублей за метр в год). Доходность, как несложно посчитать, составит 10%, 10,3% и 10,3% соответственно.

Правда, реальная доходность практически гарантированно будет ниже – дело в том, что речь идет о вакантных (незанятых) местах, соответственно, пока предложение превышает спрос. Кроме того, собственник помещений в ТЦ будет должен платить определенную сумму за коммунальные услуги, уборку, охрану и содержание помещения. Кроме того, для крупных площадей (супер-, гипермаркеты, большие магазины бытовой техники и т.д.) даже максимальные ставки аренды в небольших ТЦ в Москве ниже, чем обещают в объявлениях – примерно от 8 до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год.

А еще в ТЦ стоимость аренды может устанавливаться в виде процента от товарооборота – это поставит владельца такой недвижимости в рискованное положение, когда при нормальной ситуации в экономике он будет зарабатывать, а в кризис – нет (хотя недвижимость – это как раз страховка от кризиса).

Не рекомендую к покупке:

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и
требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается
медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто
не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям
становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика
большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это
районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее
платежеспособной аудиторией

К тому же постепенно «стареющей»

Как правило, удаленные от центра спальные районы — это
районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее
платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень
специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие
нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение
с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую
такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового
арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке
коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к
автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению
рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее
актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции,
поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать
покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие
объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы
«начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо
одного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут
востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых
стоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок
постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений
и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика
от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в
области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для
смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На YouTube
могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw
и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.
 

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian
и прочие.

Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческого
помещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопрос
через форму обратной связи.

Допустимые сроки

О сроках, на которые может оформляться договор арены, говорится в ст. 610 ГК РФ. О чем именно идет речь:

1. Срок договора должен быть прописан в договоре.
2. Если указаний на время действия сделки в тексте документов нет, то аренда считается оформленной на неопределенный срок.

Важно: ГК РФ определяет, что законом может устанавливаться некий предельный срок для определенных видов аренды. В этом случае, если договор оформлен на неопределенный срок, то он будет считаться заключенным на срок, являющийся предельным.. Аренду коммерческой недвижимости можно делить на:

Аренду коммерческой недвижимости можно делить на:

• краткосрочную;
• долгосрочную.

Где «граница»? Ориентироваться нужно на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Речь в ней идет о зданиях и сооружениях, но, как разъяснил в свое время Верховный суд, правило актуально и для нежилых помещений. Речь идет о следующем:

• если договор заключен на срок, не превышающий год, то он не подлежит гос. регистрации – по сути, его нужно считать краткосрочным;
• если срок действия договоренностей – от 1 года, то сделка считается заключенной с момента осуществления процедуры её гос. регистрации.

Соответственно, любая аренда, оформленная на 12 месяцев и более длительный период, считается долгосрочной.

Практика показывает, что краткосрочные договоры более распространены. И это понятно: арендатор и арендодатель зачастую не хотят тратить деньги и время на реализацию процедуры гос. регистрации сделки. Исключение: случаи, когда одна или обе стороны заинтересованы в длительном сотрудничестве, но опасаются, что пролонгации краткосрочного договора не будет.

Как снять?

Если появилась необходимость в аренде подобного объекта, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Ищем здание или помещение. Во-первых, стоит посмотреть на популярных досках объявлений. Есть лидеры направления, где ежедневно публикуется масса предложений
Во-вторых, стоит обратить внимание на местные популярные сайты с объявлениями. В-третьих, можно посетить специализированные интернет-ресурсы, где предлагают коммерческую недвижимость в аренду.Не стоит отметать старые способы поиска нужных объектов: объявления в газетах, через друзей и т
д. Можно обратиться в агентство недвижимости, но нужно быть готовым оплатить услуги специалистов.

Осмотр вариантов. Наверняка, их будет несколько. Придется выбирать что-то одно. Главное правило: недвижимость должна полностью соответствовать предполагаемым целям её использования

Важно еще и то, чтобы объект был в удовлетворительном состоянии. Проблемы с коммуникациями и прочим – все это будет только отвлекать от ведения дел.
Проверяем юридическую чистоту сделки

Документация на объект недвижимости должна быть в полном порядке. Не должно иметься никаких ограничений и обременений. Поэтому первое, что необходимо потребовать от собственника или иного законного владельца – выписку из ЕГРН. Посвежее. Далее можно сверять информацию из выписки с данными, содержащимися в других представленных потенциальным арендодателем бумагах. Возможно, есть смысл поручить анализ документов профессиональному юристу.
Оформление сделки. ГК РФ в ст. 606 указывает существенные условия договора аренды. Их включить в текст нужно обязательно. Но стороны также вправе прописывать в документе любые условия, которые не противоречат действующему законодательству. Лучше оговорить все нюансы. Передача имущества осуществляется по акту, в котором, в частности, рекомендуется отразить все выявленные недостатки объекта.
Если закон требует, то заключительным шагом сторон будет регистрация сделки в Росреестре.

Возможно ли составить договор между физическими, юридическими лицами и ИП?

Законодательство не устанавливает никаких ограничений.

Например, физлицо может сдавать принадлежащий ему магазин какому-нибудь ООО. Также физлицо имеет право снять офис у индивидуального предпринимателя, чтобы, например, заниматься там творчеством: писать стихи или романы.

Вопросы могут возникнуть только у налоговых органов. Например, если физлицо арендовало магазин и, не имея статуса ИП, продает там продукты. При этом к самому договору претензий не будет.

Разница между сделками с различным субъектным составом — в пакетах документов, которые должны быть представлены для сделки. Об этом шла речь выше.

Если физлицу нужно иметь с собой только паспорт, то представитель ООО должен иметь на руках устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о назначении директора и так далее.

Мой опыт строительства и продажи коммерческой недвижимости

Пользуясь методикой расчета потенциала магазина, применяемой на прошлом месте работы, я подобрал несколько земельных участков с хорошим потенциалом в одном из поселков городского типа.

Покупка земельного участка

Далее через публичную кадастровую карту Росреестра нашел кадастровые номера рассматриваемых земельных участков. По кадастровым номерам запросил через МФЦ (многофункциональный центр) выписки из ЕГРН. Получив выписки, я узнал фамилии и имена собственников земельных участков. На всех рассматриваемых участках были частные дома, но все они были не жилые. Контакты собственников пришлось спрашивать у соседей — в сельской местности это не проблема.

Один из домов был после пожара, и собственники согласились недорого продать земельный участок с остатками дома.

Затем начинается период исключительно бумажной работы:

1. Меняем вид разрешенного использования земельного участка по правилам землепользования и застройки для данного населенного пункта.
2. Запрашиваем технические условия на водоснабжение и электроснабжение.
3. Вместе с этим в отделе архитектуры и градостроительства администрации запрашиваем градостроительный план земельного участка.

Таким образом, готовы документы для проектирования.

Проектирование

Опять же воспользовавшись знаниями, полученными на предыдущем месте работы, подбираем типовой проект здания на металлическом каркасе, материал стен – сэндвич-панель, фундамент – монолитная железобетонная плита. Такое здание быстро возводится, удобно в эксплуатации и относительно дешево.

Проект внутренней планировки.

Далее заказываем проект здания магазина с привязкой к земельному участку в проектной организации. У проектировщиков часто бывают не скромные аппетиты, поэтому всегда надо торговаться, особенно, если проект типовой. Получив готовый проект, сдаем документы в отдел архитектуры и градостроительства администрации населенного пункта и получаем разрешение на строительство.

Ликвидная цена участка будет выше примерно в пять раз по сравнению с ценой покупки.

Самый уязвимый момент всей затеи

Образование инженера-строителя и знакомства еще со студенческих времен помогли мне решить эту задачу. Началась стройка. Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать. Все строители работают по принципу “сэкономил – заработал”, и пытаются они так «заработать» на всем, зачастую в ущерб качеству. Надо обязательно присутствовать при проведении скрытых работ, даже если мало что понимаешь в этом. Сам факт присутствия заказчика на строительной площадке многократно снижает желание строителей халтурить.

Каким бы надежным и добросовестным ни был подрядчик, его надо все равно контролировать.

Отдельного внимания заслуживает процесс подключения здания к сетям. Эксплуатирующие организации обязательно попытаются решить свои проблемы с гнилыми сетями за счет подключаемого абонента — если это не пресечь, можно за свой счет обеспечить несколько близстоящих многоквартирных домов, например, новым магистральным водопроводом.

Продажа объекта

После окончания строительства делаем следующее:

• подаем документы на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
• регистрируем право собственности,
• подписываем основной договор аренды.

Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства.

С этого момента на объект заходит подрядчик арендатора, который производит внутреннюю отделку помещений по стандартам арендатора. Через 1.5 месяца открылся новый магазин. Теперь мы имеем полностью завершенный объект капитального строительства. Заключен долгосрочный договор аренды. Время выставлять его на продажу.

Общий срок реализации инвестиционного проекта составил девять месяцев. Доходность — двести процентов.