Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

С какими сложностями можно столкнуться?

В ходе покупки нового жилья в новостройках покупателя могут ожидать некоторые риски.

1. В некоторых случаях дольщики сталкиваются с финансовой несостоятельностью строительной компании. Мало того, что они рискуют остаться без своих денег, но и жилья они могут не увидеть.
2. Застройщики часто не успевают передавать жилье инвесторам, предлагают покупателям вносить изменения в заключенный договор. Покупатель имеет право получить неустойку (размер зависит от сроков просрочки).
3. Нельзя исключать риск того, что дольщик получит квартиру по площади меньше/больше, чем прописано в договоре. В первом случае покупатель имеет право требовать уменьшение цены. А во втором случае застройщик через суд может потребовать доплату.

Покупка недвижимости в новых домах – это один из самых выгодных способов приобретения квартиры. Кого-то привлекает низкая стоимость жилплощади, кто-то предпочитает такие квартиры из-за новизны строения и коммуникаций. Но, несмотря на массу преимуществ, к покупке жилья в новостройке стоит подходить основательно, тщательно проверяя информацию о строительной компании и условия заключения договора.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

• Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
• Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
• Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

• Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
• Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
• Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Общая информация о покупке квартиры в новостройке

Будущие застройщики квартиры стремятся продать еще тогда, когда только закладывается общий фундамент дома. Поэтому нередко бывает, что приходится ожидать счастливого события до нескольких лет

Естественно, как и при любой сделке, в данном случае имеется целый ряд особенностей, о которых нужно знать и обращать на них внимание. То, что будущее жилье обходится, гораздо дешевле готового, является весомым аргументом в пользу его приобретения

В то же время, в этом есть и немало недостатков. Поэтому, чтобы принять окончательное решение, стоит спокойно обдумать все плюсы и минусы этого варианта.

Помимо дешевизны, к преимуществам строящегося жилья относятся следующие:

• отсутствие каких-либо жильцов до покупки;
• получение совершенно новой квартиры, со всеми необходимыми коммуникациями, которые находятся в полном порядке.

Конечно, это очень приятно

Но необходимо выделить, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, так это на недостатки, а именно:

• заселение сразу после заключения сделки невозможно хотя бы потому, что квартиры просто еще не существует;
• сделка сопровождается высокими рисками, так как проект может возводиться дольше обозначенного времени или вовсе приостановиться на неопределенное время;
• если не уточнить всех моментов и не указать их в договоре, то в результате можно получить 4 стены, которые явно не такие, каких ожидалось увидеть изначально;
• может возникнуть необходимость в доказательствах права собственности, если не пройти всю процедуру, как это необходимо.

Оформление самой собственности может затянуться надолго.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке

(если, конечно, говорить о формате долевого участия). Деталь

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214

, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика.

Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства,уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Перед подписанием очень не помешает показать документ независимому юристу.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.

На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

• Вы должны быть собственником недвижимости;
• Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
• Расположение в черте города;
• Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
• Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?

Сервис безопасных расчетов защищает продавца и покупателя. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после регистрации сделки в Росреестре. Пока оформляются документы, деньги лежат в банке и не принадлежат ни одной из сторон.

Безопасные расчеты отпугнут тех, кто на самом деле не планировал оформлять сделку.

Хороший ответ	Плохой
Конечно! Мы только за.	А давайте лучше наличкой? Зачем вам лишние траты на бесполезную услугу? Тем более при оплате наличными у нас есть скидка 10%.

При этом, если покупатель переводит деньги застройщику напрямую до регистрации сделки в Росреестре, застройщик может получить штраф до 1 млн рублей. Компания, которая ведет дела в белую, так рисковать не будет.

Использование социальных программ при оформлении ипотеки

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования. Таких программ в России не так много:

1. Для семей с детьми, Постановление Кабмина №1711. Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.
2. Военная ипотека, закон №117-ФЗ. Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
3. Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Минимум документов :

• Устав.
• Свидетельство о регистрации.
• Свидетельство о постановке на налоговый учет.
• Выписка из ЕГРЮЛ.

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно  купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует  стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний  однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и порядковый номер квартиры.
4. Планировку и площадь квартиры.
5. Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ. 

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени. 

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным

А сколько домов вы уже построили?

Вероятность, что компания без проблем достроит дом, выше, если она уже построила и сдала несколько жилых комплексов. Конечно, первый дом застройщика тоже может быть беспроблемным, но компании с репутацией надежнее.

Хороший ответ	Плохой
Мы построили восемь жилых комплексов: «Любовь», «Надежда», «Отвага». С «Любовью», нашим первым проектом, были проблемы — задержка на месяц, но мы учли ошибки и теперь строим в срок.	Это наш первый проект, но всё пройдет отлично.

После ответа стоит проверить застройщика и загуглить примерно так: ЖК «Любовь» проблемы, ЖК «Отвага» дольщики, ЖК «Надежда» минусы.

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

• Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
• Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

  О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру

Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.. В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Ваш выбор пал на квартиру, где уже проживали предыдущие владельцы. Какие достоинства можно отметить:

• в квартире уже есть ремонт (чаще всего);
• зеленый палисадник, детская площадка и много тенистых деревьев, делают прилегающую территорию уютной и слегка заглушают рокот проезжающих машин;
• соседи знают друг друга;
• дом проверен временем и непогодой;
• инфраструктура района развита;
• «обжитое» место вселяет спокойствие;
• квартира вам нравится! Все рядом и отвечает вашим требованиям по месторасположению и близости к работе (к примеру).

При покупке квартиры можно вернуть назад небольшую сумму, кто может ее получить, читайте в этой статье.

К недостаткам можно отнести:

• возраст дома;
• состояние электропроводки и электроснабжение – это одно из первых, что вы должны проверить. В старых домах очень часто проводка и напряжение в сет не позволяют пользоваться современными бытовыми электроприборами;
• санитарное состояние дома – подвал, чердак необходимо проверить;
• аварийность дома.

Самое главное, кроме технической стороны, при покупке квартиры – это определить, кто именно на самом деле является собственником квартиры. И согласны ли все члены семьи (особенно супруги) на продажу квартиры. Все документы должны быть в полном порядке и не вызывать двоякого понимания в этом вопросе.

Поэтому расспросите соседей – они всегда все знают. Узнайте и в госинстанциях – кто владелец квартиры и нет ли спорных вопросов среди членов семьи, прописанных в квартире

Особо обратите внимание на наследников и их обоюдное согласие на продажу, если квартиру, к примеру, бабушки, решили продать после ее кончины

Все документы должны быть в порядке. Лучше всего. Если у квартиры один собственник на протяжении многих лет. Чем чаще менялись собственники и проводились различные сделки с квартирой, тем больше шанс попасть в махинации мошенников.

В этом случае, даже правильно оформленные документы собственника не гарантируют вам, что через несколько месяцев не появится с претензиями настоящий собственник. Чтобы исключить риски вы должны быть уверены:

• в дееспособности продавца;
• в том, что он имеет право на сделку купли-продажи;
• в том, что все лица, проживающие в квартире, выписаны из домовой книги. Кроме того, удостоверьтесь, что никто не прописан в жилище бессрочно, никто не выписан временно. Чтобы не получилась ситуация, когда вы – собственник, а на вашей жилплощади, вдруг, появляются, прописанные в квартире, неизвестные вам люди;
• в том, что все родственники, претендующие на собственность или долю в квартире, не имеют претензий и согласны на продажу жилья.

Существует понятие – права третьих лиц. Это означает, что через некоторое время после покупки вами квартиры на вторичном рынке, могут появиться третьи лица с претензиями к совершенной сделке, предъявляющие свои права на владение квартирой. К таки лицам относятся:

• супруги;
• наследники;
• правообладатели;
• лица, которые в свое время сами отказались от участия в приватизации квартиры;
• ранее прописанные в квартире лица.

Долгие судебные тяжбы с такими лицами могут затянуться на долгие годы.

Документы, необходимые при покупке квартиры на вторичном рынке

После того как вы остановили свой выбор на определенной квартире, вам следует ожидать от продавца следующие документы:

• справка о дееспособности;
• выписка из регистрационной палаты;
• технический паспорт квартиры – проверьте реальную планировку с указанной;
• свидетельство на право собственности;
• кадастровый паспорт;
• паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
• если собственник или долевой участник квартиры – несовершеннолетний, то справка из органов опеки о согласии на продажу обязательно должна присутствовать. Такую справку продавец (родители продавца) должны взять за 1 месяц до совершения сделки.
• Обоюдно подписанный договор купли-продажи;
• Согласие всех заинтересованных лиц в продаже квартиры.

На что обратить внимание при покупки квартиры на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

После того, как все документы будут собраны, продавец обращается в орган регистрации по месту жительства. Там назначают день подписания договора купли-продажи. В назначенное время и продавец и покупатель обязаны явиться в офис.

Договор составляется и подписывается в 3-х экземплярах. Передача денег проводится там же, при официальных свидетелях. Если оплата будет проводиться безналичным расчетом, то операцию покупатель может совершить через интернет там же.

В течение 30 дней, после проверки юридической «чистоты» квартиры, покупатель может забрать свидетельство на право собственности купленной квартиры.

Сверяем документацию

Начинаем с вопроса наличия необходимых документов на основании которых можно осуществлять строительство. Список документов, которые, у достойного застройщика должны быть в порядке:

Разрешение на строительство. Необходимо посмотреть сроки окончания этого документа и сопоставить со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика, который несёт полную ответственность перед покупателем. В случае отсутствия этого документа, Госстройнадзор не примет построенный дом.
Документация на земельный участок, на котором возводится дом. Стоит сказать, что земельный надел может быть субаренде, собственности и в аренде. Лучше всего, чтобы земля находилась в аренде

Это связано с тем, что арендованный участок наиболее тщательно проверяют органы, осуществляющие контроль.
Важно! В случае, когда земля находится в собственности строительной компании, то застройщик может не торопиться со стройкой и будет производить работы годами. Важным моментом является назначение земельного надела

Участок, отданный под индивидуальную постройку, не может использоваться для постройки многоквартирного дома.

Договора с ресурсоснабжающими компаниями (энергетики, газовщики и т. д.). Подключение необходимых для жизни коммуникаций в квартире – процесс долгий и дорогостоящий. Если строительная компания сможет предоставить соглашения со всеми поставщиками ресурсов уже на начальном этапе стройки, то можно быть уверенным, что вы не останетесь без газа, света, тепла и воды.Дополнительно можно уточнить, какие компании будут проводить ресурсы, и почитать отзывы о них в интернете.

Проектные документы, касающиеся строящегося объекта.
Документы, связанные с образованием юридического лица. Если организация создана под проект, а регистрация её где-нибудь в Таиланде или ином оффшоре, то это повод задуматься об их добросовестности.
Свидетельство о постановке на учёт в налоговой службе.
Свидетельство о государственной регистрации компании.
Заключение аудиторов за последние 12 месяцев.

Договор ДДУ
Этому документу следует уделить особое внимание. Если есть возможность, то лучше показать документ грамотному юристу
Если договор содержит пункт об изменениях площади после замера органов БТИ, то покупателю придётся доплачивать за лишние метры. Поэтому, стоит приготовить необходимую сумму заранее.Иногда квартиры могут увеличиваться или уменьшаться от 2 до 6 метров. Нужно умножить лишние метры на стоимость за один метр, и получится сумма, которую необходимо будет доплатить.

Внимание! Каждый дольщик имеет полное право торговаться с застройщиком, выбирая для себя более выгодные условия. А это значит, что можно попросить переписать договор ДДУ на более выгодных условиях для покупателя.
Договор ДДУ должен содержать всю информацию о квартире, например:
двери;
счётчики;
штукатурка стен;
подоконники и т. д.
Перед подписанием ДДУ необходимо попросить менеджера разъяснить порядок по оплате квартиры. Часто в договоре содержится информация о том, что дольщик обязан внести деньги в течение 3-5 дней после того, как документы вернутся с регистрации из Росреестра. Однако в офисе менеджеры могут потребовать внести некоторую сумму в качестве предоплаты или сумму первого взноса регистрации соглашения. Это является нарушением закона ФЗ №214. В таком случае покупатель имеет право обратиться за помощью в прокуратуру.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Список документов, который должен быть у покупателя квартиры, и как их оформить, мы оглашали здесь.

Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

• 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
• Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
• ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Есть ли у вас аккредитация банков?

Чтобы строить и сдавать дома, у застройщика должны быть документы: разрешение на строительство, договор собственности или аренды земли и проектная декларация. 

Для проверки можно попросить показать эти документы, но лучше спросить об аккредитации в банках — это оценка банками вероятности того, что застройщик сдаст дом в срок. Перед аккредитацией банки проверяют репутацию, документы компании, посещают стройку, а потом следят за ходом строительства. Если что-то идет не по плану, аккредитацию отзовут.

Хороший ответ	Плохой
Да, есть аккредитация Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка и Россельхозбанка.	Сейчас нет, но документы уже на рассмотрении у банка. Вам не о чем волноваться, через месяц всё будет готово.

Аккредитацию можно проверить на сайте банка в разделе «Аккредитованные новостройки».

Аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»

Если застройщик говорит, что у него есть аккредитация, но в списках банка его нет, это повод насторожиться.

Но даже аккредитованные всеми банками застройщики могут оказаться ненадежными, поэтому стоит задать следующий вопрос.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

• Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
• Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
• Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
• Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

• Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
• Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.
• Услуга «квартира в зачет» — не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?

214-ФЗ — это федеральный закон, который регулирует долевое строительство в России. В нем есть требования к застройщикам, например, не быть банкротом или получить разрешение на строительство. У застройщиков, которые соответствуют требованиям закона, есть заключение об этом.

Хороший ответ	Плохой
Конечно, вот ссылка на документ.	Документ сейчас не можем показать, вчера отвезли в администрацию города, чтобы согласовать строительство школы во дворе.

В Москве такие заключения выдает Москомстройинвест, они выглядят так: 

Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ с сайта Самолета

В заключении должны быть сведения:

• о застройщике — его название, ИНН, ОГРН;
• о проекте — название, адрес;
• о разрешении на строительство с номером, датой и названием органа, который его выдал;
• о способе размещения денег: на счетах эскроу или нет.

Заключение может быть на бумаге или в электронной форме. На бумажном должна быть подпись, печать и не должно быть исправлений, помарок или зачеркнутых слов. А электронное заключение подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Она выглядит как пометка в тексте, примерно так:

Период действия подписи должен приходиться на дату выдачи заключения соответствия